Starta eget bolag för att bygga åt sig själv

[Robert-san01]

Det sant att hyra betalas av skattade pengar, men du betalar ränta till banken med skattade pengar också. Hyran skall av den anledningen vara så låg kan kan, så inte hyran bygger vinsten i bolaget. Det skall värdeökningen på fastigheten göra. Därav skall man inte göra aktieutdelning tillbaka heller.

Man skall heller inte glömma att all drift och underhåll betalas netto, alltså utan moms. Likaså allt byggmaterial och entreprenadkostnder under byggtiden, vilket uppgår till fler hundratusen, upp till miljonbelopp i ”skattade” pengar som du annars inte ser röken av.

Har man en nybyggd villa behöver man heller inte göra ROT-avdrag, för det får ju inte fastighetsbolaget göra.

Du har ränteavdrag på räntan du betalar till banken att ta med och du får tänka på att lagfartsavgiften är mycket högre för företag.

 

[OlssoniVallby]

Om det vore så enkelt och förmånligt skulle många hus redan ägas av AB. Så jag är rätt övertygad om att det inte är ett bra upplägg. Just i det här fallet så kommer ju banken direkt att "genomskåda" upplägget och jag har väldigt svårt att se att det skulle underlätta.

Grundproblemet är istället att många banker inte vill ta den risk det innebär att inte köpa huset på totalentreprenad. Det är helt enkelt för stor risk att huset tar längre tid och/eller kostar mer att bygga än beräknat. Det ligger säkert en hel del sanning i det också så man kan ju förstå bankerna till viss del.

Så istället för en komplicerad och tveksam konstruktion med ett AB rekommenderar jag att ni pratar med fler banker.

/Krille

De flesta fastigheter (sett till värde) ägs av bolag. Alla BRF:er, hyresfastigheter och kommersiella fastigheter ägs av bolag. Och de tjänar mycket pengar.
Det är ju i fastighetesbranschen vi småsparare springer och investerar i när det blåser lite på börsen. För att de är stabila och bygger stora värden över tid.
Det finns säker hål i mitt resonemang, jag håller fortfarande på att sätta mig in i att göra detta för min egen fastighet. Jag tror vi skulle sett betydligt fler kreativa lösningar (denna eller andra) om inte medelsvensson varit ”rädd” för företagande och tycker det verkar jobbigt att driva dem.
..och jantelagen sen, vad skulle grannen säga om det kom ut att villan ägs av ett bolag. Blir inte fler kräftskivor där...

 

[Derbyboy]

De flesta fastigheter (sett till värde) ägs av bolag. Alla BRF:er, hyresfastigheter och kommersiella fastigheter ägs av bolag. Och de tjänar mycket pengar.
Det är ju i fastighetesbranschen vi småsparare springer och investerar i när det blåser lite på börsen. För att de är stabila och bygger stora värden över tid.
Det finns säker hål i mitt resonemang, jag håller fortfarande på att sätta mig in i att göra detta för min egen fastighet. Jag tror vi skulle sett betydligt fler kreativa lösningar (denna eller andra) om inte medelsvensson varit ”rädd” för företagande och tycker det verkar jobbigt att driva dem.
..och jantelagen sen, vad skulle grannen säga om det kom ut att villan ägs av ett bolag. Blir inte fler kräftskivor där...

Ja de tjänar mycket pengar på de som bor eller nyttjar fastigheten. De tjänar ju inga pengar på att de är ett aktiebolag, eller hur tänker du?

 

[OlssoniVallby]

Ja de tjänar mycket pengar på de som bor eller nyttjar fastigheten. De tjänar ju inga pengar på att de är ett aktiebolag, eller hur tänker du?

Jo, självklart kan ett externt bolag tjäna på sina HG, vilket inte är huvudsyftet här. Den stora vinsten är värdeökningen. Och hur du skattar den.
om du har 5 Mkr i budget att spendera så kan du köpa ett nyckelfärdigt hus inkl moms. Då tjänar entreprenörerna på det. Eller så stoppar du 3 Mkr i ett bolag och bygger huset ex moms.
Bor du där 10 år och säljer har värdet ökat till kanske det dubbla.
Äger du privat reavinstskattar du vinsten. Äger du vi bolag säljer du bolaget och skattar 22%, vilket dessutom kan hamna i ett Holdingbolag som du själv kontrollerar och plockar ut kapital ur.

 

[mojjen]

Hej
Jag läste en tråd om detta där det mesta handlade om att lura till sig förmåner på ett eller annat sätt eller om det orimliga i att ett företag inte skulle gå in i en noll- eller minusaffär.
Jag jobbar i ett medelstort byggföretag och har varit tjänsteman i 20 år. Dessförinnan har jag en yrkesarbetarbakgrund. Jag har lärt mig en del men att bygga åt sig själv är en ny erfarenhet och jag tar tacksamt emot råd och erfarenheter.

Situationen
Jag och min fru har ritat vårt hus själva eftersom vi tyckte att husleverantörerna levererade snålt och dyrt.
Vi äger en tomt.
Bygglov har gått igenom. KA och konstruktör är anlitade.
Förhandsvärdering är utförd.
Startbesked erhålls INTE från kommunen förrän vi kan visa upp en färdigställandegaranti.
Banken vill se ett kontrakt med en byggentreprenör för att utfärda ett byggnadskreditiv.
En färdigställandegaranti kan tecknas mot uppvisande av ett kontrakt med en byggentreprenör.
Vi vill inte köpa hela produktionen på totalentreprenad av en byggentreprenör. Det blir mycket dyrt.
Vi vill själva kunna styra framdrift och inköp och därmed köpa produktionen på delad entreprenad. Jag kommer att ta tjänstledigt och sätta ca 1000 egna timmar i produktionen. Köpta timmar planeras till ca 1700.

Vi behöver anlita ett AB för att teckna avtal mot och dra alla inköp igenom (mot ett arvode). Vi hittar dock inget AB som skulle vilja genomföra projektet i samverkan med oss på det här upplägget. Det är förståeligt och vi drar därför slutsatsen att min fru startar ett AB och jag tecknar ett avtal om delad entreprenad mot detta bolag. Bolaget kommer bara att existera för bygget av detta hus.

Fråga/frågor
Vad kan banken ha för invändningar när vi frågar om ett byggkreditiv på detta avtal?
Vad ser ni för problem för övrigt?
MVH
Tomas

Om du anger att du är "Självbyggare" Mao inte köper en totalentreprenad så skall de inte kräva färdigställandegaranti. Så har jag gjort för mitt relativt stora tillbyggandsprojekt. Sen har jag ändå anlitat entreprenörer för enskilda moment, som resning ytterväggar, Isolering etc. Elarbeten som kräver intyg...Men de jobbar då under mig själv, som självbyggare. Då bör inte kommunen rimligen kunna ställa det kravet. Det finns ingen annan än du själv som kan ställas ansvarig om det inget blir färdigt.

Det enda min kommun upplyste mig om när jag valde denna väg, är att jag skall vara medveten om risken.

Reglerna säger:
"När du låter en företagare bygga ett nytt småhus åt dig är det obligatoriskt att du skaffar ett färdigställandeskydd, medan byggfelsförsäkring inte längre är obligatoriskt."

Så du skulle få större problem här om du hade registrerat en firma för detta. (Vilket jag absolut avråder dig att göra. Finns inget du kan vinna ekonomiskt för ett egen projekt.)

 

[cpalm]

Äger du vi bolag säljer du bolaget och skattar 22%

Så kan du inte räkna. Bolaget måste ju också skatta för vinsten.

 

[mojjen]

Det är väl inget större eller komplicerat arbete att skapa och underhålla ett enklare AB. Enda kostnaden som är svår att skippa är bokföringssystemet, dvs om man klarar sig utan Bankgiro då det kostar runt en hundring per månad.
Finns ju några gratis-system, ex. Bokio, men det är ju så fruktansvärt dåligt så det är ej att rekommendera.

Att likvidera kostar ju inget om man inte har bråttom, samtidigt så är det ju väldigt bra att ha ett AB som ligger och tickar upp på K10:an, det är väl 170 tkr per år man sparar i framtida utdelningsutrymme, utan kostnad.

Ja under förutsättning att du gjort vinst och skattat fram medel som kan delas ut. Så först behöver du en verksamhet som ger dig så mycket överskott att du kan dela ut det. Så för att dela ut 170K så behöver du på sista raden göra en bolagsvinst innan skatt på närmare 200000:- Sen kan du göra en aktieutdelning som genererar ett uttag med låg skatt på 20%. Detta lönar sig om man bedriver en verksamhet som gör vinst, och man sen ahr en inkomst över brytpunkten. Under brytpunkten så tjänar man inte så mycket på det. Tänk på att när man tar lön i ett AB så dras de kostnaderna innan bolagets skatt. Mao lön minskar resultatet som beskattas. I TS fall lär det inte bli några positiva resultat, utan snarade en brakförlust då man inte ahr några direkt intäkter vid detta upplägg.

 

[OlssoniVallby]

Så kan du inte räkna. Bolaget måste ju också skatta för vinsten.

Nej, bolaget säljer inte fastigheten. Du säljer hela bolaget.

 

[mojjen]

F-skatt behövs bara om bolaget ska utföra tjänster åt andra.

Om frun startar ett AB, och TS blir "kund" så är det åt annan. Krävs F-skatt.

 

[Gabbe1]

Reavinstskatten vid husförsäljning som privatperson är ju endast 22%. Att bygga hus i egen regi och sälja är nog bland det mest lågskattade arbete man kan göra i det här landet.

 

[mojjen]

Om det vore så enkelt och förmånligt skulle många hus redan ägas av AB. Så jag är rätt övertygad om att det inte är ett bra upplägg. Just i det här fallet så kommer ju banken direkt att "genomskåda" upplägget och jag har väldigt svårt att se att det skulle underlätta.

Grundproblemet är istället att många banker inte vill ta den risk det innebär att inte köpa huset på totalentreprenad. Det är helt enkelt för stor risk att huset tar längre tid och/eller kostar mer att bygga än beräknat. Det ligger säkert en hel del sanning i det också så man kan ju förstå bankerna till viss del.

Så istället för en komplicerad och tveksam konstruktion med ett AB rekommenderar jag att ni pratar med fler banker.

/Krille

Skulle nog till och med vilja påstå att det blir svårare att få kredit i ett nystartat AB. Det uppfyller inga krav på kreditvärdighet. Banken löper mycket större risk med ett AB som kan försättas i konkurs. Sannolikt skulle ett sådant upplägg därför kräva ett rätt högt borgensåtagande.

 

[cpalm]

Om frun startar ett AB, och TS blir "kund" så är det åt annan. Krävs F-skatt.

Att hyra ut en lokal eller bostad kräver inte F-skattegodkännande. Oavsett vem man hyr ut till.
F-skattegodkännande handlar om att utföraren av en tjänst själv redovisar och betalar in preliminärskatt och sociala avgifter på ersättning för utfört arbete.

 

[cpalm]

Nej, bolaget säljer inte fastigheten. Du säljer hela bolaget.

Spelar ingen roll. Även om bolaget redovisar fastigheten till anskaffningsvärde finns det ju en latent skatteskuld som minskar bolagets värde.

 

[mojjen]

Nej, bolaget säljer inte fastigheten. Du säljer hela bolaget.

Om du inte gör ett ganska komplicerat upplägg med tex ett vilande orört bolag i 5 år, som du kan lägga försäljningen till, så kommer försäljningen bli lön. Mao riktigt dyrt att få ut dom pengarna snabbt. Men vist starta ett holdingbolag, som äger fastighetsbolaget.

Att hyra ut en lokal eller bostad kräver inte F-skattegodkännande. Oavsett vem man hyr ut till.
F-skattegodkännande handlar om att utföraren av en tjänst själv redovisar och betalar in preliminärskatt och sociala avgifter på ersättning för utfört arbete.

Men upplägget var väl att bygget skulle ske genom detta bolag vid byggnationen. Om Bolaget skall äga och förvalta så kan det ju gå. Men det är om jag förstått det inte ett upplägg TS uttryck intresse för. TS Fråga har ju varit att starta ett Bolag i fruns namn. Han tar tjänstledigt och bygger själv, men allt slussas genom AB för att få avtal med bank leverantörer mm. Upplägg att d e skall hyra av sig själva är väl andras konstruktioner i tråden.

 

[TreeView]

Ja under förutsättning att du gjort vinst och skattat fram medel som kan delas ut. Så först behöver du en verksamhet som ger dig så mycket överskott att du kan dela ut det. Så för att dela ut 170K så behöver du på sista raden göra en bolagsvinst innan skatt på närmare 200000:- Sen kan du göra en aktieutdelning som genererar ett uttag med låg skatt på 20%. Detta lönar sig om man bedriver en verksamhet som gör vinst, och man sen ahr en inkomst över brytpunkten. Under brytpunkten så tjänar man inte så mycket på det. Tänk på att när man tar lön i ett AB så dras de kostnaderna innan bolagets skatt. Mao lön minskar resultatet som beskattas. I TS fall lär det inte bli några positiva resultat, utan snarade en brakförlust då man inte ahr några direkt intäkter vid detta upplägg.

Med förenklingsregeln behövs inget löneuttag alls, så det är ju ett väldigt billigt vis att få ut pengar till låg skatt.