Lita på säljarens besiktningsman?
Jag och sambon är spekulanter på ett hus och säljaren har låtit Anticimex göra en överlåtelsebesiktning (nivå 2). Mäklaren berättade idag att om vi vinner budgivningen så kommer vi att få möjlighet att gå igenom besiktningsprotokollet tillsammans med besiktningsmannen (via telefon) där han/hon kommer att gå igenom sitt protokoll och vi får tillfälle att ställa frågor. Mäklaren tillade att detta då innebär att vi har uppfyllt vår undersökningsplikt och att det inte finns något behov av att vi tar in en besiktningsman till. Vi tyckte detta verkade vara konstigt då släkt, vänner och bekanta sagt till oss att vi måste anlita vår egen besiktningsman.
Vi ringde till Anticimex som bekräftade upplägget. Jag frågade vad som hände i det fall att besiktningsmannen missat någonting i protokollet som inte klassas som dolt fel. De uppgav då att konsumentköplagen gäller och vi kan göra en reklmation till Anticimex som kommer att anlita en extern/opartisk besiktningsman för att bedöma vår reklamation. Vi tyckte detta lät bra, men samtidigt konstigt, då det är säljaren som köpt tjänsten av Anticimex och inte vi.
Är det någon som har erfareneht av detta upplägg och kan berätta om det fungerat bra/dåligt. Någonting som vi bör tänka på?
Vi ringde till Anticimex som bekräftade upplägget. Jag frågade vad som hände i det fall att besiktningsmannen missat någonting i protokollet som inte klassas som dolt fel. De uppgav då att konsumentköplagen gäller och vi kan göra en reklmation till Anticimex som kommer att anlita en extern/opartisk besiktningsman för att bedöma vår reklamation. Vi tyckte detta lät bra, men samtidigt konstigt, då det är säljaren som köpt tjänsten av Anticimex och inte vi.
Är det någon som har erfareneht av detta upplägg och kan berätta om det fungerat bra/dåligt. Någonting som vi bör tänka på?
Har ingen egen erfarenhet av upplägget så mina tankar kanske inte är värda så mycket men vad jag tycker man borde väga in är hur mycket en egen besiktning kostar kontra hur stor kostnad det är att köpa huset. Hade jag varit det minsta tveksam hade jag köpt den extra tjänsten direkt!
Jag menar, dom kronor det kostar att göra en besiktning är ju nollkommanix mot vad huset kostar.
Viktigt är ju naturligtvis att hitta RÄTT besikningsman, en som kan sin sak och har koll. Referenser!
Jag menar, dom kronor det kostar att göra en besiktning är ju nollkommanix mot vad huset kostar.
Viktigt är ju naturligtvis att hitta RÄTT besikningsman, en som kan sin sak och har koll. Referenser!
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 321 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 321 inlägg
Det är väl ok att få en genomgång med säljarens besiktningman och det finns nog generellt ingen anledning att misstänka att säljarens besiktningsman ser mellan ögonen pga uppdragsförhållandet med säljaren.
Det finns dock några MEN.
Men man har man normalt ingen möjlighet att luta sig mot konsumentköplagen då man inte själv har köpt tjänsten, som du mycket riktigt påpekar. Det finns dock undantag där ett särskilt ansvarsavtal upprättas även med köparen, kolla detta
Men, och detta är min högst personliga åsikt, just Anticimex hör inte till gräddan av besiktningsföretag. Snarare i andra änden av skalan.
Men värdet av att ha en EGEN besiktningsman är betydligt. Du har då möjlighet att följa besiktningsmannen under besiktningen och kan ställa frågor och få värdefulla tips. Besiktningsmannen kan peka på saker som kanske aldrig kommer med i protokollet, dels för att det inte är några fel och dels för att det egentligen inte ingår i besiktningsuppdraget att kolla. Du får tips om kommande underhållsbehov och lär dig massor om konstruktionen på just ditt hus.
Det finns olika nivåer av besiktning att beställa. De enklaste för 5-8 KKR som endast är en byggteknisk besiktning och mer omfattande besiktning som också omfattar kontroll av bygglov, servitut och en massa annat. En sådan besiktning går på i runda slängar 15 KKR och omfattar HELA er undersökningsplikt. Det gör INTE den enklare varianten. Är det en enklare besiktning som säljaren gjort talar alltså inte mäklaren sanning. Mäklarna brukar inte ha koll på sådant. Dom villl ha ett snabbt avtal och en besiktning även av köparna gör ju att avsllutet dröjer.
Ni kan dock begära att få med en besiktningsklausul i avtalet. Då har ni en viss tid på er, efter det att avtalet är påskrivet, att besiktiga. Visar det sig vid besiktningen att det finns fel eller brister som gör att ni inte vill fulllfölja köpet kan ni häva avtalet utan kostnad. Möjligen kan köparen vilja pruta om ni önskar häva. Ni nbestämmer själva om ni villl diskutera prisnedsättning.
OBS! Om ni begär en besiktningsklausul ska ni vara tydliga med att ni villl ha en ovillkorlig rätt till hävning. Acceptera inte klausuler som säger att ni endast får häva om avhjälpande av ev fel som hittats uppgår till xx xxx kr. Det är ingen bra skrivning och bäddar för svåra tolkningstvister.
Det finns dock några MEN.
Men man har man normalt ingen möjlighet att luta sig mot konsumentköplagen då man inte själv har köpt tjänsten, som du mycket riktigt påpekar. Det finns dock undantag där ett särskilt ansvarsavtal upprättas även med köparen, kolla detta
Men, och detta är min högst personliga åsikt, just Anticimex hör inte till gräddan av besiktningsföretag. Snarare i andra änden av skalan.
Men värdet av att ha en EGEN besiktningsman är betydligt. Du har då möjlighet att följa besiktningsmannen under besiktningen och kan ställa frågor och få värdefulla tips. Besiktningsmannen kan peka på saker som kanske aldrig kommer med i protokollet, dels för att det inte är några fel och dels för att det egentligen inte ingår i besiktningsuppdraget att kolla. Du får tips om kommande underhållsbehov och lär dig massor om konstruktionen på just ditt hus.
Det finns olika nivåer av besiktning att beställa. De enklaste för 5-8 KKR som endast är en byggteknisk besiktning och mer omfattande besiktning som också omfattar kontroll av bygglov, servitut och en massa annat. En sådan besiktning går på i runda slängar 15 KKR och omfattar HELA er undersökningsplikt. Det gör INTE den enklare varianten. Är det en enklare besiktning som säljaren gjort talar alltså inte mäklaren sanning. Mäklarna brukar inte ha koll på sådant. Dom villl ha ett snabbt avtal och en besiktning även av köparna gör ju att avsllutet dröjer.
Ni kan dock begära att få med en besiktningsklausul i avtalet. Då har ni en viss tid på er, efter det att avtalet är påskrivet, att besiktiga. Visar det sig vid besiktningen att det finns fel eller brister som gör att ni inte vill fulllfölja köpet kan ni häva avtalet utan kostnad. Möjligen kan köparen vilja pruta om ni önskar häva. Ni nbestämmer själva om ni villl diskutera prisnedsättning.
OBS! Om ni begär en besiktningsklausul ska ni vara tydliga med att ni villl ha en ovillkorlig rätt till hävning. Acceptera inte klausuler som säger att ni endast får häva om avhjälpande av ev fel som hittats uppgår till xx xxx kr. Det är ingen bra skrivning och bäddar för svåra tolkningstvister.
När vi köpte hus så var upplägget exakt det du beskriver, dvs säljaren hade gjort en besiktning med Anticimex och vår mäklare informerade oss att det räckte med att vi gick igenom besiktningsprotokollet med besiktningsmannen för att vi skulle ha uppfyllt vår undersökningsplikt.
Nästan direkt efter att vi flyttat in visade det sig att det fanns en vattenskada i badrummet...det var då problemen började. Vi trodde att hemförsäkringen skulle täcka det, men försäkringsbolaget vägrade först att betala ut en enda krona och som anledning angav de att vi inte fullgjort vår undersökningsplikt. De underkände helt den säljarbesiktning som var gjord eftersom det var säljaren som betalt för den besiktningen och inte vi. Efter sex långa månader av diskussioner med försäkringsbolaget godkände till sist besiktningen...men ack vad det satt långt inne.
Skulle jag köpa nytt hus idag så skulle jag aldrig nöja mig med en "säljarbesiktning" utan se till att anlita en egen oberoende besiktningsman för att slippa alla problem som en säljarbesiktning kan innebära.
Nästan direkt efter att vi flyttat in visade det sig att det fanns en vattenskada i badrummet...det var då problemen började. Vi trodde att hemförsäkringen skulle täcka det, men försäkringsbolaget vägrade först att betala ut en enda krona och som anledning angav de att vi inte fullgjort vår undersökningsplikt. De underkände helt den säljarbesiktning som var gjord eftersom det var säljaren som betalt för den besiktningen och inte vi. Efter sex långa månader av diskussioner med försäkringsbolaget godkände till sist besiktningen...men ack vad det satt långt inne.
Skulle jag köpa nytt hus idag så skulle jag aldrig nöja mig med en "säljarbesiktning" utan se till att anlita en egen oberoende besiktningsman för att slippa alla problem som en säljarbesiktning kan innebära.
Det finns fler än du som har den högst personliga åsikten........Thomas59 skrev:
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 321 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 321 inlägg
Precis, jag är väl också av den åsikten + att en mer omfattande besiktning normalt även innehåller förslag till och kostnad för underhållsåtgärder på kort och lång sikt.niblom skrev:
Har man tur, som jag hade senast, får man en besiktningsman som kan ALLT och är extremt noggrann. För mina 15 000 fick jag således en snabbkurs i byggteknik som på vissa områden verkligen gick på djupet. Min besiktningsman verkligen njöt av att förmedla kunskap.
Säljaren var inte lika glad. Han påstod faktiskt, och detta är klippt och klistrat från ett av säljarens mail till mig, att "XXXXXX (Besiktningsföretagets namn) har tydligen en kille som kan hitta fuktproblem i källaren på hus som inte har källare…"
Vi har en försäkring hos Anticimex via hemförsäkringen och min erfarenhet av deras besiktningsman är positiv. Han som gick igenom vårat hus senast med fokus på fukt/vattenskaderisker var j-t bra. d^_^b Jag höll precis på att iordningställa mitt omskrutna :blushing: källarbadrum så jag fick det besiktat också innan klinkers och kakel kom upp. Kollade tätskikt, golvbrunn och visade vad man kunde gjort annorlunda och för- nackdelar med olika lösningar. Så jag skulle inte döma ut Anticimex men som alltid måste man ha lite tur med folk, som me hantverkare också. 
MEN jag skulle aldrig nöja mej med säljarens besiktningsprotokoll per telefon och jag anser att den mäklaren minst tänjer rejält på sanningen om han inte rent av ljuger.q(;^p Kom ihåg att mäklaren jobbar åt säljaren, visst finns det regler och skyldigheter för mäklare och visst är dom flesta helt ok, men lönen får dom av säljaren, ju högre pris ju högre lön, ju snabbare affär ju oftare lön.
Om Du inte själv är duktig på hus så ta med nån som är det på visningen en egen expert, det brukar vara flera visningar gå på alla, kolla ordentligt där det brukar vara problem i våtrum tex. Sen köper Du en ordentlig besiktning, en sån som Thomas59 beskriver att han hade.
Skulle säljare/mäklare konstra och försöka få dej att låta bli besiktningen så är det extra misstänkt, avstå hellre i så fall det kommer garanterat att säljas flera hus i området förr eller senare.
Eller, gör som vi, köp ett totalrenoveringsobjekt med friskrivningsklausul :x, då vet man från början att det läcker in vatten både genom taket och grunden och att badrummet är orört sen -65 och att ingen har brytt sej om nåt på 20 år :wow: bara att pruta allt som går och fixa fakturering från närmaste bygghandlare så man kan hämta allt man behöver när man behöver
MEN jag skulle aldrig nöja mej med säljarens besiktningsprotokoll per telefon och jag anser att den mäklaren minst tänjer rejält på sanningen om han inte rent av ljuger.q(;^
p Kom ihåg att mäklaren jobbar åt säljaren, visst finns det regler och skyldigheter för mäklare och visst är dom flesta helt ok, men lönen får dom av säljaren, ju högre pris ju högre lön, ju snabbare affär ju oftare lön. Om Du inte själv är duktig på hus så ta med nån som är det på visningen en egen expert, det brukar vara flera visningar gå på alla, kolla ordentligt där det brukar vara problem i våtrum tex. Sen köper Du en ordentlig besiktning, en sån som Thomas59 beskriver att han hade.
Skulle säljare/mäklare konstra och försöka få dej att låta bli besiktningen så är det extra misstänkt, avstå hellre i så fall det kommer garanterat att säljas flera hus i området förr eller senare.
Eller, gör som vi, köp ett totalrenoveringsobjekt med friskrivningsklausul :x, då vet man från början att det läcker in vatten både genom taket och grunden och att badrummet är orört sen -65 och att ingen har brytt sej om nåt på 20 år :wow: bara att pruta allt som går och fixa fakturering från närmaste bygghandlare så man kan hämta allt man behöver när man behöver
Men folk är lojala mot de som betalar.
En hyggligt skicklig mäklare hittar en korrekt besiktningsman som inte hittar så mycket fel!
Skaffa en egen, kostnaden är försumbar i hela affären.
Din besiktningsman är betald av dig och därmed lojal med dig.
Som man säger på engelska "Follow the Money"
En hyggligt skicklig mäklare hittar en korrekt besiktningsman som inte hittar så mycket fel!
Skaffa en egen, kostnaden är försumbar i hela affären.
Din besiktningsman är betald av dig och därmed lojal med dig.
Som man säger på engelska "Follow the Money"
Säjarna och mäklaren föreslog samma upplägg när vi köpte hus. Vi valde dock att anlita egen besiktningsman.
Vår besiktningsman (från Eminenta, kan rekommenderas!) hittade en handfull fel utöver dem säljarens besiktningsman (från Anticimex) hade tagit upp. På köpet fick vi en noggrann genomgång av huset, med tips om hur olika byggnadsdetaljer ska hållas under uppsikt/underhållas och förslag på åtgärder vi borde vidta för att skydda huset från skador.
Visst kostar det att låta besiktiga huset, men i sammanhanget tycker jag ändå att det är en liten summa, väl värt pengarna.
Vår besiktningsman (från Eminenta, kan rekommenderas!) hittade en handfull fel utöver dem säljarens besiktningsman (från Anticimex) hade tagit upp. På köpet fick vi en noggrann genomgång av huset, med tips om hur olika byggnadsdetaljer ska hållas under uppsikt/underhållas och förslag på åtgärder vi borde vidta för att skydda huset från skador.
Visst kostar det att låta besiktiga huset, men i sammanhanget tycker jag ändå att det är en liten summa, väl värt pengarna.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 321 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 321 inlägg
Om jag var otydlig i mitt tidigare svar vilket kanske de senare kommentarerna tyder på så vill jag å det bestämdaste påpeka att även jag rekommenderar en egen besiktningsman.
Jag vill nog gå så långt som till att säga att man SKA anlita en egen besiktningsman om man inte själv besitter mycket långtgående kunskap och erfarenhet av just HUSBESIKTNINGAR. Att man bara är kunnig snickare (eller annan typ av hantverkare) räcker inte och hjälpsamma polare som "kan allt" är inget bra alternativ.
Kostnaden är försumbar i sammanhanget. Beställ gärna en mer omfattande besiktning än bara en byggteknisk.
För att belysa skillnaderna i omfattning kommer här ett exempel:
"Överlåtelsebesiktning, som är den vanligast förekommande (5-8 KKR) är en byggteknisk undersökning av byggnad och den mark som har teknisk betydelse för byggnaden. Överlåtelsebesiktningen uppfyller endast en del av köparens undersökningsplikt enligt jordabalken."
"Jordabalksundersökning (ca 15 KKR) är en byggteknisk och en vidare undersökning av hela fastigheten som enligt lagen och praxis faller på köparens ansvar. Jordabalksundersökningen uppfyller köparens undersökningsplikt enligt Jordabalken. Samt ger köparen ytterligare viktig information om fastigheten.
Utöver den byggtekniska undersökningen, som även ingår i en överlåtelsebesiktning, omfattar vår Jordabalksundersökning normalt bland annat:
- besiktning av VVS-installationer
- besiktning av elinstallationer
- mätning av radongashalt genom korttidsmätning
(under vinterhalvåret)
- kontroll av bygglov
- granskning av fastighetsdata samt kommentarer
till detta
Dessutom inkluderar vår Jordabalksundersökning förslag på åtgärder för avhjälpande av de fel och brister som framkommer vid besiktningen."
Texten ovan är tagen från Densias hemsida men liknande finner du hos alla professionella besiktningsföretag.
påpeka att även jag rekommenderar en egen besiktningsman.Jag vill nog gå så långt som till att säga att man SKA anlita en egen besiktningsman om man inte själv besitter mycket långtgående kunskap och erfarenhet av just HUSBESIKTNINGAR. Att man bara är kunnig snickare (eller annan typ av hantverkare) räcker inte och hjälpsamma polare som "kan allt" är inget bra alternativ.
Kostnaden är försumbar i sammanhanget. Beställ gärna en mer omfattande besiktning än bara en byggteknisk.
För att belysa skillnaderna i omfattning kommer här ett exempel:
"Överlåtelsebesiktning, som är den vanligast förekommande (5-8 KKR) är en byggteknisk undersökning av byggnad och den mark som har teknisk betydelse för byggnaden. Överlåtelsebesiktningen uppfyller endast en del av köparens undersökningsplikt enligt jordabalken."
"Jordabalksundersökning (ca 15 KKR) är en byggteknisk och en vidare undersökning av hela fastigheten som enligt lagen och praxis faller på köparens ansvar. Jordabalksundersökningen uppfyller köparens undersökningsplikt enligt Jordabalken. Samt ger köparen ytterligare viktig information om fastigheten.
Utöver den byggtekniska undersökningen, som även ingår i en överlåtelsebesiktning, omfattar vår Jordabalksundersökning normalt bland annat:
- besiktning av VVS-installationer
- besiktning av elinstallationer
- mätning av radongashalt genom korttidsmätning
(under vinterhalvåret)
- kontroll av bygglov
- granskning av fastighetsdata samt kommentarer
till detta
Dessutom inkluderar vår Jordabalksundersökning förslag på åtgärder för avhjälpande av de fel och brister som framkommer vid besiktningen."
Texten ovan är tagen från Densias hemsida men liknande finner du hos alla professionella besiktningsföretag.
Håller med Thomas59 (igen )
Men jag anser det vara viktigt att ha bra kompetens med sej redan på visningarna, det är så j-a lätt att dras med känslomässigt när det äntligen är ett hus till salu i mitt favoritområde och till ett överkomligt pris.
Flera av de hus vi tittade på gick att välja bort redan efter visningen tack vare vår egen och släktingars kompetens.
Sen när man är klar över att det är ett hus jag ändå vill köpa, då är en besiktning självklar, ju mer omfattande ju bättre.
Utifrån andra inlägg så kostar alltså den mest omfattande besiktningen 15 000, försumbar kostnad med huspriserna här omkring alla fall och klart bättre investering än att i efterhand upptäcka att det kostade 50 000 att fixa felen.
) Men jag anser det vara viktigt att ha bra kompetens med sej redan på visningarna, det är så j-a lätt att dras med känslomässigt när det äntligen är ett hus till salu i mitt favoritområde och till ett överkomligt pris.
Flera av de hus vi tittade på gick att välja bort redan efter visningen tack vare vår egen och släktingars kompetens.
Sen när man är klar över att det är ett hus jag ändå vill köpa, då är en besiktning självklar, ju mer omfattande ju bättre.
Utifrån andra inlägg så kostar alltså den mest omfattande besiktningen 15 000, försumbar kostnad med huspriserna här omkring alla fall och klart bättre investering än att i efterhand upptäcka att det kostade 50 000 att fixa felen.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 321 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 321 inlägg
Instämmer!Jan-Å skrev:Håller med Thomas59 (igen
Men jag anser det vara viktigt att ha bra kompetens med sej redan på visningarna, det är så j-a lätt att dras med känslomässigt när det äntligen är ett hus till salu i mitt favoritområde och till ett överkomligt pris.
Flera av de hus vi tittade på gick att välja bort redan efter visningen tack vare vår egen och släktingars kompetens.
Sen när man är klar över att det är ett hus jag ändå vill köpa, då är en besiktning självklar, ju mer omfattande ju bättre.
Utifrån andra inlägg så kostar alltså den mest omfattande besiktningen 15 000, försumbar kostnad med huspriserna här omkring alla fall och klart bättre investering än att i efterhand upptäcka att det kostade 50 000 att fixa felen.
På visningen/visningarna är det ju kanon att ha med sig just "svärfar-snickare eller what ever hantverkare", en mycket kunnig polare eller motsvarande. Just att ha NÅGON ANNAN som på tex första visningen är med och bara kollar på konstruktionen och letar potentiella fel/brister.
Då kan man själv koncentrara sig på planlösning, läge och annat. Verkar objektet ok går man på andra visningen och kan då också titta på saker som "polaren" anmärkt på. Då har man en bra grund att stå på inför budgivningen och blir inte så splittrad som det kan bli då man ska titta på ALLT första gången man kollar på en fastighet.
Ett annat råd är att LÄSA PÅ, LÄS PÅ, LÄS PÅ! Kända riskkonstruktioner finns beskrivna på olika ställen på nätet och du kan hitta checklistor för husköp mm.
15 000 kr var det pris jag betalade senast så det ligger väl i den häraden.
En av säljaren utförd besiktning är ju ett bra komplement men ersätter aldrig den egna (beställda) besiktningen
När vi hade en badrumstvist ringde jag en av BKR:s besiktningsmän. Jag beskrev problemen och vari tvisten låg. Han gav mig en del råd men han hade inte tid att komma och besiktiga badrummet och jag frågade om andra möjligheter. Jag visste att Anticimex gjorde besiktningar och nämnde det och då sa han "Nej nej nej för fan, du har tillräckligt med problem redan"Thomas59 skrev:
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 321 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 321 inlägg
Ja det är ju en högst personlig åsikt och det finns säkert besiktningsmän på Anticimex som är kompetenta men jag skulle inte våga chansa. Jag har själv ingen egen erfarenhet av Anticimex utan bygger min åsikt på omdömen från kollegor och media och det kanske inte är 100%-igt.BiFuel skrev:När vi hade en badrumstvist ringde jag en av BKR:s besiktningsmän. Jag beskrev problemen och vari tvisten låg. Han gav mig en del råd men han hade inte tid att komma och besiktiga badrummet och jag frågade om andra möjligheter. Jag visste att Anticimex gjorde besiktningar och nämnde det och då sa han "Nej nej nej för fan, du har tillräckligt med problem redan"
Anticimex har dock för vana att med jämna mellanrum dyka upp i media i inte allt för smickrande sammanhangoch vad jag har förstått så har Anticimex inte samma höga krav på besiktningsmännens kompetens och erfarenhet som vissa mer specialiserade besiktningsföretag. Har dock inget objektivt belägg för detta.
Ta referenser bland bekanta och kollegor så ökar chensen att hitta en bra firma.
Själv kontaktade jag en person i bekantskapskretsen som är fastighetsförvaltare och som regelbundet köper besiktningar. Han rekommenderade en firma som jag är MYCKET nöjd med. Att säljaren sen uttryckte farhågor angånde besiktningsmannens rykte som nitisk gjorde ju inte saken sämre
.