Skillnader mellan BRF och ägandelägenhet
Intressant ämne som kom upp i granntråden. Vilka är skillnaderna mellan att ha en lägenhet i en BRF respektive en ägarlägenhet? Är den ena att föredra framför den andra?
Jonatan79 skrev:
BirgitS skrev:
Om vi bortser från alla formella skillnader i att äga en fastighet som är lägenheten mot att få disponera en viss lägenhet som ägs av BRFen. Den största praktiska skillnaden tycks vara att i ägandelägenheten så är samfällighetsföreningen förbjuden att ägna sig åt annan verksamhet än ren förvaltning av gemensamhetsanläggningarna enligt deras ändamål medan en BRF kan utöka sin verksamhet rätt godtyckligt. T ex kan styrelsen knacka på dörren för en tillsyn när de så önskar eller stämman kan komma på att nu ska föreningen plötsligt ha en vinkällare eller riva ditt badrum.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 23 175 inlägg
Jag är principiellt för äganderätt, men är rädd för att gemensamhetsanläggningarna blir för svårdrivna. BRF:ens friare form har sina fördelar där.
Det tidiga 00-talets redovisningsfusk i nybildade BRF:er gjorde mig till en motståndare till den formen, men jag tror ärligt talat inte något annat nödvändigtvis är bättre. Och nu är ju just det siffertrixandet av byggfirmorna stoppat.
Båda formernas största problem är den totala hemsko de lägger på stadsutvecklingen. Mig veterligen har ingen BRF avvecklats och huset rivits för att ge plats för något annat. Finns det exempel på det (som inte är baserat på expropriation)? Där är det ju bättre med en ägare som kan fatta rationella ekonomiska beslut. Därmed inte sagt att jag hellre skulle bo i hyres- än bostadsrätt.
Det tidiga 00-talets redovisningsfusk i nybildade BRF:er gjorde mig till en motståndare till den formen, men jag tror ärligt talat inte något annat nödvändigtvis är bättre. Och nu är ju just det siffertrixandet av byggfirmorna stoppat.
Båda formernas största problem är den totala hemsko de lägger på stadsutvecklingen. Mig veterligen har ingen BRF avvecklats och huset rivits för att ge plats för något annat. Finns det exempel på det (som inte är baserat på expropriation)? Där är det ju bättre med en ägare som kan fatta rationella ekonomiska beslut. Därmed inte sagt att jag hellre skulle bo i hyres- än bostadsrätt.
Jag funderar också över det. Att samfällighetsstyrelsen ordnar med det gemensamma trapphusets städning är lika oproblematiskt som att BRF-styrelsen gör det.
Men ägandelägenheterna lär vara lika tekniskt integrerade som i andra flerbostadshus. När det ska stambytas om 75 år så blir det inte så kul. För samfällighetslagen erbjuder inga ramar för hur samfällighetsstyrelsen ska få tillgång till alla ägandelägenheter där de gemensamma rören går. Kanske behöver man riva alla badrum? Möjligen målar jag fan på väggen men den makt som BRFens styrelse kan ges av stämman underlättar ju dylikt arbete.
Det många framförallt uppskattar eller söker är den fria rätten till uthyrning som äganderätten ger. Väldigt stor skillnad mot majoriteten av Brf:er.
Min bild är också att marknaden är för liten för äganderätter. De finns för få och det är för ovanligt vilket försvårar försäljning och gör det mer osäkert jämfört med Brf som är välkänt av den stora massan.
Min bild är också att marknaden är för liten för äganderätter. De finns för få och det är för ovanligt vilket försvårar försäljning och gör det mer osäkert jämfört med Brf som är välkänt av den stora massan.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 23 175 inlägg
Jag kan för lite om andra länders lösningar, men Danmark och Norge –liksom New York! – har ju också mycket bostadsrätter, medan det i resten av världen mest verkar vara en grej för social housing.
Lustigt hur olika det kan bli beroende på vilka ägarformer som funnits tillgängliga.
Försökte för några år sen förstå mig på engelsmännens lease hold, men släppte det. Rolig form av common law utveckling i alla fall, där man insåg att tredimensionella fastigheter inte var förenligt med lagen, men väl traderbara eviga hyresavtal.
Lustigt hur olika det kan bli beroende på vilka ägarformer som funnits tillgängliga.
Försökte för några år sen förstå mig på engelsmännens lease hold, men släppte det. Rolig form av common law utveckling i alla fall, där man insåg att tredimensionella fastigheter inte var förenligt med lagen, men väl traderbara eviga hyresavtal.
Det är en fördel att det finns olika varianter så att marknaden erbjuder ett val för den intresserade. Äganderätt är än så länge inte så stort och inte så känt så kortsiktigts är det nog en nackdel, men det kanske förändras. Jag delar synpunkten att möjligheten till uthyrning är en viktig skillnad, men inte uppfattningen att det är till äganderättens fördel. I de föreningar jag känner till så är det tyvärr vanligt att de som hyr i andra hand inte känner ansvar och ger ökad risk för störningar. När jag var styrelsemedlem så togs en orimligt stor andel av tiden till att hantera dessa störningar. Om den stora fördelen med äganderätt är uthyrning i andra hand kan man ju undra vem det är som då ska sköta samfälligheten.H Hans G2 skrev:
En liknande fråga som jag funderar på är att styrelsen i en samfällighetsförening inte har någon roll i överlåtelsen av en ägarlägenhet. Detta är en rätt rejäl skillnad mot en BRF där styrelsen måste anta den nya bostadsrättshavaren och har lagkrav på sig att föra lägenhetsregister och medlemsregister.
I praktiken så betyder det att det går att köpa en ägandelägenhet utan någon som helst kontakt med samfällighetsföreningen. Samfällighetsföreningen har ingen koll på att en överlåtelse ens har skett om köparen inte är i kontakt med föreningen och givet vår asociala kultur bland lägenhetsboende så lär detta inte hända så ofta. Först när ägaren noteras i fastighetsregistret några veckor/månader efter överlåtelsen finns informationen ens tillgänglig.
Det minskar den sociala kontrollen och integreringen. D v s svårare att sätta socialt tryck på folk att ställa upp i styrelse, som revisor o s v.
I praktiken så betyder det att det går att köpa en ägandelägenhet utan någon som helst kontakt med samfällighetsföreningen. Samfällighetsföreningen har ingen koll på att en överlåtelse ens har skett om köparen inte är i kontakt med föreningen och givet vår asociala kultur bland lägenhetsboende så lär detta inte hända så ofta. Först när ägaren noteras i fastighetsregistret några veckor/månader efter överlåtelsen finns informationen ens tillgänglig.
Det minskar den sociala kontrollen och integreringen. D v s svårare att sätta socialt tryck på folk att ställa upp i styrelse, som revisor o s v.
Servitut? Om samfällighetsstyrelsen får återställa gräsmatta/häck efter att man varit inne med grävare och grävt om VA-ledningar i en gemenskapsanläggning som passerar enskild fastighet, får man inte göra detsamma i ett hus med ägarlägenheter? Fast det då är badrum som ska återställas.Claes Sörmland skrev:
Ja, gemensamhetsanläggningen finns där med bästa servitutsrätt. Så en formell rätt att underhålla ledningarna finns för samfälligheten. Samtidigt får ju inte utövandet av servitutet innebära mer omfattande ingrepp i den tjänande fastigheten (=ägandelägenheten) än nödvändigt.M martin.sveg skrev:
I en BRF har styrelsen (efter beslut av stämma) betydligt mer långtgående befogenheter än så. Om majoriteten tycker det kan de gå in och göra lite vad de vill på det sätt som de tycker är lämpligt. T ex passa på att tvångsrenovera alla badrum i samband med ett stambyte.
Blir det någon begränsning i praktiken för samfällighetsföreningen? Jag kan tycka att det är hälsosamt att de inte får göra mer omfattande ingrepp än nödvändigt.
Jag kan också tycka att det som är skrämmande med BRF är just det att "om majoriteten tycker det kan de gå in och göra lite vad de vill". Att man betalar många miljoner för en rätt att utnyttja det en förening äger när föreningen kan ändra förutsättningarna känns som en stor risk. Det tillsammans med att föreningen faktiskt kan gå i konkurs och att du då förlorar din rätt att sälja vidare din rätt att utnyttja lägenheten och helt plötsligt har betalat miljoner du inte kan få tillbaka för att få bo i en hyreslägenhet.
Jag har sett exempel där radhus i BRF inte kostar så mycket mindre än små villor på små tomter (även om villorna har något sämre läge). Med allt i åtanke så köper jag hellre något jag äger och får inskrivet i fastighetsregistret än en lägenhet i BRF. Men, om villa vore för stort för mig skulle jag ändå hellre bo i BRF än i hyreslägenhet. Självklart skulle jag kandidera till styrelsen för att ha koll och kontroll över förvaltningen.
Jag kanske målar fan på väggen. Det finns ju redan radhus som har integrerade ledningar i golvet för VA som förvaltas som gemensamhetsanläggningar. Vad jag hör i bekantskapskretsen där sådant underhåll krävs så sker det som lagstiftaren har tänkt, i bästa samarbete. Men samtidigt så är ju familjerna i en radhuslänga kanske mer integrerade socialt än grannskapet i ett lägenhetshus så det är lättare att jobba i samförstånd?M martin.sveg skrev:
Eller så skjuter och skjuter man på underhållet tills det helt enkelt inte går längre och då ökar motivationen när vattnet sprutar eller avloppet inte fungerar.
Erfarenheterna från trådarna här på forumet kanske visar att det är lättare att ha en ordnad förvaltning i en BRF. Många gemenskapsanläggningar, särskilt delägarförvaltade, verkar bara finnas till dess att något behöver åtgärdas.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 23 175 inlägg
Ja, och det är inte så dumt i sig. Har man en glest trafikerad skogsbilväg ihop exempelvis så lär inte en förening tillföra så mycket nio år av tio.M martin.sveg skrev:
Men den typen av situation lär man nog sällan ha i ett flerbostadshus.