Vad värderas era nya hus till?
Var på banken här om dagen för att ansöka om lånelöfte för att kunna bygga nytt.
Vi räknade på att nybygget skulle gå på totalt 2,2 miljoner. Banke trodde dock inte marknadsvärdet skulle kunna bli mer än 1,6 miljoner
. Därmed skulle det bli en stor andel topplån. 85% av marknadsvärdet på 1,6 milj. skulle bli bottenlån, 10% lägger vi kontant, (220 000) resten blir topplån (ca 620 000kr).
Vad har ni fått era nybyggen värderade till av banken? Särskilt ni som bor på mindre orter (som vi gör)?? Hur mycket topplån har ni?
Vi räknade på att nybygget skulle gå på totalt 2,2 miljoner. Banke trodde dock inte marknadsvärdet skulle kunna bli mer än 1,6 miljoner
. Därmed skulle det bli en stor andel topplån. 85% av marknadsvärdet på 1,6 milj. skulle bli bottenlån, 10% lägger vi kontant, (220 000) resten blir topplån (ca 620 000kr). Vad har ni fått era nybyggen värderade till av banken? Särskilt ni som bor på mindre orter (som vi gör)?? Hur mycket topplån har ni?
Jag skulle i första hand fråga några mäklare om allmäna värderingar av nybyggt på orten. Om även de anser att ett nytt hus värderas till mindre än vad det kostat att bygga skulle jag allvarligt fundera på att köpa ett begagnat hus och renovera istället för att försöka övertala banken.
Om banken har rätt så har ni förlorat 600000kr i samma stund som huset är färdigt - vill ni verkligen det?
Om banken har rätt så har ni förlorat 600000kr i samma stund som huset är färdigt - vill ni verkligen det?
Har nyligen byggt nytt Myresjöhus i mindre stad i Skåne. Produktionskostnad på huset var 2 070 000. Värderat till 2 350 000, som kommer att värderas upp när/om vi inreder ovanvåningen också.
Tycker personligen att det är lite oroande att det är sån skillnad mellan marknadsvärde och produktionskostnad.
Men kan man leva med risken och har ekonomisk styrka att hantera >400 000 i lån man inte kan täcka med försäljningen av huset om man av någon anledning tvingas sälja så är det ju inga större problem.
Men kan man leva med risken och har ekonomisk styrka att hantera >400 000 i lån man inte kan täcka med försäljningen av huset om man av någon anledning tvingas sälja så är det ju inga större problem.
Går banken verkligen med på att låna ut 620 000 över värdet? Det blir ju ett rent blancolån. Det finns ingen annan säkerhet än er betalningsförmåga (lön).
Vanliga topplån brukar ju vara upp till en värdering och ev. lite till. Då finns det ju en säkerhet i huset, som dock är sämre än den säkerhet som ligger för bottenlånet.
Vanliga topplån brukar ju vara upp till en värdering och ev. lite till. Då finns det ju en säkerhet i huset, som dock är sämre än den säkerhet som ligger för bottenlånet.
Banken lät göra en förhandsvärdering som gav ett värde på 1.700.000:- +/- 150.000:-
Vår produktionskostnad beräknar vi ska landa på ca 1.650.000:-
Detta då vi gör en del själva och håller ner kostnaderna. Då huset är färdigt görs en slutlig värdering och då får vi se var den värderingen landar på. Om man som vi bor i en mindre kommun med relativt billiga begagnade hus så ska man göra allt för att hålla ner byggkostnaden, detta för att komma ifrån en alltför stor risk om man tivngas sälja. I övrigt kan man säga att bankerna ofta sätter marknadsvärdet ungefär lika som produktionskostnad, om inte marknadsläget är särskilt starkt alternativt svagt på den ort man bygger.
Vår produktionskostnad beräknar vi ska landa på ca 1.650.000:-
Detta då vi gör en del själva och håller ner kostnaderna. Då huset är färdigt görs en slutlig värdering och då får vi se var den värderingen landar på. Om man som vi bor i en mindre kommun med relativt billiga begagnade hus så ska man göra allt för att hålla ner byggkostnaden, detta för att komma ifrån en alltför stor risk om man tivngas sälja. I övrigt kan man säga att bankerna ofta sätter marknadsvärdet ungefär lika som produktionskostnad, om inte marknadsläget är särskilt starkt alternativt svagt på den ort man bygger.
Min erfarenhet är att förhandsvärderingar kan skilja väldigt mycket mellan banker, beroende på hur väl de känner området. Vårt första förhandsbesked (som vi fick av vår dåvarande bank utan detaljkännedom om området vi skulle flytta till) var 900000 lägre än den banken vi till slut valde (lokalt kontor med god kännedom om området). Den första banken gick bara efter statistik över försäljningar i hela orten. Den andra banken gjorde en uppskattning av hur attraktivt just det området där huset skulle ligga var. När slutvärderingen gjordes visade det sig, föga överraskande, att det var den andra banken som låg bäst till med sin förhandsvärdering.