Men som hemmakatten påpekade. Hur är villkorsparagrafen utformad?
Ger den köparen rätt att hoppa av efter besiktningen, dvs i praktiken en förhandlingsmöjlighet? Detta är den vanliga situationen.
Men sedan förekommer det också villkorsklausuler som strikt föreskriver att säljaren skall åtgärda eller kompensera i enl. med vad besiktningen kommer fram till. Sådana formuleringar skall man aldrig acceptera som säljare. Då är man fortfarande bunden av avtalet, men skyldig att strikt åtgärda det som besiktningsmannen säger.
Har man då till råga på allt inte specat ngt. om besiktningsmannens certifiering eller kompetens så kan köparen låta sin brorsa besiktiga. Och i princip så kan även saker som fel färgnyans på fasaden, eller "det fanns ju ingen pool på tomten" bli en besiktningsanmärkning, som säljaren får åtgärda.
Ger den köparen rätt att hoppa av efter besiktningen, dvs i praktiken en förhandlingsmöjlighet? Detta är den vanliga situationen.
Men sedan förekommer det också villkorsklausuler som strikt föreskriver att säljaren skall åtgärda eller kompensera i enl. med vad besiktningen kommer fram till. Sådana formuleringar skall man aldrig acceptera som säljare. Då är man fortfarande bunden av avtalet, men skyldig att strikt åtgärda det som besiktningsmannen säger.
Har man då till råga på allt inte specat ngt. om besiktningsmannens certifiering eller kompetens så kan köparen låta sin brorsa besiktiga. Och i princip så kan även saker som fel färgnyans på fasaden, eller "det fanns ju ingen pool på tomten" bli en besiktningsanmärkning, som säljaren får åtgärda.
Nedan kan ni se avtalet, besiktningsmannen skrev i sin rapport ang duschrummet
Åtgärd: Planera för renovering
Brist fel/skada: Rörgenomföring i vägg, Äldre utförande. Beräknad livslängd för yt- och tätskikt uppnådd.
Köparna äger rätt att efter köpet genom sakkunnig hjälp genomföra en teknisk
besiktning av fastigheten med hjälp av certifierad besiktningsman. Skulle det därvid
framkomma ej tidigare kända fel i fastigheten, överstigande en åtgärdskostnad om
sammanlagt 30 000 kr inkl. moms, skall parterna efter bästa förmåga försöka enas om
åtgärd. Om parterna inte kan enas äger köparna rätt att kräva återgång av detta köp,
varvid erlagd handpenning skall återbetalas till köparna. Begäran om återgång skall
ske skriftligen och vara säljarna till handa senast den 2010-02-07 Kopia av begäran
om återgång skall tillställas handläggande mäklare.
Parterna förbinder sig att acceptera besiktningsmannens uppfattning om vad som
skall anses utgöra fel.
Kostnaden för åtgärdande av fel skall, för det fall besiktningsmannen inte åtar sig att
uttala sig härom, bestämmas med ledning av offert som inhämtas från ett etablerat
fackföretag. Parterna förbinder sig att acceptera detta företags åsikt om kostnaderna
för åtgärdande av fel.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 313 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 313 inlägg
Besiktningsmannen verkar ha varit slarvig eller möjligen okunnig.
Anmärkningen "Rörgenomföring i vägg, Äldre utförande. Beräknad livslängd för yt- och tätskikt uppnådd." hör hemma under Övriga kommentarer i protokollet. Inte under Fel/Skada.
Anmärkningarna är varken fel eller skada.
Att badrummet var från 1986 ÄR tidigare känt (Står i prospektet som är en bilaga till avtalet om jag fattat det rätt) så det "felet" bortfaller av den anledningen. Att köparna varit okunniga om hur länge ett badrum ska anses hålla är irrelevant och förändrar således inte saken.
Rörgenomföringen ska, om den också är från 1986, för det första bedömas efter de regler som gällde då och för det andra är det faktum att den är av "äldre utförande" inte i sig att betrakta som fel.
Dolda fel kan vi i detta läge lämna åt sidan.
Jordabalken innehåller tyvärr ingen definition av begreppet fel men rent allmänt kan det sägas att fel i fastighetsköprättslig mening föreligger om fastigheten avviker från den standard köparen har rätt att kräva (jämför uppgifterna i prospektet).
Vilken standard köparen har rätt att kräva kan framgå av avtalet mellan parterna. I ert fall står det i prospektet, som brukar läggas som bilaga till kontraktet att badrummet är renoverat 1986. Det BORDE därför anses framgå av avtalet att badrummets i alla fall är i slutskedet av livslängden och inte kan förväntas ha den standard som krävs idag, dvs det borde inte kunna anses som ett FEL i Jordabalkens mening.
Om det inte skulle anses framgå av avtalet bestäms standarden utifrån vad som är normalt för en viss typ av fastighet, det vill säga utifrån vad köparen med fog kan förutsätta vid köpet. Man kan nog hävda att köparen inte med fog kunnat förutsätta att badrummet skulle ha den standard som vi förväntar oss av ett nytt badrum. Utifrån den förutsättning har jag på samma sätt svårt att få det till ett FEL i Jordabalken mening.
Även om det skulle anses vara ett fel eller en skada måste man ta hänsyn till åldersavdrag och med hänsyn till detta (24 år) är det tveksamt om er del av kostnaden för en renovering kommer upp i de 30 000 kr som stipuleras.
Märkligt att sista dagen för hävning ligger på en söndag.
Jag skulle snabbt som attan ta kontakt med en advokat - IDAG.
Det är möjligt att en ev hävning är ogiltigt med hänsyn till ovanstående. Hävningsrätten är nämligen inte ovillkorlig enligt skrivningen i avtalet och uppfylls inte villkoren (fel och minst 30 000 kr) kan köparen inte häva. Gör han det i alla fall kan det bli mycket kostsamt för honom, vilket er advokat kan förklara för honom/henne.
Märkligt att det intestipuleras hur tidsgränse för hävning ska hanteras om offerter måste tas in och inte heller vem som ansvarar för att ta in offert.
Den typen av besiktningsklausul som ni har i avtalet är generellt inte att rekommendera just pga de tolkningstvister som kan uppstå pga de omständigheter jag beskrivit ovan.
Ring en advokat NU!
Lycka till!
Anmärkningen "Rörgenomföring i vägg, Äldre utförande. Beräknad livslängd för yt- och tätskikt uppnådd." hör hemma under Övriga kommentarer i protokollet. Inte under Fel/Skada.
Anmärkningarna är varken fel eller skada.
Att badrummet var från 1986 ÄR tidigare känt (Står i prospektet som är en bilaga till avtalet om jag fattat det rätt) så det "felet" bortfaller av den anledningen. Att köparna varit okunniga om hur länge ett badrum ska anses hålla är irrelevant och förändrar således inte saken.
Rörgenomföringen ska, om den också är från 1986, för det första bedömas efter de regler som gällde då och för det andra är det faktum att den är av "äldre utförande" inte i sig att betrakta som fel.
Dolda fel kan vi i detta läge lämna åt sidan.
Jordabalken innehåller tyvärr ingen definition av begreppet fel men rent allmänt kan det sägas att fel i fastighetsköprättslig mening föreligger om fastigheten avviker från den standard köparen har rätt att kräva (jämför uppgifterna i prospektet).
Vilken standard köparen har rätt att kräva kan framgå av avtalet mellan parterna. I ert fall står det i prospektet, som brukar läggas som bilaga till kontraktet att badrummet är renoverat 1986. Det BORDE därför anses framgå av avtalet att badrummets i alla fall är i slutskedet av livslängden och inte kan förväntas ha den standard som krävs idag, dvs det borde inte kunna anses som ett FEL i Jordabalkens mening.
Om det inte skulle anses framgå av avtalet bestäms standarden utifrån vad som är normalt för en viss typ av fastighet, det vill säga utifrån vad köparen med fog kan förutsätta vid köpet. Man kan nog hävda att köparen inte med fog kunnat förutsätta att badrummet skulle ha den standard som vi förväntar oss av ett nytt badrum. Utifrån den förutsättning har jag på samma sätt svårt att få det till ett FEL i Jordabalken mening.
Även om det skulle anses vara ett fel eller en skada måste man ta hänsyn till åldersavdrag och med hänsyn till detta (24 år) är det tveksamt om er del av kostnaden för en renovering kommer upp i de 30 000 kr som stipuleras.
Märkligt att sista dagen för hävning ligger på en söndag.
Jag skulle snabbt som attan ta kontakt med en advokat - IDAG.
Det är möjligt att en ev hävning är ogiltigt med hänsyn till ovanstående. Hävningsrätten är nämligen inte ovillkorlig enligt skrivningen i avtalet och uppfylls inte villkoren (fel och minst 30 000 kr) kan köparen inte häva. Gör han det i alla fall kan det bli mycket kostsamt för honom, vilket er advokat kan förklara för honom/henne.
Märkligt att det intestipuleras hur tidsgränse för hävning ska hanteras om offerter måste tas in och inte heller vem som ansvarar för att ta in offert.
Den typen av besiktningsklausul som ni har i avtalet är generellt inte att rekommendera just pga de tolkningstvister som kan uppstå pga de omständigheter jag beskrivit ovan.
Ring en advokat NU!
Lycka till!
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 313 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 313 inlägg
Ps. I detta läge är det viktigt att köparen får klart för sig vad en felaktig hävning kan medföra/kosta för honom/henne=DYRT. Det brukar minska viljan att häva betydligt.
Advokater brukar vara bra på att framföra sådant
.
Advokaten bör möjligen också tala med besiktningsmannen och antyda att en stämning för försummlighet eller motsvarande, avseende felaktigt besiktningsprotokoll kan komma att lämnas in.
Själv skulle jag troligen (efter att ha kopplat in min advokat med instruktioner enligt ovan) inte gjort någonting. I alla fall inte förhandlat, men det är ju jag det. Ds.
Advokater brukar vara bra på att framföra sådant
.Advokaten bör möjligen också tala med besiktningsmannen och antyda att en stämning för försummlighet eller motsvarande, avseende felaktigt besiktningsprotokoll kan komma att lämnas in.
Själv skulle jag troligen (efter att ha kopplat in min advokat med instruktioner enligt ovan) inte gjort någonting. I alla fall inte förhandlat, men det är ju jag det. Ds.
Hej
Tyvärr ser det ju ut som att besiktningsklausulen i kontraktet rymmer en hel del utrymme för tolkning och därigenom den typ av problem du nu har fått. Men det är ju inget som går att förändra nu.
Eftersom jag själv var inblandad i en väldigt liknande händelse för bara någon vecka sedan - och då var köparen - så känns det här förstås väldigt bekant. Vi hade dock en helt öppen besiktningsklausul som egentligen bara sa att om vi efter besiktningen inte ville köpa så kunde vi låta köpet återgå.
De fel som upptäcktes vid vår besiktning var dock sådana som inte kunde ses på utsidan. Till er köpares "försvar" får man väl också tillägga att det ju, som någon tidigare nämnt, kan vara så att de faktiskt inte förstod... fast man blir då och då förstummad över hur lite folk verkar ha läst på innan...
Vi resonerade som så att om vi hade känt till de felen innan så är det inte säkert att vi alls hade lagt något bud på huset - valet att låta köpet gå tillbaka var då inte så särskilt svårt egentligen - det blev aldrig någon diskussion om prisavdrag över huvud taget. Säljaren erbjöd sig att under 10 år stå för ev kostnader som hade att göra med de felaktigheter som fanns men det kändes inte som en så bra lösning. Vad skulle hända om vi då ville sälja om fem år? Skulle nästa köpare tycka det var ett bra upplägg? Och om det händer nåt - vem vet om säljaren då alls är i landet, eller i livet, eller har några pengar.... så vi tackade nej! Och visst, jag har haft lite "dåligt samvete" mot säljaren som ju säkert hade gjort sitt bästa (men fel) och som kanske fick mindre betalt till slut, och en massa krångel. Vad jag vet nu så köpte dock budgivare nummer två huset. Och vi är, trots allt, nöjda med att vi avstod.
Tyvärr ser det ju ut som att besiktningsklausulen i kontraktet rymmer en hel del utrymme för tolkning och därigenom den typ av problem du nu har fått. Men det är ju inget som går att förändra nu.
Eftersom jag själv var inblandad i en väldigt liknande händelse för bara någon vecka sedan - och då var köparen - så känns det här förstås väldigt bekant. Vi hade dock en helt öppen besiktningsklausul som egentligen bara sa att om vi efter besiktningen inte ville köpa så kunde vi låta köpet återgå.
De fel som upptäcktes vid vår besiktning var dock sådana som inte kunde ses på utsidan. Till er köpares "försvar" får man väl också tillägga att det ju, som någon tidigare nämnt, kan vara så att de faktiskt inte förstod... fast man blir då och då förstummad över hur lite folk verkar ha läst på innan...
Vi resonerade som så att om vi hade känt till de felen innan så är det inte säkert att vi alls hade lagt något bud på huset - valet att låta köpet gå tillbaka var då inte så särskilt svårt egentligen - det blev aldrig någon diskussion om prisavdrag över huvud taget. Säljaren erbjöd sig att under 10 år stå för ev kostnader som hade att göra med de felaktigheter som fanns men det kändes inte som en så bra lösning. Vad skulle hända om vi då ville sälja om fem år? Skulle nästa köpare tycka det var ett bra upplägg? Och om det händer nåt - vem vet om säljaren då alls är i landet, eller i livet, eller har några pengar.... så vi tackade nej! Och visst, jag har haft lite "dåligt samvete" mot säljaren som ju säkert hade gjort sitt bästa (men fel) och som kanske fick mindre betalt till slut, och en massa krångel. Vad jag vet nu så köpte dock budgivare nummer två huset. Och vi är, trots allt, nöjda med att vi avstod.
Jag skulle inte sänkt priset, i vart fall inte av de anledningar som framkommit.
Budgivare nummer två bjöd 25 tkr under vinnande bud vilket talar för att priset är marknadsmässigt. Felet låter inte som ett fel i mina öron.
Har du inte fått något brev på söndag är köpet klart. Möjligen kan man för att sätta hårt mot hårt redan nu kontakta budgivare nummer två för att höra om hon/hon fortfarande är intresserad. Jag ser ingen anledning att kontakta advokat idag. Om dom vill hoppa av köpet så skulle jag låta dom göra det. Det är sannolikt billigast och enklast för alla än att spendera en årslön på advokater.
Budgivare nummer två bjöd 25 tkr under vinnande bud vilket talar för att priset är marknadsmässigt. Felet låter inte som ett fel i mina öron.
Har du inte fått något brev på söndag är köpet klart. Möjligen kan man för att sätta hårt mot hårt redan nu kontakta budgivare nummer två för att höra om hon/hon fortfarande är intresserad. Jag ser ingen anledning att kontakta advokat idag. Om dom vill hoppa av köpet så skulle jag låta dom göra det. Det är sannolikt billigast och enklast för alla än att spendera en årslön på advokater.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 313 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 313 inlägg
Tolkningsutrymmet är just skälet till att skrivningen är olämplig.Wila skrev:
Det är en väldig skillnad på en öppen och en villkorad besiktningsklausul.
I juridisk mening är det inget som helst försvar att man "inte förstår". Det blir inte ett fel i Jordabalkens mening bara för att man inte förstår att ett 24 år gammalt badrum inte är som ett nytt.
Nu efter att ha läst dina villkor håller jag med Thomas till fullo, misstänker att vi har samma yrkeskategori
Å ena sidan är det helt rätt det Thomas nämner om att sådana här generalklausuler inte alltid är att föredra då tolkningsutrymmet är alltför stort och inte alltid självklart. I ditt fall ger dock dessa villkor en öppning för att vara hård och inte släppa en krona. Min yrkesmässiga tolkning av jordabalken är exakt sådan som framförts. Rent avtalsjuridiskt krävs tidigare ej upptäckt fel vilket jag inte på något sätt kan se att besiktningsprotokollet kan uppvisa. Detta är ingalunda ett fel utan en allmänt vedertagen risk som skall upptagas i protokollet under övrigt.
Rent juridiskt har köparen en långtgående undersökningsplikt och detta är inte ens nära att på något sätt diskutera dolt fel. Detta är helt enkelt deras okunskap och det låter fortfarande på mig som att de antingen har fått kalla fötter eller försöker vara hårda och förhandla för att hoppas på att du ger dig enkelt.
Stå på dig
MVH Lorant
Å ena sidan är det helt rätt det Thomas nämner om att sådana här generalklausuler inte alltid är att föredra då tolkningsutrymmet är alltför stort och inte alltid självklart. I ditt fall ger dock dessa villkor en öppning för att vara hård och inte släppa en krona. Min yrkesmässiga tolkning av jordabalken är exakt sådan som framförts. Rent avtalsjuridiskt krävs tidigare ej upptäckt fel vilket jag inte på något sätt kan se att besiktningsprotokollet kan uppvisa. Detta är ingalunda ett fel utan en allmänt vedertagen risk som skall upptagas i protokollet under övrigt.
Rent juridiskt har köparen en långtgående undersökningsplikt och detta är inte ens nära att på något sätt diskutera dolt fel. Detta är helt enkelt deras okunskap och det låter fortfarande på mig som att de antingen har fått kalla fötter eller försöker vara hårda och förhandla för att hoppas på att du ger dig enkelt.
Stå på dig
MVH Lorant
Tack för alla synpunkter!
I prospektet står badrummets ålder och prospektet är bilaga till kontraktet. En annan bilaga är en lista på alla åtgärder vi har gjort med huset och när de är gjorda alltså årtalet finns på två ställen i kontraktet.
Just nu är läget att mäklaren talat om för dem att det vid flera tillfällen informerats om badrummets ålder o s v.
Köparen vill ha huset!
Personligen skulle jag skämmas för att säga att jag vill ha något billigare för jag inte förstod
Tack igen för alla kommenterar och vad man lär sig.
I prospektet står badrummets ålder och prospektet är bilaga till kontraktet. En annan bilaga är en lista på alla åtgärder vi har gjort med huset och när de är gjorda alltså årtalet finns på två ställen i kontraktet.
Just nu är läget att mäklaren talat om för dem att det vid flera tillfällen informerats om badrummets ålder o s v.
Köparen vill ha huset!
Personligen skulle jag skämmas för att säga att jag vill ha något billigare för jag inte förstod
Tack igen för alla kommenterar och vad man lär sig.
MiaSthlm skrev:
Jag tycker att det är tydligt att ni har rätten på er sida. Det står ju att det måste vara något som är "ej tidigare kända fel". Besiktningsmannen har skrivit "Äldre utförande, linslängd uppnådd" men det är ju känt sedan tidigare. Då återstår endast rörgenomföringen som kanske var okänd.
Men sen har du ju en bra skrivning i kontraktet - där köparen kan avbryta köpet om ni inte enas och du hade ju en intressent som låg 25´ lägre.
Så om jag vore i ditt läge skulle jag bara säga nej och vill hon bryta avtalet så får du sälja till nästa. Förvisso för 25´ mindre men bättre än 100´ mindre...
Skrev kanske lite fel det är så att köparen vill ha huset men med reduktionen och de har blivit informerade om att de saknas substans i deras begäran om prisreduktion.....Sitter nu och väntar på att mäklaren skall höra av sig efter ha pratat med köparen.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 313 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 313 inlägg
LYSANDE!d^_^b:wow:d^_^b:wow:! Det måste kännas skönt.MiaSthlm skrev:
Trevlig helg på Er!
