Olustig situation i bostadsrättsförening

[Claes Sörmland]

Men det finns ingen (vettig) styrelse som kör strikt enligt lagen, då skulle man ha 4 - 5 avhysningar i månaden i vilken förening som helst.

Som kassör i en BRF kan jag inte annat än hålla med. Betalningar missas och det rätt frekvent. Man får skicka påminnelser. Folk är ute och reser på semester, unga medlemmar är notoriskt ostrukturerade, vissa människor kämpar med att få struktur på sitt liv så där generellt, några har inte pengar i slutet av månaden men det kommer in några dagar senare, kontot där autogirot dras har man glömt att föra över pengar till, bostadsrätten har bytt innehavare och avin har kommit på villovägar o s v. Detta är verkligheten varje månad i en BRF. Man kan inte vräka dem alla, det är inte rimligt.

Ligger man på medlemmarna med mer personliga påminnelser och email så förbättras situationen, den sociala skammen är kraftfull. Låter man det bara bero på förvaltarens automatiska och långsamma påminnelseavi som kommer någon vecka senare så försämras situationen, medlemmarna måste känna att de har ögonen på sig för att den sociala skammen ska fungera. En dator kan inte göra jobbet.

 

[Bananskalare]

Det blir lite konstigt i tråden om man moraliserar över den uteblivna betalningen. Vi vet inget om vilka händelser som ligger bakom den uteblivna betalningen. Det enda vi vet är att famijen har skyllt på arbetslöshet under pandemin, och psykisk ohälsa.

Vi vet också väldigt lite om den totala "volymen" av förseelser som ligger bakom styrelsens beslut att begära förverkande av bostadsrätten.

Och detta är normalt privat information som övriga medlemmar eller utomstående inte har med att göra.

Så moraldiskussionen blir inte riktigt relevant för tråden, det kan bara bli gissningar och spekulationerr över om styrelsen har övereagerat och försöker bli av med familjen på ett orimligt sätt, eller om detta är en familj som redan kostat föreningen stora belopp genom olika försummelser.

Eller om familjen är ett gäng parasiter som försöker vältra över sina beoendekostnader på grannarna, eller är en familj som drabbats av en lång serie motgångar, och bara inte klarar att hålla huvudet över vattenytan.

Men det jag reagerar starkt mot är att en grupp medlemmar gör detta till en fråga för hela föreningen. Den här typen av problem skall hanteras mellan styrelsen och den berörda medlemmen. Det är tråkigt/hemskt nog för en styreslemedlem att behöva ta ett sådant här beslut, utan att dessutom i princip bli tvingade att sprida privat inforamtion om den drabbade, för att frågan skall kunna hanteras på en föreningsstämma.

Och tycker en grupp medlemmar att styrelsen har gått för hårt fram, så kan man möjligen tänka sig att en föreningsstämma sätter upp riktlinjer för hur mycket uppskov med betalning föreningen skall acceptera, eller hur mycket upprepade förseelser föreningen skall acceptera innan man begär förverkande (Lagen är i mitt tycke lite väl hård, det räcker i princip att du en enda gång är några dagar sen, så kan du bli av med din lägenhet, nu var det inte så i det här fallet). Men det finns ingen (vettig) styrelse som kör strikt enligt lagen, då skulle man ha 4 - 5 avhysningar i månaden i vilken förening som helst.

Man bör ha i åtanke att alla försenade betalningar innebär en del merarbete, och ev. kostnader via förvaltningsbolaget för föreningen. Så fort det går så långt att en påminnelse skall skickas ut, så börjar en del manuell behandling av ärendet, som kostar tid och pengar, är detta upprepat? Det kommer upp på bevakningslistor som styrelsen skall hålla koll på osv. Börjar förseningen närma sig 30 dagar så är föreningen skyldig att meddela panthavare, kostar tid.

Man kan ju vända på frågan.

Antag att en medlem får tillfälliga betalningsproblem, att det finns djupa privata skäl (ex. ett "pinsamt" hälsoproblem som givit en period av sjukskrivning med låg sjukpenning), men att medlemmen kunnat visa att ex. om 2 månader är jag på banan igen. Och man utarbetar en avbetalningsplan, sådant händer rätt regelbundet i en större förening.

Antag att en grupp medlemmar kräver extrastämma för att beordra styrelsen att få medlemmen avhyst. Blir ju fullkomligt orimligt om stämman kräver att medlemmens hälsoproblem skall redosvisas.

Jag känner mig övertygad om att styrelsen har skött det hela på ett korrekt sätt. De har säkerligen tänkt på att det är en barnfamilj.
Men sakfrågan så blir jag nästan rädd hur man kan driva på det.
Men jag har inte svårt att se hur man lyckas få ihop 10% av medlemmarna. En smaskig rubrik så är mycket klart! Jag tror dock inte alla 10%
kommer dyka upp. Jag tror inte heller att samtliga kommer vilja låta dem bo kvar efter att styrelsen har lagt fram alla fakta på bordet. Jag skulle ha sagt att soc redan är inblandade.

Troligtvis kommer folk att rösta för styrelsens förslag.

Det här är ett väldigt bra exempel på när styrelsen har mandat. När någon blir vräkt.

Jag hade gått på mötet dels för att stötta styrelsen sen för att se vilka det

 

[lilytwig]

Du får inte försörjningsstöd om du har en bostadsrätt...

Det finns inget hinder för försörjningsstöd om du har bostadsrätt eller villa, under förutsättning att du bor där. Men om du har andra tillgångar över visst värde så är det stopp. Samma sak om du tex även har en sommarstuga.

 

[Sir Duke]

Det blir lite konstigt i tråden om man moraliserar över den uteblivna betalningen. Vi vet inget om vilka händelser som ligger bakom den uteblivna betalningen. Det enda vi vet är att famijen har skyllt på arbetslöshet under pandemin, och psykisk ohälsa.

Vi vet också väldigt lite om den totala "volymen" av förseelser som ligger bakom styrelsens beslut att begära förverkande av bostadsrätten.

Och detta är normalt privat information som övriga medlemmar eller utomstående inte har med att göra.

Så moraldiskussionen blir inte riktigt relevant för tråden, det kan bara bli gissningar och spekulationerr över om styrelsen har övereagerat och försöker bli av med familjen på ett orimligt sätt, eller om detta är en familj som redan kostat föreningen stora belopp genom olika försummelser.

Eller om familjen är ett gäng parasiter som försöker vältra över sina beoendekostnader på grannarna, eller är en familj som drabbats av en lång serie motgångar, och bara inte klarar att hålla huvudet över vattenytan.

Men det jag reagerar starkt mot är att en grupp medlemmar gör detta till en fråga för hela föreningen. Den här typen av problem skall hanteras mellan styrelsen och den berörda medlemmen. Det är tråkigt/hemskt nog för en styreslemedlem att behöva ta ett sådant här beslut, utan att dessutom i princip bli tvingade att sprida privat inforamtion om den drabbade, för att frågan skall kunna hanteras på en föreningsstämma.

Och tycker en grupp medlemmar att styrelsen har gått för hårt fram, så kan man möjligen tänka sig att en föreningsstämma sätter upp riktlinjer för hur mycket uppskov med betalning föreningen skall acceptera, eller hur mycket upprepade förseelser föreningen skall acceptera innan man begär förverkande (Lagen är i mitt tycke lite väl hård, det räcker i princip att du en enda gång är några dagar sen, så kan du bli av med din lägenhet, nu var det inte så i det här fallet). Men det finns ingen (vettig) styrelse som kör strikt enligt lagen, då skulle man ha 4 - 5 avhysningar i månaden i vilken förening som helst.

Man bör ha i åtanke att alla försenade betalningar innebär en del merarbete, och ev. kostnader via förvaltningsbolaget för föreningen. Så fort det går så långt att en påminnelse skall skickas ut, så börjar en del manuell behandling av ärendet, som kostar tid och pengar, är detta upprepat? Det kommer upp på bevakningslistor som styrelsen skall hålla koll på osv. Börjar förseningen närma sig 30 dagar så är föreningen skyldig att meddela panthavare, kostar tid.

Man kan ju vända på frågan.

Antag att en medlem får tillfälliga betalningsproblem, att det finns djupa privata skäl (ex. ett "pinsamt" hälsoproblem som givit en period av sjukskrivning med låg sjukpenning), men att medlemmen kunnat visa att ex. om 2 månader är jag på banan igen. Och man utarbetar en avbetalningsplan, sådant händer rätt regelbundet i en större förening.

Antag att en grupp medlemmar kräver extrastämma för att beordra styrelsen att få medlemmen avhyst. Blir ju fullkomligt orimligt om stämman kräver att medlemmens hälsoproblem skall redosvisas

Du och vi är ju alla utomstående så vi kan diskutera och spekulera hur mycket som helst, men inte driva opinion eller påverka på något annat sätt i den aktuella BRF:en. Så vad vi än tycker och säger så kan det inte leda till något.

Förstår att det är olustigt för släktingen som då söker stöd hos dig, och du frågar i din tur forumet. Samtidigt som du har många välgrundade åsikter färdiga redan.

Hur går ditt snack med släktingen? Finns någon mer information om hur stämman utlysts och vad ärendet gäller?

 

[hempularen]

Det har hänt lite mer i frågan, bla. att styrelsen tydligen har försökt hjälpa familjen ifråga med olika förslag som förkastats, innan det blev aktuellt med förverkande. Det har inte framgått vad förslagen varit.

Jag blir själv lite splittrad i vad jag skall tro. Som jag ser det är frågan som stämman har har rösta om helt omöjlig/orimlig att ha som fråga för en föreningsstämma. Och oavsett vad man som medlem tycker på det mänskliga planet, så måste man stödja styrelsen.

Å andra sidan tänker jag på hur dte fungerade i föreningen där jag var ordf. för drygt 30 år sedan. föreningen var nästan 3 ggr större än den aktuella föreningen. Vi hade 1 - 3 fall av förverkande varje år, men det var (med ett undantag) aldrig bostadsrätter som någon bodde i. Det var som ex. ett dödsbo där ende arvingen var knarkare, och troligen inte ens begrep att han hade ärvt något, det var bostadsrätt som användes som "värdereglerare" i svarta hyresrättsaffärer osv.

Men så hade vi en medlem som överhuvudtaget inte betalade några avgifter, reagerade inte på påminnelser, reagerade inte på skrivelser från rätten om förverkande osv. Första direkt kontakten tog medlemmen genom att ringa mig vid lunch, han skulle vräkas "imorgon". Och vi löste det genom att han fick ordna autogiro för avgiftsbetalningen. Så vi kunde ställa in avhysningen.

Så under de 3 år jag var ordf. vräkte vi inte en enda boende medlem. Och vi fick in alla avgifter, även om en del var rätt sena. En skillnad var att vi i kraft av storleken höll oss med egen förvaltning, vi hade 3 anställda (två på deltid, så det var totalt 2 tjänster) på kansliet, så det var inga direkta särkostnader att lirka med vissa.

Men vi hade givetvis vår del av "besvärliga" medlemmar som man gärna skulle ha vräkt, om lagen tillät det.

 

[Sir Duke]

Det har hänt lite mer i frågan, bla. att styrelsen tydligen har försökt hjälpa familjen ifråga med olika förslag som förkastats, innan det blev aktuellt med förverkande. Det har inte framgått vad förslagen varit.

Jag blir själv lite splittrad i vad jag skall tro. Som jag ser det är frågan som stämman har har rösta om helt omöjlig/orimlig att ha som fråga för en föreningsstämma. Och oavsett vad man som medlem tycker på det mänskliga planet, så måste man stödja styrelsen.

Å andra sidan tänker jag på hur dte fungerade i föreningen där jag var ordf. för drygt 30 år sedan. föreningen var nästan 3 ggr större än den aktuella föreningen. Vi hade 1 - 3 fall av förverkande varje år, men det var (med ett undantag) aldrig bostadsrätter som någon bodde i. Det var som ex. ett dödsbo där ende arvingen var knarkare, och troligen inte ens begrep att han hade ärvt något, det var bostadsrätt som användes som "värdereglerare" i svarta hyresrättsaffärer osv.

Men så hade vi en medlem som överhuvudtaget inte betalade några avgifter, reagerade inte på påminnelser, reagerade inte på skrivelser från rätten om förverkande osv. Första direkt kontakten tog medlemmen genom att ringa mig vid lunch, han skulle vräkas "imorgon". Och vi löste det genom att han fick ordna autogiro för avgiftsbetalningen. Så vi kunde ställa in avhysningen.

Så under de 3 år jag var ordf. vräkte vi inte en enda boende medlem. Och vi fick in alla avgifter, även om en del var rätt sena. En skillnad var att vi i kraft av storleken höll oss med egen förvaltning, vi hade 3 anställda (två på deltid, så det var totalt 2 tjänster) på kansliet, så det var inga direkta särkostnader att lirka med vissa.

Men vi hade givetvis vår del av "besvärliga" medlemmar som man gärna skulle ha vräkt, om lagen tillät det.

Men vad exakt är frågan som stämman ska rösta om?

 

[hempularen]

Men vad exakt är frågan som stämman ska rösta om?

Att styrelsen skall dra tillbaka sin ansökan om förverkande av just denna bostadsrätt. Inga motförslag, utan det handlar om en ren ja/nej fråga.

Det har framkommit i nyare utskick att frågan är avgjord i tingsrätten, den skall förverkas. Detta överklagades till hovrätten som nekade prövningstillstånd. Detta har öveklagats till HD (såvitt jag förstår så betyder det att de har begärt prövningstillstånd i HD, för att få överklaga det nekade prövningstillstådet från hovrätten). Det är oklart om HD ännu har kommit med något beslut om prövningstillstånd. Föreningens advokatkostnader ligger hittils på drygt 200 000, som enl. domen skall betalas av medlemmen.

Jag gissar att om målet dras tillbaka innan det avgjorts av HD, så får föreningen stå för sina kostnader. Och medlemmen kan troligen kräva skadestånd för att täcka sina advokatkostnader.

 

[Sir Duke]

Att styrelsen skall dra tillbaka sin ansökan om förverkande av just denna bostadsrätt. Inga motförslag, utan det handlar om en ren ja/nej fråga.

Det har framkommit i nyare utskick att frågan är avgjord i tingsrätten, den skall förverkas. Detta överklagades till hovrätten som nekade prövningstillstånd. Detta har öveklagats till HD (såvitt jag förstår så betyder det att de har begärt prövningstillstånd i HD, för att få överklaga det nekade prövningstillstådet från hovrätten). Det är oklart om HD ännu har kommit med något beslut om prövningstillstånd. Föreningens advokatkostnader ligger hittils på drygt 200 000, som enl. domen skall betalas av medlemmen.

Jag gissar att om målet dras tillbaka innan det avgjorts av HD, så får föreningen stå för sina kostnader. Och medlemmen kan troligen kräva skadestånd för att täcka sina advokatkostnader.

Vem är det som har stämt vem inför domstolen? Föreningen medlemmen, eller vice versa?

Det finns alltså ingen lagakraftvunnen dom, utan saken har överklagats på ett korrekt sätt och processen är inte färdig?

Jag tänker att vitsen med lagar, regler, stadgar, ordning och reda är att tillvaron dels blir mer rättvis, och dels mer förutsägbar. Alla mellanmänskliga aktiviteter underlättas av spelregler. Särbehandling, den starkes rätt och anarki är riskabelt.

Styrelsen har ju uppdrag och mandat att hantera och agera åt medlemmarna i en massa frågor. Det är inte pöbelvälde eller direktdemokrati där medlemmarna ska rösta om alla detaljer typ om man ska reparera hissen eller beställa sophämtning eller inte.

Upptag eller frånskiljande av medlemmar är inte heller en fråga för medlemmarna. De har ju en styrelse som arbetar för dem med att hantera sådant enligt uppställda spelregler. Din släkting borde kunna vila i det.

 

[klimt]

Att styrelsen skall dra tillbaka sin ansökan om förverkande av just denna bostadsrätt. Inga motförslag, utan det handlar om en ren ja/nej fråga.

Det har framkommit i nyare utskick att frågan är avgjord i tingsrätten, den skall förverkas. Detta överklagades till hovrätten som nekade prövningstillstånd. Detta har öveklagats till HD (såvitt jag förstår så betyder det att de har begärt prövningstillstånd i HD, för att få överklaga det nekade prövningstillstådet från hovrätten). Det är oklart om HD ännu har kommit med något beslut om prövningstillstånd. Föreningens advokatkostnader ligger hittils på drygt 200 000, som enl. domen skall betalas av medlemmen.

Jag gissar att om målet dras tillbaka innan det avgjorts av HD, så får föreningen stå för sina kostnader. Och medlemmen kan troligen kräva skadestånd för att täcka sina advokatkostnader.

Tack för förtydligande.
Frågan avgjordes i tingsrätten. Hovrätten nekade sedan prövningstillstånd. Detta har överklagats till HD. Tyvärr kan det ta rätt lång tid innan HD beslutar om prövningstillstånd men det är mycket ovanligt att HD tar upp ett fall där Hovrätten nekat prövning. Så allt talar för att beslutet kommer att stå sig, även om det kan ta en tid. I och med att föreningen fick rätt i domstolen ska föreningens omkostnader på över 200.000 kr betalas av medlemmen. Om föreningen i detta sena läge drar tillbaka sitt krav innebär det att föreningen själv får stå för sina kostnader. Däremot behöver det inte innebära att medlemmen kan få skadestånd om man till exempel kommer fram till en överenskommelse att parterna står för sin egna kostnader.
Det bör görs tydligt vid den extra stämman att det är rätt stora kostnader för föreningen att i detta sena skede dra tillbaka sitt krav när man redan vunnit i två instanser, och det troligen bara är en formsak i HD. I och med att tingsrätt och hovrätt beslutat som de gjort innebär det också att båda tycker att föreningen hantera det korrekt och haft rätt i sak. Om beslutet nu ändras till höga kostnader är det ett klart ogiltigförklarande av styrelsen som rimligen bör avgå i så fall. Detta kan göra att föreningen hamnar i ett utsatt läge.

 

[hempularen]

Detta kan göra att föreningen hamnar i ett utsatt läge.

Ja om jag satt i styrelsen och skulle få ett sådant stämmobeslut mot styrelsen, så tror jag att jag skulle avgå med omedelbar verkan. Om hela styrelsen gör det så antar jag att förvaltningen måste lämnas över till länstyrelsen (har för mig att den möjligheten finns om en bostadsröttsförenings står utan styrelse) tills en ny styrelse kan utses. Och om det i praktiken blir frivilligt i just denna förening att betala sina avgifter, så kommer föreningen att behöva upplösas. Och en extern styrelse är troligen ohyggligt dyr.

 

[307an]

Men vad exakt är frågan som stämman ska rösta om?

Detta kan inte vara en fråga för stämman, styrelsen har det mandatet. Möjligen skulle 10% av medlemmarna tycka att styrelsen ska bytas och därför kalla till stämma, för att göra just detta. Men det är ju en helt annan fråga.

 

[hempularen]

Medlemmarna har alltid rätt att begära en extrastämma med i princip vilken fråga som helst. Oavsett hur olämplig frågan är för en föreninsgsstämma.

Får man bara ihop minst 10%...

 

[Bananskalare]

Tack för förtydligande.
Frågan avgjordes i tingsrätten. Hovrätten nekade sedan prövningstillstånd. Detta har överklagats till HD. Tyvärr kan det ta rätt lång tid innan HD beslutar om prövningstillstånd men det är mycket ovanligt att HD tar upp ett fall där Hovrätten nekat prövning. Så allt talar för att beslutet kommer att stå sig, även om det kan ta en tid. I och med att föreningen fick rätt i domstolen ska föreningens omkostnader på över 200.000 kr betalas av medlemmen. Om föreningen i detta sena läge drar tillbaka sitt krav innebär det att föreningen själv får stå för sina kostnader. Däremot behöver det inte innebära att medlemmen kan få skadestånd om man till exempel kommer fram till en överenskommelse att parterna står för sin egna kostnader.
Det bör görs tydligt vid den extra stämman att det är rätt stora kostnader för föreningen att i detta sena skede dra tillbaka sitt krav när man redan vunnit i två instanser, och det troligen bara är en formsak i HD. I och med att tingsrätt och hovrätt beslutat som de gjort innebär det också att båda tycker att föreningen hantera det korrekt och haft rätt i sak. Om beslutet nu ändras till höga kostnader är det ett klart ogiltigförklarande av styrelsen som rimligen bör avgå i så fall. Detta kan göra att föreningen hamnar i ett utsatt läge.

Intressant!
Är det så att du har något nummer på domen? Känns som den passar in i frågan rätt bra!
Jag är lat av naturen. Men även tacksam för de som inte är lika lata dom lata jag.

 

[307an]

Medlemmarna har alltid rätt att begära en extrastämma med i princip vilken fråga som helst. Oavsett hur olämplig frågan är för en föreninsgsstämma.

Får man bara ihop minst 10%...

Tveksam till det. Styrelsen har mandat att driva föreningen och om den fattar beslut som medlemmarna inte gillar och i detta fallet inte en särskild kontroversiell fråga, givetvis jobbig för de inblandade, men inte annars. Det skulle förvåna mig stort om inte öv medlemmar tycker att styrelsen har gjort sitt jobb. Det skulle bli en rätt omöjlig sitts om medlemmar skulle kunna kalla till x-möte för en massa saker som de inte gillar. Det är därför det finns lagar, stadgar och rutiner.

 

[Bananskalare]

Medlemmarna har alltid rätt att begära en extrastämma med i princip vilken fråga som helst. Oavsett hur olämplig frågan är för en föreninsgsstämma.

Får man bara ihop minst 10%...

Första tanken är att hel lustiga regler. Men det skulle vara svårt att sätta gränser.