Läs Lolles inlägg #58.Fröken Blom skrev:
Även om det inte hade varit tydligt utsagt som en del av god mäklarsed, så har mäklaren genom sitt agerande inte företrätt köparen vilket är en del av hans skyldighet.
Det var ett kort svar på en kort fråga som jag uppfattade den. Varken mer eller mindre.
hempularen skrev:
Om vi ska fördjupa oss lite i varför säljaren ska skriva på köpekontraktet först...
Så länge som säljaren inte skrivit under köpekontraktet är det enbart ett papper med en massa bokstäver och siffror på. Utan säljarens namnteckning är pappret inte värt mer än återvinningsvärdet och därför ska köparen inte skriva på först.
Sedan kan det vara värt att nämna att köpekontraktet, det som TS skrev under, inte är obligatoriskt vid fastighetsöverlåtelse, men köpebrevet, som skrivs under på tillträdesdagen, är obligatoriskt och måste vara skriftligt för att köpet ska vara giltigt. Första och andra meningen i JB 4 kap. 1§ lyder "Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen" och nyckelordet finns i andra meningen "överlåtes". Om köpekontraktet hade varit ett krav i JB hade texten behövt innehålla "ska överlåtas". Köpekontraktet är egentligen bara ett avtal om att ett köpebrev ska upprättas och vad som händer om endera parten vägrar skriva på köpebrevet.
Utifrån detta skulle man kunna hävda att TS hade ett giltigt muntligt köpekontrakt eftersom köpare och säljare var överens om köpeskilling, tillträdesdag osv. Köpekontraktet som TS skrev under är dels en dokumentation av det muntliga avtalet och dels ett tilläggsavtal där viten och annat dokumenterats. Utifrån detta så skulle vi kunna hävda juridiska principen pacta sunt servanda och det muntliga avtalet gäller.
Om vi förutsätter att det muntliga avtalet innehållande objekt, köpeskilling och tillträdesdag är giltigt och säljaren väljer att bryta avtalet så finns ingen vitesklausul och då kan säljaren bara bli skyldig att betala eventuella kostnader som han orsakat köparen och i TS fall är de marginella.
Sedan kan det vara så att det muntliga avtalet i TS fall var "Ni har vunnit budgivningen, men vi har inget avtal förrän båda skrivit under köpekontraktet" och då har det aldrig funnits ett avtal eftersom säljaren backade ur innan det fanns bläck på pappret.
Oavsett vad som sagts eller inte mellan köpare, säljare och mäklare så anser jag att mäklaren brustit i sitt agerande eftersom denna prekära situation uppstod.
Så länge som säljaren inte skrivit under köpekontraktet är det enbart ett papper med en massa bokstäver och siffror på. Utan säljarens namnteckning är pappret inte värt mer än återvinningsvärdet och därför ska köparen inte skriva på först.
Sedan kan det vara värt att nämna att köpekontraktet, det som TS skrev under, inte är obligatoriskt vid fastighetsöverlåtelse, men köpebrevet, som skrivs under på tillträdesdagen, är obligatoriskt och måste vara skriftligt för att köpet ska vara giltigt. Första och andra meningen i JB 4 kap. 1§ lyder "Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen" och nyckelordet finns i andra meningen "överlåtes". Om köpekontraktet hade varit ett krav i JB hade texten behövt innehålla "ska överlåtas". Köpekontraktet är egentligen bara ett avtal om att ett köpebrev ska upprättas och vad som händer om endera parten vägrar skriva på köpebrevet.
Utifrån detta skulle man kunna hävda att TS hade ett giltigt muntligt köpekontrakt eftersom köpare och säljare var överens om köpeskilling, tillträdesdag osv. Köpekontraktet som TS skrev under är dels en dokumentation av det muntliga avtalet och dels ett tilläggsavtal där viten och annat dokumenterats. Utifrån detta så skulle vi kunna hävda juridiska principen pacta sunt servanda och det muntliga avtalet gäller.
Om vi förutsätter att det muntliga avtalet innehållande objekt, köpeskilling och tillträdesdag är giltigt och säljaren väljer att bryta avtalet så finns ingen vitesklausul och då kan säljaren bara bli skyldig att betala eventuella kostnader som han orsakat köparen och i TS fall är de marginella.
Sedan kan det vara så att det muntliga avtalet i TS fall var "Ni har vunnit budgivningen, men vi har inget avtal förrän båda skrivit under köpekontraktet" och då har det aldrig funnits ett avtal eftersom säljaren backade ur innan det fanns bläck på pappret.
Oavsett vad som sagts eller inte mellan köpare, säljare och mäklare så anser jag att mäklaren brustit i sitt agerande eftersom denna prekära situation uppstod.
Medlem
· södermanlands län
· 30 inlägg
Jag kan inte tänka mig att mäklaren brutit mot "god mäklarsed" bara genom att låta ena parten skriva på först och låta den andra parten skriva på senare. Sådant är fullt normalt.hempularen skrev:
Någon skrev att man brukar "ge fullmakt till någon annan som kan närvara" men det har jag aldrig hört talas om i samband med kontraktsskrivning! Man måste skilja på att skriva köpeavtal och att upprätta köpebrev. Köparen blir ju inte ägare till fastigheten förrän köpebrevet är undertecknat och köpeskillingen är överförd till säljaren.
Hela den här tråden handlar ju, såvitt jag förstått, om upprättandet av ett köpeavtal. Det har ingenting med ägarbytet att göra. Fastigheten byter ägare på tillträdesdagen, och då är det annorlunda. Då är det noga eftersom det är stora affärer. Men kontraktsskrivningen är ju bara ett vanligt avtal. Man har en överenskommelse om ett senare köp..... som man formulerar i skrift. Inget mer.
Lite ot ang punkt 3 (penningtvätt), men jag fick inte ens köpa ett luftfilter till bilen utan att visa leg pga att jag betalade kontant-MH- skrev:1) gjorde mäklaren enligt ts, 2) mäklaren visste antagligen inte om drt och 3) jag har undrar jag om det stämmer.
Mem detta är byggahus. Här är allt mäklarens fel.
Redigerat:
Medlem
· Västragötaland
· 1 035 inlägg
Tycker det är högst oseriöst agerande. Har utsatts för något liknande. Den mäklaren som vi hade är inte längre mäklare. Han gjorde flera misstag och fick väl mer eller mindre gå till annan verksamhet.
Det kräver ju en viss förberedelse att genomföra ett husköp. Man skall förbereda lån och ta fram handpenning osv. Sen skall man eventuellt förbereda försäljningen av sin egen bostad. Jag tror flera skulle sätta denna boll i rullning när man skrivit på kontraktet eftersom man skulle uppfatta situationen som klar. Potentiellt så kan man ju lida viss skada av detta.
Nu kanske fler känner till riskerna.
Det kräver ju en viss förberedelse att genomföra ett husköp. Man skall förbereda lån och ta fram handpenning osv. Sen skall man eventuellt förbereda försäljningen av sin egen bostad. Jag tror flera skulle sätta denna boll i rullning när man skrivit på kontraktet eftersom man skulle uppfatta situationen som klar. Potentiellt så kan man ju lida viss skada av detta.
Nu kanske fler känner till riskerna.
Nu är jag partisk eftersom jag utbildar i hur man ska agera i dessa ärenden och vet hur jag stenhårt föreläser.magnus lord skrev:
God mäklarsed är just som det låter, sedvänja och inte regler. De flesta jurister på mäklarfirmor jobbar hårt med att försöka få fram mäklares skyldighet och ansvar för att ge en lagom nivå. En mäklare skall företräda bägge parter och enligt min åsikt kan sådana här fall anses bryta mot god mäklarsed. Det är beroende på omständigheterna.
Det finns många fall där bägge parter inte kan skriva på köpekontrakt och då kan det göras undantag från huvudregeln. Men huvudregel bör ändå vara att bägge parter närvarar och undertecknar köpekontraktet för att visa sin vilja att överföra äganderätten i fastigheten. Ett fall där mäklare låter köpare underteckna avtal i förväg utan att säljaren har särskild anledning att inte närvara, missar att informera om juridiska konsekvensen, köparen erlägger dessutom handpenning och fullgör sin del av köpekontraktet redan där. Då anser jag att god mäklarsed inte är uppfylld och skulle anmäla.
I fall där fysiska avstånd eller annat ej tillåter gemensam avtalsskrivning och köparen inte förstått innebörden är däremot en annan sak.
Sen ska vi faktiskt dessutom nämna att fastighetsbyrån faktiskt i skåne gjort en förlikning och ersatt köpare för inte så länge sedan (augusti 2012) just i ett sådant ärende. Köpare och säljare bodde på orten och man lät köpare skriva på avtal och erlägga handpenning (hos mäklaren) medan säljaren därefter höll en extra visning och fick nytt bud. Först avslog man köparens reklamation tills en jurist kontaktade deras mäklarfirmans jurist och meddelade att denne med glädje skulle företräda köparen gratis för att anmäla mäklaren med hänvisning till paragraf 8 i fastighetsmäklarlagen för att pröva hur ansvarsfördelning ligger till.
ett solklart fall för fastighetsmäklarenämnden.
[h=4]God fastighetsmäklarsed[/h] [h=4]Allmän omsorgsplikt[/h] 8 § Fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.
Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen."
Han skall upprätrta en anbudsjournal som fastsighetsmäklarnämnden har rätt att se. Om han använt Ert bud i journalen och Ni drar tillbaka det innan säljaren skriver med den nye köparen,bör mäklaren underrätta den nya köparen.
Kontakta köparen och se vad han säger om att ha "bjudit för mycket".
Ett annat fel kan vara att mäklaren inte gett tillräckligt klara direktiv när budgivningen skall ta slut. Och så är det ju givetvis helt fel att anordna en skrivning och efter detta förlänga budgivningstiden.
Om nu mäklaren handlat felaktigt och på sätt lyckats få ett högre opris har han haft vinning av detta förfarande .
Anmäl så att media kan se vilken mäklare det rör sig om.MVH från tvilling som arbetat med konsumentjounalistik
[h=4]God fastighetsmäklarsed[/h] [h=4]Allmän omsorgsplikt[/h] 8 § Fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.
Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen."
Han skall upprätrta en anbudsjournal som fastsighetsmäklarnämnden har rätt att se. Om han använt Ert bud i journalen och Ni drar tillbaka det innan säljaren skriver med den nye köparen,bör mäklaren underrätta den nya köparen.
Kontakta köparen och se vad han säger om att ha "bjudit för mycket".
Ett annat fel kan vara att mäklaren inte gett tillräckligt klara direktiv när budgivningen skall ta slut. Och så är det ju givetvis helt fel att anordna en skrivning och efter detta förlänga budgivningstiden.
Om nu mäklaren handlat felaktigt och på sätt lyckats få ett högre opris har han haft vinning av detta förfarande .
Anmäl så att media kan se vilken mäklare det rör sig om.MVH från tvilling som arbetat med konsumentjounalistik
Ja alltså nu håller jag inte riktigt med om solklart då vi inte vet alla förutsättningar och omständigheter.
Däremot kan det vara tveksamt agerande. Avsaknad av ID kontroll däremot är en av de vanligare anledningarna till varning eller prickning nästefter lockpriser. I sammanhanget kan det dock påverka att flera tveksamheter begås
Däremot kan det vara tveksamt agerande. Avsaknad av ID kontroll däremot är en av de vanligare anledningarna till varning eller prickning nästefter lockpriser. I sammanhanget kan det dock påverka att flera tveksamheter begås
Precis som antytts tidigare så tycker jag att lagar och regler är ovesäntligt i detta fall. I mina ögon är agerandet från mäklaren väldigt oseriöst så tillvida han inte MYCKET klart och tydligt informerat och rentav avrått från det tilvägagångssätt som nu var fallet hur LAGLIGT det än må ha varit.
Det finns ju hur många exempel som helst där handlandet är moraliskt förkastligt trots att det råkar vara lagligt......
Sedan kan man ju tycka vad man vill, men om nu säljare och köpare var överens innan kontraktsskrivning tycker jag det är ganska ryggradslöst att göra som säljaren gjort, men girigheten vet ju inga gränser ibland. För mig är en deal en deal.
Det finns ju hur många exempel som helst där handlandet är moraliskt förkastligt trots att det råkar vara lagligt......
Sedan kan man ju tycka vad man vill, men om nu säljare och köpare var överens innan kontraktsskrivning tycker jag det är ganska ryggradslöst att göra som säljaren gjort, men girigheten vet ju inga gränser ibland. För mig är en deal en deal.
Med solklart fall menar jag att omständigheterna som de hittills uppgetts, är sådana att fallet bör granskas.
Även om det är korrekt att ett avtal förutsätter bådas underskrift så är ändå mäklarens agerande ,om han inte friskrivit sig för att budgivningen kan fortsätta, märkligt.
Fastighetsmäklarnämnden bör granska om det är i enlighet med god sed att skriva med bara ena parten. Dessutom om han tillräckligt angivit att budgivningen inte var slut. mm mm
Även om det är korrekt att ett avtal förutsätter bådas underskrift så är ändå mäklarens agerande ,om han inte friskrivit sig för att budgivningen kan fortsätta, märkligt.
Fastighetsmäklarnämnden bör granska om det är i enlighet med god sed att skriva med bara ena parten. Dessutom om han tillräckligt angivit att budgivningen inte var slut. mm mm
Vid fastighetsaffärer gäller inga muntliga avtal överhuvudtaget. Det avtal som köparen skrev på hade ett stort värde för säljaren. Det var ett bindande avtal där köparen hade lovat att betala en viss summa för fasstigheten. Men säljaren hade inte skrivit på och därmed aldrig lovat att leverera, säljaren var inte bunden.Olsin skrev:
Avtalet blev på så sätt en garanti för säljaren att minst detta belopp skulle det gå att få ut. Man kan invända att avtalet är inte giltigt förrän säljaren skriver på, javisst, men säljaren kan välja att skriva på avtalet 5 minuter innan de skall träffas för att slutföra affären, säljaren kan då hålla köparen på halster i ovisshet ända fram till tillträdet.
Och hela tiden kan säljaren fiska efter bättre bud.
Köparen däremot är bunden av avtalet, köparen kan inte backa ur, köparen kan inte leta efter andra lämpliga bostäder. Att backa ur vore avtalsbrott med skadestånd till följd. Alternativt riskerar köparen att plötsligt bli ägare till två hus, om köparen väljer att köpa något annat istället.
Köpeavtalet är ett oerhört viktigt avtal, det går inte att med rimliga konsekvenser backa ur, affären är i praktiken helt klar när köpeavtalet skrivits. Det är ju ex. det som gäller för vissa skattetekniska konsekvenser (datum vid uppskjuten reavinstskatt ex.). Normalt så är en mäklares uppdrag avsloutat iom. att köpeavtalet skrivits, då har mäklaren rätt att ta ut sitt arvode osv. Så ett köpeavtal är inte "bara" ett papper.
Jätteintressant input i båda dina inlägg som jag läst här, tacksam om du kan ge ännu lite mer användbar information om det! Har sökt information om god fastighetsmäklarsed att skriva ut och hittar inget nedtecknat, det tycks vara någon slags oskriven praxis. Paragraf 8 kommer är väl från fastighetsmäklarlagen? Eller? Om samtliga bud ska framföras till dess det finns ett bindande avtal dvs avtalet är påskrivet av bägge parter enligt FMI hur ska hur ska mäklaren då göra för att lagligen se till att nya bud inte ställer till det som det tydligen har gjort i det här fallet. Nu är jag helt förvirrad...gemini1 skrev:
Det verkar som man kan bli erinrad för det sistnämnda, ja:
http://www.radron.se/varnade-maklare/
(sista raden i brödtexten)
samt
http://www.fmi.se/Sve/Filer/fmi_konsumentbroschyr_augusti_2012.pdf
http://www.radron.se/varnade-maklare/
(sista raden i brödtexten)
samt
http://www.fmi.se/Sve/Filer/fmi_konsumentbroschyr_augusti_2012.pdf
Olsin skrev:
Varför skriver du ett sånt här inlägg när du uppenbart inte har någon som helst koll på juridiken. Du nämner "muntligt avtal", det finn INGET som heter muntligt avtal när man pratar fast egendom.
Ang köpebrev och kontrakt svamlar du också en hel del. Kontraktet är obligatoriskt och det är där man reglerar köpet, när köpekontraktet är underskrivet är affären klar (om inga svävandevillkor finns med i kontraktet). Du kan söka lagfart på köpekontraktet och få full lagfart om det inte finns förbehåll om att köpebrev ska upprättas. Finns sådant förbehåll vilket det i allmänhet gör så söker man lagfart på köpebrevet vilket undertecknas vid tillträdet. Köpebrevet följer endast avtalet och är ett kvitto på att köpeskillingen är erlagd.