Köparens undersökningsplikt
Hur långt sträcker sig egentligen en köpares undersökningsplikt?
När vi köpte vårt hus för ett antal månader sedan så anlitade vi en besiktningsman förstås som tittade till huset, samt gjorde en del egna undersökningar typ kollade med kommunen hur de ställer sig till att bygga plank kring del av tomt, om det finns klagomål från boende på de restauranger/pubar som finns i direkta närheten etc.
Runt tomten finns ett trådstaket av ganska gammal modell som behöver bytas ut, och där vi delvis hade tänkt att ersätta med ett plank. Tomten är liten, det är ett hus ganska centralt i staden och därför känndes det direkt som att ett skyddande plank på ett ställe skulle behövas.
Kommunen säger nu som svar på vår bygglovsansökan om plank att den tomtgräns som vi trodde gällde, inte gäller. Tomtgränsen går ca 1.5 meter närmare huset, och innebär dels förstås att vi "förlorar" en yta vi trodde var vår, dels så innebär det också att vi inte kan ha plank efter hussidan eftersom tomtgränsen då kommer väldigt nära huset, samt också en del praktiska problem, det försvinner ett par syrener, bärbuskar, staketstolparna som jag tänkt återanvända etc.
Det här är förstås vi hyfsat besvikna över då det kullkastar en del av våra planer. Frågan är om det är nåt vi borde ha kollat upp innan, om tomtgränser verkligen stämmer? Är det vanligt att man som köpare ifrågasätter och kollar detta? Så här i efterskott så kan man ju tycka att om vi nu tyckte det var viktigt med plank så skulle vi kolla tomtgräns också, men det fanns ju egentligen ingenting att tvivla på när "gränsen" var så markant utmärkt med ett staket. Skillnad hade det ju varit om gränsen hade varit mer diffus utan markering.
Hade det varit säljarens eller mäklarens ansvar på något sätt? Det fanns inga tomtkartor i husbeskrivningen och inget framkom under resans gång.
Kommunen är inte villig att åtminstonde så här direkt diskutera hur vi kan göra med denna tomtsnutt då de inte har tid med detta just nu samt har konsulter inne som gör utredning över gatusituationen allmänt då parkeringsplatser är ett bristämne i staden. Skulle vara typiskt om vi, istället för att få upp ett plank för att få lite integritet, får parkeringsplatser en meter från köksfönstret och noll privatliv...
När vi köpte vårt hus för ett antal månader sedan så anlitade vi en besiktningsman förstås som tittade till huset, samt gjorde en del egna undersökningar typ kollade med kommunen hur de ställer sig till att bygga plank kring del av tomt, om det finns klagomål från boende på de restauranger/pubar som finns i direkta närheten etc.
Runt tomten finns ett trådstaket av ganska gammal modell som behöver bytas ut, och där vi delvis hade tänkt att ersätta med ett plank. Tomten är liten, det är ett hus ganska centralt i staden och därför känndes det direkt som att ett skyddande plank på ett ställe skulle behövas.
Kommunen säger nu som svar på vår bygglovsansökan om plank att den tomtgräns som vi trodde gällde, inte gäller. Tomtgränsen går ca 1.5 meter närmare huset, och innebär dels förstås att vi "förlorar" en yta vi trodde var vår, dels så innebär det också att vi inte kan ha plank efter hussidan eftersom tomtgränsen då kommer väldigt nära huset, samt också en del praktiska problem, det försvinner ett par syrener, bärbuskar, staketstolparna som jag tänkt återanvända etc.
Det här är förstås vi hyfsat besvikna över då det kullkastar en del av våra planer. Frågan är om det är nåt vi borde ha kollat upp innan, om tomtgränser verkligen stämmer? Är det vanligt att man som köpare ifrågasätter och kollar detta? Så här i efterskott så kan man ju tycka att om vi nu tyckte det var viktigt med plank så skulle vi kolla tomtgräns också, men det fanns ju egentligen ingenting att tvivla på när "gränsen" var så markant utmärkt med ett staket. Skillnad hade det ju varit om gränsen hade varit mer diffus utan markering.
Hade det varit säljarens eller mäklarens ansvar på något sätt? Det fanns inga tomtkartor i husbeskrivningen och inget framkom under resans gång.
Kommunen är inte villig att åtminstonde så här direkt diskutera hur vi kan göra med denna tomtsnutt då de inte har tid med detta just nu samt har konsulter inne som gör utredning över gatusituationen allmänt då parkeringsplatser är ett bristämne i staden. Skulle vara typiskt om vi, istället för att få upp ett plank för att få lite integritet, får parkeringsplatser en meter från köksfönstret och noll privatliv...
Om man har undersökningsplikt i ditt fall vågar jag inte ha någon uppfattning om.
Du uppfattar "felet" som att ni får väldigt litet avstånd till vägen. I objektiv mening så tvivlar jag på att det uppfattas som ett ersättningabart fel. Utan den skada ni objektivt lider av detta fel är kanske kostnaden för ett nytt likadant staket på rätt plats. Och det kanske är en ganska ointeressant ersättning i det här fallet
Detta om vi förutsätter att den uppgivna tomtstorleken stämmer. Om säljaren ha sagt något om att tomten går dit staketet visar så kanske ni har ett case.
Som jag ser det så har ni två altarnativ nu.
Antingen så gräver ni ner frågan, hoppas att även kommunen glömmer ärendet. Behåll tomten som den är.
Eller så försöker ni köra över den tjänsteman som inte ville hjälpa er. Om ni ex kan tänka er att köpa, eller ev. arrendera den del av tomten som fattas, så försök att få upp ärendet högre upp, ev. till ansvarig politiker. Kontakta den som är ordförande för nämnden som behandlar dessa frågor. har ni tur så kan ni övertala honom att driva ert ärende.
Du uppfattar "felet" som att ni får väldigt litet avstånd till vägen. I objektiv mening så tvivlar jag på att det uppfattas som ett ersättningabart fel. Utan den skada ni objektivt lider av detta fel är kanske kostnaden för ett nytt likadant staket på rätt plats. Och det kanske är en ganska ointeressant ersättning i det här fallet
Detta om vi förutsätter att den uppgivna tomtstorleken stämmer. Om säljaren ha sagt något om att tomten går dit staketet visar så kanske ni har ett case.
Som jag ser det så har ni två altarnativ nu.
Antingen så gräver ni ner frågan, hoppas att även kommunen glömmer ärendet. Behåll tomten som den är.
Eller så försöker ni köra över den tjänsteman som inte ville hjälpa er. Om ni ex kan tänka er att köpa, eller ev. arrendera den del av tomten som fattas, så försök att få upp ärendet högre upp, ev. till ansvarig politiker. Kontakta den som är ordförande för nämnden som behandlar dessa frågor. har ni tur så kan ni övertala honom att driva ert ärende.
Fastighetsgränsen stämmer (tyvärr 
), vi har sett fastighetskartorna. Nu är ju inte sista ordet sagt i frågan utan stadsarkitekten som var här rådde oss att kontakta miljö- och byggnadskontoret för att låta dom ta hand om frågan. Förhoppningsvis så kommer det att lösa sig så småningom, även om vi hadde hoppats på förr i stället för senare. Anledningen till att jag tar upp frågan är mer OM det skulle strula till sig, och om vi då har några möjligheter att ställa rimliga "krav" på några parter, kommun, säljare eller mäklare.
hempularen: "felet" kan ju tolkas på olika sätt, det inser jag, beroende på vilka värderinsggrunder man använder. Om man vill kan man tolka att felet endast är att staketet står på fel ställe, och möjligtvis få ersättning för att flytta det. För vår egen del så är det alltså mer än att staketet står på fel ställe som "gränsändringen" har inneburit, utan de konsekvenser det har fört med sig. Om vi hade förstått att gränsen inte gick där staketet var så hade vi säkerligen funderat både en och två gånger till om vi överhuvudtaget skulle lägga ett bud på huset, och absolut inte till den köpesumma som vi nu faktiskt gav till slut.
Det är det som själva frågan gäller egentligen, och som jag vet har stötts och blötts i otaliga trådar här, var går gränsen vad som är rimligt att köparen undersöker. I detta fall så har alltså den "upplevda" tomtytan, i stället för den "faktiska" ytan, i princip fått oss att genomföra köpet. Kan man anse att det är rimligt att man undersöker fastighetsgränserna, är det brukligt att man gör det, innan man utför ett köp?
Men som sagt, yxan är inte på nåt sätt i sjön än utan fortfarande i vedboden, även om det känns frustrerande för tillfället att inte våra planer kan gå i lås till sommaren.
), vi har sett fastighetskartorna. Nu är ju inte sista ordet sagt i frågan utan stadsarkitekten som var här rådde oss att kontakta miljö- och byggnadskontoret för att låta dom ta hand om frågan. Förhoppningsvis så kommer det att lösa sig så småningom, även om vi hadde hoppats på förr i stället för senare. Anledningen till att jag tar upp frågan är mer OM det skulle strula till sig, och om vi då har några möjligheter att ställa rimliga "krav" på några parter, kommun, säljare eller mäklare.hempularen: "felet" kan ju tolkas på olika sätt, det inser jag, beroende på vilka värderinsggrunder man använder. Om man vill kan man tolka att felet endast är att staketet står på fel ställe, och möjligtvis få ersättning för att flytta det. För vår egen del så är det alltså mer än att staketet står på fel ställe som "gränsändringen" har inneburit, utan de konsekvenser det har fört med sig. Om vi hade förstått att gränsen inte gick där staketet var så hade vi säkerligen funderat både en och två gånger till om vi överhuvudtaget skulle lägga ett bud på huset, och absolut inte till den köpesumma som vi nu faktiskt gav till slut.
Det är det som själva frågan gäller egentligen, och som jag vet har stötts och blötts i otaliga trådar här, var går gränsen vad som är rimligt att köparen undersöker. I detta fall så har alltså den "upplevda" tomtytan, i stället för den "faktiska" ytan, i princip fått oss att genomföra köpet. Kan man anse att det är rimligt att man undersöker fastighetsgränserna, är det brukligt att man gör det, innan man utför ett köp?
Men som sagt, yxan är inte på nåt sätt i sjön än utan fortfarande i vedboden, även om det känns frustrerande för tillfället att inte våra planer kan gå i lås till sommaren.
Jag tycker att det är rimligt att man undersöker tomtens yta och var tomtgränserna går. Men det säger jag nu, efter att ha tittat på många hus innan jag slog till och köpte ett. Jag har plockat ut många kartor från Lantmäteriet i vårt husletande, och det är mycket vanligt att fastighetsägare låtit sina tomter svälla ut på "allmän" mark. De flesta mäklare brukar också ha utdrag ur fastighetskartan i sina prospekt, så att man kan göra en egen bedömning på plats.
Men, du har en poäng, för som undersökningsplikten är formulerad idag så handlar det om en eller ett par veckors heltidsarbete med att kontrollera saker innan man kan lägga ett bud. Här borde mäklarbranschen själva börja inse att det finns pengar att spara på mycket mindre tjafs i efterhand.
Deklarera husen mycket mer ingående än idag är min lösning på problemet. Om mäklaren kräver att säljaren markerar tomtgränserna samt förklarar överenskommelser om staket, häckar och liknande så slipper man de problemen sedan. Kräv att bygglov visas upp för diverse tillbyggnader. Kräv att badrum och kök är dokumenterade om de är nyligen renoverade så att inga tveksamheter finns. Redovisa räkningar för uppvärmningen så att köparen kan anta att driftskostnaden är rimlig. Det går att göra listan längre, men det här är typiska saker som jag saknat i vår jakt på hus.
Istället har man fått fråga, höja på ögonbrynen för att dokumentationen (som finns) skall komma fram, konstatera att grillplatsen står på en obebyggd tomt bredvid, som ägs av någon helt annan och lite andra märkligheter. Eftersom mäklare kan lägga mycket möda på att berätta att en diskmaskin är sju år gammal, så borde mer möda läggas på de här sakerna som verkligen blir dyrt när det visar sig att saker inte är som de borde.
Men, du har en poäng, för som undersökningsplikten är formulerad idag så handlar det om en eller ett par veckors heltidsarbete med att kontrollera saker innan man kan lägga ett bud. Här borde mäklarbranschen själva börja inse att det finns pengar att spara på mycket mindre tjafs i efterhand.
Deklarera husen mycket mer ingående än idag är min lösning på problemet. Om mäklaren kräver att säljaren markerar tomtgränserna samt förklarar överenskommelser om staket, häckar och liknande så slipper man de problemen sedan. Kräv att bygglov visas upp för diverse tillbyggnader. Kräv att badrum och kök är dokumenterade om de är nyligen renoverade så att inga tveksamheter finns. Redovisa räkningar för uppvärmningen så att köparen kan anta att driftskostnaden är rimlig. Det går att göra listan längre, men det här är typiska saker som jag saknat i vår jakt på hus.
Istället har man fått fråga, höja på ögonbrynen för att dokumentationen (som finns) skall komma fram, konstatera att grillplatsen står på en obebyggd tomt bredvid, som ägs av någon helt annan och lite andra märkligheter. Eftersom mäklare kan lägga mycket möda på att berätta att en diskmaskin är sju år gammal, så borde mer möda läggas på de här sakerna som verkligen blir dyrt när det visar sig att saker inte är som de borde.
Så här i efterhand så tycker självklart jag också att vi borde tittat på kartor innan köpet, men det var faktiskt inget som föll oss in innan. Kanske beror det på hur och var hus och tomt är placerade. Det här är centralt i en stadsmiljö, gullig småstad, och tomten är redan väldigt liten, inhägnad med ett äldre staket mot de gator som går runt huset. En kortsida vetter direkt mot gatan utan tomtmark emellan, den andra kortsidan har en mindre yta fram till gatan, det fanns helt enkelt ingen anledningen att överhuvudtaget tänka/misstänka att nån yta var "lånad" från granne eller kommun.
Att kolla gränserna skall man absolut göra, har missat det själv på vårt första hus, vi hade en gräns mot allmäning. Visste att säljaren hade "inmutat" en bit av allmäningen, men när jag vid grävning råkade hitta den begravda tomtpinnen visade det sig att inmutningen var ca 5m, inte 1 m som jag trodde.
Blev aldrig några problem.
Här var en annan tråd för ett tag sedan där en köpare upptäckte vid kontroll att någon annan ägde en strimma rakt över tomten, den var alltså delad i två.
Ert fall är ju troligen mycket svårbedömt. Dels måste man ju visa att det faktiskt är ett fel på tomten, dels att detta då inte skulle ingå i undersökningsplikten, alltså vara dolt.
Blev aldrig några problem.
Här var en annan tråd för ett tag sedan där en köpare upptäckte vid kontroll att någon annan ägde en strimma rakt över tomten, den var alltså delad i två.
Ert fall är ju troligen mycket svårbedömt. Dels måste man ju visa att det faktiskt är ett fel på tomten, dels att detta då inte skulle ingå i undersökningsplikten, alltså vara dolt.
Iofs, om felet ingår i undersökningsplikten så kanske ni skulle kunna få ut något av besiktningsmannen. Fast då återstår det ju att bevisa att felet är mer värt än en flytt av staketet.
Hur är det egentligen med säljarens upplysningsplikt? Säljaren kan förstås hävda att denne inte kände till tomtgränsen, även om denna hade tomtkartor och som vi fick tillgång till en bra stund efter köpet.
Utdrag ur jordabalken:
20 § Säljaren skall till köparen överlämna honom tillhöriga kartor och andra handlingar angående fastigheten vilka är av betydelse för köparen som ägare av denna. Om handlingarna angår även annan egendom, skall de efter tillsägelse tillhandahållas köparen.
samt
18 § Medför offentlig myndighets beslut att köparen ickeförvärvat den rådighet över fastigheten som han vid köpet hade skäl att förutsätta,äger 12 § motsvarande tillämpning.
19 § Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer avavtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsättavid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göraavdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätttill ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelsepå säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljarenfår anses ha utfäst.
Utdrag ur jordabalken:
20 § Säljaren skall till köparen överlämna honom tillhöriga kartor och andra handlingar angående fastigheten vilka är av betydelse för köparen som ägare av denna. Om handlingarna angår även annan egendom, skall de efter tillsägelse tillhandahållas köparen.
samt
18 § Medför offentlig myndighets beslut att köparen ickeförvärvat den rådighet över fastigheten som han vid köpet hade skäl att förutsätta,äger 12 § motsvarande tillämpning.
19 § Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer avavtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsättavid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göraavdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätttill ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelsepå säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljarenfår anses ha utfäst.
Swetrot, får jag fråga var du laddar ner kartorna på lantmäteriets sida? Menar du de kartor som man får via fastighetsinformationen, eller finns det bättre som man kan ladda ner? De man får via fastighetsinfon (pdf) är ju för dåliga och har dessutom ofta en stor blaffig hussymbol över halva tomten.
Apropå detta med undersökningsplikten så tycker jag nästan att det fall som TS beskriver borde hamna inom ramen för dolt fel. Det här hittade jag: "enligt lagtexten i Jordabalken kan köparen nämligen endast åberopa sådana dolda fel, som gör att fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta med köpet." En tomt inne i en stad som tydligt avgränsas på det sätt du beskrivit borde man kunna förutsätta ingår i köpet. Och att mäklare och säljare inte har nämnt något annat och inte visat tomtkartor när det i detta fall hade varit befogat, gör att man misstänker att de medvetet har velat dölja sakförhållandena.
mino då läser du nog bara halva texten. Ett dolt fel skall vara omöjligt att upptäcka vid en undersökning, men det skall DESSUTOM vara sådant att det avviker från vad man med fog kunnat förutse.
Det du skriver är alltså en begränsning av begreppet, inte en definition av dolda fel.
I det här fallet skulle man ju kunnat undersöka förhållandet genom att begäraa fram en tomtkarta.
Frågan är då om den nivån av undersökning ingår i undersökningsplikten, troligen gör den det efterssom tomtkartor är tillgängliga för alla.
Om vi tar ett mer typiskt fall. Säg att du köper ett nästan nytt hus, det visar sig att taket läcker, felet är tydligt om man tittar på vinden. Det är definitivt inget dolt fel trots att man borde kunna förvänta sig att taket är tätt på ett hus som är nytt, du borde ha sett felet vid en enkel undersökning. Däremot så kanske man kan få ersättning via garantin från byggföretaget som byggt huset, men säljaren har alltså inget med ett sådant fel att göra.
Alternativ 2. Du köper ett hus med tak som är minst 50 år gammalt, visar sig att det läcker vatten in i ytterväggen, felet omöjligt att upptäcka vid köpet såvida man inte river av hela fasaden. Felet är dolt för det gick inte att upptäcka vid en undersökning. Men det är inte ersättningsbart, för på ett så gammalt tak kan du inte hävda att taket avviker från vad du har kunnat förutsätta. Så det är alltså även i detta fall inget man kan få ersättning för.
Det du skriver är alltså en begränsning av begreppet, inte en definition av dolda fel.
I det här fallet skulle man ju kunnat undersöka förhållandet genom att begäraa fram en tomtkarta.
Frågan är då om den nivån av undersökning ingår i undersökningsplikten, troligen gör den det efterssom tomtkartor är tillgängliga för alla.
Om vi tar ett mer typiskt fall. Säg att du köper ett nästan nytt hus, det visar sig att taket läcker, felet är tydligt om man tittar på vinden. Det är definitivt inget dolt fel trots att man borde kunna förvänta sig att taket är tätt på ett hus som är nytt, du borde ha sett felet vid en enkel undersökning. Däremot så kanske man kan få ersättning via garantin från byggföretaget som byggt huset, men säljaren har alltså inget med ett sådant fel att göra.
Alternativ 2. Du köper ett hus med tak som är minst 50 år gammalt, visar sig att det läcker vatten in i ytterväggen, felet omöjligt att upptäcka vid köpet såvida man inte river av hela fasaden. Felet är dolt för det gick inte att upptäcka vid en undersökning. Men det är inte ersättningsbart, för på ett så gammalt tak kan du inte hävda att taket avviker från vad du har kunnat förutsätta. Så det är alltså även i detta fall inget man kan få ersättning för.
Att det är en definitionsfråga kan man ju förstå, och som vanligt kan man vrida och vända på texter så att det i ena stunden låter si och i andra stunden låter så. Textavsnittet innehållande "vad köparen med fog kunnat förutsättavid köpet" är ju minst sagt luddigt, själv skulle jag påstå att jag inte hade fog att misstänka att tomtgränsen inte var korrekt, och därför inte letade i fastighetskartorna. Och som det står i 20 § ovan som jag citerade...att säljaren skall tillhandahålla kartor och andra handlingar som är av betydelse, det står ju inte klart att det är FÖRE eller EFTER köpet, även om det borde väl innebära före??
Självklart ska man undersöka skicket på det man kan undersöka. Men det åligger ju också säljaren att tala om vad som ingår i köpet i någon mån och h*n har ju upplysningsplikt. Säljaren och mäklaren måste ju ha vetat att en del av tomten som såg ut som att den ingick faktiskt inte gjorde det. Här tycker jag att omständigheterna borde påverka, det är lite en annan sak med en stadstomt som i det här fallet än en villatomt som gränsar till en allmänning. På vissa ställen kan man ju nästan utgå från att tomtägaren har roffat åt sig några meter extra på allmän mark men i det här fallet fanns det ingen anledning att misstänka det. När säljare och mäklare inte lägger med tomtkartor och inte nämner det tycker jag att det verkar som om de faktiskt försökt mörka detta.