Köpt hus 2009 där vi upptäckt avsågade takstolar
Hej,
Vi köpte ett hus 2009 och har hållt på med renoveringar sedan dess. Jag själv är ingen byggare eller kan något om huskonstruktioner. Huset är ett 127KVM(bottenvåning) 1-plans hus med inredd vind på ca 55KVM. Vi har gjort ytskiktsrenoveringar på större delen av övervåningen, men inte tänkt så mycket på takstolarna.
I somras började vi märka att yttertaket på en plats började svikta inåt och började känna lite oro.
När vi nu sedan skulle byta fönster upptäckte jag takstolars innerreglar som var avsågade. Jag började då kontrollera de reglar som satts på plats för att behålla takstolens bärhet. Dessa satt med endast några enstaka 2 tums spik på den gamla sönderböja spikplattan som höll upp tidigare bärande reglar.Ingen förstärkning av underarm har heller gjorts.
Vi bestämde oss för att ringa och boka in besiktning av konstruktör för att vara säkra på att huset inte skulle falla ihop. Efter att han gjort uträkningar på en dator fick en rapport som sa:
"Det
visar sig då att 4 st diagonaler på de gamla takstolarna kapats av för att ge plats för
boyta. Vid beräkning visar det sig då att takstolarna är utnyttjade till ca 300 %. Detta
eftersom man till att börja med förstört funktionen i fackverkstakstolarna och sedan
dessutom, genom att utnyttja utrymmet som boarea, tillfört extra last. Där trappan
kommer upp på övervåningen är dessutom ytterligare en diagonal kapad." & "Fram tills att arbetet är slutfört bör inte bjälklaget belastas eller beträdas mer än absolut
nödvändigt."
Vi blir såklart fullständigt shockade!
Vi går igenom de besiktningspapper som finns från försäljningen och där finns ingen information om att takstolar har modifierats eller skulle innebära någon risk. Det står till och med att vindsutrymmet inte kunde beträdas då inspektionsluckor ej finnes.
Den inredda vinden hade aldrig något bygglov 1996, men har såklart presbigerats. Arbetet hade utförts av säljaren själv och där med har ingen fackman utfört arbetet.
Säljaren har ingen dolda fel försäkring som täcker detta och inga andra försäkringar finns som tar någon form av kostnad.
Utifrån den rapport som vi fått av konstruktören kan jag inte annat tro att HELA övervåningen måste rivas och göras om!
Åtgärd enligt ritning:
Byte Överarm
Förstärka underarm (från yttervägg till yttervägg) med dubbla reglar
Byta/åtgärda väggreglar
Efter endel sökande på forum får jag en uppkattning att detta går på mellan 200.000-500.000 kr(???)
För tillfället har vi en byggfirma inbokad för en offert, men ska hitta flera.
Vi har kontakt med säljaren och denne är medgörlig än så länge, dock ville han se vad en offert hamnar på och där efter besluta om det ska bli en juridisk sak.
Är det någon som kan svara på om de haft liknande fall eller kan tänka sig om vi faktiskt juridskt kan lyckas få igenom ett ersättningskrav mot säljaren?
Vi köpte ett hus 2009 och har hållt på med renoveringar sedan dess. Jag själv är ingen byggare eller kan något om huskonstruktioner. Huset är ett 127KVM(bottenvåning) 1-plans hus med inredd vind på ca 55KVM. Vi har gjort ytskiktsrenoveringar på större delen av övervåningen, men inte tänkt så mycket på takstolarna.
I somras började vi märka att yttertaket på en plats började svikta inåt och började känna lite oro.
När vi nu sedan skulle byta fönster upptäckte jag takstolars innerreglar som var avsågade. Jag började då kontrollera de reglar som satts på plats för att behålla takstolens bärhet. Dessa satt med endast några enstaka 2 tums spik på den gamla sönderböja spikplattan som höll upp tidigare bärande reglar.Ingen förstärkning av underarm har heller gjorts.
Vi bestämde oss för att ringa och boka in besiktning av konstruktör för att vara säkra på att huset inte skulle falla ihop. Efter att han gjort uträkningar på en dator fick en rapport som sa:
"Det
visar sig då att 4 st diagonaler på de gamla takstolarna kapats av för att ge plats för
boyta. Vid beräkning visar det sig då att takstolarna är utnyttjade till ca 300 %. Detta
eftersom man till att börja med förstört funktionen i fackverkstakstolarna och sedan
dessutom, genom att utnyttja utrymmet som boarea, tillfört extra last. Där trappan
kommer upp på övervåningen är dessutom ytterligare en diagonal kapad." & "Fram tills att arbetet är slutfört bör inte bjälklaget belastas eller beträdas mer än absolut
nödvändigt."
Vi blir såklart fullständigt shockade!
Vi går igenom de besiktningspapper som finns från försäljningen och där finns ingen information om att takstolar har modifierats eller skulle innebära någon risk. Det står till och med att vindsutrymmet inte kunde beträdas då inspektionsluckor ej finnes.
Den inredda vinden hade aldrig något bygglov 1996, men har såklart presbigerats. Arbetet hade utförts av säljaren själv och där med har ingen fackman utfört arbetet.
Säljaren har ingen dolda fel försäkring som täcker detta och inga andra försäkringar finns som tar någon form av kostnad.
Utifrån den rapport som vi fått av konstruktören kan jag inte annat tro att HELA övervåningen måste rivas och göras om!
Åtgärd enligt ritning:
Byte Överarm
Förstärka underarm (från yttervägg till yttervägg) med dubbla reglar
Byta/åtgärda väggreglar
Efter endel sökande på forum får jag en uppkattning att detta går på mellan 200.000-500.000 kr(???)
För tillfället har vi en byggfirma inbokad för en offert, men ska hitta flera.
Vi har kontakt med säljaren och denne är medgörlig än så länge, dock ville han se vad en offert hamnar på och där efter besluta om det ska bli en juridisk sak.
Är det någon som kan svara på om de haft liknande fall eller kan tänka sig om vi faktiskt juridskt kan lyckas få igenom ett ersättningskrav mot säljaren?
Redigerat:
Låter spontant som ni har en god möjlighet. Är du säker på att det inte gick att inspektera när ni köpte huset? Nu är det väl för sent att gå på besiktningsmannen kanske ändå.
Borde gå att förtstärka bjälklaget, och inte behöva göra om alltihopa. Möjligen att man måste slita upp väggar och golv förstås.
Borde gå att förtstärka bjälklaget, och inte behöva göra om alltihopa. Möjligen att man måste slita upp väggar och golv förstås.
Ja ni kan absolut ha möjligheter att vid en ev process tilldömas ersättning men det är inte självskrivet.
I slutändan kommer det komma ner till två saker. Anses ni ha undersökt tillräckligt noga eller bedömer rätten att ni borde ha tagit upp inspektionslucka och undersökt vinden. I normalfall är det inte självklart att lucka måste tas upp men ni har två saker som gör det än mer tveksamt. Frågan är om ni borde ha undersökt vinden och konstruktionen mer noga då ni varit medvetna om att boyta ändrats och man samtidigt förändrat husets ursprungliga konstruktion. Det är också frågan om ni har undersökt förhållanden om hur förändrigarna gått till och vem som utfört dessa.
Det andra som kommer påverka är hur ni och säljaren lyckas framställa ärendet och dess omständigheter. Ni å er sida vill självklart framställa det som att omständigheterna gav er ingen anledning att ifrågasätta konstruktionen (högt pris, självsäker säljare med sakkunskap och ev utfästelser etc). Säljaren å sin sida vill självklart framställa omständigheterna som att ni borde ha undersökt nogrannare då han framhållit att han själv gjort ombyggnaden.
Detta är ett såpass omfattande ärende att jag hade rekommenderat att anlita en erfaren entreprenadjurist/fastighetsrättslig jurist redan nu. Kontakta erat hemförsäkringsbolag för att utreda hur erat rättskydd gäller och fråga samtidigt om de har tips på någon duktig jurist eller advokat i ert närområde
I slutändan kommer det komma ner till två saker. Anses ni ha undersökt tillräckligt noga eller bedömer rätten att ni borde ha tagit upp inspektionslucka och undersökt vinden. I normalfall är det inte självklart att lucka måste tas upp men ni har två saker som gör det än mer tveksamt. Frågan är om ni borde ha undersökt vinden och konstruktionen mer noga då ni varit medvetna om att boyta ändrats och man samtidigt förändrat husets ursprungliga konstruktion. Det är också frågan om ni har undersökt förhållanden om hur förändrigarna gått till och vem som utfört dessa.
Det andra som kommer påverka är hur ni och säljaren lyckas framställa ärendet och dess omständigheter. Ni å er sida vill självklart framställa det som att omständigheterna gav er ingen anledning att ifrågasätta konstruktionen (högt pris, självsäker säljare med sakkunskap och ev utfästelser etc). Säljaren å sin sida vill självklart framställa omständigheterna som att ni borde ha undersökt nogrannare då han framhållit att han själv gjort ombyggnaden.
Detta är ett såpass omfattande ärende att jag hade rekommenderat att anlita en erfaren entreprenadjurist/fastighetsrättslig jurist redan nu. Kontakta erat hemförsäkringsbolag för att utreda hur erat rättskydd gäller och fråga samtidigt om de har tips på någon duktig jurist eller advokat i ert närområde
Det finns inget skrivet i protokollet att en besiktning där har utförts. Det som står är att inga inspektionsluckor finns till dessa utrymmen.
Säljaren påstår att säljarens besiktningsman tog sig ut genom en lucka på vardera vägg. Inga inspektionsluckor fanns, så de dem troligen gjort är att montera bort gips/träskiva (vid renovering upptäcktes att väggar var byggda av gips, spån och gamla ikea-stommar(?!?)). För mig känns detta helt klart som ett dolt fel.
Ska man som köpare ens behöva tänka på att undersöka om takstolarna kan vara förstörda och innebära en risk? (Klart att man har en undersökningsplikt, men någonstans måste väl gränsen gå)
Tacksam för svar!
Säljaren påstår att säljarens besiktningsman tog sig ut genom en lucka på vardera vägg. Inga inspektionsluckor fanns, så de dem troligen gjort är att montera bort gips/träskiva (vid renovering upptäcktes att väggar var byggda av gips, spån och gamla ikea-stommar(?!?)). För mig känns detta helt klart som ett dolt fel.
Ska man som köpare ens behöva tänka på att undersöka om takstolarna kan vara förstörda och innebära en risk? (Klart att man har en undersökningsplikt, men någonstans måste väl gränsen gå)
Tacksam för svar!
Borde ni inte frågat efter bygglovet (som inte fanns) för vinden när ni köpte huset? Då hade ni fått svar att "det finns inget" å därmed dragit öronen åt er å tvingats till vidare undersökningar och mao så är det inget dolt fel och ni kan inte driva frågan mot säljaren?
Medlem
· Västragötaland
· 1 035 inlägg
En sak vet jag iallafall, en försäkring för dolda fel hade inte täckt detta eftersom den inte normalt täcker sådant som säljarna kan ha känt till vid försäljningen. Jag tror inte man kan hitta någon människa som tror att man kan såga i takstolar utan att ordna med ordentlig avväxling?
Som en vanlig svensson utan större byggkunskaper som köper sitt första hus känns det inte självklart att ifrågasätta om säljaren gjort åverkan på huset som kan innebära att det kan rasa samman.
Efterklok kan varenda människa bli och det har vi verkligen blivit.
Vi har ångest jämt för saker och ting vi hittar och som man önskar att man hade kunnat något om vid köp av huset.
Vi är väl medvetna om att risken för att avslag om ersättning finns och därför vill jag samla på mig information från andra som varit med om liknande eller hört om liknande omständigheter.
Bygglovet: Som sagt, vi hade ingen större kunskap om detta vid köp och litade på att saker skall vara korrekt när både besiktningsman och mäklare funnits med i bilden.
Efterklok kan varenda människa bli och det har vi verkligen blivit.
Vi har ångest jämt för saker och ting vi hittar och som man önskar att man hade kunnat något om vid köp av huset.
Vi är väl medvetna om att risken för att avslag om ersättning finns och därför vill jag samla på mig information från andra som varit med om liknande eller hört om liknande omständigheter.
Bygglovet: Som sagt, vi hade ingen större kunskap om detta vid köp och litade på att saker skall vara korrekt när både besiktningsman och mäklare funnits med i bilden.
Jag har tyvärr erfarenhet av problematiken som kan uppstå vid fastighetsöverlåtelse men inget ärende är likadant.
Problemen är precis som jag skrev sedan är det upp till var och en att bedöma rättsläget. Med bara dessa uppgifter kan ingen säga mer exakt eller ge något mer korrekt uttalande.
Besiktningsmannen kommer blåneka och mena att han ej besiktigat vinden och konstruktionen utan noterat att inspektionsluckor saknas. Det blir därför svårt att försöka kräva besiktningsmannen på ansvar.
Gällande dolda fel så är det som sagt normalt inte ett självklart krav att ta upp lucka men ni har en del indikationer som gör det mer tveksamt (säljaren utfört arbetet själv, bygglov saknas).
Så det är inte alls omöjligt att lyckas få ersättning men inte självklart.
En vanlig besiktningsman undersöker inte allt vid en överlåtelse utan en riktig undersökning genomförs,på beställning av köparen, av olika experter såsom jurist, byggtekniker, elektriker, rörmokare och skorstensfejarmästare
Problemen är precis som jag skrev sedan är det upp till var och en att bedöma rättsläget. Med bara dessa uppgifter kan ingen säga mer exakt eller ge något mer korrekt uttalande.
Besiktningsmannen kommer blåneka och mena att han ej besiktigat vinden och konstruktionen utan noterat att inspektionsluckor saknas. Det blir därför svårt att försöka kräva besiktningsmannen på ansvar.
Gällande dolda fel så är det som sagt normalt inte ett självklart krav att ta upp lucka men ni har en del indikationer som gör det mer tveksamt (säljaren utfört arbetet själv, bygglov saknas).
Så det är inte alls omöjligt att lyckas få ersättning men inte självklart.
En vanlig besiktningsman undersöker inte allt vid en överlåtelse utan en riktig undersökning genomförs,på beställning av köparen, av olika experter såsom jurist, byggtekniker, elektriker, rörmokare och skorstensfejarmästare
Redigerat:
Bilder på hur det ser ut skulle vara till hjälp ang alt lösningar om det går att rädda något i detta.....300% är mycket allvarligt.....
Medlem
· Västra götalands län
· 348 inlägg
Alldeles riktigt, man har normalt sett inte de kunskaper som krävs för att göra en fullständig besiktning enligt jordabalken. Därför är det extremt viktigt att ta in den kompetens som behövs för att bedöma husets alla punkter, otroligt viktigt är då alla de vitala delarna för huset, däribland tak.Tequilaguy skrev:
Som lekmannajurist (proffstyckare?); Svårt att avgöra om det finns ett case här, visst kan de kanske finnas vissa indikationer på fördjupad undersökningsplikt, avsaknad av bygglov, samt att han gjort arbetet själv.
Samtidigt som man inte ska behöva förstöra allt för mycket för att faktiskt undersöka.
Jag hade nog försökt att ta diskussionen med säljaren direkt, och om det sen inte fungerar, så fortsätta den juridiska vägen.
Även om det kostar två-trehundratusen att åtgärda felen, så är det något du kan göra nu, en rättsprocess är något som kommer hålla på i flera år framöver, och då dessutom med osäker utgång...
För mig låter det absurt att behöva anlita olika formar av fackmän för att få allt undersökt? Besiktningman bör väl ändå påpeka om något skulle kunna vara bristfälligt och där efter får man bestämma sig för att anlita en fackman för besiktning?
Kan vi inte alls lita på säljarens besiktningsprotokoll?
Om nu möjligheten för inspektion inte fanns till dessa utrymmen måste det ju vara dolt för mig och där med säljarens ansvar? Jag kan väl inte kräva att säljaren ska göra hål lite överallt för att jag ska kunna undersöka saker?
Är verkligen tacksam för er feedback!
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Tvåbarnsfamilj där alla pengar tagit slut pga. allt fix och nu kommer detta... vi är smått förtvivlade
Kan vi inte alls lita på säljarens besiktningsprotokoll?
Om nu möjligheten för inspektion inte fanns till dessa utrymmen måste det ju vara dolt för mig och där med säljarens ansvar? Jag kan väl inte kräva att säljaren ska göra hål lite överallt för att jag ska kunna undersöka saker?
Är verkligen tacksam för er feedback!
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Tvåbarnsfamilj där alla pengar tagit slut pga. allt fix och nu kommer detta... vi är smått förtvivlade
Så är det, ska allt vara besiktat så krävs olika besiktningsmän. En vanlig besiktning innehåller ex. inte el eller VVS. Inte heller själva konstruktionen/hållfastigheten.Tequilaguy skrev:
Om man kan lite på säljarens besiktningsprotokoll? Skulle nog säga, nja inte till fullo. Då måste man anlita en egen besiktningsman.
Går det inte att inspektera eller inte är inspekterat så ska man absolut börja att fundera, särskilt om det rör sig om en vind som ofta är en risk-konstruktion (framför allt kallvind).
Detta svar ger ingen större hjälp utan är mer fakta, tycker värkligen synd om er!
För det första har du genom säljarens besiktning egentligen inte undersökt någonting. Den besiktning som görs inför köp av en säljare och betalad av säljaren är tveksam att använda som egen besiktning därför väljer de flesta att anlita en egen besiktningsman.
En vanlig överlåtelsebesiktning är dessutom bara som sagt en del av det som bör undersökas men de flesta nöjer sig med detta. Då får man också acceptera att allt juridiskt, el, vvs, skorsten & ventilation mm ej undersökts och reklamation mot säljaren blir svår angående fel som hade gått att upptäcka eller förutsätta
En vanlig överlåtelsebesiktning är dessutom bara som sagt en del av det som bör undersökas men de flesta nöjer sig med detta. Då får man också acceptera att allt juridiskt, el, vvs, skorsten & ventilation mm ej undersökts och reklamation mot säljaren blir svår angående fel som hade gått att upptäcka eller förutsätta