Ja det som hände oss för en massa år sedan var att dom höjde mellan två räntejusteringstillfällen. Alltså under en pepriod med avtalad fast ränta.
Det som hände oss för snart 15 år sedan kan nog inte händas igen, det kunde igentligen inte hända då heller, dom fick backning av finansinpektionen. Men ganska tandlös backning, dom tilläts fortsätta men var tvugna att erbjuda fördelar vid nästa räntejusteringstillfälle som kompensation för sin felaktigt uttagna ränta.
Det som jag tror skulle kunna hända om långivarna blir lika panikslagna som de var i början på 90- talet, är att om vi har en prissänkning på fastigheter, så kan långivarna hävda att fastigheten inte ger täckning för lånet, och då har dom inte bara rätt att säga upp lånet, utan dom verkar vara skyldiga att göra det. Sedan kan dom erbjuda att teckna ett nytt lån fast med "nya" villkor, och med topplån (kallades för förlustlån på 90-talet) för den delen som det saknas säkerhet för. Det skulle kunna vara ett sätt för bankerna att inte behöva uppfylla givna avtal om fast ränta.
Det är detta scenario (vissrligen inte direkt sannolikt) som jag försöker varna för när det gäller att fixa bottenlån på alltför stor andel av fastigheten. Då har man mindre marginal för prissänkningar innan banken kan ha rätt att säga upp lånet.
Det som jag tror skulle kunna hända om långivarna blir lika panikslagna som de var i början på 90- talet, är att om vi har en prissänkning på fastigheter, så kan långivarna hävda att fastigheten inte ger täckning för lånet, och då har dom inte bara rätt att säga upp lånet, utan dom verkar vara skyldiga att göra det. Sedan kan dom erbjuda att teckna ett nytt lån fast med "nya" villkor, och med topplån (kallades för förlustlån på 90-talet) för den delen som det saknas säkerhet för. Det skulle kunna vara ett sätt för bankerna att inte behöva uppfylla givna avtal om fast ränta.
Det är detta scenario (vissrligen inte direkt sannolikt) som jag försöker varna för när det gäller att fixa bottenlån på alltför stor andel av fastigheten. Då har man mindre marginal för prissänkningar innan banken kan ha rätt att säga upp lånet.
Ja möjligt tat jag har fel, men jag har uppfattat det som att ett topplån formellt är ett blancolån, även om banken har inteckningar som säkerhet. Den säkerheten har jag uppfattat ligger där mest som en blockering så att man inte skall kunna sälja fastigheten men behålla lånet.
Jag har dock haft förmånen (turen) att aldrig behöva ett topplån så jag är inte så insatt i detaljerna.
Jag har dock haft förmånen (turen) att aldrig behöva ett topplån så jag är inte så insatt i detaljerna.
Det finns numera banker som inte ger ut traditionella topplån med inteckningar som säkerhet, utan istället ger blancolån med bra ränta, ifall man har bottenlånet hos dem.
De kallar då gärna detta blancolån för topplån, men det brukar inte gå att få låna över en viss fast gräns, eftersom det inte finns någon säkerhet. I dessa fall tar bankerna förstås inte ut någon inteckning på fastigheten. Detta kan i vissa fall vara en fördel jämfört med vanligt topplån för att man slipper ta ut lika mycket pantbrev. I andra fall kan det bli sämre än ett riktigt topplån.
Vid ett traditionellt topplån så har banken säkerhet i fastigheten, även om den givetvis är sämre än för bottenlånet, eftersom det krävs ett mindre prisfall för att säkerheten inte längre ska täcka hela lånebeloppet.
I de flesta fall så ska topplån kunna undvikas helt numera, om man är beredd att spela ut bankerna mot varandra.
Så egentligen är det hög belåningsgrad som är problemet? Inte att ha stort bottenlån och inget topplån? I mitt fall kommer jag att lägga 10 % kontant och 90 % i bottenlån. Efter pågående renovering kan lägenheten värderas upp med ca 10-15 % (enligt mäklaren), då jag fick ett bra pris. Värdet i min BR bör stå sig bra i framtiden, så den ligger i ett bra område, en mkt stabil förening med låga avgifter osv. Så om jag har fattat er rätt så behöver jag inte vara så orolig för att ha 90 % i bottenlån som det först lät? 
Tjänar jag något på att värdera om lägenheten nu, efter renovering? Jag kan inte se hur, om jag får de villkor för lånet som jag har beskrivit ovan.
Tjänar jag något på att värdera om lägenheten nu, efter renovering? Jag kan inte se hur, om jag får de villkor för lånet som jag har beskrivit ovan.
Om det är riskabelt att köpa villa med lånade pengar ökar risken i kvadrat om du istället köper bostadsrätt.
Totalpriset du betalar för en Brf motsvarar i själva verket kontantinsatsen för en villa. Belånar du en Brf innebär det egentligen att ditt personliga bottenlån toppar föreningens bottenlån. De sista tio procenten (som du betalat) motsvarar kanske bara någon ynka procent av föreningens marknadsvärde för tillfället.
Att handla med Brf-andelar är alltså att handla med en våldsam hävstångseffekt. Därför borde man egentligen inte snacka topplån och bottenlån på villa i samma forum som man resonerar bostadsrätter.
Totalpriset du betalar för en Brf motsvarar i själva verket kontantinsatsen för en villa. Belånar du en Brf innebär det egentligen att ditt personliga bottenlån toppar föreningens bottenlån. De sista tio procenten (som du betalat) motsvarar kanske bara någon ynka procent av föreningens marknadsvärde för tillfället.
Att handla med Brf-andelar är alltså att handla med en våldsam hävstångseffekt. Därför borde man egentligen inte snacka topplån och bottenlån på villa i samma forum som man resonerar bostadsrätter.
Leoni skrev:Så egentligen är det hög belåningsgrad som är problemet? Inte att ha stort bottenlån och inget topplån? I mitt fall kommer jag att lägga 10 % kontant och 90 % i bottenlån. Efter pågående renovering kan lägenheten värderas upp med ca 10-15 % (enligt mäklaren), då jag fick ett bra pris. Värdet i min BR bör stå sig bra i framtiden, så den ligger i ett bra område, en mkt stabil förening med låga avgifter osv. Så om jag har fattat er rätt så behöver jag inte vara så orolig för att ha 90 % i bottenlån som det först lät?
Tjänar jag något på att värdera om lägenheten nu, efter renovering? Jag kan inte se hur, om jag får de villkor för lånet som jag har beskrivit ovan.
Du kan tjäna på det. Ett bottenlån på 90% kan göra att vissa aktörer blir mindre intresserade och därmed ger dig mindre rabatter på räntan än du skulle få om du belånade till låt säga 75%. Hos SBAB lär det inte göra någon skillnad eftersom de inte ger rabatter, men om du bara tittar på SBAB så får du med största sannolikhet inte bästa räntan. Några tiondelar under SBAB kan vara ett bra riktmärke för vad du bör sikta på. Kan du få detta utan att göra en ny värdering så tjänar du antagligen inte på att göra någon.
Det blev Nordea. 90% i bottenlån: 3,35 % för den 3-åriga, 3,75 % för den 5-åriga och 4,15 % för den 8-åriga (gäller BR). Så du när allt låst och klart, känns väldigt bra.
Men det blev väldigt bråttom för att få de villkoren innan höjningen i går, fick skynda mig till banken där bankmannen väntade efter stängninstid... Där fick han ett par nya helkunder. Och vi blev tydligen förmånskunder med rabatter på deras vanliga banktjänster.
Slutet gott allting gott.
Men det blev väldigt bråttom för att få de villkoren innan höjningen i går, fick skynda mig till banken där bankmannen väntade efter stängninstid... Där fick han ett par nya helkunder.
Och vi blev tydligen förmånskunder med rabatter på deras vanliga banktjänster.Slutet gott allting gott.
Tack Inger!
Jo, vi är verkligen nöjda. Det var ett litet äventyr att räkna ut hur vi ville ha det och få bankerna att gå med på det, särskilt som jag aldrig har varit intresserad av ekonomi. men det lönade sig verkligen att vara envis.
Nu kan vi slappna av, och veta vad vi har för marginaler i framtida föräldraledigheter osv.
Jo, vi är verkligen nöjda. Det var ett litet äventyr att räkna ut hur vi ville ha det och få bankerna att gå med på det, särskilt som jag aldrig har varit intresserad av ekonomi. men det lönade sig verkligen att vara envis.
Nu kan vi slappna av, och veta vad vi har för marginaler i framtida föräldraledigheter osv.