Stammar ej bytta - dolt fel?
Hej
Köpte en villa strax söder om Sthlm i våras. I samband med köpet gjordes en överlåtelsebesiktning. I denna står att läsa både i objektsbeskrivningen och i själva besiktningsprotokollet under "Säljarens muntliga upplysningar" att alla avloppstammar med undantag för en synlig stående stam i pannrummet är utbytta.
Vid en okulär besiktning verkar detta antagande rimligt bland annat genom att den lilla del av stammen som är synlig i övre badrummet ser ut att vara plast och likaså stammen i garaget ut mot servisledningen.
Nu i samband med en badrumsrenovering har det dock framkommit att stammarna inte alls är utbytta i den grad som säljaren hävdat. Servisledningen och anslutningen i garaget är utbytta, men stammarna till den nedre toaletten är gamla, likaså en liggande stam på övreplanet och den liggande stammen i grunden.
Vi tittar nu på relining av dessa, men undrar då samtidigt vad ni kunniga här säger. I mina ögon känns det här som ett dolt fel. Stammen till den nedre toaletten hade möjligen kunnat konstateras vid en okulär besiktning - kanske vår miss och den är vi i så fall beredda att ta på oss kostnaderna för. Övriga stammar (grunden och liggande stam på övreplanet) skulle däremot inte kunnat konstaterats utan att riva upp. Ingen anledning till misstanke förelåg ju heller eftersom säljaren har hävdat att de är utbytta. Säljaren har doldafelförsäkring på huset.
Tacksam för synpunkter om det är ett "case" eller inte.
Köpte en villa strax söder om Sthlm i våras. I samband med köpet gjordes en överlåtelsebesiktning. I denna står att läsa både i objektsbeskrivningen och i själva besiktningsprotokollet under "Säljarens muntliga upplysningar" att alla avloppstammar med undantag för en synlig stående stam i pannrummet är utbytta.
Vid en okulär besiktning verkar detta antagande rimligt bland annat genom att den lilla del av stammen som är synlig i övre badrummet ser ut att vara plast och likaså stammen i garaget ut mot servisledningen.
Nu i samband med en badrumsrenovering har det dock framkommit att stammarna inte alls är utbytta i den grad som säljaren hävdat. Servisledningen och anslutningen i garaget är utbytta, men stammarna till den nedre toaletten är gamla, likaså en liggande stam på övreplanet och den liggande stammen i grunden.
Vi tittar nu på relining av dessa, men undrar då samtidigt vad ni kunniga här säger. I mina ögon känns det här som ett dolt fel. Stammen till den nedre toaletten hade möjligen kunnat konstateras vid en okulär besiktning - kanske vår miss och den är vi i så fall beredda att ta på oss kostnaderna för. Övriga stammar (grunden och liggande stam på övreplanet) skulle däremot inte kunnat konstaterats utan att riva upp. Ingen anledning till misstanke förelåg ju heller eftersom säljaren har hävdat att de är utbytta. Säljaren har doldafelförsäkring på huset.
Tacksam för synpunkter om det är ett "case" eller inte.
Nja, dolt fel är det ju inte då det inte verkar vara något fel rent funktionellt.
Däremot så har du fått felaktig information som skulle kunna leda till en prisreduktion.
Ett typexempel har du här:
http://www.fastighetsbyran.se/Bo/Bo/Bosvaret/Juridik/2011-04-040821/
Däremot så har du fått felaktig information som skulle kunna leda till en prisreduktion.
Ett typexempel har du här:
http://www.fastighetsbyran.se/Bo/Bo/Bosvaret/Juridik/2011-04-040821/
För det första.. Läcker stammarna? Gör dom inte det är det inte fel.
Bara för att något är gammalt är det inte ett fel.
Jag tror inte ni har ett case gällande dolt fel, utan det är snarare ett case gällande objektsbeskrivningen som ni får driva om ni ens kan det. Då säljaren mycket väl kan ha uppfattat att frågan handlade om det som gick att se. Säljaren är troligen inte kunnig alls på VVS-biten
Bara för att något är gammalt är det inte ett fel.
Jag tror inte ni har ett case gällande dolt fel, utan det är snarare ett case gällande objektsbeskrivningen som ni får driva om ni ens kan det. Då säljaren mycket väl kan ha uppfattat att frågan handlade om det som gick att se. Säljaren är troligen inte kunnig alls på VVS-biten
Stammarna läcker inte (mig veterligen, även om stammen i grunden ej kunnat inspekteras helt). Jag har dock köpt huset på den uttryckliga informationen att merparten av alla stambyten är genomförda, och nu framkommer det alltså att säljarens upplysningar till besiktningsman och mäklare varit felaktiga i denna fråga. Alltså har jag i mina ögon köpt en produkt med en felaktig innehållsdeklaration, och borde då rimligen vara berättigad till ersättning/prisavdrag för kostnaden att göra så att produkten motsvarar innehållsdeklarationen. Om säljaren är kunnig eller inte på VVS borde väl knappast spela någon roll i sammanhanget, han är väl ändå ansvarig för sina utfästelser?
Stammarna i fråga är från husets byggår (1948).
Stammarna i fråga är från husets byggår (1948).
Om säljaren har upplyst felaktigt och det avser endast stammarna så blir säljaren ersättningsskyldig av produktens kostnad för nya stammar. Sådana stammar kostar väl max 1.500 kr på VVS-butiken. Kostnaden för arbetet ingår ej i dolda fel. Att driva frågan kostar mycket mer.
Det har jag lärt mig efter 2½ år tvist med en köpare. Jag gick skadeståndfri från tvisten. Min advokat - specialist fastighetsköp/tvist - nämnde bl.a. "Felaktig produkt utifrån utfästelsen men funktionellt ersättes bara produktens kostnad. Ej rivning/återställning på grund av dess funktionell är tillgodosedd." nåt i den termen.
Rör inte ihop dolt fel och fel i objektbeskrivningen.
Då detta inte är ett dolt fel så går det inte att begära åtgärder för att fixa "felet".
Det minsta belopp man kan kräva pga felet i objektbeskrivningen är kostnaden för själva rören, som uppskattats till 1500kr.
Det mesta man nog kan tänkas få är hur mycket ni beviserligen skulle ha sänkt ert bud om ni visste att alla stammar inte var utbytta. Detta är ju inte enkelt att bevisa, jag har för mig att jag läst om ett fall då man enades om ett belopp någonstans mellan materialkostnad och skillnaden till näst högsta bud på huset... Hur logiskt det är vet jag nte.
Då detta inte är ett dolt fel så går det inte att begära åtgärder för att fixa "felet".
Det minsta belopp man kan kräva pga felet i objektbeskrivningen är kostnaden för själva rören, som uppskattats till 1500kr.
Det mesta man nog kan tänkas få är hur mycket ni beviserligen skulle ha sänkt ert bud om ni visste att alla stammar inte var utbytta. Detta är ju inte enkelt att bevisa, jag har för mig att jag läst om ett fall då man enades om ett belopp någonstans mellan materialkostnad och skillnaden till näst högsta bud på huset... Hur logiskt det är vet jag nte.
Som sagt, dolt fel kan det naturligt vis omöjligt vara. Det du eventuellt har att gå på är säljarens utfästelse.
Om det dessutom är som Coolman skriver (vilket jag absolut tror på) så är det absolut inte värt att processa.
Om du ända bara får ut kostnaden för materialet, så är det inte många kronor du får ut.
Om det dessutom är som Coolman skriver (vilket jag absolut tror på) så är det absolut inte värt att processa.
Om du ända bara får ut kostnaden för materialet, så är det inte många kronor du får ut.
Jag är väldigt nyfiken på vad vår expert Kinglolle säger om det hela!
Är det någon här som vet vad han pratar om när det gäller sånt här så är det han!
Är det någon här som vet vad han pratar om när det gäller sånt här så är det han!