ta över fastighet och gåva
Skulle gärna ha lite åsikter om möjligheten att genomföra en "överlåtelse" av hus på följande sätt;
Jag och en förälder äger idag gemensamt fastigheten som föräldern bor i, jag bor på annan ort. Ägarförhållandet är 66/33 % där jag äger mest. Nu vill föräldern flytta och jag ska ta över huset.
Med gåvoskatten avskaffad, kan jag då helt sonika ge pengar till föräldern(sparat kapital) att köpa en lägenhet för och sen flytta in i huset utan att ändra ägandeförhållandena?
(menar rent juridiskt/skattetekniskt)
Jag och en förälder äger idag gemensamt fastigheten som föräldern bor i, jag bor på annan ort. Ägarförhållandet är 66/33 % där jag äger mest. Nu vill föräldern flytta och jag ska ta över huset.
Med gåvoskatten avskaffad, kan jag då helt sonika ge pengar till föräldern(sparat kapital) att köpa en lägenhet för och sen flytta in i huset utan att ändra ägandeförhållandena?
(menar rent juridiskt/skattetekniskt)
Har jag missförstått frågan? Nej, du kan inte överlåta en fastighet utan att ändra ägandeförhållandena.
Du kan givetvis ge bort pengar till din förälder utan någon juridisk eller skattemässig konsekvens, utöver att du är av med dina pengar.
Sedan kan troligen din förälder ge bort sin del av huset till dig, det är dock mer "känsligt", om man gör den delen fel, så uppstår flera otrevliga problem. Dels så kan det räknas som en dold försäljning, då blir det skattekonsekvenser, dels så kan man i värsta fall hamna i situationen att lagfarten blir ogiltig, detta då om du registrerar det som gåva, men det borde registrerats som försäljning.
Du bör kontrollera med en riktig jurist, det går under vissa omständigheter att göra en sådan dubbelriktad gåva, men gör man fel så kan det bli väldigt fel.
Sedan kan troligen din förälder ge bort sin del av huset till dig, det är dock mer "känsligt", om man gör den delen fel, så uppstår flera otrevliga problem. Dels så kan det räknas som en dold försäljning, då blir det skattekonsekvenser, dels så kan man i värsta fall hamna i situationen att lagfarten blir ogiltig, detta då om du registrerar det som gåva, men det borde registrerats som försäljning.
Du bör kontrollera med en riktig jurist, det går under vissa omständigheter att göra en sådan dubbelriktad gåva, men gör man fel så kan det bli väldigt fel.
Enkel motfråga: Vad vill ni uppnå med förfarandet?
Om inget krockar med era syften borde det gå utmärkt att du själv köper föräldrarnas nya bostad, på villkor att BRF-styrelsen medger föräldrarna rätt att bo där (som dina hyresgäster enligt ordnat hyresavtal) i sin livstid. När detta är klart överlåter föräldrarna sin fastighetsandel såsom gåva.
Denna modell ger oantastlig lagfart. Skattskyldighet för eventuell reavinst utlöses icke. Och föräldrarnas boende säkras iochmed att BRF-styrelsen godkänt förhållandet. Rätteligen ska hyresinkomsten minskat med kostnad deklareras som överskott av kapital. För att föräldrarna ska bli berättigade till KBT bifogar de ert hyresavtal som bilaga till sin ansökan.
Om inget krockar med era syften borde det gå utmärkt att du själv köper föräldrarnas nya bostad, på villkor att BRF-styrelsen medger föräldrarna rätt att bo där (som dina hyresgäster enligt ordnat hyresavtal) i sin livstid. När detta är klart överlåter föräldrarna sin fastighetsandel såsom gåva.
Denna modell ger oantastlig lagfart. Skattskyldighet för eventuell reavinst utlöses icke. Och föräldrarnas boende säkras iochmed att BRF-styrelsen godkänt förhållandet. Rätteligen ska hyresinkomsten minskat med kostnad deklareras som överskott av kapital. För att föräldrarna ska bli berättigade till KBT bifogar de ert hyresavtal som bilaga till sin ansökan.
Tackar för svaren och jag/vi har funderat på förslaget att jag köper lägenheten men har då också blivit upplyst om att det kan bli problem som billy baver säger. Tror du man kan få ett sånt "avtal" svart på vitt så det inte blir strul om styrelsen byts ut.
Var kanske oklar men vi tänkte inte ändra något i ägandeförhållandena på huset. Syftet är helt enkelt att komma undan vinstskatt och ändå kunna ge tillräckligt med pengar för att köpa en ny bostad. Vid gåva är det ju annars upp till 85% av tax. värdet och det får man (tyvärr) inte en ny bostad för.
Frågan kan väl delas upp i 2 delar:
- Kan jag ge obegränsat med pengar till en förälder utan att betala någon skatt?
- Kan föräldern stå kvar som ägare till huset trots att hon äger och bor i en annan lägenhet?
Var kanske oklar men vi tänkte inte ändra något i ägandeförhållandena på huset. Syftet är helt enkelt att komma undan vinstskatt och ändå kunna ge tillräckligt med pengar för att köpa en ny bostad. Vid gåva är det ju annars upp till 85% av tax. värdet och det får man (tyvärr) inte en ny bostad för.
Frågan kan väl delas upp i 2 delar:
- Kan jag ge obegränsat med pengar till en förälder utan att betala någon skatt?
- Kan föräldern stå kvar som ägare till huset trots att hon äger och bor i en annan lägenhet?
Nej, du kan vara lugn om styrelsen godkänner ert hyresavtal. De avtal som undertecknas i föreningens namn upphör inte att gälla bara för att medlemmarna väljer ny styrelse.
Ja, gåvoskatten är avskaffad utan begränsning.
Ja, föräldern kan äga annan bostad, trots att hon bor i lägenhet. MEN besittningsrätten för hyresrätt kan faktiskt omtvistas ifall hyresgästen kan anses inte utnyttja den hyrda bostaden på sätt som avsetts, exempelvis genom att hon skulle kunna anses bo någon annanstans.
Ett tips: Om föräldern är berättigad till kommunalt bostads tillägg KBT minskas bidraget om hon äger ANNAN fastighet än den där hon faktiskt bor. Däremot räknas den egna bostaden INTE som "bidragsminskande" förmögenhet.
Ja, gåvoskatten är avskaffad utan begränsning.
Ja, föräldern kan äga annan bostad, trots att hon bor i lägenhet. MEN besittningsrätten för hyresrätt kan faktiskt omtvistas ifall hyresgästen kan anses inte utnyttja den hyrda bostaden på sätt som avsetts, exempelvis genom att hon skulle kunna anses bo någon annanstans.
Ett tips: Om föräldern är berättigad till kommunalt bostads tillägg KBT minskas bidraget om hon äger ANNAN fastighet än den där hon faktiskt bor. Däremot räknas den egna bostaden INTE som "bidragsminskande" förmögenhet.
Tackar så mycket!
Det finns tre problem med att köpa en lägenhet för att låta föräldrarna hyra den.
1. En kompetent BRF-styrelse (finns sådana?
) ska bara tillåta andrahandsupplåtelse av lägenheter om medlemmen har beaktansvärda skäl. Att minska beskattningen är helt klart inte ett beaktansvärt skäl i lagens mening.
2. De flesta moderna brf-stadgar brukar ställa kravet att nya medlemmar endast får antas om de förvärvar bostadsrätten för permanent boende. Styrelsen är i sådant fall förhindrad att anta dig som medlem om du redan avslöjat din avsikt om att genast hyra ut lägenheten. Och har du inte avslöjat detta vet du inte om du kommer få hyra ut den. Moment 22.
3. Du måste vid varje intressant objekt ringa till styrelsen och höra dig för. Om ordföranden ställer sig på tvären är det väl ingen chans att ändå köpa och sedan ansöka om andrahandsupplåtelsen - risken är stor att styrelsen håller med ordföranden. Ger ordföranden OK är det ändå inte bindande. Det är styrelsen som beslutar i frågan så risken är att du efter köpet får nej på din ansökan och då blir det lite jobbigt.
Så jag skulle strunta i denna idé och helt sonika låta föräldrarna köpa lägenheten för de pengar du ger till dem.
1. En kompetent BRF-styrelse (finns sådana?
) ska bara tillåta andrahandsupplåtelse av lägenheter om medlemmen har beaktansvärda skäl. Att minska beskattningen är helt klart inte ett beaktansvärt skäl i lagens mening.2. De flesta moderna brf-stadgar brukar ställa kravet att nya medlemmar endast får antas om de förvärvar bostadsrätten för permanent boende. Styrelsen är i sådant fall förhindrad att anta dig som medlem om du redan avslöjat din avsikt om att genast hyra ut lägenheten. Och har du inte avslöjat detta vet du inte om du kommer få hyra ut den. Moment 22.
3. Du måste vid varje intressant objekt ringa till styrelsen och höra dig för. Om ordföranden ställer sig på tvären är det väl ingen chans att ändå köpa och sedan ansöka om andrahandsupplåtelsen - risken är stor att styrelsen håller med ordföranden. Ger ordföranden OK är det ändå inte bindande. Det är styrelsen som beslutar i frågan så risken är att du efter köpet får nej på din ansökan och då blir det lite jobbigt.
Så jag skulle strunta i denna idé och helt sonika låta föräldrarna köpa lägenheten för de pengar du ger till dem.
En annan djärv tanke är ju att låna ut pengarna istället för att ge dem som gåva.
Jag måste dessvärre hålla med Jaso i denna fråga - hur du än vänder dig kommer du att ha röven bak
Dock kan Billy Bävers förslag om att strukturera det som en låneaffär vara intressant. Vet inte dock om skattemyndigheten kopplar ditt boende i huset som en motprestation till lånet och hur det isf behandlas.
Att förlita sig på ett muntligt/skriftligt avtal från en BRF styrelse, vars representanter byts ut tit som tätt, är inte att rekommendera. Med erfarenhet av liknande styrelsearbete i Stockholms innerstad veta jag med säkerhet att dessa personer endast ser till sitt eget bästa i första hand och strävar efter att maximera sin egen nytta.
Dock kan Billy Bävers förslag om att strukturera det som en låneaffär vara intressant. Vet inte dock om skattemyndigheten kopplar ditt boende i huset som en motprestation till lånet och hur det isf behandlas.
Att förlita sig på ett muntligt/skriftligt avtal från en BRF styrelse, vars representanter byts ut tit som tätt, är inte att rekommendera. Med erfarenhet av liknande styrelsearbete i Stockholms innerstad veta jag med säkerhet att dessa personer endast ser till sitt eget bästa i första hand och strävar efter att maximera sin egen nytta.
Självklart är det kanske inte, men med fördel betalar föräldern marknadsmässig ränta på exempelvis fem procent. Beloppet är bidragsgrundande, så att föräldern i praktiken får upp till 90 procent av beloppet i KBT. Räntan ska deklareras som inkomst av kapital för långivaren och kostnad av skuldränta för låntagaren. Om ingen ränta utgår skulle det, som Byggboom påpekar, kunna anses vara ett sätt att kringgå avskattning av reavinst.
Jag vidhåller att det avtal som en BRF-styrelse sluter på sitt mandat "ärvs" av alla kommande styrelser, oavsett vad de tycker. Det avgörande är att avtalet är formulerat så att styrelsen utan tidsgräns godkänner att bostaden vidareupplåts till föräldrarna.
Det är för övrigt ganska vanligt att föräldrar och barn bor i samma bostad. Nästan lika vanligt är det att släktingar övertar varandras bostäder exempelvis efter dödsfall. Utan att ens den mest nitiska HSB-styrelse blir upprörd...
Jag vidhåller att det avtal som en BRF-styrelse sluter på sitt mandat "ärvs" av alla kommande styrelser, oavsett vad de tycker. Det avgörande är att avtalet är formulerat så att styrelsen utan tidsgräns godkänner att bostaden vidareupplåts till föräldrarna.
Det är för övrigt ganska vanligt att föräldrar och barn bor i samma bostad. Nästan lika vanligt är det att släktingar övertar varandras bostäder exempelvis efter dödsfall. Utan att ens den mest nitiska HSB-styrelse blir upprörd...
Villaägarna har en skrift om gåva av fastighet http://www.villaagarna.se/pls/portal/docs/1/900979.PDF och om jag förstått det rätt så är det möjligt att betala en slant om man får en fastighet som gåva , och att det ändå är en gåva i juridisk mening.
Nej, det ena utesluter givetvis inte alls det andra. Ännu en vanlig kombination är att gåvomottagaren som vederlag övertar givarens skulder till banken.