Haha. Jaja, vi kommer klara eventuella ekonomiska smällar. Men om det blir för många oförutsedda smällar så kanske man bara blir trött på eländet och ångrar att man köpte. Där vill vi ju inte hamna. Och frågan är om det redan börjar torna upp renoveringsbehov så vi inte känner att det är kul att flytta in längre. Vi är en smula osäkra för tillfället och väger om det är värt besväret.A andost skrev:Att "tro" någonting hjälper inte...Antingen vet ni, eller så får ni leva med risken
Kan du lägga upp hela besiktningen här?
Jag är säker på att du kan få väldigt mycket bättre kommentar och rekommendationer om vi ser helheten.
Det är dock bra att ni har marginaler
Jag är säker på att du kan få väldigt mycket bättre kommentar och rekommendationer om vi ser helheten.
Det är dock bra att ni har marginaler
På all orter finns besiktningsmän av olika skrot och korn. Vissa är populära bland mäklare och det kan även finnas någon som mäklare avskyr. Vid mitt husköp anlitade jag honom just därför. Förvisso höll den gamle mannen som sålde huset på att få hjärtsnörp när han läste protokollets anmärkningar om ”veck på heltäckningsmatta” och ”glapp i dörrhandtag”, men det var anmärkningar vi kunde bortse ifrån. Därutöver var det inget annat han missade. Men som tidigare påpekats listade han upp olika områden som inte ingick i överlåtelsebesiktningen och detta för att friskriva sig själv för att inte hamna i långa rättstvister angående vad som ingick och inte.
Besiktningsmannen kan förstärka din undersökningsplikt genom att ange ”riskkonstruktion”, rekommendera ”fördjupad byggteknisk kontroll” eller liknande avseende specifika områden.
Man behöver räkna med detta och att det kan kosta extra för en eller fler ytterligare konstruktioner.
Tänk på att en besiktningsman som anlitas av säljaren eller mäklaren inte bara innebär en risk för dig då du inte har ett avtalsförhållande med denne och därför inte kan kräva hen på skadestånd för fel i den avtalade tjänsten. Allt som säljaren, mäklaren och deras besiktningsman säger kan påverka din undersökningsplikt. En garanti kan befria dig från att undersöka och en antydan om en brist eller svar där det känns uppenbart att de försöker dölja något eller inte svara kan förstärka kraven på dig.
Alltså, undersökningsplikten är alltid densamma. Det är vilka åtgärder man kan förväntas behöva vidta för att fullgöra plikten som kan variera efter olika situationer. Därför är det ofta klokt att sätta mobilen på inspelning när man pratar med säljare, mäklare och besiktningsmän. Det kan uppstå situationer där ord står mot ord.
Fråga gärna runt om besiktningsmän bland mäklare, speciellt sådana ni eller vänner och bekanta känner. Chansen att få tips om en besiktningsman som är specifikt bra för köparen ökar om de mäklare man frågar inte är inblandade i den aktuella försäljningen.
Sen är det viktigt att det blir bra besiktningsklausuler i överlåtelsekontraktet, där det behöver vara en rimlig tid att hinna anlita en besiktningsman och göra besiktningen på. Även villkor för hur fel och brister ska regleras. Vem ska åtgärda fel / anlita hantverkare? Om säljaren gör det är det säljaren som kan reklamera fel under den kommande 10-årsperioden. Det kan även vara åtgärder som ska genomföras efter tillträdesdagen och då är ju inte säljaren längre ägare till fastigheten, tecknare av försäkring etc. Det bästa är ofta att säljaren anlitar hantverkare och åtgärdar fel och brister innan tillträdesdagen. Jag brukar lägga in en klausul om att köparen har rätt att anlita en auktoriserad besiktningsman att slutbesiktiga säljarens åtgärdande av överenskomna åtgärdspunkter. Besiktningsmannen skall även ha tillgång till fastigheten och arbetsplatsen för att kunna följa arbetet om besiktningsmannen så önskar.
Det kan ju vara så att det ska mögelsaneras i grunden och installeras ett ventilerat undergolv, t.ex. Nivell. Det finns godkända installatörer som fuskar, varför en besiktning av installationen är en bra försäkring. I vårt fall tätade inte installatören väggarnas undersidor tillräckligt så kall luft kunde sugas från vinden genom väggarna istället för den uppvärmda luft som ska ta med sig fukten från betongplattan. Det kan även vara mycket annat som döljs när golv-, vägg- och takbeklädnad monteras.
Vår besiktningsman upptäckte en nivåskillnad på 1.5 cm från ena långsidan av en hallkorridor till den andra, på ett ställe. Snickarna hade skyndat sig lägga igen golvet innan besiktningsmannen kom och en golvregel hade hamnat snett i brådskan. De ville lösa det genom att kila in lösa bitar av masonit under parketten men besiktningsmannen sade nej. Det resulterade i att hela det nylagda limskruvade spånskivegolvet fick brytas upp och läggas om.
Du bör dock alltid ha en klausul som ger dig möjligheter att avträda köpet och få handpenningen återbetalad om du (viktigt) tycker att anmärkningarna från besiktningsmannen visar sig vara så betydande att du inte vill stå kvar vid köpet. Detta oavsett om säljaren åtar sig att bekosta alla åtgärder. Om säljaren/mäklaren har invändningar mot det kan du hävda att du åtar dig att anlita auktoriserade besiktningsmän, vilka innebär en betydande kostnad för dig och därför inte frånträder köpet för mindre betydande fel eller brister. Det kan jämföras med idiotkontrakt som mäklare tillhandahåller där köpare under xx dagar har rätt att besiktiga fastigheten och frånträda köpet utan att uppge anledning. Det finns då inget krav på sakkunnighet och besiktningen kan göras av köparen själv. Ett sätt att lämna högsta bud och skriva kontrakt på t.ex. fem fastigheter och därefter backa ur från fyra för att behålla det bästa. Har sett det hända i verkligheten och säljarna har fått erlägga full provision till mäklarna p.g.a. att de inte förutsåg att så kunde ske när de anlitade mäklarna.
Det blev lite av varje, lycka till med köpet!
Besiktningsmannen kan förstärka din undersökningsplikt genom att ange ”riskkonstruktion”, rekommendera ”fördjupad byggteknisk kontroll” eller liknande avseende specifika områden.
Man behöver räkna med detta och att det kan kosta extra för en eller fler ytterligare konstruktioner.
Tänk på att en besiktningsman som anlitas av säljaren eller mäklaren inte bara innebär en risk för dig då du inte har ett avtalsförhållande med denne och därför inte kan kräva hen på skadestånd för fel i den avtalade tjänsten. Allt som säljaren, mäklaren och deras besiktningsman säger kan påverka din undersökningsplikt. En garanti kan befria dig från att undersöka och en antydan om en brist eller svar där det känns uppenbart att de försöker dölja något eller inte svara kan förstärka kraven på dig.
Alltså, undersökningsplikten är alltid densamma. Det är vilka åtgärder man kan förväntas behöva vidta för att fullgöra plikten som kan variera efter olika situationer. Därför är det ofta klokt att sätta mobilen på inspelning när man pratar med säljare, mäklare och besiktningsmän. Det kan uppstå situationer där ord står mot ord.
Fråga gärna runt om besiktningsmän bland mäklare, speciellt sådana ni eller vänner och bekanta känner. Chansen att få tips om en besiktningsman som är specifikt bra för köparen ökar om de mäklare man frågar inte är inblandade i den aktuella försäljningen.
Sen är det viktigt att det blir bra besiktningsklausuler i överlåtelsekontraktet, där det behöver vara en rimlig tid att hinna anlita en besiktningsman och göra besiktningen på. Även villkor för hur fel och brister ska regleras. Vem ska åtgärda fel / anlita hantverkare? Om säljaren gör det är det säljaren som kan reklamera fel under den kommande 10-årsperioden. Det kan även vara åtgärder som ska genomföras efter tillträdesdagen och då är ju inte säljaren längre ägare till fastigheten, tecknare av försäkring etc. Det bästa är ofta att säljaren anlitar hantverkare och åtgärdar fel och brister innan tillträdesdagen. Jag brukar lägga in en klausul om att köparen har rätt att anlita en auktoriserad besiktningsman att slutbesiktiga säljarens åtgärdande av överenskomna åtgärdspunkter. Besiktningsmannen skall även ha tillgång till fastigheten och arbetsplatsen för att kunna följa arbetet om besiktningsmannen så önskar.
Det kan ju vara så att det ska mögelsaneras i grunden och installeras ett ventilerat undergolv, t.ex. Nivell. Det finns godkända installatörer som fuskar, varför en besiktning av installationen är en bra försäkring. I vårt fall tätade inte installatören väggarnas undersidor tillräckligt så kall luft kunde sugas från vinden genom väggarna istället för den uppvärmda luft som ska ta med sig fukten från betongplattan. Det kan även vara mycket annat som döljs när golv-, vägg- och takbeklädnad monteras.
Vår besiktningsman upptäckte en nivåskillnad på 1.5 cm från ena långsidan av en hallkorridor till den andra, på ett ställe. Snickarna hade skyndat sig lägga igen golvet innan besiktningsmannen kom och en golvregel hade hamnat snett i brådskan. De ville lösa det genom att kila in lösa bitar av masonit under parketten men besiktningsmannen sade nej. Det resulterade i att hela det nylagda limskruvade spånskivegolvet fick brytas upp och läggas om.
Du bör dock alltid ha en klausul som ger dig möjligheter att avträda köpet och få handpenningen återbetalad om du (viktigt) tycker att anmärkningarna från besiktningsmannen visar sig vara så betydande att du inte vill stå kvar vid köpet. Detta oavsett om säljaren åtar sig att bekosta alla åtgärder. Om säljaren/mäklaren har invändningar mot det kan du hävda att du åtar dig att anlita auktoriserade besiktningsmän, vilka innebär en betydande kostnad för dig och därför inte frånträder köpet för mindre betydande fel eller brister. Det kan jämföras med idiotkontrakt som mäklare tillhandahåller där köpare under xx dagar har rätt att besiktiga fastigheten och frånträda köpet utan att uppge anledning. Det finns då inget krav på sakkunnighet och besiktningen kan göras av köparen själv. Ett sätt att lämna högsta bud och skriva kontrakt på t.ex. fem fastigheter och därefter backa ur från fyra för att behålla det bästa. Har sett det hända i verkligheten och säljarna har fått erlägga full provision till mäklarna p.g.a. att de inte förutsåg att så kunde ske när de anlitade mäklarna.
Det blev lite av varje, lycka till med köpet!
D Dr.E skrev:
Alla äldre hus har renoveringsbehov om inte ägarna kontinuerligt renoverat. Oftast är det så att när man är klar med det sista är det dags att börja om från början igen.
Besiktningen är viktig för att du/ni ska lära känna ert hus och få tips av en (oftast) kunnig fackman kring hur det faktiskt står till med huset och vad man behöver åtgärda.
Vid en säljarbesiktning har firman en uppgift att hitta alla risker som kan kosta pengar och friskriva sig från dessa. Det behöver inte betyda att något verkligen är fel eller något som behöver ordnas akut.
Om vi bara tittar på de fyra punkterna från protokollet:
- Genomföringar: jaja en risk för läckage, men om det är samma rum som golvbrunnen är golvbrunnen antagligen en större risk (om inte rören ofta får vatten på sig)
- Golvbrunn: risken är att det blir lite dyrare vid renoveringen då man är osäker på vad som är skadat under om det läckt. Det går inte säga om det gjort det eller inte..
- Genomföringen som slutar på vinden - brukar kunna ge kondens och mögel risk på innertaket. I detta fall är risken minimal då det är väldigt öppet och luftigt. Detta kan tveklöst göras i samband med ett takbyte
- Takbyte - Uppenbarligen gjordes underarbetet till takbytet lite si så där. Skivorna borde ha monterats bättre eller så gjorde man inget alls när taket byttes.
Både badrum och tak något som bör göras vid men tidshorisonten beror på er riskvillighet. Det kanske kan klara sig i tio år till men…
Om vi nu förutsätter att det inte finns fler anmärkningar i protokollet och ni kan lägga undan 10 000 i månaden och ni älskar huset skulle jag genomfört köpet.
Det ni behöver vara medvetna om är att inspektionen sällan tittar på:
- Vattenledningar generellt i huset, vilket skick är de i
- Ventilationen, antagligen ett självdragshus dvs ventilation sker bäst när man eldar i skorstenen och övrig tid inte jättebra cirkulation på luften. Får att åtgärda med lite fläktar i badrum eller en takhuvsfläkt. Bör ses över i samband med takbyte.
- Elen - kan finnas en del saker som kan behöva åtgärdas men inget som inte kan sparas ihop till inom ett år
Slutligen märker man oftast att finliret i huset oftast är sämre, man öppnar en låda och något är lite löst, en skavank på ett golv eller att målning eller lister inte är perfekta och man stör sig.
Utifrån allt som är skrivet måste ni avgöra om hus är något för er och om ni vill lägga pengarna. Inget hus är underhållsfritt men ni behöver trivas även om det kommer en del strul.
En liten uppdatering: Vi ångrade oss tillslut.
Egentligen kanske inte några jättestora brister, men det kändes som om det började hopa sig små "genvägar" i många tidigare renoveringar (har ju inte lagt upp precis allt här). Tillsammans gav det en osäkerhet om hur nödvändigt renoveringsbehov skulle se ut framöver.
Risken vi såg var att det skulle bli för mycket smått och stort att fixa med tanke på tre små barn. Så vi ville tillslut inte ta den risken.
Det kan mycket väl hända att de som nu istället köper huset kanske klarar sig första fem åren utan att göra någonting alls, men för mycket osäkerhet för oss. Som tur är hade mäklaren fått in en del intresse under sista dagarna, så hoppas de får huset sålt till ett bra pris. Vi gillade säljarna och vill ju inte sabba för dem.
Vill även tacka alla här för de olika synpunkterna. Inför nästa husaffär kommer vi ha lite mer erfarenhet och vet vad vi skall titta efter
Egentligen kanske inte några jättestora brister, men det kändes som om det började hopa sig små "genvägar" i många tidigare renoveringar (har ju inte lagt upp precis allt här). Tillsammans gav det en osäkerhet om hur nödvändigt renoveringsbehov skulle se ut framöver.
Risken vi såg var att det skulle bli för mycket smått och stort att fixa med tanke på tre små barn. Så vi ville tillslut inte ta den risken.
Det kan mycket väl hända att de som nu istället köper huset kanske klarar sig första fem åren utan att göra någonting alls, men för mycket osäkerhet för oss. Som tur är hade mäklaren fått in en del intresse under sista dagarna, så hoppas de får huset sålt till ett bra pris. Vi gillade säljarna och vill ju inte sabba för dem.
Vill även tacka alla här för de olika synpunkterna. Inför nästa husaffär kommer vi ha lite mer erfarenhet och vet vad vi skall titta efter
Husägare
· Småländska höglandet
· 5 093 inlägg
Tack för uppdateringen och lycka till med husjakten!
Det stressande med sådana beslut, men bara att släppa och bära med sig erfarenheterna. Leta upp ett hus utan renoveringsbehov alternativt va beredd att någon av er går ner till 80% och lägger 3dgr/vecka på renovering en period om billigare objekt, så gjorde vi av ekonomiska skäl då vi inte hade råd att köpa fix färdigt och småbarn kring benen. Då va visserligen räntorna högre än idag, men dom kan man aldrig veta vilken nivå de ligger på i framtiden så kan va säkrare metod i långa loppet om man är händig.