Man får ju bara indirekt inte flytta köket utan tillstånd, det som kräver tillståndet är ju egentligen ingreppet i ledningarna och ventilation som köksflytten resulterar i. Bättre att fokusera på dem precis som bostadsrättslagen gör.C cotillion skrev:
Texten kan vara en utgångspunkt men några kommentarer om problem med den:oobum skrev:
1. Texten innehåller termen "godkännande från styrelsen" men den korrekta termen är "styrelsens tillstånd". Olämpligt för det avviker från lagtexten för det skapar oklarhet vad som syftas på. Godkännande antyder gillande vilket är irrelevant i sammanhanget.
2. Detta tillståndskrav gäller inte att nödvändigtvis att ändra planlösningen på lägenheten och definitivt inte varje annan förändring som påverkar fastigheten. Allt påverkar ju fastigheten, t ex nya gardiner.
3. Styrelsen kan knappast alltid kräva intyg från "behörig fackman" om de inte har kompetens. Det finns vanligen inte "behörigheter" för olika typer av fackmän och att ens lyckats utverka ett intyg är inte alltid rimligt. Fackman är dessutom ett knepig term. I myndighetssammanhang brukar det syfta på den som försörjer sig eller annars arbetar inom fackområdet. Så vi pratar typ om den polske hatverkaren om han ny vill skriva intyg.
4. "Ändringar som inte godkänts i förväg kan leda till krav på återställande av ändringen samt eventuellt krav på vite." Undvik kan-formuleringar de skapar osäkerhet. Jag läser det som att man osakligt hotar sina medlemmar här. Styrelsen har svårt att ställa krav på återställande av en ändring som de av någon anledning inte gillar i de flesta fall. Vite hänger jag inte med på, hur ska styrelsen lyckas ställa sådana?
5. I punkt 2 dök det plötsligt upp en "besiktningsman". Det är inget krav som styrelsen generellt kan ställa och är rent utav opraktiskt i de flesta fall.
Redigerat:
Min åsikt är att en policy likt den TS försöker skriva ihop är av tveksam nytta.
Om man börjar från lagen så skall bostadsrättsinnehavaren hålla lägenheten i gott skick. Ur detta så kommer ju frågan vad gott skick är, min tolkning är att om ett utförande är fackmannamässigt så räknas det som gott skick. Det fackmannamässiga utförandet följer den utveckling som sker i material och metoder varvid även tolkningen av vad som är gott skick bör följa detta. Så alla stadgar och ordningsregler som kräver saker utöver gott skick anser jag har tveksam laglig verkan. Undantaget enligt mig är om huset har en viss egenskap som kräver ett visst utförande. Ett enkelt exempel är att man inte får ansluta en motordriven fläkt på ett ventilationssystem med frånluftsfläkt, detta exempel regleras dock redan i lagen varvid just detta är en ickefråga. Men det kan finnas lägen där ett visst utförande är det bästa för husets vidare förvaltning. Rimligtvis bör detta kunna motiveras av föreningen.
Då kommer man vidare till hur man ska få utföra en renovering. Om man vill anlita en fackman så måste denne kunna arbeta normala arbetstider, således om man begränsar de tider då man kan utföra arbeten så begränsar man rätten att underhålla sin bostadsrätt vilken beskrivs som i det närmaste absolut. Min tolkning är att då man får renovera själv så bör man även kunna få ges tid att utföra detta underhåll även under en tid som ej räknas till normal arbetstid dagtid. Man skulle ju kunna argumentera för att man som bostadsrättsinnehavare då får ta ledigt för att utföra sitt underhåll. Men låt säga att man som medlem säger att tidsspannet 9-17 inskränker på dennes rätt att utföra underhåll, jag är osäker på vad domslutet av en juridisk prövning av ett sådant fall skulle bli. Jag tror då att t ex 17 är för snävt satt.
Om man som boende behöver utföra arbeten i områden som faller under föreningens ansvar så behöver man be om föreningens tillstånd. Enligt mig så är detta tillstånd oftast formalia då man som förening endast får neka om det kan skada föreningens hus. Alternativt det räknas som en väsentlig förändring.
Sammanfattningsvis så får jag det då till endast 2 punkter:
* Underhållsarbetet skall utföras fackmannamässigt
* Rör delar av det underhåll man önskar utföra föreningens ansvarsområden måste föreningen frågas om lov
Om man författar en mer detaljerad lista är risken stor att man godkänner/förbjuder något som ej är förenligt med lagen. Har man riktigt otur så skriver man att något är tillåtet som inte faller under gott skick och man får en medlem som kräver föreningen på skadestånd pga detta. Det är ju lockande att låta föreningen godkänna allehanda saker och låta den implicit ta över ansvar som istället skall bäras av bostadsrättsinnehavaren.
Så slutligen så kan allt detta koncentreras ner till det inlägg som @cotillion skrev.
Om man börjar från lagen så skall bostadsrättsinnehavaren hålla lägenheten i gott skick. Ur detta så kommer ju frågan vad gott skick är, min tolkning är att om ett utförande är fackmannamässigt så räknas det som gott skick. Det fackmannamässiga utförandet följer den utveckling som sker i material och metoder varvid även tolkningen av vad som är gott skick bör följa detta. Så alla stadgar och ordningsregler som kräver saker utöver gott skick anser jag har tveksam laglig verkan. Undantaget enligt mig är om huset har en viss egenskap som kräver ett visst utförande. Ett enkelt exempel är att man inte får ansluta en motordriven fläkt på ett ventilationssystem med frånluftsfläkt, detta exempel regleras dock redan i lagen varvid just detta är en ickefråga. Men det kan finnas lägen där ett visst utförande är det bästa för husets vidare förvaltning. Rimligtvis bör detta kunna motiveras av föreningen.
Då kommer man vidare till hur man ska få utföra en renovering. Om man vill anlita en fackman så måste denne kunna arbeta normala arbetstider, således om man begränsar de tider då man kan utföra arbeten så begränsar man rätten att underhålla sin bostadsrätt vilken beskrivs som i det närmaste absolut. Min tolkning är att då man får renovera själv så bör man även kunna få ges tid att utföra detta underhåll även under en tid som ej räknas till normal arbetstid dagtid. Man skulle ju kunna argumentera för att man som bostadsrättsinnehavare då får ta ledigt för att utföra sitt underhåll. Men låt säga att man som medlem säger att tidsspannet 9-17 inskränker på dennes rätt att utföra underhåll, jag är osäker på vad domslutet av en juridisk prövning av ett sådant fall skulle bli. Jag tror då att t ex 17 är för snävt satt.
Om man som boende behöver utföra arbeten i områden som faller under föreningens ansvar så behöver man be om föreningens tillstånd. Enligt mig så är detta tillstånd oftast formalia då man som förening endast får neka om det kan skada föreningens hus. Alternativt det räknas som en väsentlig förändring.
Sammanfattningsvis så får jag det då till endast 2 punkter:
* Underhållsarbetet skall utföras fackmannamässigt
* Rör delar av det underhåll man önskar utföra föreningens ansvarsområden måste föreningen frågas om lov
Om man författar en mer detaljerad lista är risken stor att man godkänner/förbjuder något som ej är förenligt med lagen. Har man riktigt otur så skriver man att något är tillåtet som inte faller under gott skick och man får en medlem som kräver föreningen på skadestånd pga detta. Det är ju lockande att låta föreningen godkänna allehanda saker och låta den implicit ta över ansvar som istället skall bäras av bostadsrättsinnehavaren.
Så slutligen så kan allt detta koncentreras ner till det inlägg som @cotillion skrev.
Tack för dina åsikter och ditt inlägg.M merbanan skrev:
Vill du berätta för mig vad för policy vi försöker skriva ihop?
Du verkar veta mer om den än vad jag/vi gör faktiskt. Vi har ingen intention att börja skicka ut listor på saker att förbjuda, det tror jag kommer få motsatt effekt mot vad vi försöker göra. Vi vet inte hur den kommer se ut.
Vad gäller tider när man får jobba så är min enskilt personliga åsikt att med god grannsämja och relation så kommer man längre än att tvinga in boenden mellan olika klockslag.
Jag frågar enbart efter tips och råd vad man vi kan ta med oss i arbetet, hur den slutgiltiga policyn blir återstår att se och hur passt den håller i en ren juridisk situation sen återstår att se men oavsett så blir det våran och kanske våran huvudvärk att jobba med.
Mvh Tobias
Kanske en liten instruerande film? Läsviljan är ju på nedgång.
Verktygstokig
· Östergötlands Län
· 99 inlägg
Jag tänker att det ibland kan vara svårt att förstå var gränsen för föreningens ansvarsområde går, och det kan potentiellt skilja sig åt en aning mellan föreningar.
Finns det ändringar som kräver styrelsens tillstånd som kräver ett ganska litet underlag från bostadsrättsinnehavaren? Och finns det sådana förändringar som går att få igenom, men som kräver ganska mycket underlag? Vad kan jag rimligen gissa att jag får okej för, även om jag formellt behöver fråga, och vad kommer att vara uppförsbacke hela vägen?
Jag tycker att den sida som oobum länkade tidigare i tråden innehöll några bra saker, som skulle kunna vara relevanta vid köksrenovering, och som kan behöva beskrivas vad som gäller i just er förening.
Vad får man exempelvis göra med "köksfläkten"? Vilken typ ska det vara?
Får jag ta bort ett element i köket?
Var börjar eller slutar föreningens ansvar för vatten och avloppsledningar?
Det kan vara relevant att förklara att det krävs rätt mycket för att få flytta köket till ett annat rum i bostadsrätten, även om det absolut inte är omöjligt.
Med 70 hushåll i 35 parhus tänker jag att respektive bostadsrätt är ganska likartade till sin bas, vilket gör att de typer av ändringar man kan tänkas göra är hyggligt likartade.
Kan man samla på sig sådana förändringar som medlemmar tidigare har fått okej för?
Finns det något som ställer till med problem om man vill ändra planlösning i köken?
Jag tänker lite "gör det lätt att göra rätt", både för bostadsrättsinnehavaren, och för styrelsen att slippa fråga efter underlag som man vet att man kommer behöva för att ge tillstånd när det behövs.
Allt kanske inte är sånt som behöver vara nedskrivet och tillgängligt för alla medlemmar, men det kan ju vara praktiskt för styrelsen att ha det nedskrivet i arbetsmaterial som finns tillgängligt för framtida styrelser, utan att leta igenom gamla protokoll. Om man har lite systematik i arbetet så blir det förhoppningsvis lättare att behandla medlemmarna lika, och inte av misstag blanda in tyckande.
Finns det ändringar som kräver styrelsens tillstånd som kräver ett ganska litet underlag från bostadsrättsinnehavaren? Och finns det sådana förändringar som går att få igenom, men som kräver ganska mycket underlag? Vad kan jag rimligen gissa att jag får okej för, även om jag formellt behöver fråga, och vad kommer att vara uppförsbacke hela vägen?
Jag tycker att den sida som oobum länkade tidigare i tråden innehöll några bra saker, som skulle kunna vara relevanta vid köksrenovering, och som kan behöva beskrivas vad som gäller i just er förening.
Vad får man exempelvis göra med "köksfläkten"? Vilken typ ska det vara?
Får jag ta bort ett element i köket?
Var börjar eller slutar föreningens ansvar för vatten och avloppsledningar?
Det kan vara relevant att förklara att det krävs rätt mycket för att få flytta köket till ett annat rum i bostadsrätten, även om det absolut inte är omöjligt.
Med 70 hushåll i 35 parhus tänker jag att respektive bostadsrätt är ganska likartade till sin bas, vilket gör att de typer av ändringar man kan tänkas göra är hyggligt likartade.
Kan man samla på sig sådana förändringar som medlemmar tidigare har fått okej för?
Finns det något som ställer till med problem om man vill ändra planlösning i köken?
Jag tänker lite "gör det lätt att göra rätt", både för bostadsrättsinnehavaren, och för styrelsen att slippa fråga efter underlag som man vet att man kommer behöva för att ge tillstånd när det behövs.
Allt kanske inte är sånt som behöver vara nedskrivet och tillgängligt för alla medlemmar, men det kan ju vara praktiskt för styrelsen att ha det nedskrivet i arbetsmaterial som finns tillgängligt för framtida styrelser, utan att leta igenom gamla protokoll. Om man har lite systematik i arbetet så blir det förhoppningsvis lättare att behandla medlemmarna lika, och inte av misstag blanda in tyckande.
Nej, det skriver du i första inlägget.T Tolin80 skrev:
Nej, det vet jag nog inte. Mitt inlägg är endast "lite tips på vägen" och jag försöker bara föra diskussionen vidare även baserat på lite annan som kommit upp i tråden. Det är inte bara ursprungsfrågeställningen jag kommenterar. Förmodligen har jag fel på vissa ställen men jag försöker bygga min argumentation på bra källor/logiska resonemang och jag försöker vara tydlig när jag anser/tror/gissar.T Tolin80 skrev:
Givetvis så känner man sitt/sina hus bättre än någon som inte bor i dessa. Vad som fungerar bra i vissa hus går inte alls i andra. Inte att förglömma så skiljer det på att få rätt och ha rätt. Även om man överträder sin befogenhet och t ex författar lagstridiga ordningsregler som folk ändå följer så har det ju fungerat. På samma sätt anser jag att man kan röra sig i gråzonerna bara det gagnar föreningens medlemmar.T Tolin80 skrev:
Åter till innehåll i policy/ordningsregler/rekommendationer/styrdokument så är min åsikt att de endast skall förtydliga det lagen och stadgar redan säger. Från föreningens sida så bör man få att ansvaret för allt det må vara läggs på medlemmen. Man bör vara kortfattad och inte öppna upp möjlighet till någon form av diskussion. Och vad än det må vara så bör insatsen från föreningens sida minimal. Får man ihop allt detta finns det bra förutsättningar för ett effektivt styrelsearbete vilket leder till nöjdare (styrelse)medlemmar.
Tack allesammans för eran tid och era svar.
Vi har kommit en bra bit på väg tack vare detta bland annat. Nu ska det i ren demokratisk anda gå igenom alla ögon och sedan röstsedlarna för att sättas i bruk. Återstår att se hur det tas emot av de boende. Inte omöjligt att förändringar sker med tiden när man får in feedback från vardagen. Som någon sa tidigare "det ska vara lätt att göra rätt" och med det inte in och peta för mycket. Bättre att det syns än inte syns.
Mvh Tobias.
Vi har kommit en bra bit på väg tack vare detta bland annat. Nu ska det i ren demokratisk anda gå igenom alla ögon och sedan röstsedlarna för att sättas i bruk. Återstår att se hur det tas emot av de boende. Inte omöjligt att förändringar sker med tiden när man får in feedback från vardagen. Som någon sa tidigare "det ska vara lätt att göra rätt" och med det inte in och peta för mycket. Bättre att det syns än inte syns.
Mvh Tobias.