Preskriberat olovligt byggande - ekonomisk skada och säljares ansvar

[GuaranaZero]

Ett hus:s värde är det som en köpare är villig att betala. Och eftersom ni har betalat 14.2 miljoner så är det husets värde "just nu". Hade du betalt mer om det funnits papper "på allt"?

Som framgår av ursprungsinlägget hade jag sannolikt reviderat mitt bud något om det exempelvis vid kontraktsskrivningen hade visat sig att den information som säljarna uttryckligen lämnat var felaktig eller missvisande. Priset jag betalade speglade den samlade information jag fick inför köpet, och byggde på att den informationen var korrekt. Det gäller särskilt sådant som jag, såvitt jag förstår, inte har samma undersökningsplikt kring, utan där man som köpare ska kunna förlita sig på uppgifter från säljaren.

Stort tack även till övriga som har svarat. Jag uppskattar verkligen all input.

Jag var möjligen lite otydlig i min beskrivning. Det som några har tagit fasta på vad gäller konsumerad byggrätt är i sig inte det stora bekymret för mig, eftersom det jag vill göra framöver verkar rymmas inom attefallsreglerna. Det var snarare när jag ville få en överblick över lovsituationen som den här bristen uppdagades. Kan också tillägga att det i sig vore möjligt att det hade funnits lov på allting trots att det är överskriden byggrätt - byggnadsnämnden berättade att man på den tiden för ca 20-25 år sedan och bakåt var generösa att bevilja trots överskridanden (jämfört med hur det ser ut idag där gränsen är tämligen klar).

Svar #21 resonerar väldigt likt hur jag själv ser på saken.

Det som stör mig är framför allt att jag själv aldrig skulle få för mig att lämna en sådan felaktig utfästelse vid en försäljning. Det gör man bara inte, är man det minsta osäker så anger man väl det. Och jag har svårt att se att en sådan uppgift skulle vara helt betydelselös för köpare och budgivning. Jaja, det är möjligt det kommer dröja många år och det är ju möjligt att reglerna kring detta är ännu mer liberala då - vem vet.

 

[Utsliten och utdömd]

Det som stör mig är framför allt att jag själv aldrig skulle få för mig att lämna en sådan felaktig utfästelse vid en försäljning. Det gör man bara inte, är man det minsta osäker så anger man väl det. Och jag har svårt att se att en sådan uppgift skulle vara helt betydelselös för köpare och budgivning. Jaja, det är möjligt det kommer dröja många år och det är ju möjligt att reglerna kring detta är ännu mer liberala då - vem vet.

Jag tror alla är överens om det.

Men de jag känner som gjorde detta trodde att de byggnationer de hade inte krävde bygglov. Alltså helt okunniga. Och svarade mäklaren att alla lov fanns för att de visste det fanns lov på huset och garaget och trodde inget annat krävde lov. Så de levde i devisen att utfästelsen var sann

 

[Claes Sörmland]

Jag tror inte man ska underskatta den låga kompetensnivån som småhusägare generellt har. De flesta förstår väldigt lite av regelverket kring att äga och genomföra åtgärder på sina fastigheter, t ex vad som kräver bygglov och inte, anmälan och inte eller ens vad ett bygglov är. Hur många skribenter på detta forum har t ex inte förstått att bygglov inte ges för byggnader utan istället för åtgärden att uppföra byggnaden, alltså själva utförandet?

Och det är ju inte så att mäklare sätter sig ned ett antal timmar och förklarar och går igenom detta med säljaren.

Istället är nog det typiska att mäklaren lägger sitt krut på att få det där förmedlingsuppdraget. Och så snart detta är säkrat så skickas frågelistan utan förklaring till säljarna som får tolka och lösa svarandet på egen hand utan mäklarens hjälp. Samma med annons och prospekt, det skriver mäklaren med en AI och sen skickas det för godkännande av säljaren. Säljaren förstår säkert ofta inte betydelsen av vad som står i annons, prospekt och frågelista, mäklaren har t ex inte ännu informerat säljaren om att detta har juridiska konsekvenser som utfästelser till spekulanterna eller att mäklaren i ett sent skede kommer att driva att alla dessa dokument ska läggas till avtalet med köparen.

Så plötsligt står säljaren där och ska skriva kontrakt och har ännu inte fattat jordabalkens regelverk för fastighetsöverlåtelser. Lika okunnig är köparen.

 

[Kilrain]

Det som stör mig är framför allt att jag själv aldrig skulle få för mig att lämna en sådan felaktig utfästelse vid en försäljning. Det gör man bara inte, är man det minsta osäker så anger man väl det. Och jag har svårt att se att en sådan uppgift skulle vara helt betydelselös för köpare och budgivning. Jaja, det är möjligt det kommer dröja många år och det är ju möjligt att reglerna kring detta är ännu mer liberala då - vem vet.

Jag skulle tippa att de flesta rent slentrianmässigt svarar ja på frågan ”Finns alla erforderliga bygglov?” För att de bara antar det. Men den stora majoriteten vet nog inte, särskilt om huset haft flera ägare, och vet inte hur man kan kolla upp det.

 

[Claes Sörmland]

Ungefär som de slentrianmässigt antar att areauppgiften på byggnaden är korrekt som mäklaren skriver in i prospektet efter att ha laddat ned uppgiften från fastighetsregistret hos Lantmäteriet. En uppgift som kommit in där via Skatteverkets fastighetsdeklaration och alltså härstammar från förifyllda deklarationspapper som fastighetsägaren inte heller har förstått betydelsen av.

Typ var och varannan skribent på detta forum brukar tappa hakan när de inser att man kan ändra denna uppgift genom att bara fylla i en annan siffra vid fastighetsdeklarationen. Och att ingen kollar uppgiften.

 

[Düsseldorff]

Jag tror inte man ska underskatta den låga kompetensnivån [...]

Detta var det absolut värsta med att vara domare.

 

[polaris78]

Jag tror också att det är väldigt sällan det läggs utfästelser i sälj prospektet som med vilje är lögn eller fel utan tror det är väldigt vanligt och i dom fall jag sålt hus eller varit inblandad så är det tydligt att prospektet skrivs av mäklaren och kommer för godkännande och har man inte tungan rätt i mun så kan det slinka med text som är fel eller likt i detta fallet och att man tror mäklaren kollat uppgiften..

Vore önskvärt mäklare vore mer alerta och mer förklarande i att gå igenom sälj prospektet med säljaren för att försöka få allting rätt och att undvika korkade formuleringar som är som gjorda för framtida missförstånd , när prospektets innehåll sen läggs med i köpekontraktet.. eller så är det dags att mäklarna slutar lägga med hela prospektets text i köpekontraktet..

Det är trots allt rätt vanligt med missförstånd och att säljaren svarar vad den tror och egentligen inte har en aning om i många fall och sen anses det som en utfästelse i absurdum

 

[Svampe]

Kan också tillägga att det i sig vore möjligt att det hade funnits lov på allting trots att det är överskriden byggrätt - byggnadsnämnden berättade att man på den tiden för ca 20-25 år sedan och bakåt var generösa att bevilja trots överskridanden (jämfört med hur det ser ut idag där gränsen är tämligen klar).

Om det är 25-30 år gammalt är det inte omöjligt att det fanns ett bygglov på papper som försvann fråm kommunen någon gång mellan att bygglovet godkändes och att hela pappersarkivet digitaliserades och att även säljarna har tappat bort/slängt sitt ex.
Det har vi råkat ut för med vårt hus där kommunen inte kan hitta ett enda bygglov, inte ens för huset när det byggdes. Men i något av alla papper kring detaljplanearbetet så nämns bygglovet för vårt hus så vi vet att det ska finnas ett bygglov trots att det inte går att hitta det. Så hade jag mot förmodan sålt så hade jag svarat att bygglov finns eftersom jag vet att det fanns ett då

 

[Düsseldorff]

Jag har nu haft tid att fundera lite mer kring TS frågeställningar.

Angående säljarens ansvar och det eventuella felet i fastigheten: Säljarens skriftliga uppgift i frågelistan ("samtliga nödvändiga bygglov finns") utgör en uttrycklig utfästelse. Det befriar köparen från sin undersökningsplikt. Fastigheten avviker uppenbarligen från avtalet, vilket innebär att ett fel föreligger.

Preskription vs. skada: Att kommunen inte längre kan besluta om rivningsföreläggande eller byggsanktionsavgift innebär att den direkta "myndighetsrisken" är borta. Det eliminerar dock inte automatiskt den ekonomiska skadan.

Prisavdragets beräkning: Prisavdrag ska motsvara skillnaden mellan fastighetens marknadsvärde i felaktigt skick och avtalsenligt skick vid köpet. Att argumentera för en generell "riskpremie" håller sällan rättsligt, TS måste bevisa en faktisk marknadsvärdeminskning. Det torde befinna sig någonstans mellan "mycket svårt" och "omöjligt" i det aktuella fallet.

Slutsats: Släpp detta och gå vidare.

 

[Dilato]

Angående säljarens ansvar och det eventuella felet i fastigheten: Säljarens skriftliga uppgift i frågelistan ("samtliga nödvändiga bygglov finns") utgör en uttrycklig utfästelse. Det befriar köparen från sin undersökningsplikt. Fastigheten avviker uppenbarligen från avtalet, vilket innebär att ett fel föreligger.

Köparen har ingen undersökningsplikt gällande bygglov oavsett löften från säljaren, domstolen har redan slagit fast att man som köpare kan förutsätta att nödvändiga bygglov funnits

RH 2014:33​

 

[Düsseldorff]

Köparen har ingen undersökningsplikt gällande bygglov oavsett löften från säljaren, domstolen har redan slagit fast att man som köpare kan förutsätta att nödvändiga bygglov funnits

RH 2014:33​

Ok, en miss från min sida. Då är köparen dubbelt befriad då.

 

[Düsseldorff]

Köparen har ingen undersökningsplikt gällande bygglov oavsett löften från säljaren, domstolen har redan slagit fast att man som köpare kan förutsätta att nödvändiga bygglov funnits

RH 2014:33​

Nu har jag läst RH 2014:33 och det är inte så enkelt som du påstår.

Domen bygger på en specialregel (11 kap. 64 § PBL) som slår fast att köpare redan i utgångsläget har rätt att utgå ifrån att bygglov finns. Hovrätten konstaterade att man som köpare i princip inte har någon undersökningsplikt alls i det avseendet. Så länge köparna inte varit i "ond tro" (alltså haft konkret anledning att misstänka svartbygge vid köpet) utgör avsaknaden av bygglov ett fel.

I domen formulerar dock hovrätten den första sakfrågan så här: Har det olovligen utförts åtgärder... med den påföljden att rättelse måste vidtas på grund av beslut?.

I TS fall har det ju gått över tio år sedan ombyggnaderna gjordes. Det innebär att kommunens rätt att ingripa (t.ex. med rivningsföreläggande) i allmänhet är preskriberad.

Om kommunen inte längre kan kräva rättelse, kan man då fortfarande luta sig mot specialregeln i PBL? Jag är tveksam.

 

[Unikt namn]

Slutsatsen är att det nästan är riskfritt att ljuga sig blå i säljannonsen?

Lite tråkigt ändå.

 

[Düsseldorff]

Slutsatsen är att det nästan är riskfritt att ljuga sig blå i säljannonsen?

Lite tråkigt ändå.

Den tolkningen får stå för dig.

 

[Dilato]

Slutsatsen är att köparen inte har undersökningsplikt avseende bygglov ( eftersom självklart finns det bygglov på allt man byggt).

Sedan blir det en röra beroende på om myndigheterna ställer krav om rättelse, rivning, sanktionsavgifter ( och vem som ska stå för det)...