Mäklaren "ljög"

[Chrissofsweden]

Hur mycket kostar huset?

 

[pelpet]

Och vad ligger mäklararvodet på? Det kanske är så att säljaren kan acceptera en prissänkning på samma summa som mäklararvodet, och att mäklaren avstår arvode i ersättning mot att ingen av säljaren eller köparen stämmer denne eller anmäler till mäklarinspektionen.

 

[Fotografen]

H
- Meddela att säljaren kan kräva mäklaren på mellanskillnaden i enlighet med den tidigare citerade paragrafen i av lagtexten här i forumet.

Hoppar ni av affären blir det dessutom säljaren som får fajtas med mäklaren. Jag tror det är lättare för säljaren att få nån slags kompensation från mäklaren för dennes agerande.

 

[bax]

Var ni enda budgivaren?
Går det då inte låta affären gå tillbaka, och sedan vänta på att huset kommer ut igen, ni lär vara de enda budgivarna nästa gång också och då kan ni justera ner budet till en bra nivå.

Alternativt låta säljaren få välja mellan endera att köpet hävs eller priset sänks med 100kkr.

 

[byggarätt]

Detta är en fråga för Mäklarnas branschorganisation om säljaren o ni är överens och Mäklaren har ju erkänt och därmed får han stå kostnaden på 100 000 till säljaren o ni minskar er kostnad.

Ni behöver endast få säljaren av huset att driva ärendet mot mäklaren i samarbete med branschorganisationen om inte säljaren går med på detta så kliver ni av köpet och stämmer mäklaren för era kostnader som beror på lögnen.

 

[timmelstad]

This. 100% enig. Ni har ju själva sagt att ni värderade färdigställandet till 100'. Nu görs det inte, att mäklaren lämnat oriktiga uppgifter är mellan säljaren och mäklaren att reda ut.

Och hur mycket ni än flyttat in mentalt i huset redan, så kom ihåg att det kommer alltid komma nya möjligheter. Säljaren är garanterat också mån om att få det sålt. Kanske ni kan enas om 50' lägre pris i slutändan, när säljaren fått smälta det hela, vad vet jag?

Har ni ovillkorlig besiktningsklausul, dvs att ni kan avbryta affären oavsett orsak, så är detta ert starkaste förhandlingskort.
Men då ska ni också vara beredda på att verkligen avbryta affären, liksom ingen idé att hota med tomma hot.

Ta upp fakta.
- Dvs att ni bjöd över er själva med 100' utifrån denna utfästelse att dessa saker skulle bli fixade.
- Att ni väljer att använda klausulen för återgång av köpet för att fastigheten inte var/blir i utlovat skick.
- Att ni inte är intresserade av att säljaren panikfixar detta för att sen genomföra affären.
- Att en justering av kontraktssumman till det tidigare budet (-100') gör att ni kan stå fast vid affären, då justeras kontraktet till den nya summan, samt blir bindande för bägge parter (dvs besiktningsklausulen försvinner nu).
- Meddela att säljaren kan kräva mäklaren på mellanskillnaden i enlighet med den tidigare citerade paragrafen i av lagtexten här i forumet.


Sen är det bara att hålla tummarna.
De kanske tar budet, och ni har 100' för att fixa detta och lita annat som missats under besiktningen (det dyker ju alltid upp något).
Eller så får ni fortsätta leta hus.

 

[Rogero]

Som jag ser det så är det ni som har ett bevisat uttalande från mäklaren att "problemen" skulle åtgärdas av säljaren.
Dvs, ni kan bevisa detta gentemot mäklaren. När det gäller mäklaren och säljaren så står ord mot ord. Det kan ju faktiskt vara så att säljaren sagt att det skulle åtgärdas men sedan inte vill stå kvar vid detta uttalande.
Mäklaren hade inte kunnat skriva in detta i kontraktet utan att säljaren skulle ha godkänt det.
Kontentan är nog att mäklaren har klantat sig.
Vad som återstår är då att få säljaren att acceptera ert första bud eller något mellan de två buden.
Om det bara var ni som hade lagt bud så borde säljaren kanske gå med på detta. Om inte, så får ni anmäla mäklaren och på detta sätt erhålla kompensation. Oklart dock hur mycket det kan röra sig om.

 

[hempularen]

Detta är en fråga för Mäklarnas branschorganisation om säljaren o ni är överens och Mäklaren har ju erkänt och därmed får han stå kostnaden på 100 000 till säljaren o ni minskar er kostnad.

Ni behöver endast få säljaren av huset att driva ärendet mot mäklaren i samarbete med branschorganisationen om inte säljaren går med på detta så kliver ni av köpet och stämmer mäklaren för era kostnader som beror på lögnen.

Fullt så enkelt fungerar det inte.

Ser vi strikt avtalsmässigt på det så finns här ett avtal mellan köpare och säljare om köp. Sedan finns det ett muntligt sidoavtal som säljaren tydligen är helt omedveten om.

Till att börja med så är lagen väldigt klar, i fastighetsaffärer gäller aldrig något muntligt. Det som inte är skriftligen avtalat gäller inte. Så även OM säljaren hade sagt till mäklaren att han skall fixa rören så kan han fullständigt ignorera detta, för det står inget i köpeavtalet om det. Observera att ett muntligt avtal i andra sammanhang gäller om det kan bevisas, men i en fastighetsaffär så kan både mäklare och säljare stå och säga att "vi ljög om XXX", men det står inget i avtalet, därmed är lögnen helt OK avtalsmässigt. Däremot så kan en sådan lögn givetvis vara fråga om bedrägeri eller liknande, men det påverkar ändå inte fastighetsköpet.

Men nu är det så lyckligt att köparen här har en öppen villkorsklausul (som vi livligt diskuterar i en annan tråd...). Därmed så kan köparen under hot om hävning förhandla om priset för den här lögnen.

Nu kan man ju också tycka att säljaren har ju inte gjort ngt. fel, han visste inte att mäklaren hittat på egna (ogiltiga) villkor. Så varför skall säljaren överhuvudtaget drabbas?

Om nu köparen inte hade haft en villkorsklausul, då finns inte hävningsmöjligheten. Att mäklaren lurat köparen är inget som säljaren har med att göra. Mellan köpare och säljare finns det ett giltigt avtal. Det skall följas (om det nu inte vore för villkorsklausulen).

 

[byggarätt]

Det är riktigt att endast skrivet avtal gäller.
Därför är det viktigt hur 100 000 tillägget skrevs in i kontraktet om inget skrevs om varför så går det inte att bestrida kontraktet även med lögnen inspelad!

Klausulen med besiktning är nu räddningen om det bedöms vara värt att riva affären?

Säljaren kan däremot stämma Mäklaren för att han har utlovat saker som inte är sanna och återfå mäklararvode samt få mäklaren prickad med köparens vittnesmål samt inspelning (osäkert bevisvärde)

Säljaren verkar ju inte vilja reducera priset...kostnader för att driva process...
Vill ni ha huset så låt en rörfirma ge offert på jobbet och nöj er med en anmälan till mäklarnas branschorgan för sådär fula knep förekommer

 

[harry73]

Jag tror inte att mäklaren bara hittar på att han hade kontakt med säljaren. Jag tror inte heller att han missförstod säljaren så mycket att: Nej jag fixar inte! blev Ja, jag ordnar det!

Jag tror att säljaren ändrade dig och att han därför inte kan hämta något hos mäklaren. Jag tror inte heller att ni kan hämta något hos mäklaren eftersom ni fortfarande kan avbryta köpet och därmed omförhandla priset. I och med att ni tar upp det nu med säljaren kan ni inte heller hämta något hos honom efter besiktningsklausulen går ut.

Några tankar från min sida:
- kan det finnas asbest i de gamla rör / eller används de fortfarande för något?
- kan de finnas dolda rörkopplingar, med tveksam kvalitet eller andra otrevliga överraskningar?
- kanske säljaren försökte åtgärda det enligt ök men upptäckte alla möjliga problem och ändrade sig.

Jag skulle dra mig ur affären eller kräva en kraftig sänkt pris.
Blir det ingen affär av det hela man kanske kan anmäla mäklaren och kräva besiktningskostnader som skadestånd

 

[hempularen]

Jag tror iofs. att mäklaren kan bli skadeståndsskyldig mot köparen, trots att köparen nu har en möjlighet att häva köpet.

Avtalet är ingånget, köparen har då antagit att mäklarens uppgifter var korrekta. Att de nu har en öppen besiktningsklausul har inget med den frågan att göra. OM uppgiften hade retts ut innan avtal skrevs, då hade det varit en annan sak.

Även säljaren har ett case, utifall affären helt går i stöpet, eller om han anser sig tvungen att gå ned i pris nu. Mäklaren har ju skriftligen erkänt att mäklaren har missförstått säljaren. Inte ens mäklaren anser alltså att säljaren har givit något löfte om att färdigställa rören.

Det faktum att mäklaren inte gjort någon ansträngning att formalisera detta löfte i köpeavtalet är ju också en rätt stark indikation på att det hela är ett påhitt av mäklaren, en historia han uppfann för att få till ett avslut. Mäklaren är väldigt väl medveten om att löftet är noll värt om det inte står något om det i köpeavtalet. Däremot så är det säkert många förstagångsköpare som inte inser vikten av att få in allt i ett avtal.

 

[byggarätt]

Nu tycker jag att Hempularen kom med en riktigt bra kunskap...

Allt som inte är nedskrivet i köpeavtalet finns inte när tvist om köpeavtalet uppstår!!!!!

Detta måste inpräntas i varje fastighetsaffär att skriv ner allt som lovas och sätt tid o kostnad samt vad som händer om löftet inte hålls.

Ännu en påminnelse om hur öppen besiktningsklausul är ett felaktigt sätt att ge öppet köp för säljaren

 

[Dortmunder DAB]

Finns det nån länk kvar till objektet på hemnet eller mäklarsajten? Det känns lite grann som om ni köper på er eventuellt stora problem...

 

[Plåthuset]

Till att börja med så är lagen väldigt klar, i fastighetsaffärer gäller aldrig något muntligt. Det som inte är skriftligen avtalat gäller inte. Så även OM säljaren hade sagt till mäklaren att han skall fixa rören så kan han fullständigt ignorera detta, för det står inget i köpeavtalet om det. Observera att ett muntligt avtal i andra sammanhang gäller om det kan bevisas, men i en fastighetsaffär så kan både mäklare och säljare stå och säga att "vi ljög om XXX", men det står inget i avtalet, därmed är lögnen helt OK avtalsmässigt. Däremot så kan en sådan lögn givetvis vara fråga om bedrägeri eller liknande, men det påverkar ändå inte fastighetsköpet.

Här skulle jag vilja ifrågasätta slutsatsen att det inte kan påverka fastighetsköpet. Jag är med på huvudtesen att endast villkor som finns med i det skriftliga avtalet får göras gällande, men jag vill inte riktigt gå med på att det är OK att blåljuga om saker och ting utan att det påverkar fastighetsköpet eftersom svensk rätt innehåller vissa säkerhetsventiler mot alltför galna situationer.

I avtalslagen finns tre paragrafer som kan aktualiseras vid sådana förhållanden. Först och främst ogiltighet p.g.a. svikligt förledande (en lögn i vardagligt tal):

30 § Där den, gent emot vilken en rättshandling företagits, framkallat densamma genom svikligt förledande eller ock insett eller bort inse, att den, som företog rättshandlingen, blivit svikligen förledd därtill av annan, vare rättshandlingen icke gällande mot den förledde.
Har den, gentemot vilken rättshandlingen företogs, svikligen uppgivit eller förtegat omständigheter, som kunna antagas vara av betydelse för rättshandlingen, skall han anses hava därigenom framkallat densamma, såframt det ej visas, att det svikliga förfarandet icke inverkat å rättshandlingen.

Sedan har vi ogiltighet p.g.a. att en rättshandling strider mot "tro och heder":

33 § Rättshandling, som eljest vore att såsom giltig anse, må ej göras gällande, där omständigheterna vid dess tillkomst voro sådana, att det skulle strida mot tro och heder att med vetskap om dem åberopa rättshandlingen, och den, gentemot vilken rättshandlingen företogs, måste antagas hava ägt sådan vetskap.

33 § tillämpas inte särskilt aktivt sedan 36 § tillkom, en § som syftar till att jämka oskäliga avtalsvillkor:

36 § Avtalsvillkor får jämkas eller lämnas utan avseende, om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Har villkoret sådan betydelse för avtalet att det icke skäligen kan krävas att detta i övrigt skall gälla med oförändrat innehåll, får avtalet jämkas även i annat hänseende eller i sin helhet lämnas utan avseende.
Vid prövning enligt första stycket skall särskild hänsyn tagas till behovet av skydd för den som i egenskap av konsument eller eljest intager en underlägsen ställning i avtalsförhållandet.
Första och andra styckena äga motsvarande tillämpning i fråga om villkor vid annan rättshandling än avtal.
I fråga om jämkning av vissa avtalsvillkor i konsumentförhållanden gäller dessutom 11 § lagen (1994:1512) om avtalsvillkor i konsumentförhållanden. Lag (1994:1513).

Men hempularen brukar ju ha bra koll så du kanske känner till något spännande fall där just en lögnsituation har prövats?

...och ja, avtalslagen är från 1915.

 

[Beginners]

Har försökt få tag på mäklaren via hans mobiltelefon samt sms, men inget svar.

Kontaktade då Fastighetsbyråns kundombudsman, som även han var väldigt kritisk till mäklarens agerande samt att han har lovat något säljaren helt förnekar. Något mäklaren senare har bekräftat.

Kundombudsmannen ansåg att det finns två lösningar;

1. Helt sonika häva köpet och låta säljaren gå vidare i ärendet då det är en ekonomisk förlust för honom.
2. Gå vidare med köpet och sen tar vi och driver ärendet vidare.

Men som ni säger, om muntliga avtal aldrig gäller vid fastighetsköp, så finns det ju inte mycket att fightas över här. Det ger både säljare och mäklare rätten att blåljuga om allt i bostaden, undersökningsplikten för allt dessa två säger faller då på köparen. Kan själv tycka att det finns en gräns, hur ska jag som köpare undersöka om fiber kommer installeras innan ett visst datum på adressen? Exempelvis. Har förstått nu att det är upp till mig som köpare att formulera om köpekontraktet åt mäklaren så att dessa saker hamnar i kontraktet.



De realistiska alternativen verkar vara, häva köpet eller stå för kostnaden själva.