Komplicerad värdering av hus vid arvsskifte?

[Staffans2000]

1. De kända felen påtalades för mäklarna men enligt den av oss som vad med vid värderingarna (samma person som vill köpa ut huset)

Redan här gick erat gemensamma "projekt" åt pipsvängen.
Enastående naivt. När pengar är inblandade sjunker bloddensiteten till vattennivån. Även ifall ni tre arvtagare är hjälpligt överens så finns det lobbyister (makar, barn, älskarinnor, den lokala kanotklubben och sugardaddys) som trycker på.

Mina råd:

1. Gör en ny värdering där Alla arvtagarna är med, och kom överens om att inte säga ett ord till värderarna om husets skick. Därefter tar ni snittpriset av de värderingar som gjorts och drar av för det mäklararvode ni inte behöver betala.

2. Som nödlösning: ta snittpriset av alla redan gjorda värderingar, och räkna med att den närvarande arvingen gjort allt han kunnat för att pressa ner bedömningspriset.

Staffan

 

[hempularen]

Njaaa..

Om vi då jämför med en vanlig försäljning, så skulle en köpare troligen agera på dessa "kända" fel, när de upptäcks inom ramen för köparens undersökning. Och då resultera i krav på sänkt köpesumma.

Om felen är kända i förväg, så läggs buden i förhållande till kända fel. Det är det värdet som mäklarna borde försöka uppskatta. Ett känt fel som kostar 100 000 att åtgärda sänker inte ett pris med 100 000.

 

[Staffans2000]

Det blir ju lite förvirrande för värderaren om en av säljarna är extra mån om att påpeka brister i än det ena, och än det andra, i såväl stort som smått. I en värderares uppgift ingår att ta med såväl positiva som negativa aspekter i sin prisbedömning -eller har jag missat något?

 

[kindvall]

Då ni verkar ha tagit ditt mäklare för en fri värdering, tycker jag ni skall backa tillbaka och ta dit en mäklare som gör en ordentlig värdering mot ersättning.
Vissa mäklare lägger sig lågt med tanke på att sälja in en incentive-baserad provision där de kan få ut bra provision då de (enkelt) överträffar målet.
Andra sätter en hög värdering för att säljaren ska blir glad och skriva på säljuppdraget.

Det låter ju intressant att det finns kvitton på nybyggnationer på 2,25mkr på en fastighet värd ungefär lika mycket. Var inte fastigheterna i tveksamt skick?

 

[gww]

Lång tråd och jag har inte läst allt. Det jag reagerade mest mot är att den tänkte köparen försökt styra värderingen på ett som jag tycker konstigt sätt och att han sedan ska dra av för renovering. Ett trixande som känns osunt för mig.
En faktor som jag inte läst är hur stor marknaden är på orten (och ev närhet till orter med större efterfrågetryck som kan spilla över till er). På en liten marknad kan det bli mer chansartat att hitta externa köpare/budgivare så att en budgivning uppstår. Det skulle göra det mer attraktivt för er andra att göra upp utan en extern försäljning. Och omvänt.

Jag har nyligen varit med om ett arv där en arvinge (av flera) ville köpa en fastighet. Ett tafatt värderingsförsök gjordes. Jag skrattade i princip ut det. Fastigheten såldes på öppna marknaden till extern köpare och till ett klart högre pris. Hög efterfrågan här. Arvingen som ville köpa är besviken att han inte kunde. Övriga nöjda. Alla kan känna att det gick juste till.

Utan att veta mer tycker jag extern försäljning borde vara bäst och om inget "fulspel" förekommer från ex.vis den köpsugne arvingen eller kompanjon, så ger det en bättre känsla i slutänden för alla inblandade. Skriv in att ni, även den av er som vill köpa, följer majoritetsbeslut vilken budgivare ni gör affär med så han inte kan stjälpa en affär. Det kräver att mäklaren är rak mot andra spekulanter med att ägare/arvinge kan vara med i budgivningen. Sköts det fel kan andra dra sig ur och om marknaden på orten är liten så kan luften gå ur ert objekt för en tid. Folk kommer ihåg och nya spekulanter kommer inte till så snabbt.

 

[kindvall]

Lång tråd och jag har inte läst allt. Det jag reagerade mest mot är att den tänkte köparen försökt styra värderingen på ett som jag tycker konstigt sätt och att han sedan ska dra av för renovering. Ett trixande som känns osunt för mig.
En faktor som jag inte läst är hur stor marknaden är på orten (och ev närhet till orter med större efterfrågetryck som kan spilla över till er). På en liten marknad kan det bli mer chansartat att hitta externa köpare/budgivare så att en budgivning uppstår. Det skulle göra det mer attraktivt för er andra att göra upp utan en extern försäljning. Och omvänt.

Jag har nyligen varit med om ett arv där en arvinge (av flera) ville köpa en fastighet. Ett tafatt värderingsförsök gjordes. Jag skrattade i princip ut det. Fastigheten såldes på öppna marknaden till extern köpare och till ett klart högre pris. Hög efterfrågan här. Arvingen som ville köpa är besviken att han inte kunde. Övriga nöjda. Alla kan känna att det gick juste till.

Utan att veta mer tycker jag extern försäljning borde vara bäst och om inget "fulspel" förekommer från ex.vis den köpsugne arvingen eller kompanjon, så ger det en bättre känsla i slutänden för alla inblandade. Skriv in att ni, även den av er som vill köpa, följer majoritetsbeslut vilken budgivare ni gör affär med så han inte kan stjälpa en affär. Det kräver att mäklaren är rak mot andra spekulanter med att ägare/arvinge kan vara med i budgivningen. Sköts det fel kan andra dra sig ur och om marknaden på orten är liten så kan luften gå ur ert objekt för en tid. Folk kommer ihåg och nya spekulanter kommer inte till så snabbt.

Ja, om det nu är en liten ort är det ju möjligt att det kan vara svårt med en bra extern försäljning. Brodern som vill köpa kan ju mycket väl göra det allmänt känt att han är spekulant. Då kan det vara många som drar sig för att ge sig in i en budgivning, man känner att det redan är uppgjort.

Att skriva in något om majoritetsbeslut lär väl vara rätt så dödfött. Om brodern som vill köpa skriver på något sånt är han ju tappad bakom en vagn. Rent tekniskt skulle de andra två kunna sälja fastigheten till sig själva till ett underpris.

Och det vi saknar kunskap är ju som sagt, hur pass attraktiv är fastigheten/området/orten? Om den inte är attraktiv lär det nog finnas en risk att en extern försäljning inbringar mindre än en intern försäljning med låg värdering.

 

[Pasjostrom]

Hej alla! Nu har det gått ganska lång tid och tråden har fallit i glömska, om någon undrar hur det gick så kan jag bara nämna att vi tillslut kom överens om ett pris som ligger någonstans emellan våra olika "startbud". Ingen av oss är direkt nöjd och det slutade med utlopp för en del känslor.

Sammanfattningsvis: om du läser den här tråden i framtiden i jakt på svar på hur man bör göra i en liknande situation är mitt bästa råd:
1. Sälj till utomstående om det är möjligt
2. Om inte, var överens om värderingsprocessen innan ni börjar

Är ni intresserade av ytterligare detaljer är ni välkomna att skicka ett PM

 

[hakan_o]

Om man nu har varit överens om att ta in 3 värderingar, men inte sagt något mer. Då ser jag ingen anledning att ta något annat än ett snitt av de tre. Möjligen om en ligger väldigt annorlunda.

Har inte läst igenom hela tråden men har ett liknande fall med tre mäklarvärderingar.

Någon som kan regler, procentsatser o.s.v. och som på ett enkelt sätt kan förklara hur man räknar ut en utlösensumma av en fastighet?

Fastigheten är värderad till 1 000 000 enl. snittet på de tre värderingarna.
Inköpspris var 500 000.

Man skall dra av ett framtida mäklararvode.
Sen skall en fiktiv kapitalvinstbeskattning dras ifrån, som om fastigheten sålts.

Vad är ekvationen för att få fram det rätta svaret?

 

[Karl P]

Se Skatteverkets blankett K5 (tråkigt svar, jag vet

https://www.skatteverket.se/privat/...er/info/2105.4.39f16f103821c58f680006252.html

 

[Nötegårdsgubben]

(Värde–inköpspris–mäklararvode)*0,22=skatt.

Sätter vi mäklararvodet till 100.000 (högt men lätt att räkna) blir alltså skatten 22 % av 400.000, dvs. 88.000 kr.

Värdet att fördela blir då 1.000.000-88.000-100.000=812.000 kr.

 

[hakan_o]

Se Skatteverkets blankett K5 (tråkigt svar, jag vet

Tackar. Livet är ju inte alltid så roligt kanske...

(Värde–inköpspris–mäklararvode)*0,22=skatt.

Sätter vi mäklararvodet till 100.000 (högt men lätt att räkna) blir alltså skatten 22 % av 400.000, dvs. 88.000 kr.

Värdet att fördela blir då 1.000.000-88.000-100.000=812.000 kr.

Tackar för det!
Kom på att det fanns ett litet lån också som får klämmas in i subtraktionen där.

 

[Kane]

Tackar för det!
Kom på att det fanns ett litet lån också som får klämmas in i subtraktionen där.

Nä, lånet påverkar inte reavinstskatten.

 

[hakan_o]

Nä, lånet påverkar inte reavinstskatten.

Menade inte just den subtraktionen...den subtraktionen jag menade syns inte förrän man klickar på nerpilen i citatet.

Den här alltså: "Värdet att fördela blir då 1.000.000-88.000-100.000=812.000 kr."
Där måste väl lånet också dras av från försäljningsvärdet...

 

[hakan_o]

Måste säga att det är ett märkligt sätt att räkna / uttrycka det här på.
Säg att fastigheten är inköpt för 500000.
Värdet idag är 1 000000.

I min trånga skalle kan ju vinsten aldrig bli mer än 500000 i det här läget.
Värdet är ju 1 000000 och insatsen har varit 500000. Kvar är ju bara 500000 i vinst.
Ändå heter det att "vinsten" varit 812000 och att det är den man skall dela på.
Däremot är det ju en tillgång som är kvar i slutet på 812000 och som det skall delas på.

 

[Kane]

Menade inte just den subtraktionen...den subtraktionen jag menade syns inte förrän man klickar på nerpilen i citatet.

Check!