Ombilda BRF till samfällighet där husen står på samägd mark
Hej
Vi är en liten BRF med endast 3 lägenheter i fristående byggnader i en ganska exklusiv miljö. Fastigheten är bygnadsminnesförklarad vilket såvitt jag förstått det, innebär att den inte kan styckas av.
Vårt problem är att det numera anses vara en stor risk att köpa en andel i en såpass liten förening, vilket gör att bankerna inte gärna lånar ut pengar och våra andelar värderas mycket lågt jämfört med om vi ägt husen själva (eller varit en större förening).
En tanke som kommit upp är att ombilda BRF till en samfällighet som fortsätter att äga fastigheten samt tar ansvar för gemensam värmeanläggning, sophämtning etc. Husen köper vi ut till privat ägo men på ofri grund, såtillvida att den gemensamma samfälligheten fortsatt äger marken.
Jag undrar, skulle detta möta några juridiska hinder och hur kan man förvänta sig att värderingen skulle påverkas av detta?
Som fingervisning kan jag nämna att mäklare värderar våra andelar till 4-5 miljoner vardera men jag bedömer att de hade varit värda ytterligare kanske 3 miljoner om vi ägt varsin fastighet på vanligt vis. Föreningen lån är marginella i sammanhanget.
MVH JF
Vi är en liten BRF med endast 3 lägenheter i fristående byggnader i en ganska exklusiv miljö. Fastigheten är bygnadsminnesförklarad vilket såvitt jag förstått det, innebär att den inte kan styckas av.
Vårt problem är att det numera anses vara en stor risk att köpa en andel i en såpass liten förening, vilket gör att bankerna inte gärna lånar ut pengar och våra andelar värderas mycket lågt jämfört med om vi ägt husen själva (eller varit en större förening).
En tanke som kommit upp är att ombilda BRF till en samfällighet som fortsätter att äga fastigheten samt tar ansvar för gemensam värmeanläggning, sophämtning etc. Husen köper vi ut till privat ägo men på ofri grund, såtillvida att den gemensamma samfälligheten fortsatt äger marken.
Jag undrar, skulle detta möta några juridiska hinder och hur kan man förvänta sig att värderingen skulle påverkas av detta?
Som fingervisning kan jag nämna att mäklare värderar våra andelar till 4-5 miljoner vardera men jag bedömer att de hade varit värda ytterligare kanske 3 miljoner om vi ägt varsin fastighet på vanligt vis. Föreningen lån är marginella i sammanhanget.
MVH JF
Har ingen egen erfarenhet av detta, men det är väl inte helt ovanligt med friköp i småhus-BRF:er.
Hindret är väl framför allt om någon av medlemmarna inte kan bära sin andel av lånen, men om dessa är obetydliga så skall det ju inte vara ett problem.
Hittade följande som kanske kan vara intressant läsning: https://www.fforum.se/images/uploads/PDF/Frikopsfolder-2019-01-23.pdf
P.s. Hus på ofri grund är väl förvisso kanske en minst lika stor risk, åtminstone i bankernas ögon?
Hindret är väl framför allt om någon av medlemmarna inte kan bära sin andel av lånen, men om dessa är obetydliga så skall det ju inte vara ett problem.
Hittade följande som kanske kan vara intressant läsning: https://www.fforum.se/images/uploads/PDF/Frikopsfolder-2019-01-23.pdf
P.s. Hus på ofri grund är väl förvisso kanske en minst lika stor risk, åtminstone i bankernas ögon?
Hus på ofri grund är klart sämre än en liten bostadsrättsförening. Bankerna lånar i princip inte ut till hus på ofri grund. Nu är det ju ofta knepigt att få låna på en bostadsrätt i en liten förening också. Men där finns iallafall en formell process för hur belåning skall gå till.
Går det inte att slå ihop föreningen med en eller flera andra småföreiningar, med samma problem. De behöver ju inte ligga i anslutning till varandra.
Går det inte att slå ihop föreningen med en eller flera andra småföreiningar, med samma problem. De behöver ju inte ligga i anslutning till varandra.
Medlem
· Västernorrland
· 2 468 inlägg
Om husen är på ofri grund så finns ju inga fastigheter som kan vara delägare i samfälligheten?J J.F. skrev:
Du behöver göra en fastighet av marken runt varje hus och sedan en samfällighet av den kringliggande gemensamma marken. Finns en hel del f.d. bostadsrättsradhus som gjorde det förr innan det gick att låna på bostadsrätter som det gör idag. Servitut för gemensamma ledningar som går igenom byggnaden osv.
Idag går det ju att göra 3d-fastigheter resp. ägarlägenheter så om man vill det kan man kanske plocka bort marken ur ekvationen på det sättet?
Vad gäller att värdet blir sämre pga risken att en enstaka stolle kan ställa till det orimligt mycket, orelaterade personkonflikter blockera föreningens arbete osv. ser jag inte att skillnaden blir speciellt stor av att det är en samfällighetsförening istället för en bostadsrättsförening som har att hantera saken.
Jag har uppfattat att flera (alla?) banker nekar att låna ut för bostadsrätter om föreningen har mindre än 10 bostadsrätter. Det gör ju då att köpare i princip måste ha sparade pengar att köpa för. Så att värdet blir dåligt är ju uppenbart, bortsett från att många inte vågar köpa i en så liten förening. Den blir känslig både för risken med enskilda "tokiga" medlemmar och vid behov av oväntade stora reparationer.
Men som sagt en lösning skulle kunna vara att man försöker slå ihop flera föreningar med liknande problem.
Men som sagt en lösning skulle kunna vara att man försöker slå ihop flera föreningar med liknande problem.
När min son köpte lägenhet för ca 4 år sedan, så sade bankmannen det (osäker på om det var Nordea eller Danske bank, vi bytte till Danske bank i hela familjen pga. Nordeas strulande vid köpet). Det var inte aktuellt med en så liten förening, men det sades i en bisats.
Vid ombildning blir främsta skillnaden att ägandet i framtiden regleras enligt Lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter istället för Bostadsrättslag (1991:614). I synnerhet om bostäderna är olika stora kommer detta att göra stor skillnad ifråga om delägarnas inflytande gentemot varandra. I en BRF gälker principen att varje medlem äger en röst. Samfälligheter ger olika rösträtt.
Även om nuvarande ägare belånat innehavet varken kollektivt eller individuellt kommer ett framtida värde att påverkas av möjligheten till förpantning. Därför instämmer jag i Räknenisses inlägg om tredimensionell fastighetsbildning.
Byggnadsminnesförklaring hämmar alltid en fastighets värde, eftersom det ingriper på ägarens rådighet. Jag är osäker om tillsynsmyndigheten dessutom äger rätt att avvisa fastighetsbildning eller om man överhuvud taget kan slippa dess synpunkter på förvaltningen annat än rent tekniskt.
Även om nuvarande ägare belånat innehavet varken kollektivt eller individuellt kommer ett framtida värde att påverkas av möjligheten till förpantning. Därför instämmer jag i Räknenisses inlägg om tredimensionell fastighetsbildning.
Byggnadsminnesförklaring hämmar alltid en fastighets värde, eftersom det ingriper på ägarens rådighet. Jag är osäker om tillsynsmyndigheten dessutom äger rätt att avvisa fastighetsbildning eller om man överhuvud taget kan slippa dess synpunkter på förvaltningen annat än rent tekniskt.