Tidigare ägare har inte skaffat bygglov - men säger sig fått ok ?

[Jocce81]

Hmm, det där kan bli svårare att belasta säljaren för.
Dels så brukar det finnas någon skrivelse i prospekten om att man själv ska kontrollera måtten om de är av särskild vikt.
Och om det stod att byggnaden var 132m2 men i verkligheten är 161m2 så var det ju inte så grymt svårt att se att det fanns en viss diskrepans på visningen.

Men, det låter snarare som att ni missförstått byggyta vs boyta och biyta.

Dvs redan i prospektet 132+22=154m2 av totalt 150, så att det var större än vad planen tillåter och att ni inte skulle få något bygglov låter som något ni får ta på er tyvärr.

Nu när jag tänker efter ett varv till, om det redan var större yta angiven än vad som är tillåtet enligt plan så finns det en viss risk att undersökningsplikten fördjupas, huvudregeln till trots.
Men det är ju upp till motparten att argumentera för.

Som sagt, just den biten är vi medvetna om att vi borde undersökt mer. Men bortsett från det så utanför dessa ca 161 så finns ju uterummet, som är den stora grejen...


/Jocce

 

[Jocce81]

Det är ju inte omöjligt att personen ifråga antingen ställt dåliga frågor till kommunen eller ställt en annan fråga och tolkat svaret fel. Dvs säljaren kanske frågar om det krävs bygglov för att byta fasaden till grå, personen på kommunen kanske då frågar vad det är för material idag och säljaren svarar "sten" och på frågan vad det kommer vara för material som är grått svarar säljaren "sten". Så svaret blir då att inte behövs något bygglov. (Nu vet jag inte hurvida Järfälla kräver bygglov för färgändring men om så inte var fallet för den detaljplan du bor i). Uterummet kanske diskuterades som en friggebod och därför inte krävde bygglov, men säljaren missade att det krävs anmälan och startbesked?

Det är inte så att jag är övertygad om att ovanstående stämmer men min poäng är att jag inte tycker att du har ett solkart case för att hävda att säljaren medvetet farit med osanning. Han kan ju inte gärna behöva upplysa dig om saknade bygglov om det i hans värd inte saknades något bygglov.
Det är möjligt att rätten finner att hans okunskap inte är något skydd utan det faktum att bygglov nu saknas ligger honom till last oavkortat om han visste något om saken eller inte. Frågan är ju om det är värt omaket att ta reda på den saken. Du skriver ju att prospektet anger 154kvm vilket ju är mer än tillåtna 150kvm så att ni inte kan bygga ut tror jag ni bara kan lasta er själva för att inte räknat bättre på. Kvar är då frågan om bygglov för uterummet. Kan ni annars koppla bort det från huset och söka bygglov för attefallare (istället för kommunens förslag om attefallstillbyggnad)?

Jag är också medveten om att säljaren kanske ställt "fel" frågor eller på "fel" sätt, men det kan väl inte friskriva säljaren från ansvar?

Om säljaren bott kvar, och denne drabbats av detta som jag nu som köpare drabbas av, hade denne ju behövt åtgärda på samma sätt tänker jag. Därmed borde säljaren fortfarande ha ett ansvar?

Som nämnts ovan, att totala ytan är över detaljplanens tillåtna ligger till stor del på oss, den stora frågan är uterummet, där det också krävs åtgärd av något slag.


/Jocce

 

[Jocce81]

TS bör vara försiktig med att ge detaljerad information här, det kan läsas av säljaren. Sakfrågan är komplicerad, men som flera redan skrivit, en köpare ska kunna utgå från att bygglov finns för åtgärder som kräver bygglov. TS behöver nog samråda med en kompetent jurist för bedömning, men välj noga så det är någon med god erfarenhet av fastighetsärenden. Om man går vidare eller ej beror nog också på vilket belopp det kan anses rimligt att gå vidare med. Tyvärr är det knappast möjligt att få ersättning för krångel/egen tid att undersöka/oro och liknande. Om det ska ställas krav gentemot säljaren bör detta göras i anslutning till att problemet upptäcks. TS bör därför meddela säljaren formellt att krav kommer att ställas så fort som möjligt. I bästa fall skapar det en möjlighet till en kompromisslösning med en rimlig ersättning i stället för en rättsprocess.

Kommer kontakta jurist när jag själv gjort lite mer utforskningar osv.
Antar att man kan nyttja rätssskyddet i hemförsäkringen till detta?


/Jocce

 

[Dowser4711]

Jag är också medveten om att säljaren kanske ställt "fel" frågor eller på "fel" sätt, men det kan väl inte friskriva säljaren från ansvar?

Korrekt, och @TypRätt skriver ju också det.
Dvs, det berör bara frågan hurtillvida säljaren ljugit för dig eller ej. Men den diskussionen hade ni ju *efter* köpet, så det har inget med ansvarsfrågan att göra.

 

[Bernt Ö97]

Vi köpte hus (I Järfälla kommun ifall det kan påverka) 2023 av ägare som hade haft huset sedan ca 2016.
Under 2016-2017 så har tidigare ägare gjort omfattande renoveringar, där de bland annat bytt färg/material på fasaden (från rött tegel till grå puts) samt byggt ett uterum (utan ingång till bostadshuset).

Kommunen har nu sett detta och gett oss föreläggande om att åtgärda uterummet och söka bygglov i efterhand för fasadändringen.

När jag talar med tidigare ägare (via mail) hävdar han att han har talat med kommunen via telefon innan dessa renoveringar och har fått ok att de går att göra utan bygglov.
Tyvärr finns det ingen mailkonversation eller några namn vilka han talat med på kommunen.

I övrigt har det även byggts ett förråd utan bygglov av ännu en ägare tillbaka (som tidigare ägaren renoverade), samt den ägaren böt även färg på takpannor.
Båda dessa åtgärder är dock tillräckligt gamla för att vara preskriberade, men förrådet belastar byggytan som nu i och med detta gått över vad detaljplanen tillåter. Vilket gör att vi inte kan bygga ut som vi hade i planerna några år framåt.

Det nämndes som ni förstår ingenting i köpeavtal eller prospekt etc om att bygglov ej fanns.


Det här kommer mest troligt innebära en hel del jobb och kostnader (kommer en separat tråd gällande uterummet i annan del), i värsta fall får vi riva vårt uterum.
(Tråden om uterummet här: [länk] )

Hur går man vidare mot tidigare ägare här? Hur bemöter man dem? För som jag förstått det så har vi ju rätt till någon typ av kompensation etc?

Är ju inte ute efter att "jävlas" eller att "klämma ut" några pengar, men merkostnader i form av bygglov, hjälp från fackman, eventuell ombyggnad / rivning av uterum kommer ju att kosta.
Vi använder även uterummet en hel del, så där kommer man ju även till frågan, ifall det måste rivas, hade vi lagt samma bud på huset osv?

All input är välkommet.


/Jocce

Kommunen har 5 år på sig att meddela överträdelse av "saknat" bygglov. Sedan är överträdelsen priskriberad. Sitt lugnt I båten.

 

[Demmpa]

Kommunen har 5 år på sig att meddela överträdelse av "saknat" bygglov. Sedan är överträdelsen priskriberad. Sitt lugnt I båten.

Är det inte tio år?

https://www.boverket.se/sv/PBL-kunskapsbanken/lov--byggande/anmalningsplikt/byggnader/annat/

https://www.jarfalla.se/byggaboochm...vardadetomter.4.69a1b161151015104f4bd8eb.html

 

[Jocce81]

Kommunen har 5 år på sig att meddela överträdelse av "saknat" bygglov. Sedan är överträdelsen priskriberad. Sitt lugnt I båten.

5 år tills de inte kan ge någon sanktionsavgift. 10 år för att bygget ska vara preskriberat (Med undantag för strandskyddet tror jag, men det är inte aktuellt här)


/Jocce

 

[Bernt Ö97]

Är det inte tio år?

[länk]

[länk]

👍
Verkar som du har rätt. Jag har även hittat en gräns på 5 år för kommunens rätt att ta ut byggsanktionsavgift. Lite luddigt. Varför ska det vara enkelt? Vi får hopas de nya regler som förhoppningsvis kommer i höst

 

[Kardan79]

Preskriptionstider:
Byggsanktionsavgift - 5 år.
Krav på rättelse/rättelseföreläggande (inkl. krav om rivning) - 10 år.
https://www.boverket.se/sv/PBL-kuns...seföreläggande).,än tio år från överträdelsen.

MEN, avsaknad av lov kan innebära betydande problem om man vill vidta bygglovspliktiga åtgärder efter preskriptionstiden, och innebära problem vid en framtida försäljning.

 

[rampante]

5 år tills de inte kan ge någon sanktionsavgift. 10 år för att bygget ska vara preskriberat (Med undantag för strandskyddet tror jag, men det är inte aktuellt här)


/Jocce

Var kan man läsa mera om det med 10 års preskriptionstid för "svartbygge". Den har jag inte hört talas om tidigare faktiskt. Och vad innebär det isåfall. är det då så att en byggnad som är uppförd eller förändrad för mer än 10 år sedan utan lov så är det preskriberat och numera då en godkänd etablering? är det så det funkar?

 

[rampante]

Ah - @Kardan79 var snabb och svarade samtidigt som jag skrev min fråga. Tack!

 

[Kardan79]

Jag är också medveten om att säljaren kanske ställt "fel" frågor eller på "fel" sätt, men det kan väl inte friskriva säljaren från ansvar?

Om säljaren bott kvar, och denne drabbats av detta som jag nu som köpare drabbas av, hade denne ju behövt åtgärda på samma sätt tänker jag. Därmed borde säljaren fortfarande ha ett ansvar?

Som nämnts ovan, att totala ytan är över detaljplanens tillåtna ligger till stor del på oss, den stora frågan är uterummet, där det också krävs åtgärd av något slag.


/Jocce

Säljaren ansvarar enligt 11 kap. 64 § PBL även i de fall säljaren varit i god tro (inte känt till att nödvändiga bygglov saknats).

Om det nu inte är så att ni bort ha fattat misstankar om att inte allt stod rätt till, så har ni enligt 11 kap. 64 § PBL rätt till avdrag på köpeskillingen även för det fall att säljaren trodde att bygglov inte krävdes.

11 kap. 64 § PBL Bestämmelserna om rätt till avdrag på köpeskilling eller hävning av köp i 4 kap. 12 § jordabalken ska tillämpas när egendom överlåts mot ersättning efter en överträdelse som avses i 51 § men innan rättelse har skett, om inte överlåtaren vid överlåtelsen upplyst om överträdelsen eller förvärvaren annars känt till eller bort känna till överträdelsen.

 

[Sir Duke]

Var kan man läsa mera om det med 10 års preskriptionstid för "svartbygge". Den har jag inte hört talas om tidigare faktiskt. Och vad innebär det isåfall. är det då så att en byggnad som är uppförd eller förändrad för mer än 10 år sedan utan lov så är det preskriberat och numera då en godkänd etablering? är det så det funkar?

Ett svartbygge är alltid ett svartbygge, det vill säga det blir aldrig godkänt. Preskription innebär bara att kommunen inte kan kräva rättelse (rivning eller anpassning) eller utfärda sanktionsavgift ("böter"). Men fastigheten är då fortsatt belastad med ett fel och detta kan inverka menligt på eventuella kommande ansökningar och byggnationer. Samt räknas in i byggytan. Det kan förstås ställa till det både för nuvarande och kommande ägare.

 

[Sir Duke]

Jag är också medveten om att säljaren kanske ställt "fel" frågor eller på "fel" sätt, men det kan väl inte friskriva säljaren från ansvar?

Om säljaren bott kvar, och denne drabbats av detta som jag nu som köpare drabbas av, hade denne ju behövt åtgärda på samma sätt tänker jag. Därmed borde säljaren fortfarande ha ett ansvar?

Som nämnts ovan, att totala ytan är över detaljplanens tillåtna ligger till stor del på oss, den stora frågan är uterummet, där det också krävs åtgärd av något slag.


/Jocce

Jag tolkar det som att nuvarande ägare har ansvaret gentemot kommunen/alla andra medborgare.

Så ja, om säljaren bott kvar så hade ansvaret hamnat på denne.

Men nu har fastigheten sålts så du har ärvt felet och ansvaret. Kommunen jagar aldrig en före detta fastighetsägare.

 

[Kardan79]

Jag tolkar det som att nuvarande ägare har ansvaret gentemot kommunen/alla andra medborgare.

Så ja, om säljaren bott kvar så hade ansvaret hamnat på denne.

Men nu har fastigheten sålts så du har ärvt felet och ansvaret. Kommunen jagar aldrig en före detta fastighetsägare.

Det är nog ingen i tråden som trott att kommunen skulle kräva att tidigare ägare skulle vidta åtgärder. Frågan är snarast vad TS ska ta sig till, och om TS har rätt till avdrag på köpeskillingen eller på annat vis rätt till ersättning.