Kontantinsats av nybyggt hus
Hej!
Efter att ha sökt igenom forumet har jag inte lyckats få något svar på min fråga.
Vi har köpt ett hus från en husproducent på general entreprenad. Innan byggstart,baserat på läge och ritning, värderades huset till 5 000 000. Vi fick byggkreditiv på belopp som motsvarade ca 85 procent och resterande 15 procent var delar i produktionskostnadskakylen som vi skulle betala själv under bygget (inkoppling vatten, besiktingsman, el under byggtid m.m.). Under byggets gång har vi uppgraderat huset till betydligt mer än vad som ingick i den ursprungliga produktionskostnadskakylen. Dvs vi har lagt in betydligt mer än de 750 000 som de 15 procent motsvarar (dyrare kakel, byggt garage, m.m). Självklart har vi behållt alla kvitton. Låt oss säga att vi själv lagt ut 1 000 000 totalt. Hur räknar banken med vår kontant insats? Tex om det slutliga huset värderas till 5 500 000? 5 250 000 ? Eller till endast 5 000 000 trots att vi betalat mer? Hoppas ni förstår vad jag menar... Den faktiska kostnaden som vi betalalt är kanske inte vad banken anser tillför värde...
mvh molcam
Efter att ha sökt igenom forumet har jag inte lyckats få något svar på min fråga.
Vi har köpt ett hus från en husproducent på general entreprenad. Innan byggstart,baserat på läge och ritning, värderades huset till 5 000 000. Vi fick byggkreditiv på belopp som motsvarade ca 85 procent och resterande 15 procent var delar i produktionskostnadskakylen som vi skulle betala själv under bygget (inkoppling vatten, besiktingsman, el under byggtid m.m.). Under byggets gång har vi uppgraderat huset till betydligt mer än vad som ingick i den ursprungliga produktionskostnadskakylen. Dvs vi har lagt in betydligt mer än de 750 000 som de 15 procent motsvarar (dyrare kakel, byggt garage, m.m). Självklart har vi behållt alla kvitton. Låt oss säga att vi själv lagt ut 1 000 000 totalt. Hur räknar banken med vår kontant insats? Tex om det slutliga huset värderas till 5 500 000? 5 250 000 ? Eller till endast 5 000 000 trots att vi betalat mer? Hoppas ni förstår vad jag menar... Den faktiska kostnaden som vi betalalt är kanske inte vad banken anser tillför värde...
mvh molcam
Glöm inte:
3) Kundens betalningsförmåga.
3) Kundens betalningsförmåga.
När vi byggde och skulle omvandla byggkreditivet till vanliga bolån så fick vi huset värderat av fastighetsmäklare (via bankens fastighetsbyrå). Det kan ju vara så att husets värde inte når upp till produktionskostnaderna t.ex. bra hus men på fel läge kan ju utan problem slå 5-600000 kr i värde, men det kan ju också vara precis tvärt om också.
Hejsan!
Tack för responsen men jag tror inte det är fullt så enkelt. Låt oss säga att vi betalat 1 000 000 för huset som är värderat till 5 000 000 och produkstionskostnaden också 5 000 000. Då har vi lagt 20% i handpenning av lånet och kan "belåna" huset på 5% om vi vill (250 000). Om däremot huset värderas till 4 500 000 men har kostat 5 000 000 att bygga. Hur stor del av handpenningen har vi då betalat? Försvinner då 500 000 av det vi betalt extra för huset?
Tack för responsen men jag tror inte det är fullt så enkelt. Låt oss säga att vi betalat 1 000 000 för huset som är värderat till 5 000 000 och produkstionskostnaden också 5 000 000. Då har vi lagt 20% i handpenning av lånet och kan "belåna" huset på 5% om vi vill (250 000). Om däremot huset värderas till 4 500 000 men har kostat 5 000 000 att bygga. Hur stor del av handpenningen har vi då betalat? Försvinner då 500 000 av det vi betalt extra för huset?
Nja, jag tänker såhär. Ni betalar 1 000 000 + 5 000 000 = totalt 6 milj för huset.molcam skrev:
Om värderingen blir 4 500 000 så lånar banken ut 80% = 3 600 000.
Hur ni ordnar resten = mellanskillnaden på 6 000 000 - 3 600 000 = 2 400 000 bryr sig nog inte banken om.
Det viktiga i sammanhanget är inte vad huset kostat att bygga eller hur mycket pengar ni lagt in utan vad huset när det är klart värderas till. Om huset värderas till 4,5 milj så får ni låna 85 % av beloppet och resterande kostnad får ni lösa på annat sätt. Så har huset kostat 5 milj. så får ni låna 3,825 milj. och 1,175 milj är annan finansiering.
Redigerat:
Tack för svaren. Så om jag förstår det hela korrekt gäller följande:
Låt oss säga att huset kostat 5 250 000 miljoner men det värderas endast till 5 000 000. Vi har betalat in 1 250 000 i bygget själv och banken har lånat oss 4 000 000. Vid detta tillfället "förlorar" vi 250 000 av det vi stoppat in i huset. Dvs det är endast 1 000 000 som banken räknat att vi redan betalat - dvs 20% av värdet (och det möjliga lånet).
/molcam
Låt oss säga att huset kostat 5 250 000 miljoner men det värderas endast till 5 000 000. Vi har betalat in 1 250 000 i bygget själv och banken har lånat oss 4 000 000. Vid detta tillfället "förlorar" vi 250 000 av det vi stoppat in i huset. Dvs det är endast 1 000 000 som banken räknat att vi redan betalat - dvs 20% av värdet (och det möjliga lånet).
/molcam
Du är fortfarande fast i ditt tänkande vad du betalt och vad banken har betalat.
Banken har inte betalat något, du har fått låna av banken genom kreditivet.
Och du har inte förlorat ett öre, och kommer väl inte att göra det förrän vid en eventuell försäljning.
Huset har kostat dig 5.250.000 kr.
Det värderas av banken till 5.000.000 kr.
Du får låna 85% av värdet av banken = 4.250.000 kr.
Dina utgifter om 5.250.000 kr - lån mot pantbrev i huset 4.250.000 kr
= 1000.000 kr, som du får finansiera på annat sätt.
Den dagen du säljer huset har det kanske ökat i värde med 5% = 250.000 kr.
Då har du varken vunnit eller förlorat något.
Banken har inte betalat något, du har fått låna av banken genom kreditivet.
Och du har inte förlorat ett öre, och kommer väl inte att göra det förrän vid en eventuell försäljning.
Huset har kostat dig 5.250.000 kr.
Det värderas av banken till 5.000.000 kr.
Du får låna 85% av värdet av banken = 4.250.000 kr.
Dina utgifter om 5.250.000 kr - lån mot pantbrev i huset 4.250.000 kr
= 1000.000 kr, som du får finansiera på annat sätt.
Den dagen du säljer huset har det kanske ökat i värde med 5% = 250.000 kr.
Då har du varken vunnit eller förlorat något.
Jag tycker du resonerar lite bakvänt. Banken lånar ut X % av ett uppskattat marknadsvärde, eventuellt resterande del av byggkostnaden får man finansiera på annat sätt. Det är först vid en försäljning som det visar sig om ni förlorar några pengar om det är så att ni säljer för lägre än produktionskostnaden.
Men visst kan man se skillnaden mellan produktionskostnad och uppskattat slutvärdering som en indikation på vilken risk man tar om man bygger och tvingas sälja.
Men visst kan man se skillnaden mellan produktionskostnad och uppskattat slutvärdering som en indikation på vilken risk man tar om man bygger och tvingas sälja.
