Jag hade nästan rätt , kollade med mäklarsamfundet om mäklarens skyldighet vid uppgifter om att slunden överstiger försälningspris, och mäklaren i ditt falk borde agerat annorlunda enligt mäklsrsamfundets text.
"Om köpeskillingen understiger säljarens lån måste kontakt tas med säljarens bank. Mäklaren måste i så fall få bekräftat att banken ”släpper panten” trots att säljaren inte kan lösa hela lånet på tillträdesdagen. Detsamma gäller om mäklaren ska kvitta sin provision mot en del av handpenningen och om köpeskillingen, med avdrag för mäklarens provision, understiger säljarens lån"
"Om köpeskillingen understiger säljarens lån måste kontakt tas med säljarens bank. Mäklaren måste i så fall få bekräftat att banken ”släpper panten” trots att säljaren inte kan lösa hela lånet på tillträdesdagen. Detsamma gäller om mäklaren ska kvitta sin provision mot en del av handpenningen och om köpeskillingen, med avdrag för mäklarens provision, understiger säljarens lån"
Tror det är snarare mäklaren som haft dåligt med likviditet och behövt få ut sitt arvode från klientmedelkontot inför löning och betalningar av olika kostnader och tänkt att det löser sig på ett eller annat sätt, i bästa fall att köparen tar smällen i slutändan med banken… Det går att komma långt med att ducka och låta tiden gå - såvida det inte ringer en advokat/jurist som börjar sätta press. Det ska inte var möjligt att som köpare att bli blåst på handpenningen till en mäklare.Z Zodde skrev:
Dålig likviditet gör att man tar risker.
Bankerna har stenkoll på sådant här. Att mäklaren inte kunde ana något, att banken glömde bort det är mycket osannolikt.
Redigerat:
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 321 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 321 inlägg
Jurist här. Maken till vilda gissningar och missuppfattningar i svaren på TS frågor får man leta länge efter. De flesta som svarar, inte alla dock, verkar ju inte ha någon som helst kunskap kring detta ämne. Det gäller för övrigt även TS och dennes beskrivning av sakförhålladena. Begreppen pant och lån blandas friskt och begreppen används oftast helt felaktigt. Har ni inte koll på juridiken och begreppen så bara sluta skriv svar.
Ett bra råd, som TS verkar ha följt, är att anlita en kompetent jurist/advokat (titeln spelar ingen som helst roll). Då en bra jurist är dyr lär ni i vilket fall åka på en ekonomisk smäll (kolla dock rättsskydd i försäkringen) men baserat på TS inlägg verkar det behövas någon med koll som kan driva detta. Alternativet är ju att ni lånar ut, i praktiken betalar säljarens överskjutande skuld så att banken släpper panten, och sedan står kvar med en högst osäker fordran på säljaren. Då behöver det upprättas skuldebrev och avbetalningsplan och baserat på det intryck jag fått av TS kunskaper i frågan bör det arbetet överlåtas på en jurist.
En bra jurist kan också köra en hård förhandling med den krånglade banken och ev få banken att backa, iaf en bit, på sina krav då alternativet med ex auktion knappast ger banken ett bättre utfall. Att TS ska ratta detta själv avråder jag, av ovan angivna skäl, starkt från..
Ett högriskalternativ är ju annars, som några föreslagit, att avbryta affären, stämma säljaren för kontraktsbrott, och chansa på att vinna en kommande ex aukt till ett lägre pris det aktuella köpet och sedan även ha en oprioriterad fordran på återgång av handpenning samt övriga kostnader som TS kan ha haft pga kontraktsbrottet.
En bra jurist kan även sätta press på mäklaren att återbetala den del av handpenningen som mäklaren tagit ut som provision. En riktigt bra jurisk kan troligen även stämma maklarbyrå på skadestånd, men det är ju såklart risker/kostnader förenade med det. Fick själv en ansedd mäklarbyrå att avstå hela provisionen plus betala ett skadestånd pga försumlighet, så det är inte omöjligt om man är bra på att förhandla. Mäklaren, som var ny på jobbet, fick även sparken.
Ett bra råd, som TS verkar ha följt, är att anlita en kompetent jurist/advokat (titeln spelar ingen som helst roll). Då en bra jurist är dyr lär ni i vilket fall åka på en ekonomisk smäll (kolla dock rättsskydd i försäkringen) men baserat på TS inlägg verkar det behövas någon med koll som kan driva detta. Alternativet är ju att ni lånar ut, i praktiken betalar säljarens överskjutande skuld så att banken släpper panten, och sedan står kvar med en högst osäker fordran på säljaren. Då behöver det upprättas skuldebrev och avbetalningsplan och baserat på det intryck jag fått av TS kunskaper i frågan bör det arbetet överlåtas på en jurist.
En bra jurist kan också köra en hård förhandling med den krånglade banken och ev få banken att backa, iaf en bit, på sina krav då alternativet med ex auktion knappast ger banken ett bättre utfall. Att TS ska ratta detta själv avråder jag, av ovan angivna skäl, starkt från..
Ett högriskalternativ är ju annars, som några föreslagit, att avbryta affären, stämma säljaren för kontraktsbrott, och chansa på att vinna en kommande ex aukt till ett lägre pris det aktuella köpet och sedan även ha en oprioriterad fordran på återgång av handpenning samt övriga kostnader som TS kan ha haft pga kontraktsbrottet.
En bra jurist kan även sätta press på mäklaren att återbetala den del av handpenningen som mäklaren tagit ut som provision. En riktigt bra jurisk kan troligen även stämma maklarbyrå på skadestånd, men det är ju såklart risker/kostnader förenade med det. Fick själv en ansedd mäklarbyrå att avstå hela provisionen plus betala ett skadestånd pga försumlighet, så det är inte omöjligt om man är bra på att förhandla. Mäklaren, som var ny på jobbet, fick även sparken.
Ok.I intebyggarebob skrev:
Det finns alltså pantbrev på 1572 kSEK, och ni själva har köpt huset för 1500 kSEK, och betalt 10% i handpenning.
Hur mycket säljaren är skyldig banken går inte att veta utifrån den info du givit. Ett pantbrev kan existera utan att vara pantsatt, det vill säga det är inte "aktivt" och just nu gällande som säkerhet. Som någon skrev kan säljaren även vara skyldig banken för dröjsmålsränta, straffavgift, och liknande, och säljarens skuld till banken kan därför överstiga 1572 kSEK.
Men, då banken har panträtt kan de begära tvångsförsäljning av huset för att få in (en del av) de pengar säljaren är skyldig den, _oavsett_ om det nu är ni som äger fastigheten. Detta är dock inte det vanliga förstasteget, då de hellre försöker begära utmätning av säljarens andra tillgångar, eller kanske så kallad löneutmätning där de får rätt att konfiskera en del av säljarens framtida inkomster tills dess att skulden är betald.
Om banken märker att köpeskillingen inte räcker till för att säljaren ska lösa sina lån så kan banken fortfarande välja att "släppa panten". Då återgår alla pantbrev (som hör till fastigheten, och inte är något ni minskar även om ni lånar mindre än 1572 kSEK) till att vara ej pantsatta, och ni kan själva använda dessa fullt ut till era egna kommande lån. Säljarens tidigare bostadslån omvandlas då till ett privatlån hos banken, med betydligt sämre ränta/villkor då banken inte längre har någon säkerhet (huset).
Nu verkar banken dock inte vara villiga att göra detta, vilket kan ha diverse anledningar, eller bygga på ett missförstånd eller misstolkning av vad som sagts.
Det kan ske om mäklarna ignorerar problemet och kör på ändå för att t.ex komma åt sitt arvode via klientmedelkontot.Z Zodde skrev:
Annars förstår jag inte varför detta kan ha gått så långt och varför HP är utbetalt till säljaren. Det ska som sagt inte vara möjligt…
Den som har en giltig fångeshandling för fastigheten äger den fastigheten. Man kan vara ägare innan man har fått lagfart. Det brukar ta cirka en vecka för Lantmäteriet att handlägga en lagfartsansökan.B Birgitta64 skrev:
Jag får fortfarande inte ihop siffrorna.
TS har inte redovisat vad totala köpesumman är utan blandar in pantbrev före och efter köp, handpenning på 10% som inte matchar någon summa TS nämnt.
Så, vad är totala köpesumman enligt köpeavtalet?
Vilka pantbrev finns idag och hur hårt är dom belånade?
TS har inte redovisat vad totala köpesumman är utan blandar in pantbrev före och efter köp, handpenning på 10% som inte matchar någon summa TS nämnt.
Så, vad är totala köpesumman enligt köpeavtalet?
Vilka pantbrev finns idag och hur hårt är dom belånade?
Sen bolånetaket infördes går det nog inte att ta ett topplån, och rimligen borde ett topplån som togs för över tio år sen ha amorterats bort vid det här laget.Christer G.V. skrev:
F.ö. så vill väl en bank ha säkerhet även för ett topplån? Ett topplån är inte nödvändigtvis ett in blanco-lån.
Ett exempel:P pmd skrev:
https://www.nordea.se/privat/produkter/bolan/kontantinsats.html#tab=Lana-till-kontantinsats
Kan till att börja med konstatera att det är en tråkig situation. Konstaterar också att det är en fascinerande röra med märkliga inlägg från både höger och vänster. Kanske stressen i den tråkiga situationen bidrar till div. missförstånd från TS sida. Som en helt vanlig bostadsägare, utan utbildning i varken mäkleri eller juridik, så kastar jag mig också in i detta...
Några saker råder det väl ändå inget tvivel om, trots att åsikterna verkar gå isär:
*Pantbrevet/pantbreven utgör bankens säkerhet i fastigheten (vilket sätts i verket då de betalar ut ett bostadslån som belastar pantbreven).
*Bostadslånet är personligt (eller delas med flera) och kopplas till, dvs. belastar, pantbrevet/pantbreven.
*Ett lån bundet i fastigheten, dvs. som belastar pantbreven, kan aldrig överstiga pantbrevens summa. Ev. andra lån till ex.vis. blancolån för att renovera eller bygga ut har ju rimligen inget med fastigheten att göra rent juridiskt, även om banken associerar lånet till bostaden på så sätt att de kan tänka sig att lyfta över dem mot ev. kommande nyuttag av pantbrev och kopplat till dem ökningar av bostadslånet.
*Pantbreven är inte personliga och kan inte "lämnas över", de är kopplade till fastigheten.
*Det går ju att döda pantbrev, dvs koppla bort dem från fastigheten (men det kostar ju pengar det också, så det är ju bara onödigt).
*Rent principiellt kan ju en säljare ta blancolån för att lösa ut kvarvarande bostadslån vid tidpunkt för överlåtelse för att fastighetens pantbrev inte ska vara belastade med lån (men det får ju banken/bankerna välja att göra som den/de vill med).
Några funderingar/killgissningar/pekpinnar, somliga instämmer med tidigare inlägg:
*Det låter märkligt snabbt handlagt av kronofogden om de får igenom ett ärende på den korta tiden som det refereras till.
*Det låter märkligt att mäklaren lämnat vidare handpenningen givet situationen där lånesumman för säljaren är högre än köpeskillingen.
*Att betala kvarvarande lån, och då såklart direkt till banken så att de pengarna inte kommmer på villovägar, är väl kanske det smidigaste sättet att få allt på plats utan mer stress och huvudvärk, men det är såklart otroligt sura pengar när de tre andra av fyra inblandade parter beter sig som de gör.
*Det är inte helt dumt att, inför ett bostadsköp, läsa på lite om vad bostadslån, amortering, pantbrev, blancolån, fastighet m.m. är från nån faktagranskad källa.
*Det är bra att inta en skeptisk inställning till de flesta utfästelser från mäklare (och många andra). Ta inget för givet. Dubbelkolla. Få det på pränt eller spela in.
Hoppas det löser sig...och hopas att jag inte bidrar med mer oreda.
Några saker råder det väl ändå inget tvivel om, trots att åsikterna verkar gå isär:
*Pantbrevet/pantbreven utgör bankens säkerhet i fastigheten (vilket sätts i verket då de betalar ut ett bostadslån som belastar pantbreven).
*Bostadslånet är personligt (eller delas med flera) och kopplas till, dvs. belastar, pantbrevet/pantbreven.
*Ett lån bundet i fastigheten, dvs. som belastar pantbreven, kan aldrig överstiga pantbrevens summa. Ev. andra lån till ex.vis. blancolån för att renovera eller bygga ut har ju rimligen inget med fastigheten att göra rent juridiskt, även om banken associerar lånet till bostaden på så sätt att de kan tänka sig att lyfta över dem mot ev. kommande nyuttag av pantbrev och kopplat till dem ökningar av bostadslånet.
*Pantbreven är inte personliga och kan inte "lämnas över", de är kopplade till fastigheten.
*Det går ju att döda pantbrev, dvs koppla bort dem från fastigheten (men det kostar ju pengar det också, så det är ju bara onödigt).
*Rent principiellt kan ju en säljare ta blancolån för att lösa ut kvarvarande bostadslån vid tidpunkt för överlåtelse för att fastighetens pantbrev inte ska vara belastade med lån (men det får ju banken/bankerna välja att göra som den/de vill med).
Några funderingar/killgissningar/pekpinnar, somliga instämmer med tidigare inlägg:
*Det låter märkligt snabbt handlagt av kronofogden om de får igenom ett ärende på den korta tiden som det refereras till.
*Det låter märkligt att mäklaren lämnat vidare handpenningen givet situationen där lånesumman för säljaren är högre än köpeskillingen.
*Att betala kvarvarande lån, och då såklart direkt till banken så att de pengarna inte kommmer på villovägar, är väl kanske det smidigaste sättet att få allt på plats utan mer stress och huvudvärk, men det är såklart otroligt sura pengar när de tre andra av fyra inblandade parter beter sig som de gör.
*Det är inte helt dumt att, inför ett bostadsköp, läsa på lite om vad bostadslån, amortering, pantbrev, blancolån, fastighet m.m. är från nån faktagranskad källa.
*Det är bra att inta en skeptisk inställning till de flesta utfästelser från mäklare (och många andra). Ta inget för givet. Dubbelkolla. Få det på pränt eller spela in.
Hoppas det löser sig...och hopas att jag inte bidrar med mer oreda.
Elektroniktokig
· LAT: 57.76145780 LON: 12.06116821
· 904 inlägg
Och tyvärr så är ett sådant besked inte bindande för banken, precis som att ett lånelöfte inte är bindande.M Magnus Wassborg skrev:
Därför man skriver förbehåll om detta i kontraktet så att köpet går åter (minus provision) om banken inte håller sin del.
Sedan avtalas vem som ska betala provisionen vid en sådan händelse, om det är säljaren, eller köparen.
Provision är inte en del av affären. Det är en ersättning till mäklaren som betalas av säljaren.