Preskriberat olovligt byggande - ekonomisk skada och säljares ansvar
Hej,
Jag funderade först på om detta hör hemma under bygglov eller juridik, men landade i juridik eftersom frågan framför allt gäller säljarens ansvar och eventuell skada.
Vi köpte före sommaren en villa byggd 1984 i ett efterfrågat område nära en storstad. Köpeskillingen slutade efter budgivning på 14,2 mkr. Säljande mäklare var en av ortens mer etablerade/premiumprofilerade mäklare. Säljarna hade bott i huset sedan det byggdes.I frågelistan uppgav säljarna att samtliga nödvändiga bygglov fanns. Mot den bakgrunden såg vi inget särskilt behov av att kontrollera bygglovssituationen närmare före köpet.
I slutet av sommaren började vi titta närmare på bygglovsfrågor inför en planerad ombyggnad. Vid kontakt med kommunen visade det sig då att det bara finns bygglov som motsvarar hur huset färdigställdes när det byggdes. Däremot verkar flera senare om- och tillbyggnader ha utförts utan bygglov. Det rör sig bland annat om ett vidbyggt förråd, en utbyggnad/tillbyggnad av villan, terrasser och balkonger samt omfattande fasadändringar. Fasadändringarna verkar, såvitt vi kan bedöma, numera vara bygglovsfria efter ändringarna i PBL. Eventuellt är även delar av terrasserna inte bygglovspliktiga. Men åtminstone vissa av åtgärderna verkar alltså ha krävt bygglov när de utfördes, och något sådant lov finns inte.
Vi har gått igenom detta tillsammans med bygglovshandläggare i kommunen. Två slutsatser verkar vara ganska tydliga:
Som vi har förstått det kan en felaktig uppgift i frågelistan om att bygglov finns i sig vara relevant vid bedömningen av säljarens ansvar. Det vi däremot brottas med är skadan. Har vi lidit någon ekonomisk skada, och hur skulle den i så fall kunna beräknas?
Vår spontana tanke är att om vi hade haft korrekt information före budgivning och kontraktsskrivning, så hade vi antingen:
Är det någon här som har erfarenhet av liknande situation?
Framför allt undrar jag:
Jag funderade först på om detta hör hemma under bygglov eller juridik, men landade i juridik eftersom frågan framför allt gäller säljarens ansvar och eventuell skada.
Vi köpte före sommaren en villa byggd 1984 i ett efterfrågat område nära en storstad. Köpeskillingen slutade efter budgivning på 14,2 mkr. Säljande mäklare var en av ortens mer etablerade/premiumprofilerade mäklare. Säljarna hade bott i huset sedan det byggdes.I frågelistan uppgav säljarna att samtliga nödvändiga bygglov fanns. Mot den bakgrunden såg vi inget särskilt behov av att kontrollera bygglovssituationen närmare före köpet.
I slutet av sommaren började vi titta närmare på bygglovsfrågor inför en planerad ombyggnad. Vid kontakt med kommunen visade det sig då att det bara finns bygglov som motsvarar hur huset färdigställdes när det byggdes. Däremot verkar flera senare om- och tillbyggnader ha utförts utan bygglov. Det rör sig bland annat om ett vidbyggt förråd, en utbyggnad/tillbyggnad av villan, terrasser och balkonger samt omfattande fasadändringar. Fasadändringarna verkar, såvitt vi kan bedöma, numera vara bygglovsfria efter ändringarna i PBL. Eventuellt är även delar av terrasserna inte bygglovspliktiga. Men åtminstone vissa av åtgärderna verkar alltså ha krävt bygglov när de utfördes, och något sådant lov finns inte.
Vi har gått igenom detta tillsammans med bygglovshandläggare i kommunen. Två slutsatser verkar vara ganska tydliga:
- Av ortofoton framgår att om- och tillbyggnaderna skett för mer än tio år sedan. Kommunen verkar därför inte kunna ingripa med byggsanktionsavgift eller rivningsföreläggande, dvs. åtgärderna är i praktiken preskriberade.
- De utförda byggnationerna innebär att byggrätten enligt detaljplanen är överskriden. Det kan alltså påverka våra möjligheter att få bygglov för framtida ändringar eller tillbyggnader.
Som vi har förstått det kan en felaktig uppgift i frågelistan om att bygglov finns i sig vara relevant vid bedömningen av säljarens ansvar. Det vi däremot brottas med är skadan. Har vi lidit någon ekonomisk skada, och hur skulle den i så fall kunna beräknas?
Vår spontana tanke är att om vi hade haft korrekt information före budgivning och kontraktsskrivning, så hade vi antingen:
- räknat med en riskpremie/ett avdrag för att lovsituationen var bristfällig,
- varit mer försiktiga i budgivningen,
- tagit höjd för kostnader för att avhjälpa/hantera situationen,
- eller i vart fall behövt utreda frågan innan vi gick vidare.
Är det någon här som har erfarenhet av liknande situation?
Framför allt undrar jag:
- Hur brukar man bedöma skada när bygglov saknas men kommunen inte längre kan ingripa?
- Kan överskriden byggrätt i sig påverka marknadsvärdet, även om de olovliga åtgärderna är gamla?
- Är det realistiskt att argumentera för ett prisavdrag motsvarande den risk/osäkerhet som en köpare rimligen hade beaktat före köpet?
- Har någon drivit en liknande fråga mot säljare, och hur resonerade man kring bevisning och värdepåverkan?
- Bör man i ett sådant här läge ta in ett skriftligt värderingsutlåtande från mäklare eller sakkunnig kring eventuell värdepåverkan?
- Vad behöver vi tänka på som ägare framöver när vi underhåller huset och de delar som saknar bygglov? Kan man utgå från att det alltid är okej att utföra sedvanligt underhåll och reparationer på de olovligt uppförda men preskriberade delarna, eller finns det en gräns där en åtgärd kan anses innebära att något är nyuppfört och att en ny preskriptionstid börjar löpa?
Jag kan inte se att ni har lidit någon skada. Att byggrätten är överskriden är ju något som hade varit fallet oavsett om bygglov fanns eller inte. Det hade ni kunnat kolla upp före köpet.
Frågan om bygglov är säljarens ansvar, helt och hållet. Det faller inte under undersökningsplikten. Men ansvaret faller ju i och med att allt är preskriberat. Ni kan alltså inte lida skada av det faktum att bygglov saknas.
Underhåll är helt ok även på "svartbyggen"
Frågan om bygglov är säljarens ansvar, helt och hållet. Det faller inte under undersökningsplikten. Men ansvaret faller ju i och med att allt är preskriberat. Ni kan alltså inte lida skada av det faktum att bygglov saknas.
Underhåll är helt ok även på "svartbyggen"
Ni har inte lidit någon skada vad jag kan se.
Om ni ville bygga ut borde ni kontrollerat detaljplanen innan köp.
Bygglov är inte en tillåtelse för byggnaden att finnas där utan en tillåtelse att uppföra en byggnad.
Eftersom allt gammat är preskriberat så är svaret "alla nödvändiga bygglov finns" egentligen korrekt. Efter 10 år behövs inte längre lovet.
Om ni ville bygga ut borde ni kontrollerat detaljplanen innan köp.
Bygglov är inte en tillåtelse för byggnaden att finnas där utan en tillåtelse att uppföra en byggnad.
Eftersom allt gammat är preskriberat så är svaret "alla nödvändiga bygglov finns" egentligen korrekt. Efter 10 år behövs inte längre lovet.
Tack, jag får nyansera lite - jag har inte frågelistan framför mig just nu men den innehåller också en fråga i stil med huruvida bygglov sökts för om- och tillbyggnader vilken besvaras jakande. Som jag tänker borde väl ändå huset varit i någon mån mer värt om alla dessa formaliabitar var korrekt på plats (kontraktsenligt skick) jämfört med faktiskt skick..redarn skrev:
Ett hus:s värde är det som en köpare är villig att betala. Och eftersom ni har betalat 14.2 miljoner så är det husets värde "just nu". Hade du betalt mer om det funnits papper "på allt"?GuaranaZero skrev:
De rättsfall jag har läst ger att säljarens upplysningsplikt om bygglov i PBL i praktiken endast kan ge köparen en ersättning om kommunen ställer ut en byggsanktionsavgift eller ett rättelseföreläggande mot köparen.
I och med att alla i historien genomförda åtgärder antingen inte är lovpliktiga i dag eller preskriberade och tolereras av samhället så kan ni inte få någon ersättning. Det föreligger inget fel på fastigheten.
I och med att alla i historien genomförda åtgärder antingen inte är lovpliktiga i dag eller preskriberade och tolereras av samhället så kan ni inte få någon ersättning. Det föreligger inget fel på fastigheten.
Redigerat:
Dessa delar av huset är som vilken annan del av huset som helst. Inget särskilt att tänka på, det är samma bygglovsplikt för åtgärder på dem som för de delar av huset som en gång uppfördes med bygglov.
Som angavs ovan, byggnader har inte bygglov. Men viss åtgärder kan ges bygglov. Bygglovet slutar att gälla när man har genomfört åtgärden eller när mer än två år har passerat och men inte har påbörjat åtgärden.
Varför har inte TS lidit nån skada?
Går väl att tänka sig att TS velat bygga ut på sikt och kanske läst i detaljplanen att det skulle vara möjligt med avseende på hur stora husen får vara och hur stort huset TS köpte är.
Sen får TS veta av kommunen att det på grund av de ut och tillbyggnader som är gjorda så medger inte kommunen fler bygglov. Då finns det ju en skillnad mellan hur TS vill använda sitt hus och hur TS får använda sitt hus.
Sen går det såklart att slå hål på ovan med ett "om det nu var så viktigt varför drog du inte ett mail till kommunen"?
Då kanske rådet till TS är att fortsätta med svartbyggen för kommunen har uppenbarligen inte koll...
Går väl att tänka sig att TS velat bygga ut på sikt och kanske läst i detaljplanen att det skulle vara möjligt med avseende på hur stora husen får vara och hur stort huset TS köpte är.
Sen får TS veta av kommunen att det på grund av de ut och tillbyggnader som är gjorda så medger inte kommunen fler bygglov. Då finns det ju en skillnad mellan hur TS vill använda sitt hus och hur TS får använda sitt hus.
Sen går det såklart att slå hål på ovan med ett "om det nu var så viktigt varför drog du inte ett mail till kommunen"?
Då kanske rådet till TS är att fortsätta med svartbyggen för kommunen har uppenbarligen inte koll...
Men visst måste TS ändå veta hur stort huset han köper är, eller är det bara en gissning?K Klass0n skrev:
Det är väl ändå grundläggande undersökningsplikt att veta ( eller i vart fall känna på sig/ha ett hum om att det jag ser är dubbelt så stort eller vad det nu är som uppgivet)??
U
Utsliten och utdömd
Byggnadsvårdare
· 2 845 inlägg
Utsliten och utdömd
Byggnadsvårdare
- 2 845 inlägg
Finns en tidigare tråd jag startat från säljarnas perspektiv ifrån ett liknande fall.
https://www.byggahus.se/forum/threads/ersattning-for-falsk-utfastelse.494308/
Jag har inte uppdaterat tråden med utfallet.
Köparen gick på ganska hårt och tog fram kalkyler för att återställa byggnad mm och krävde 700’-1M i ersättning för att riva ett inglasat uterum, köpa ett lägre pooltak och värdeminskningen för avsaknaden av uterummet/verandan. Som alla var preskriberade.
Säljarna försökte rodda med kommunen och undersökte om det gick att få bygglov i efterhand mm. Erbjöd en betydligt mindre summa (typ 10% av köparens krav) i ersättning.
Konversationen mellan parternas jurister pågick lite över 1 års tid men väldigt varierade krav och motiveringar från köparen och sen svar från säljarens ombud. Sen gick köparen till tinget med försök till stämning.
Den processen var ca 8 månader lång där parterna förlikade precis innan slutförhandlingen. De betalade sina egna juristkostnader och säljaren gav tillbaka 2% av köpeskillingen för att de fick hälsoproblem och inte orkade gå igenom processen och ville få ett slut på allt. Så säljaren som hade juridiskt skydd betalde ca 200’ totalt för hela processen.
Köparen vet jag inte vad de hade för kostnader, men de hade tagit in konsulter för att räkna på kostnaderna, avdrag, värderingar mm. Men gissar att de som bäst gick +-0.
Helt enkelt fanns ingen vinnare rent ekonomiskt i slutändan.
Jag tror köparen troligen hade en svagare hand. Köparen var uppe i sin 3e jurist/ombud och kom med väldigt olika krav, kändes verkligen som de försökte famla efter halmstrån och byte av ombud en gång per halvår tyder ju inte på något starkt case. Men eftersom det aldrig gick så långt som till dom vet man ju inte säkert.
https://www.byggahus.se/forum/threads/ersattning-for-falsk-utfastelse.494308/
Jag har inte uppdaterat tråden med utfallet.
Köparen gick på ganska hårt och tog fram kalkyler för att återställa byggnad mm och krävde 700’-1M i ersättning för att riva ett inglasat uterum, köpa ett lägre pooltak och värdeminskningen för avsaknaden av uterummet/verandan. Som alla var preskriberade.
Säljarna försökte rodda med kommunen och undersökte om det gick att få bygglov i efterhand mm. Erbjöd en betydligt mindre summa (typ 10% av köparens krav) i ersättning.
Konversationen mellan parternas jurister pågick lite över 1 års tid men väldigt varierade krav och motiveringar från köparen och sen svar från säljarens ombud. Sen gick köparen till tinget med försök till stämning.
Den processen var ca 8 månader lång där parterna förlikade precis innan slutförhandlingen. De betalade sina egna juristkostnader och säljaren gav tillbaka 2% av köpeskillingen för att de fick hälsoproblem och inte orkade gå igenom processen och ville få ett slut på allt. Så säljaren som hade juridiskt skydd betalde ca 200’ totalt för hela processen.
Köparen vet jag inte vad de hade för kostnader, men de hade tagit in konsulter för att räkna på kostnaderna, avdrag, värderingar mm. Men gissar att de som bäst gick +-0.
Helt enkelt fanns ingen vinnare rent ekonomiskt i slutändan.
Jag tror köparen troligen hade en svagare hand. Köparen var uppe i sin 3e jurist/ombud och kom med väldigt olika krav, kändes verkligen som de försökte famla efter halmstrån och byte av ombud en gång per halvår tyder ju inte på något starkt case. Men eftersom det aldrig gick så långt som till dom vet man ju inte säkert.
Säljarna har ljugit om bygglovspliktiga ändringar och utbyggnader.
Köparna kommer att begränsas av dessa lögner och det kommer att kosta extra mycket den dagen de vill ändra på något ELLER bygga ut något.
Köparna kommer att begränsas av dessa lögner och det kommer att kosta extra mycket den dagen de vill ändra på något ELLER bygga ut något.
Det är nog ett ganska dåligt råd, nu har ju kommunen koll.K Klass0n skrev:
Om man har för avsikt att bygga utan att söka bygglov tänker jag att det vore dumt att som TS i förväg sätta sej med byråkraterna och gå igenom nuläget på fastigheten och sen av tjänstemannen bli upplyst om att byggrätten enl detaljplan redan är använd.
Men i detta fall hindras ju inte deras rätt att bygga mer eftersom de vid köpet rimligen visste arean på både tomt och hus och vad detaljplanens begränsningar var. Bygglovens frånvaro påverkar ju inte detta.Huddingebo skrev:
Fråga till Sörmlands-Claes: situationen omöjliggör väl inte ens lovfri tillbyggnad enligt nya lagstiftningen?
Nej, det borde de inte göra. Om man som fastighetsägare inte vill hävda att max 30 kvm av utbyggnaderna är just en sån lovfri tillbyggnad. Men det är ju inte med sanningen överensstämmande.D datja skrev: