Strategi gällande bolåneräntor

[Lime113]

Ska lägga om mina bolån (för den som är intresserad kommer räntesatserna längre ned) och filosoferar litet kring strategier. Det finns alltid för och nackdelar med olika strategier men den största missen brukar vara att byta strategi när det går mindre bra istället för att vara uthållig.

Några exempel
A. Alltid ha rörlig ränta - Har varit det billigaste långsiktiga alternativet.
B. Alltid välja den lägsta räntesatsen (vilket brukar vara den kortaste) - Spara i stunden
C. Alltid välja den längsta bindningen - Säkra upp
D. Riskspridning genom att binda lån på olika tider.
E. Binda kort eller långt beroende på konjunktur.
F. Aldrig binda för kort för det är jobbigt att förhandla om ränta titt som tätt.
G. Hoppa mellan banker och alltid ta det bästa erbjudandet.


Hur resonerar ni?

Erbjudande från bank (vilket inte bör vara avgörande för strategin)
3 mån rörl 1,25
1 år 1,13
2 år 1,25
3 år 1,42
4 år 1,68
5 år 1,98

 

[Mixi]

Tycker det beror lite på hur stort lån man har samt vilken buffert man har i sin budget.
Just nu har jag och min sambo ett lån på 900.000 och stor buffert. Då kör vi rörligt på hela summan. Främst för den anledningen du skrev att det alltid varit billigast i längden + att vi har råd om räntan skulle bli jättehög under något år.

Snart ska vi bygga hus och kommer få ett lån på ungefär 4,5 miljoner. Då kommer vi nog köra bundet på olika tider. Kanske 1/3 rörligt 1/3 på typ 2 år och 1/3 på 5 år. Alt hälften rörligt och hälften 5 år. Detta för att vi inte kommer ha riktigt lika stor buffert och kommer kunna lägga upp vår ekonomi bättre om vi har lite mer fasta utgifter.

 

[ghoti]

Håller med Mixi, det handlar till stor del om vilka stabilitetskrav man har, vilka marginaler man har i privatekonomin och hur framtidsplanerna ser ut. Jag är inte riktigt säker på hur vi kommer lägga upp det själva ännu men resonerar ungefär så här:

Ett samlat lån borde ge bäst förhandlingsposition gentemot banken, då kan du flytta hela ditt kapital när det passar. Klarar du dessutom att ha det rörligt blir det ännu billigare. Kort bindningstid ger bättre utrymme för extra amorteringar, t ex om man är i den åldern när den äldre generationen börjar trilla av pinn. Förutsättningen är såklart att man gillar att aktivt förvalta sina lån och klarar att bygga en buffert för sämre tider. Själv överväger jag att parallellt med löpande amorteringar peta in en mindre slant i en underhållsfond som kan ge bra avkastning på 20-30 års sikt, så att jag slipper ta nya lån när det börjar bli dags för lite större förnyelseåtgärder.

Har man svårt att bygga en buffert för tuffa perioder kan det vara skönt med en lite längre bindningstid. Samtidigt kan det ju t ex. vara oklokt att binda upp sig i 10 år om det finns tecken på kommande förändringar, t ex. att relationen knakar, att barnen är på väg att flytta ut, att man är gammal/sjuk och inte orkar sköta huset osv. Finns även andra saker att fundera över, t ex vad som händer om man bor i 2-planshus eller har kuperad tomt och plötsligt skulle bli rörelsehindrad. En trygghet är i det här fallet också en risk eftersom banken tar ut en kännbar straffavgift för att lösa lånet i förtid.

 

[Karl_Pedal]

En tanke kring att binda sig på olika tider - man har en tämligen dålig förhandlingssits om man inte kan ta hela sin lånestock och gå till en annan bank den dagen räntor skall omförhandlas.

 

[Lime113]

Håller med Mixi, det handlar till stor del om vilka stabilitetskrav man har, vilka marginaler man har i privatekonomin och hur framtidsplanerna ser ut. Jag är inte riktigt säker på hur vi kommer lägga upp det själva ännu men resonerar ungefär så här:

Ett samlat lån borde ge bäst förhandlingsposition gentemot banken, då kan du flytta hela ditt kapital när det passar. Klarar du dessutom att ha det rörligt blir det ännu billigare. Kort bindningstid ger bättre utrymme för extra amorteringar, t ex om man är i den åldern när den äldre generationen börjar trilla av pinn. Förutsättningen är såklart att man gillar att aktivt förvalta sina lån och klarar att bygga en buffert för sämre tider. Själv överväger jag att parallellt med löpande amorteringar peta in en mindre slant i en underhållsfond som kan ge bra avkastning på 20-30 års sikt, så att jag slipper ta nya lån när det börjar bli dags för lite större förnyelseåtgärder.

Har man svårt att bygga en buffert för tuffa perioder kan det vara skönt med en lite längre bindningstid. Samtidigt kan det ju t ex. vara oklokt att binda upp sig i 10 år om det finns tecken på kommande förändringar, t ex. att relationen knakar, att barnen är på väg att flytta ut, att man är gammal/sjuk och inte orkar sköta huset osv. Finns även andra saker att fundera över, t ex vad som händer om man bor i 2-planshus eller har kuperad tomt och plötsligt skulle bli rörelsehindrad. En trygghet är i det här fallet också en risk eftersom banken tar ut en kännbar straffavgift för att lösa lånet i förtid.

För tillfället värderar jag inte tryggheten speciellt högt. Lånen är relativt lågt och det finns ett skyddsnät i fall något oförutsett skulle hända. Än så länge har jag inget emot att förvalta lånen aktivt (kanske förändras efter ett par år). Så utifrån hur jag resonerar så borde rörligt 3 månader vara den rimligaste strategin?

Bra kommentar i övrigt (Y)

En tanke kring att binda sig på olika tider - man har en tämligen dålig förhandlingssits om man inte kan ta hela sin lånestock och gå till en annan bank den dagen räntor skall omförhandlas.

Så lån över 3 år gör det svårt att plocka sitt pick och pack för att byta bank. Well spotted Bruce.