Skatt på hyresfastighet
Hej!
Försöker sätta mig in i djungeln angående hyreshus. Har möjlighet till följande förutsättningar:
Tomt/byggherrekostnader 1,5 miljoner
Byggkostnad 4,5 miljoner
Egen insats 1,5 miljoner
Lån 4,5 miljoner
Hyresintäkter 390.000 kr
Direkta driftskostnader (el, värme, sophätmning, vatten etc) 90.000 kr
Avskrivning nybyggnad (4% inom 6 år?) 180.000 kr
Ränta (2%?) 90.000kr
Räknas det som passiv eller aktiv näringsverksamhet om jag själv bygg hyreshuset?
Vad innebär skatteverkets löneskatt för passiv verksamhet i detta fallet?
Får det till typ allt mellan 8.000-120.000 kr i skatt när jag räknar på det.
Försöker sätta mig in i djungeln angående hyreshus. Har möjlighet till följande förutsättningar:
Tomt/byggherrekostnader 1,5 miljoner
Byggkostnad 4,5 miljoner
Egen insats 1,5 miljoner
Lån 4,5 miljoner
Hyresintäkter 390.000 kr
Direkta driftskostnader (el, värme, sophätmning, vatten etc) 90.000 kr
Avskrivning nybyggnad (4% inom 6 år?) 180.000 kr
Ränta (2%?) 90.000kr
Räknas det som passiv eller aktiv näringsverksamhet om jag själv bygg hyreshuset?
Vad innebär skatteverkets löneskatt för passiv verksamhet i detta fallet?
Får det till typ allt mellan 8.000-120.000 kr i skatt när jag räknar på det.
Av byggkostnaden att döma, så låter det som en en villa eller möjligen parhus.
Man får börja med att fundera på om detta är en privatuthyrning eller en ”riktig” affärsverksamhet. Är det ett företag så kommer du inte att få låna till bolånevillkor. Det handlar då om företagskunder med högre ränta, och ofta högre krav på kontantinsats, osv. I gengäld får du då i stort sett dra av dina kostnader. Vid privatuthyrning för du bara dea av en schblonkostnad.
Jag tror att du räknar med för hög hyra, vi har hyresreglering, dina hyresgäster kan gå till hyresnämnden och få tillbaka en del av hyran i efterhand. Du kommer inte att kunna avtala bort besittningsrätten, du kommer inte att kunna bli av med en hyresgäst så länge hyran (den lägre som hyresnämnden får fram) kommer in.
I din kalkyl ser jag ingen post för fastighetsskötsel, du kommer behöva någon som skottar snö, fixar trädgården, osv.
Om du trots allt räknar med bolån (lurar banken), så kommer banken att pröva det mot en kalkyl där du inte har hyresintäkter. Du måste själv ha en inkomst från annan verksamhet som tål att räntan går upp mot 7 - 8%, som kalkylränta.
Man får börja med att fundera på om detta är en privatuthyrning eller en ”riktig” affärsverksamhet. Är det ett företag så kommer du inte att få låna till bolånevillkor. Det handlar då om företagskunder med högre ränta, och ofta högre krav på kontantinsats, osv. I gengäld får du då i stort sett dra av dina kostnader. Vid privatuthyrning för du bara dea av en schblonkostnad.
Jag tror att du räknar med för hög hyra, vi har hyresreglering, dina hyresgäster kan gå till hyresnämnden och få tillbaka en del av hyran i efterhand. Du kommer inte att kunna avtala bort besittningsrätten, du kommer inte att kunna bli av med en hyresgäst så länge hyran (den lägre som hyresnämnden får fram) kommer in.
I din kalkyl ser jag ingen post för fastighetsskötsel, du kommer behöva någon som skottar snö, fixar trädgården, osv.
Om du trots allt räknar med bolån (lurar banken), så kommer banken att pröva det mot en kalkyl där du inte har hyresintäkter. Du måste själv ha en inkomst från annan verksamhet som tål att räntan går upp mot 7 - 8%, som kalkylränta.
Det blir inte min personliga bostad och blir klassad som näringsfastighet.
Hyran är beräknad för 4st lght á 75kvm á 8.000 kr/mån (ca 4 x 8200 x 12) vilket är under hyrorna för annan nyproduktion för hyresrätter i närheten.
Utöver angiven byggkostnad görs eget arbete på ca 1,5 - 2 miljoner om jag räknar med 400 - 500 kr i timlön. Eftersom jag inte personligen driver annan yrkesverksam byggverksamhet så behöver jag inte momsa eller skatta på den egna investerade tiden?
Kalkylräntan är säkert satt för låg. Men kan göra större privat investering om räntorna skjuter iväg.
Ränteförluster mm under byggtid kommer delvis kvittas mot inkomst av tjänst under första åren men förlusten kommer också skjutas fram. Mina stora frågetecken rör själva beskattningen och hur stor del som faktiskt försvinner och som krävs med i kalkylen. Fastighetsskötsel liksom andra driftskostnader, OVK mm är inte medräknade men rent skattemässigt gör det nog inte så mycket till eller från.
Mina funderingar för att räkna fram worst-best case:
1. Vad är rimlig ränta i nuläget om det inte är bolån? Vad har ni fått när ni byggt/köpt hyresfastigheter?
2. Kan jag bli beskattad för eget arbete i efterhand?
3. Blir räntekostnader, el, försäkringar mm under byggtid förluster som man kan kvitta mot senare vinster eller "bakas" det in i byggkostnaden?
4. Blir framtida vinst skattad som inkomst av kapital eller tjänst? Dvs blir det egenavgifter mm som dras av vinsten?
Som beredeskap för dåliga tider med höga räntor så gäller det ju att beskattningen under bättre tider inte tar hela kakan utan skapar en reserv. Som det är nu går det ihop upp till en låneränta på 6-7% sen blir det en förlustaffär om inte hyrorna ökar. Dock är inte eventuella skatteeffekter med då.
Hyran är beräknad för 4st lght á 75kvm á 8.000 kr/mån (ca 4 x 8200 x 12) vilket är under hyrorna för annan nyproduktion för hyresrätter i närheten.
Utöver angiven byggkostnad görs eget arbete på ca 1,5 - 2 miljoner om jag räknar med 400 - 500 kr i timlön. Eftersom jag inte personligen driver annan yrkesverksam byggverksamhet så behöver jag inte momsa eller skatta på den egna investerade tiden?
Kalkylräntan är säkert satt för låg. Men kan göra större privat investering om räntorna skjuter iväg.
Ränteförluster mm under byggtid kommer delvis kvittas mot inkomst av tjänst under första åren men förlusten kommer också skjutas fram. Mina stora frågetecken rör själva beskattningen och hur stor del som faktiskt försvinner och som krävs med i kalkylen. Fastighetsskötsel liksom andra driftskostnader, OVK mm är inte medräknade men rent skattemässigt gör det nog inte så mycket till eller från.
Mina funderingar för att räkna fram worst-best case:
1. Vad är rimlig ränta i nuläget om det inte är bolån? Vad har ni fått när ni byggt/köpt hyresfastigheter?
2. Kan jag bli beskattad för eget arbete i efterhand?
3. Blir räntekostnader, el, försäkringar mm under byggtid förluster som man kan kvitta mot senare vinster eller "bakas" det in i byggkostnaden?
4. Blir framtida vinst skattad som inkomst av kapital eller tjänst? Dvs blir det egenavgifter mm som dras av vinsten?
Som beredeskap för dåliga tider med höga räntor så gäller det ju att beskattningen under bättre tider inte tar hela kakan utan skapar en reserv. Som det är nu går det ihop upp till en låneränta på 6-7% sen blir det en förlustaffär om inte hyrorna ökar. Dock är inte eventuella skatteeffekter med då.
