köpa gård, hyra ut hus.

[j-o75]

Mja, rikigt så enkelt är det inte, även om huset är värt 0 kr har du fortfarande kostnader för underhåll och drift, de påverkas mer av husets skick och storlek snarare än läget, även om priserna på hantverkstjänster kan variera och ett utsatt läge kräver mer underhåll.

Upplägget med att låta "gamle ägarn" bo kvar skulle jag passa mig för, upplagt för div konflikter. De ska flytta ut, gära långt bort.

Nej, dom skall inte flytta ut! Då hade jag inte behövt starta tråden. Det blir väl egentligen ännu jobbigare att leta rätt en helt ny hyresgäst?

 

[j-o75]

Jag skulle nog överväga att anlita en professionell värderingsman för att räkna ut detta, för det är inte helt okomplicerat.
Praxis är ju att man gör en marknadsmässig värdering och alltså jämför med hyran på liknande objekt i trakten. Problemet är att få tag på underlag och räkna om det efter de omständigheter som gäller för dig. Hur skall t.ex. boyta vs biyta vs tomtyta värderas? Vilka särskilda förutsättningar som påverkar värdet finns det och hur skall de värderas?

Alternativet är att du utgår från en drift- och underhållskostnadskalkyl med ett marknadsmässigt påslag, vilket förmodligen är enklare eftersom du iallafall bör göra den kalkylen.


Visst, men bagatellisera inte kostnaderna för underhåll och reparationer bara för att huset är fräscht idag. Det kommer oavsett en dag när något stort måste göras och då gäller det att du har fonderat tillräckligt mycket pengar för att täcka de kostnaderna. Det normala här är att man sätter upp någon sorts underhållsplan där man listar upp byggnadens delar och bedömer livslängd, utbyteskostnad och var i livscykeln varje del befinner sig just nu.
T.ex. bergvärmepump, livslängd 20 år, utbyteskostnad 150 000. Pumpen kostar då 7 500 kr om året. osv. Du kommer att inse att många bäckar små blir en hel del pengar i slutänden.

Det stämmer ju att kostnaderna kommer förr eller senare. Frågan är vem man skall ta råd av, banken kanske?

 

[j-o75]

En riktlinje kan ju vara regeln som gäller om du hyr ut di egen privatbostad. Då har du rätt att ta ut en avkastning på kapital på ca 4%. Det kan man se som en övre gräns.

menar man då att man lägger på 4% av husvärdet ovanpå dom kostnader man har för huset?

 

[cpalm]

Det stämmer ju att kostnaderna kommer förr eller senare. Frågan är vem man skall ta råd av, banken kanske?

Enligt min åsikt är det risk för att en bank eller mäklare inte skulle ägna en sådan uppgift den energi som krävs för att få ett bra underlag, även om de säkert skulle försöka ge sken av det. Bättre att anlita någon av de fastighetskonsulter som räknar på sådant här hela dagarna (om än kanske normalt i lite större skala).

 

[Fotografen]

Nej, dom skall inte flytta ut! Då hade jag inte behövt starta tråden. Det blir väl egentligen ännu jobbigare att leta rätt en helt ny hyresgäst?

Beror ju på vilken relation du har till dem, och vilken typ av människor det är.

Få tag i bra hyresgäster kan vara knepigt, det har du iofs rätt i, speciellt i områden med låga bostadspriser där man får välja sina hyresgäster bland de som av någon anledning inte köper eget.
Denna anledning brukar vara att ingen bank beviljar lån...

 

[harry73]

4000 känns billigt, och det är kanske rimligt här. Reserveri g för större reparationer kan man inte lägga på hyran här tycker jag. Du köpte gården för ett pris som passar skicket, att först få det relativt billigt och sen låta gamla ägare betala för upprustningen känns lite magstark.

 

[j-o75]

Beror ju på vilken relation du har till dem, och vilken typ av människor det är.

Få tag i bra hyresgäster kan vara knepigt, det har du iofs rätt i, speciellt i områden med låga bostadspriser där man får välja sina hyresgäster bland de som av någon anledning inte köper eget.
Denna anledning brukar vara att ingen bank beviljar lån...

Här borde i och för sig vara ganska lätt att hitta hyresgäster, men varför lägga ner energi på att byta bort något som man tror skulle kunna funka bra mot något mer osäkert?

 

[cpalm]

Reserveri g för större reparationer kan man inte lägga på hyran här tycker jag. Du köpte gården för ett pris som passar skicket, att först få det relativt billigt och sen låta gamla ägare betala för upprustningen känns lite magstark.

Man får naturligtvis hålla isär på standardhöjande upprustning och underhåll & reparationer som krävs för att upprätthålla husets skick. Eventuella standardhöjningar görs förstås lämpligtvis i samråd med hyresgästen i ett sådant här fall.

Men oavsett så måste ju hyresintäkten täcka avskrivningen på hyresvärdens kostnader för såväl förbättring, underhåll och reparationer, annars går det ju antingen back eller så förfaller huset.