Det är inte mycket pengar för en besiktning, men det finns tillfällen då man får ta sig en funderare om man skall göra den eller ej.
Jag har bekanta som hamlat i samma situation som TS där säljaren hade väldigt bråttom till avslut eftersom de stod med färdig lösning för sitt kommande boende bara inom någon månad. Säljaren var därför väldigt måna om att få till ett snabbt avslut på affären och är det då många som är med och bjuder så kan det ju ligga en i fatet att ta ditt en egen besiktningsman eftersom ur säljarens synpunkt finns det risk att denna besiktningsman hittar fel som den andre besiktningsmannen inte hittat och att köparen då kanske drar sig ur affären eller prutar mycket på priset.
Som säljare så sitter man ju lite i en rävsax då, eftersom man inte vill göra om hela förfarandet och gå till andra budgivare då detta sätter dessa budgivare i ett mycket bättre läge än vad de var i innan.
Så det kan ju ligga en i fatet att man vill ta in en egen besiktningsman om det finns andra budgivare som nöjer sig med den som säljaren har gjort, och vill man ha huset jättemycket så blir det ju ett dilema. Det viktiga är ju då om man kan kräva ersättning av säljarens besiktningsman om det finns brister i protokollet... och jag har hört att man inte kan det utan det bara är köparen av tjänsten som kan göra det.
Jag har bekanta som hamlat i samma situation som TS där säljaren hade väldigt bråttom till avslut eftersom de stod med färdig lösning för sitt kommande boende bara inom någon månad. Säljaren var därför väldigt måna om att få till ett snabbt avslut på affären och är det då många som är med och bjuder så kan det ju ligga en i fatet att ta ditt en egen besiktningsman eftersom ur säljarens synpunkt finns det risk att denna besiktningsman hittar fel som den andre besiktningsmannen inte hittat och att köparen då kanske drar sig ur affären eller prutar mycket på priset.
Som säljare så sitter man ju lite i en rävsax då, eftersom man inte vill göra om hela förfarandet och gå till andra budgivare då detta sätter dessa budgivare i ett mycket bättre läge än vad de var i innan.
Så det kan ju ligga en i fatet att man vill ta in en egen besiktningsman om det finns andra budgivare som nöjer sig med den som säljaren har gjort, och vill man ha huset jättemycket så blir det ju ett dilema. Det viktiga är ju då om man kan kräva ersättning av säljarens besiktningsman om det finns brister i protokollet... och jag har hört att man inte kan det utan det bara är köparen av tjänsten som kan göra det.
Medlem
· Västernorrland
· 152 inlägg
VI fick samma förslag som trådskaparen. Vi bad om genomgång på plats i huset istället för via telefon. På så vis fick vi en bra koll på hur besiktningen genomförts. När allt var klart fick vi ett underskrivet besiktningsformulär där även våra namn var inskrivna som uppdragsgivare gällande besiktningen. På så vis omfattas även vi av försäkringen om besiktningsmannen missat något uppenbart. Vi fick även en bra genomgång från topp till tå av huset där besiktningsmannen förklarade hur han resonerat vid besiktningen. Det kostade oss 2000 Kr att "köpa in oss" i besiktningen och få en genomgång på plats om jag inte minns helt fel.
Jag känner mig helt trygg med detta upplägg då det viktiga är att vi fullgjort undersökningsplikten på plats med en sakkunnig samt har försäkringsskydd om något missats. Sedan är det inte så dumt att slippa lägga ut runt 8-10 Kkr på en egen besiktningsman heller...
(Jag har själv rätt bra koll på huskonstuktioner också ska medges, så för oss var detta billigaste sättet att formellt uppfylla plikten att besikta om det trots allt skulle vara något riktigt galet som man missat)
Jag känner mig helt trygg med detta upplägg då det viktiga är att vi fullgjort undersökningsplikten på plats med en sakkunnig samt har försäkringsskydd om något missats. Sedan är det inte så dumt att slippa lägga ut runt 8-10 Kkr på en egen besiktningsman heller...
(Jag har själv rätt bra koll på huskonstuktioner också ska medges, så för oss var detta billigaste sättet att formellt uppfylla plikten att besikta om det trots allt skulle vara något riktigt galet som man missat)
Medlem
· Västernorrland
· 152 inlägg
Huvudpunkten jag ville ha fram var att se till så ni får ett protokoll med era namn inskrivna och besiktningsmannens underskrift. Då har ni ett dokument som bevisar att en fackkunnig person genomfört besiktning av huset för er räkning. Det är det viktiga om det blir tvist mot säljare alternaitvt besiktningsfirman.
Jag har bara positiva erfarenheter av Anticimex. Nu har jag bara förvisso gjort en besiktning med dom. När vi köpte vårt hus.
Men precis som alla andra säger så skulle jag välja att besiktiga själv med en besiktningsman jag betalat själv.
Men precis som alla andra säger så skulle jag välja att besiktiga själv med en besiktningsman jag betalat själv.
Vid vår tvist med försäkringsbolaget (se tidigare inlägg) så hade vi betalt för en genomgång med besiktningsmannen så vi hade ett undertecknat papper på att vi gjort en riktig genomgång med besiktningsmannen. Trots det hävdade försäkringsbolaget att vi inte gjort en korrekt besiktning. I slutändan (efter 6 månader) så visade det sig dock att de godkände besiktningen...men det satt långt inne.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 321 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 321 inlägg
Som jag skrev i ett tidigare inlägg sträcker sig köparens undersökningsplikt betydligt längre än till enbart en byggteknisk undersökning/besiktning vilket de allra flesta väljer att bortse från eller saknar kännedom om.
Den besiktning som man köper för 5-8 KKR (standardbesiktning) täcker således bara en del av undersökningsplikten vilket vissa fått erfara då dom upptäckt svarbyggen på fastigheten, att grannen byggt på delar av köparens tom osv osv.¨
Det är inte att rekommendera att köpa in sig på säljarens besiktning, trots vittnesmålen om motsatsen. Möjligen om man är extremt kunnig själv som någon skrev ovan men egentligen inte då heller.
Tyvärr är det mest vanligt att förstagångsköpare eller köpare med bristande kunskap "köper in" sig, ofta för att mäklaren säger att det är en bra idé. Det är det också FÖR MÄKLAREN som får till ett snabbare avslut men knappast för köparen.
Oftast kommer erbjudandet om att köpa in sig i samband med att säljaren även tecknat en dolt fel försäkring. Den är inte heller till någon större fördel för köparen. Varför finns beskrivet i ett antal trådar här påp forumet. För säljaren kan den dock utgöra en viss trygghet.
Nu bestämmer ju var och en hur man ska göra, vilket är helt ok för mig. Varje köp är unikt och varje köpare är unik såp det som är bra för de flesta behöver inte vara bra för dig:wow:
Den besiktning som man köper för 5-8 KKR (standardbesiktning) täcker således bara en del av undersökningsplikten vilket vissa fått erfara då dom upptäckt svarbyggen på fastigheten, att grannen byggt på delar av köparens tom osv osv.¨
Det är inte att rekommendera att köpa in sig på säljarens besiktning, trots vittnesmålen om motsatsen. Möjligen om man är extremt kunnig själv som någon skrev ovan men egentligen inte då heller.
Tyvärr är det mest vanligt att förstagångsköpare eller köpare med bristande kunskap "köper in" sig, ofta för att mäklaren säger att det är en bra idé. Det är det också FÖR MÄKLAREN som får till ett snabbare avslut men knappast för köparen.
Oftast kommer erbjudandet om att köpa in sig i samband med att säljaren även tecknat en dolt fel försäkring. Den är inte heller till någon större fördel för köparen. Varför finns beskrivet i ett antal trådar här påp forumet. För säljaren kan den dock utgöra en viss trygghet.
Nu bestämmer ju var och en hur man ska göra, vilket är helt ok för mig. Varje köp är unikt och varje köpare är unik såp det som är bra för de flesta behöver inte vara bra för dig:wow:
Jag vill först och främst tacka för alla kommentarer och svar! Jag är ny på detta forumet och har blivit positivt överraskad över responsen och hjälpsamheten.
Vi är främst ute efter att försäkra oss om att vi inte missar några kostsamma fel, och i det fall att detta händer vill vi ha en försäkring (antingen vårt eget försäkringsbolag eller besiktningsmannens ansvarsförsäkring) som täcker kostnaden för detta fel. Det jag känner mig orolig för (med tanke på vad som hände hanli755) är att försäkringsbolaget säger att felets art visserligen täcks av försäkringen, men det måste ha funnits där då jag köpte huset och att vi inte gjort en korrekt besiktning, medan besiktningsmannen svär sig fri från försumlighet, och att jag därmed är klämd mellan sköldarna. Vad har jag för möjligheter/rättigheter i ett sådant fall? Finns det exempel på försäkringsbolag som tar en diskussion med besiktningsmannen för att utreda vem som har rätt?
Vi är främst ute efter att försäkra oss om att vi inte missar några kostsamma fel, och i det fall att detta händer vill vi ha en försäkring (antingen vårt eget försäkringsbolag eller besiktningsmannens ansvarsförsäkring) som täcker kostnaden för detta fel. Det jag känner mig orolig för (med tanke på vad som hände hanli755) är att försäkringsbolaget säger att felets art visserligen täcks av försäkringen, men det måste ha funnits där då jag köpte huset och att vi inte gjort en korrekt besiktning, medan besiktningsmannen svär sig fri från försumlighet, och att jag därmed är klämd mellan sköldarna. Vad har jag för möjligheter/rättigheter i ett sådant fall? Finns det exempel på försäkringsbolag som tar en diskussion med besiktningsmannen för att utreda vem som har rätt?
Ett försäkringsbolag har ingen skyldighet att ta en juridisk diskussion med annan part än försäkringstagaren. Alla försäkringsbolag har sina egna byggtekniker/byggskadereglerare och om deras bedömning är att skadan funnits i tidigare skede och ni inte uppfyllt eran undersökningsplikt så har inte de några ytterligare skyldigheter. De kommer inte att ge er ersättning för att sedan regressa mot annan part utan det åligger er som kund att via civilrättsliga åtgärder processa mot förra ägaren eller besiktningsmannen om det finns möjligheter att där få ett positivt utslag vilket inte alltid är självklart.
Det viktiga är det Thomas nämner som många missar, en vanlig överlåtelsebesiktning innebär INTE att ni med automatik uppfyllt eran undersökningsplikt. Den besiktning som säljaren erbjuder er är alltså egentligen inte en fullständig och i en stor husaffär vore det rent ut sagt korkat att inte göra en jordabalksundersökning med fullständig byggnadsteknisk undersökning.
Så att göra som vissa i tråden rekommenderar fungerar för de som inte får några problem men om allting går emot er, vilket jag tycker man bör förutsätta vid den affär som kanske blir den största i ert liv, så står ni inte fullständigt skyddade.
Lägg de 15-25 000 kr som en fullständig besiktning kostar och känn er riktigt förberedda på husets skick och vad ni ger er in på
MVH Lorant som kanske är lite pessimist men förberedd iaf
Det viktiga är det Thomas nämner som många missar, en vanlig överlåtelsebesiktning innebär INTE att ni med automatik uppfyllt eran undersökningsplikt. Den besiktning som säljaren erbjuder er är alltså egentligen inte en fullständig och i en stor husaffär vore det rent ut sagt korkat att inte göra en jordabalksundersökning med fullständig byggnadsteknisk undersökning.
Så att göra som vissa i tråden rekommenderar fungerar för de som inte får några problem men om allting går emot er, vilket jag tycker man bör förutsätta vid den affär som kanske blir den största i ert liv, så står ni inte fullständigt skyddade.
Lägg de 15-25 000 kr som en fullständig besiktning kostar och känn er riktigt förberedda på husets skick och vad ni ger er in på
MVH Lorant som kanske är lite pessimist men förberedd iaf
Visst är det så att den inte är fullständig men man skall komma ihåg att det betyder INTE att man inte fullgjort sin undersökningsplikt inom DETTA OMRÅDE. Står det exempel vis att inga fel hittats i badrummet, så kan man inte sedan komma och säga att man inte full fjort sin undersökningsplikt bara för att man inte kontrollerade så att elen var korrekt dragen.
Om det dock visar sig att elen inte är korrekt så kan man inte hävda att man fullgjort sin undersökningsplikt. En sak som dock är bra att kontroller är att allt som är förändrat på huset har bygglov, för annars så kan man hammla lite i skiten själv. Och bli tvingad att riva något som man köpte huset för
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 321 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 321 inlägg
I uttrycket FULLGJORT SIN UNDERSÖKNINGSPLIKT inräknas just ALLT som ingår i underökningspliken och det är betydligt mer än bara en byggteknisk undersökning.Gladh skrev:Visst är det så att den inte är fullständig men man skall komma ihåg att det betyder INTE att man inte fullgjort sin undersökningsplikt inom DETTA OMRÅDE. Står det exempel vis att inga fel hittats i badrummet, så kan man inte sedan komma och säga att man inte full fjort sin undersökningsplikt bara för att man inte kontrollerade så att elen var korrekt dragen.
Om det dock visar sig att elen inte är korrekt så kan man inte hävda att man fullgjort sin undersökningsplikt. En sak som dock är bra att kontroller är att allt som är förändrat på huset har bygglov, för annars så kan man hammla lite i skiten själv. Och bli tvingad att riva något som man köpte huset för
Givetvis kan man välja att endast undersöka valda delar av fastigheten eller faktiskt att inte undersöka alls.
Undersökningsplikten är på intet sätt tvingande i så motto. Huruvida man hittar fel eller ej har inget med undersökningsplikten i sig att göra. Man kan undersöka utan att hitta ett fel och är undersökningen korrekt utförd kan det röra sig om ett dolt fel.
Dolda fel är dock inget som man letar efter i samband med att man fullgör undersökningsplikten/besiktigar. Dolda fel är just DOLDA och kan inte hittas vid denna typ av undersökning. Att man inte fullgjort sin undersökningsplikt hindrar således inte köparen från att hävda dolt fel.
Undersökningspliken är inte binär i så motto att den endast kan utföras i sin helhet eller inte alls. Det man har undersök har man undersökt
.Det är mycket mer än bygglovsfrågor som är bra att kontrollera. Det är helt enkelt så att det är bra att kontrollera ALLT som ingår i undersökningsplikten.
Detta görs inte vid en vanlig standardbesiktning!
Jag är säljare av ett hus (radhus) och vi valde att inte göra en besiktning före försäljningen då vi är så att säga rätt säkra på huset. Och eftersom köperaren har undersökningsplikt så anser vi det är bättre att de gör besiktningen än vi. Och att båda gör det är ju lite att vi skulle kasta pengar i sjön eftersom vi tycker att det skall kännas bra för köparen och att de skall därför göra en besiktning. Vår mäklare försökte inte påverka oss på något sätt.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 321 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 321 inlägg
Det är ju en sund och rimlig inställning. Man ska väl inte helt döma ut säljarbesiktningar. Givet att det inte är en dolt felförsäkring inblandad vill säga.MiaSthlm skrev:
En fastighet som är besiktigad utgör ju ett bättre underlag för budgivningen än en fastighet utan besiktning. Köparna vet helt enkelt mer om vad man bjuder på.
Fel blir det dock då man sammanblandar säljarens besiktning med den undersökningsplikt som köparen har vid ett fastighetsförvärv.
Undersökningsplikten har i praxis ansetts uppfylld endast genom besiktning av professionelll besiktningsman eller motsvarande. För att gälla som undersökning enligt undersökningsplikten ska också besiktningen vara beställd av köparen och uttalat vara en besiktning i syfte att fulllgöra undersökningsplikten.
Detta har man till viss del kommit runt genom särskilda avtal med säljarens besiktningsman, som tecknas i efterhand med köparen, i kombination med "snabbgenomgångar" av besiktningen, ibland tom per telefon och sällan på plats på fastigheten.
Ett helt igenom tveksamt förfarande vars enda syfte är att snabba på affären från mäklarens, och möjligen säljarens sida.
Tyvärr är det väl just så att säljare tillsammans med mäklare lyckas på detta sätt snabba på affärer. Sedan är det återigen som du skrev tidigare Thomas och som jag vill poängtera att en fullständig jordabalksbesiktning är kravet för att man som köpare skall känna sig någorlunda säker på att man fullgjort sin undersökningsplikt. Med hjälp av denna och sunt förnuft, noga genomgångna papper så bör köparen vara väl medveten om husets skick. Fel kan ändock uppkomma och då talar man i sådana fall om dolt fel.
Precis som Thomas nämnde så kan dolt fel åberopas även om köparens undersökningsplikt inte är uppfylld. Däremot finns då risken att felet kanske inte kan räknas som dolt om man kan påvisa att en fullständig teknisk undersökning hade kunnat påvisa felet innan köpet.
Gladh: Du har rätt i att man vid skada i ett badrum som är besiktigat inte kan hävda andra fel men en vanlig överlåtelsebesiktning ger t.ex inte fullständig besiktning av vvs installationer vilket är ett vanligt sätt att hävda att felet förelåg redan vid köpet och att köparen då inte uppfyllt sin plikt.
Kan säga att det inte är ovanligt och jag hanterar själv liknande ärenden som förekommer stundtals där skada nekas för kunden då allt tyder på att en korrekt utförd jordabalksundersökning hade kunnat påvisa felaktigheter som en korrekt överlåtelsebesiktning inte gjort. Då har besiktningsbolaget gått fri från juridiskt ansvar, säljaren och köparen hamnar då i en konstig situation då vi som bolaget redan för köparen klargjort vår ståndpunkt att de enligt oss inte uppfyllt sin undersökningsplikt, dolt fel kan då inte heller komma ifråga. Dessa fall blir ofta kompromisser mellan säljare(och dess försäkringsbolag) och köparen men i vissa fall står köparen med hela ansvaret.
Mitt tips är att INTE bara nöja er med en överlåtelsebesiktning på en fastighet
MVH Lorant
Precis som Thomas nämnde så kan dolt fel åberopas även om köparens undersökningsplikt inte är uppfylld. Däremot finns då risken att felet kanske inte kan räknas som dolt om man kan påvisa att en fullständig teknisk undersökning hade kunnat påvisa felet innan köpet.
Gladh: Du har rätt i att man vid skada i ett badrum som är besiktigat inte kan hävda andra fel men en vanlig överlåtelsebesiktning ger t.ex inte fullständig besiktning av vvs installationer vilket är ett vanligt sätt att hävda att felet förelåg redan vid köpet och att köparen då inte uppfyllt sin plikt.
Kan säga att det inte är ovanligt och jag hanterar själv liknande ärenden som förekommer stundtals där skada nekas för kunden då allt tyder på att en korrekt utförd jordabalksundersökning hade kunnat påvisa felaktigheter som en korrekt överlåtelsebesiktning inte gjort. Då har besiktningsbolaget gått fri från juridiskt ansvar, säljaren och köparen hamnar då i en konstig situation då vi som bolaget redan för köparen klargjort vår ståndpunkt att de enligt oss inte uppfyllt sin undersökningsplikt, dolt fel kan då inte heller komma ifråga. Dessa fall blir ofta kompromisser mellan säljare(och dess försäkringsbolag) och köparen men i vissa fall står köparen med hela ansvaret.
Mitt tips är att INTE bara nöja er med en överlåtelsebesiktning på en fastighet
MVH Lorant
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 321 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 321 inlägg
Ett fel i en fastighet behöver ju faktiskt inte vara samma sak som en skada eller en felaktig konstruktion som kan leda till skada.
All diskussion kring frågan om besiktning eller ej utgår vad jag kan se från skadebegreppet i form av skada på byggnaden vilket är lite begränsat. Ett fel i en fastighet kan ju också vara förekomsten av belastande servitut, svartbyggen, felaktig tomt/byggnadsareal osv.
Det finns helt klart ett "glapp" mellan en överlåtelsebesiktning (den besiktning som oftast görs) och fel i bemärkelsen dolt fel som många missar genom att inte fullgöra sin undersökningsplikt. Dvs felet upptäcks inte vid besiktningen men är ej heller ett dolt fel.
En mer omfattande besiktning i form av en Jordabalksbesiktning täcker normalt detta glapp.
Att inte fullgöra sin undersökningsplikt påverkar i princip inte möjligheten att i ett senare skede hävda dolt fel, Som någon påpekat tidigare kan dock underlåtelsen möjligen påverka genom att det kan vara svårare att visa att felet/skadan fanns vid överlåtelsen.
Kinglolle, du skriver "Däremot finns då risken att felet kanske inte kan räknas som dolt om man kan påvisa att en fullständig teknisk undersökning hade kunnat påvisa felet innan köpet.
Det är ju korrekt med ett litet tillägg. Det kräver ju att det vid en tänkt besiktning skulle ha funnits anledning att föreslå en utökad undersökning/fullständig teknisk undersökning. Det skulle i sin tur ha kunnat vara en indikation av något slag där vidare utredning inte legat inom besiktningsuppdraget eller där förstörande undersökning krävts såsom att riva upp golv, väggar eller tak.
Finns ingen anledning av föreslå fördjupad undersökning påverkar det faktum att en sådan underökning ej företagits inte möjligheten att hävda dolt fel.
Det kan helt klart bli svåra bevisfrågor och det är helt klart så att man noga bör tänka igenom konsekvenserna om man tänker avstå från besiktning.
Är fastigheten nära nog ett totalt rivningsobjekt eller kommer att kräva mycket omfattande renovering eller har ett mycket lågt pris kan man kanske hoppa över besiktningen om man känner för att chansa, annars inte.
All diskussion kring frågan om besiktning eller ej utgår vad jag kan se från skadebegreppet i form av skada på byggnaden vilket är lite begränsat. Ett fel i en fastighet kan ju också vara förekomsten av belastande servitut, svartbyggen, felaktig tomt/byggnadsareal osv.
Det finns helt klart ett "glapp" mellan en överlåtelsebesiktning (den besiktning som oftast görs) och fel i bemärkelsen dolt fel som många missar genom att inte fullgöra sin undersökningsplikt. Dvs felet upptäcks inte vid besiktningen men är ej heller ett dolt fel.
En mer omfattande besiktning i form av en Jordabalksbesiktning täcker normalt detta glapp.
Att inte fullgöra sin undersökningsplikt påverkar i princip inte möjligheten att i ett senare skede hävda dolt fel, Som någon påpekat tidigare kan dock underlåtelsen möjligen påverka genom att det kan vara svårare att visa att felet/skadan fanns vid överlåtelsen.
Kinglolle, du skriver "Däremot finns då risken att felet kanske inte kan räknas som dolt om man kan påvisa att en fullständig teknisk undersökning hade kunnat påvisa felet innan köpet.
Det är ju korrekt med ett litet tillägg. Det kräver ju att det vid en tänkt besiktning skulle ha funnits anledning att föreslå en utökad undersökning/fullständig teknisk undersökning. Det skulle i sin tur ha kunnat vara en indikation av något slag där vidare utredning inte legat inom besiktningsuppdraget eller där förstörande undersökning krävts såsom att riva upp golv, väggar eller tak.
Finns ingen anledning av föreslå fördjupad undersökning påverkar det faktum att en sådan underökning ej företagits inte möjligheten att hävda dolt fel.
Det kan helt klart bli svåra bevisfrågor och det är helt klart så att man noga bör tänka igenom konsekvenserna om man tänker avstå från besiktning.
Är fastigheten nära nog ett totalt rivningsobjekt eller kommer att kräva mycket omfattande renovering eller har ett mycket lågt pris kan man kanske hoppa över besiktningen om man känner för att chansa, annars inte.