Misstänkt fusk badrum el/vvs

[BirgitS]

Badrummet är enligt säljaren runt 10 år gammalt, och det är tidigare ägare som renoverat. Därav inga papper, och för övrigt är även det mycket ovanligt när man köper lägenhet i Stockholm. Dvs, frågar man om våtrumsintyg och de inte har något så får man frågan om man vill köpa lägenheten i allafall, annars tar de bara budgivare 2 på listan. Så ser det ut, även om det är fel.

Några våtrumscertifikat eller liknande var ovanligt även från företag som var anslutna till BKR för mer än 10 år sen.

Saxat från stadgar: "Föreningen kräver att renovering av våtrum ska utföras av behörig hantverkare i enlighet med Byggkeramikrådets branschregler för våtrum (BBV), samt råd och anvisningar för vattenskadesäkert byggande enligt Golvbranschens våtrumskontroll (GVK). Ombyggnad eller andra ingrepp i elsystem får endast utföras av behörig elektriker."

Fast frågan är om det stod så för 10-15 år sen.

 

[malarmaster]

Hej! Extremt ovanligt att besiktiga lägenheter i Stockholm innan köp, utan man får undersöka så gott det går utan verktyg. Jag skulle nog säga att jag uppfyller kraven för vad jag kan besiktiga som köpare. Det här lutar åt att vara ett dolt fel.

som flera påpekat är det inte dolt fel om det bara är att öppna en inspektionslucka för att se hur det är gjort. Dolt fel är något mkt ovanligt och i en lägenhet finns inte många dolda utrymmen. hade luckan saknats så hade det varit en annan sak. det är helt upp till köparen att inspektera och om egna kunskaper saknas anlita någon som kan. Säljaren har skyldighet att svara på frågor men annars är det köparens ansvar att kolla vad man får. dock tycker jag det mesta ser slarvigt ut och som gjort för framtida fel.

 

[harry73]

Några intressanta länkar
https://www.stance.se/Har-HD-stang-tdorren-for-tvister-om-fel-i-badrum.html
https://www.stance.se/undersokningsplikt-vid-kop-av-bostadsratt-del1.html
https://www.stance.se/undersokningsplikt-vid-kop-av-bostadsratt-del2.html

Och för de som undrar är det just denna juristbyrån som motparten i den andra tråden jag länkade till anlitade.

Oavsett om han har rätt eller inte, är det intressant läsning.

 

[Danne213]

Några våtrumscertifikat eller liknande var ovanligt även från företag som var anslutna till BKR för mer än 10 år sen.


Fast frågan är om det stod så för 10-15 år sen.

Är det inte så att föreningen "bara" kan kräva att det är fackmannamässigt utfört?
Edit nu blev det fel citat här..

 

[Peternow]

Jag har inte koll på exakt vad som gäller här men prata med styrelsen och se vad dom tycker. En brasklapp bara, jag har inte en aning om du i och med köpet har tagit över ansvaret för utförandet av badrum och blir därmed skyldig att åtgärda det på din bekostnad.

Kan lätt bli väldigt

Alltså det där är helt uppåt väggarna. För det första så har du alltså dolda vattenledningar och kopplingar som är dragna i ett utrymme där tätskikt saknas. Dessutom har du vad det verkar utifrån bilderna ingen avrinning ut i badrummet med golvbrunnen finns om ett läckage skulle uppstå. Jag kan se två rörgenomföringar i golv på dina bilder som är helt oacceptabla, avloppen till handfat och toalett vad det verkar. Dessa får komma upp ur golv med ned stället höga krav på att tätskikten ansluts och viks upp mot dessa, du saknar helt tätskikt istället.

Det står naturligt vis dig fritt att behålla badrummet och lappa och laga efter bästa förmåga så som flera tipsat dig om men du ska då vara bered på att ditt försäkringsbolag med största sannolikhet inte kommer täcka någon vattenskada i det utrymmet.
Och beträffande "dolt fel" så har du nog inte mycket att komma med där då felet är upptäckbart vid en besiktning. Att du sedan valt att inte besiktiga spelar ingen roll. Hade ett fel blivit upptäckt vid en besiktning så är ansvaret ditt.
Det som skulle kunna påverka din situation är om säljaren lämnat vilseledande information till dig.
I ditt fall skulle jag hoppa över att ta dit en besiktningsman och gå direkt på försäkringsbolaget.
Sedan kan det också vara värt att påpeka att föreningen med största sannolikhet inte kommer godkänna denna typen av egenhändig byggnation av ett badrum och föreningen har rätt att kräva av dig att du gör om och för rätt.

Om ett fuskbygge i din lägenhet skadar lägenheten under dig kan du råka riktigt illa ut. Summa summarum, det där badrummet skulle jag dokumentera och sedan riva ut omgående innan situationen förvärras ytterligare.

Kan bara hålla med , jan bli väldigt väldigt dyrt om det går åt helvete.

 

[BirgitS]

Är det inte så att föreningen "bara" kan kräva att det är fackmannamässigt utfört?
Edit nu blev det fel citat här..

Föreningen kan väl ta vilket beslut det vill på en årsstämma eller menar du att det skulle bryta mot någon lag att det står att certifierade hantverkare etc. ska användas?

 

[klimt]

Några intressanta länkar
[länk]
[länk]
[länk]

Och för de som undrar är det just denna juristbyrån som motparten i den andra tråden jag länkade till anlitade.

Oavsett om han har rätt eller inte, är det intressant läsning.

Bra att du tar upp HD-domen som troligen gör det svårt för TS att driva ett fall som detta, även om det mot förmodan skulle bedömas vara säljarens ansvar. Badrummet är troligen mer än tio år gammalt, alltså en rejäl avskrivning. Vi vet inte försäljningspriset, men det är en trea i Stockholm, troligen rätt högt pris. Det indikerar att restvärdet av badrummet är lågt i förhållande till försäljningspriset.

 

[Superaneleh]

Är det inte så att föreningen skall underrättas och kontrollera så att det är rätt gjort, eftersom vid en eventuell skada så är det inte endast bostadsrätten som kan få skador utan även grannar och ev det som är föreningens ansvarsområden?
Man äger ju inte lägenheten egentligen, utan rätten att bo där.
Ytterväggar, element, fasad t ex och annat är ju föreningens gemensamma och blir det skador på dessa så får föreningen stå för det. (Dras ju från föreningens budget vid reparationer)
Finns massa regler på vad man får och inte får göra med sin bostadsrätt och det är inte självklart att man får göra hur man vill oavsett om det står i stadgar eller inte. Det regleras med andra lagar och kan definieras i stadgarna möjligtvis.

 

[S0MMER]

Ser en hel del som inte är enligt branschreglerna, har dock inte läst igenom allt och det mesta är nog redan nämnt, men en grej jag tänkte på som säkert inte nämnts är reglarna och säkerligen cc avstånd mellan dessa. Ser att det sitter plyfa och det är jättepraktiskt om man vill slippa kortlingar, men för att göra en ”säkervattenvägg” som det heter så ställa vissa krav. Dels så måste gips och tätskikt vara enl gvk/bkr krav, sen skall den vara en 15mm konstruktionsplyfa, reglarna skall vara minst 45x70 och sitta max 45cc.

 

[Ramnemark]

Allt man kan se är inte dolt fel. Och det man inte vet eller ser är dolt. Frågan man kan ställa sig nu är såklart om det gömmer sig dolda fel där man inte ser, och att det i sådana fall går att driva någonting mot säljaren baserat på det. Dvs att jag fortsätter att gräva tills jag hittar ett fel jag omöjligt kan ha upptäckt vid visning?

Här var en tråd förra året om en som anmälde förra ägaren på ett dolt fel då en av fyra sidor var dränerad med platonmattan på fel håll. Hela huset var dränerat nyligen och en av sidorna fel. Tingsrätten dömde till köparens fördel men hovrätten dömde till säljarens fördel. Undersökningsplikten går så långt att du alltså måste kolla platonmattans funktion på alla sidor av huset. Att öppna en inspektionslucka faller definitivt på undersökningsplikten. Jag har även läst fall där de hävdade att man skulle filma avloppet och då kan man se ev skador, för en filmning gör inte åverkan på fastigheten.

Sen får man besiktiga det man köper oavsett var man bor, reglerna är inte annorlunda i Stockholm

 

[Danne213]

Föreningen kan väl ta vilket beslut det vill på en årsstämma eller menar du att det skulle bryta mot någon lag att det står att certifierade hantverkare etc. ska användas?

 

[hempularen]

Frågan man kan ställa sig nu är såklart om det gömmer sig dolda fel där man inte ser, och att det i sådana fall går att driva någonting mot säljaren baserat på det. Dvs att jag fortsätter att gräva tills jag hittar ett fel jag omöjligt kan ha upptäckt vid visning?

Nej, du kommer att få problem med det.

Dolda fel handlar inte om att de är dolda.

Ett fel som man kan reklammera, är ett fel som du som köpare inte hade anledning att anta/misstänka att det fanns. Det är den första grunden för att ett fel skall vara ersättningsbart. Om du ex. köper en orenoverad 70 år gammal lägenhet, så finns det massor med åldersrelaterade fel som du bör räkna med att de finns. och det finns fler faktorer där du inte kan räkna med felfritt, baserat på ålder, allmänt skick osv. Tom. om du köper något som är orimligt billigt, så är det en indikation på att det finns problem.

Men sedan har man en tilläggsklausul i både köplagen och jordabalken. Att även om det finns ett fel du inte borde behöva räkna med att det finns, så får du inte reklammera det till säljaren, om det är ett fel som du borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av objektet. Det är detta som populärt kallas dolt fel.

Men om du gör en noggrann undersökning och öppnar den här luckan, då ser man att elen är amtörmässigt utförd, därmed bör du räkna med att resten av elen i lägenheten också kan ha problem, du ser att tätskiktet är felaktigt, därmed bör du räkna med att tätskiktet inte är korrekt utfört i övrigt också. Du kan alltså inte förvänta dig att el eller tätskikt (kanske även VVS) är korrekt utfört i lägenheten. Därmed inte ersättningsbart.

Sedan har vi en faktor runt "dolda fel" som uppmärksammats mer på senare tid. OM du faktiskt hittar ett fel som kvalar in som dolt fel, du har rätt till ersättning. Då skall ersättningen ges i förhållande till hur priset på det du köper skulle ha påverkats om felet vore känt av alla spekulanter vid köpet. Du får alltså inte ersättning för ett fel, utan för att du betalat mer än vad objektet är värt, pga felet.

Och där har vi några domar, där man sätter att kostnaden för felet måste vara väsentligt i förhållande till köpsskillingen. Senast var det ett dolt fel i en bostadsrätt som ansågs vara värt 150 000 (nyrenoverat badrum), lägenheten hade köpts för 7 milj. Då ansåg rättten att felet var "försumbart" i förhållande till priset, köparen fick ingen ersättning. Det finns andra rättsafall med liknade resonemang, där det handlat om 20 - 30 000 i felkostnad för en villa för 4 milj.

 

[BirgitS]

@Danne213
Och källan är?

 

[E.6745]

Det är frågan om det räcker om man sedan inte får en fysisk möjlighet att undersöka varan. Ja la inte utan anledning till en länk till en annan tråd med liknande ämne.
Säkert om man kan få kontakt med den advokat jag nämnde och höra med honom hur mycket succés han hade med sitt upplägg, kan man göra sig en uppfattning om hur man ska gå vidare.
Jag säger absolut inte att TS kommer att vinna en kommande rättstvist, men ger bara ett annat spår han kan undersöka, och det borde på något sätt vara den bästa infon TS fick i tråden.

Nu förstår jag inte vart du vill komma med att han inte fått någon fysisk möjlighet att undersöka lägenheten? Han har ju varit på visning, det skriver han själv att han varit.
Det är ju KÖPARENS ansvar att efterfråga det han vill kolla upp, inte säljarens ansvar att få en köpare att titta. Hade TS skrivit att han villkorat köpet med att han skulle få genomföra en besiktning som säljaren sedan nekat honom skulle vi vara i ett helt annat läge men så är ju inte fallet här.

 

[Danne213]

Riksbyggen.se