Komplicerad värdering av hus vid arvsskifte?

[hempularen]

Angående dett med dödsbon och friskrivningar.

Det har funnits lite olika besked om vad som gäller, lite berorende på vilken jurist man pratar med.

Men OM du hittar ett dolt fel i ett hus som du köpt från ett dödsbo. Då kan dödsbodelägarna bli ersättningsskyldiga, även om dödsboet är skiftat. Det är tydligen så att ansvaret för fastigheten anses ha funnits vid försäljningsögonblicket, därmed så finns det en "okänd skuld" i dödsboet från försäljningen. Skulden blir då känd när en köpare kommer med krav på ersättning för dolt fel, under förutsättning givetvis att det är ett fel som kvalar in.

Detta följer samma mönster som andra skulder i ett dödsbo. Man samlar ju ihop uppgifter om skulder och tillgångar, detta skrivs ned i boupteckningen, senare efter att skulder betalats skiftas resten av tillgångarna ut till arvingarna.

Om man senare upptäcker tillgångar, eller skulder som var okända vid bouppteckningen så gör man en tilläggsboupteckning, det kan vara 20 - 30 år senare.

Dödsboet som ju då inte längre finns "återupplivas", och arvskiftet får göras om, och arvingar kan tvingas betala tillbaka pengar till dödsboet, så att dödsboet kan reglera en skuld.

Man kan dock aldrig bli tvungen att betala tillbaka mer än man ärvde, om dödsboets skulder överstiger tillgångarna, så sätts dödsboet i konkurs, man ärver inte skulder.

Det som är lite otrevligt, är att dödsbodelägarna ansvarar solidariskt för att skulden regleras, om en dödsbodelägare vägrar betala, så kan den som har fordringen välja att kräva hela summan från en av arvingarna, den som verkar lättast att driva in från.

Det är ju dock en väldigt strulig process, bla. så måste ju det avslutade dödsboet anlita en advokat för att försvara sig mot anklagelsen om dolt fel, i det läget finns det ju ännu ingen känd skuld osv.

För att minska risken för en sådan strulig process, och risken att en ensam arvinge får stå för hela notan, så säljs fastigheter i dödsbon nästan alltid med friskrivning.

Sedan är det en annan femma att de friskrivningarna troligen inte är giltiga i många fall.

 

[dan_norstedt]

Utköparen vill ha närmare 100.000 var av er andra, typ 12 % rabatt. Argumenten för det verkar tunna, men ni får ju väga det mot risken också. Bara mäklararvodet är väl en tredjedel av det.

Finns det andra saker att spela med? Som att utköparen får välja sist bland lösöret om det finns sådant ni alla vill ha, att han får ta hand om allt överblivet skräp eller något annat som har ett värde för er?

Hur som helst tycker jag att det låter som om ni är så nära varandra att allt annat än att ni kommer överens vore bedrövligt.

Utöver att man sparar mäklararvodet så försvinner även stämpelskatten.

När man skiftar det via arv får man också tämka på att reavinstskatten inte utlöses, så priset ska räknas ner med latent reavinstskatt. Vilket också betyder att den som tar över det drabbas av 30% skatt istället för 22% om denne inte tänker bo där (och det kan då skattemässigt vara bättre att sälja den på öppna marknaden direkt). Om denne har tänkt att bosätta sig där under lång tid gör den inte utlösta reavinstskatten att det istället kan bli en win-win eftersom skatteverket inte får in några pengar förrän en försäljning kommer till stånd, och pengar inte behöver lånas..

Sedan skulle jag säga att hur man ska se värderingen också lite är frågan hur optimalt övertagandet är, om det passar som handsken eller om det egentligen skulle vara bättre att skaffa ett annat hus.

Slutligen, jag skulle nog tillåta en viss rabatt för god sämja. Dessutom så följer det med ett visst extra arbete när man tar hand som sina föräldrars hus, eftersom man antagligen plötsligt får ett visst moraliskt ansvar för att ta hand om sina föräldrars gamla ägodelar med resultat att det kommer in synpunkter/krav/arbetsuppgifter/förväntningar som inte kommer att komma om man köper ett nytt hus. Det är lättare att hindra att saker kommer in än att få ut saker som hänger kvar.

 

[Pasjostrom]

Har mäklarna fått betalt? Jag skulle inte lita på en försäljningsvärdering hur som helst. Och hur kunde ni låta den som vill köpa hålla i mäklarkontakterna???

I grund och botten litar vi på varandra så jag såg inte detta som ett problem inför värderingarna. Mäklarna har inte fått betalt, men de är medvetna om situationen och har blivit ombedda att ge en värdering som är rimlig, dvs inte vad vi skulle kunna få "i bästa fall"

Andra saker: Har huset ett affektionsvärde som gör att ni vill att det stannar i familjen? Kommer ni överens med varandra och vill värna relationerna, eller spelar det ingen roll? Har ni förtroende för varandra, eller finns det någon/några som misstänks utnyttja de andra och hellre vinner än kommer till ett rättvist resultat? Blir det för många nej där är det bara att sälja på den fria marknaden, med eller utan hembud.

Affektionsvärdet är olika hos olika personer, för mig är det mer intressant att få behålla släkten i området ön själva fastigheten. Generellt kommer vi överens och är måna om att behålla en god relation. Förtroendet har fått sig en törn.

Dvs, jag/vi är måna om att komma fram till en kompromiss och vill inte lägga ut det till försäljning eller göra en skenförsäljning.

 

[Pasjostrom]

Utöver att man sparar mäklararvodet så försvinner även stämpelskatten.

När man skiftar det via arv får man också tämka på att reavinstskatten inte utlöses, så priset ska räknas ner med latent reavinstskatt. Vilket också betyder att den som tar över det drabbas av 30% skatt istället för 22% om denne inte tänker bo där (och det kan då skattemässigt vara bättre att sälja den på öppna marknaden direkt). Om denne har tänkt att bosätta sig där under lång tid gör den inte utlösta reavinstskatten att det istället kan bli en win-win eftersom skatteverket inte får in några pengar förrän en försäljning kommer till stånd, och pengar inte behöver lånas..

Det finns ingen latent skatt att prata om då vi har kvitton för ett belopp lika stort som värdet på huset (nybyggnation).

 

[Pasjostrom]

Ett affektionsvärde kan aldrig vägas in i en värdering om det sen gäller fastigheter eller annat lösöre.
T.ex ett försäkringsbolag skulle aldrig godta att ett affektionsvärde skulle medföra högre ersättning vid en ev. skada.

Friskrivningsklausul:
Vad jag förstår så är en friskrivningsklausul av intet värde, alltså bör det möjligen inte användas för att då rendera fastigheten potentiellt ett lägre värde.

En friskrivning kan tydligen inte vara generell för hela fastigheten, utan friskrivningen måste specificeras exakt för vad som ska friskrivas typ felaktig grund el.dyl.

När ett dödsbo är skiftat så finns det ingen motpart för köparen att ställa ev. krav för dolda fel, därav är det väl tveksamt varför dödsboet ska ha en friskrivning i säljkontraktet som med automatik renderar ett lägre pris. Eller någon har annan synpunkt?

Om jag varit del av dödsboet hade nog min förhandlingsbud varit att snittet av de 2 högst angivna värdena borde vara försäljningspriset utan någon som helst avdrag för kända fel.

Man ska ju vara medveten om att en värdering av en mäklare kan bli en framtida utgångspris vid ett försäljningsuppdrag. Har då mäklaren lagt ett för hög värdering så har han försvårat för sig själv att kunna sälja snabbt och lätt (=utan alltför mkt arbete).
I dagens marknadsläge sticker ofta buden upp över utgångspris, lite beroende på ort naturligtvis, men i synnerhet i Stockholmsområdet där TS tycks bo.
Finns fastigheten i detta område?

Fastigheten ligger i Norrtälje kommun, när jag kickade igenom de 100 senaste försäljningarna på booli så är försäljningspriset i snitt 5,3% över utgångspriset (med ett spann på -20 till +80%), men man vet ju inte hur utgångspriset har förhållit sig till värderingen så det blir ett knepigt resonemang i min mening.

 

[roland53]

Man kan dock aldrig bli tvungen att betala tillbaka mer än man ärvde, om dödsboets skulder överstiger tillgångarna, så sätts dödsboet i konkurs, man ärver inte skulder.

Nej det är sant att man inte ärver skulder, men det innebär inte att ett dödsbo med skulder automatiskt går i konkurs.
Det finns något som heter dödsboanmälan som görs av Kommunen om det finns anledning att tro att tillgångarna inte täcker skulderna.
Detta är inte en konkurs utan borgenären blir bara utan ersättning för sina krav. Det blir inte ens en riktig bouppteckning utan dödsbodelägarna "försäkrar" att det inte finns tillgångar som täcker skulderna.

Vad jag erfar, i ett för mig aktuellt fall där jag är borgenär, så skall det i första hand finnas förutsättningar för att en konkursförvaltare skall kunna få teckning för sina kostnader och/eller (??) att skulderna uppgår till 100-000-tals kronor för att en konkurs skall inledas.

Andra åsikter om detta?

 

[hempularen]

OK, det visste jag inte. Men det är ju i praktiken en form av konkurs?

 

[roland53]

Skillnaden är tydligen att det inte blir offentligt hur de eventuella tillgångarna fördelas på borgenärerna..Eftersom det inte görs en bouppteckning som lämnas till skattemyndigheterna finns minimal chans för borgenärerna att kolla om eventuella tillgångar har värderats rätt, förskingrats eller om vissa utgifter har betalats medans andra har kammat noll.

Skattemyndigheten kollar ej heller rimligheten om dödsboanmälan utan litar på Kommunen som är anmälaren.
I kommunerna är det upp till enskilda handläggare och det ser ut som kunskapsnivån och ambitionen att kolla om det går rätt till är mycket varierande.
Bl.a skall en dödsboanmälan ske inom 2 månader till skattemyndigheten till skillnad från en bouppteckning som skall vara inlämnad inom 4 mån. Det verkar inte ske så särskilt mycket om denna tidsgräns överskrides.
Vid en dödsboanmälan skall anmälaren (dvs kommunen) göra ett besök i bostaden för att bedöma om det finns tillgångar.
Detta sker i praktiken aldrig. Mycket pga att dödsbodelägare mycket lätt kan gömma undan tillgångar av värde.

Vid en konkurs så fördelas tillgångarna med ett ackord i f.h.t borgenärernas krav.
Kanske vissa skulder har förtur men i övrigt så ska alla borgenärerna få en del av tillgångarna.
Konkursförvaltarens fördelning blir såvitt jag förstår offentlig och kan kollas av borgenärerna t.ex.

Så blir inte fallet i en dödsboanmälan eftersom ingen regelrätt bouppteckning görs och i anmälan till skattemyndigheten är det väldigt basala uppgifter som lämnas in.

 

[Pasjostrom]

Skillnaden är tydligen att det inte blir offentligt hur de eventuella tillgångarna fördelas på borgenärerna..Eftersom det inte görs en bouppteckning som lämnas till skattemyndigheterna finns minimal chans för borgenärerna att kolla om eventuella tillgångar har värderats rätt, förskingrats eller om vissa utgifter har betalats medans andra har kammat noll.

Skattemyndigheten kollar ej heller rimligheten om dödsboanmälan utan litar på Kommunen som är anmälaren.
I kommunerna är det upp till enskilda handläggare och det ser ut som kunskapsnivån och ambitionen att kolla om det går rätt till är mycket varierande.
Bl.a skall en dödsboanmälan ske inom 2 månader till skattemyndigheten till skillnad från en bouppteckning som skall vara inlämnad inom 4 mån. Det verkar inte ske så särskilt mycket om denna tidsgräns överskrides.
Vid en dödsboanmälan skall anmälaren (dvs kommunen) göra ett besök i bostaden för att bedöma om det finns tillgångar.
Detta sker i praktiken aldrig. Mycket pga att dödsbodelägare mycket lätt kan gömma undan tillgångar av värde.

Vid en konkurs så fördelas tillgångarna med ett ackord i f.h.t borgenärernas krav.
Kanske vissa skulder har förtur men i övrigt så ska alla borgenärerna få en del av tillgångarna.
Konkursförvaltarens fördelning blir såvitt jag förstår offentlig och kan kollas av borgenärerna t.ex.

Så blir inte fallet i en dödsboanmälan eftersom ingen regelrätt bouppteckning görs och i anmälan till skattemyndigheten är det väldigt basala uppgifter som lämnas in.

Intressant, även om det i detta fall är lite off topic

 

[hempularen]

Uppgiften om dödsboanmälan var väldigt intressant och aktuell för mig, eller snarare för en nära släkting som jag just nu hjälper med lite glada tillrop i boupteckningsarbetet. Men det är tveksamt om tillgångarna i det dödsboet täcker begravningskostnaderna plus kvarskatt. Vi som skall gå på begravningen tänker "skramla" till begravningskostnaden.

Men som sagt Off Topic.

 

[carmag]

Vi var fem som ärvde villan efter våra föräldrar, 4 bröder och en syster. Vi bröder gaddade ihop oss mot vår syster, anlitade en värderare som vi manipulerade till att sätta ett lågt värde på huset, sedan "tvingade" vi vår syster att köpa ut oss för en symbolisk summa och så flyttade hon in. Och vi slapp städa ur huset.
Häpp

 

[ToRy]

Har inte läst igenom alla inlägg, endast de från TS. Med andra ord kan det vara så att detta redan sagts...

Som jag ser det har ni satt er i en sits där ni antingen prioriterar att hålla fastigheten inom släkten och då får ni acceptera en osäkerhet i huruvida den som "får" huset har fått det för billigt. Denne får självklart också acceptera en osäkerhet i huruvida den fått betala för dyrt. Upplagt för trubbel imho...
Eller så lägger ni ut huset för försäljning och den intresserade övertagaren får helt enkelt köpa huset till marknadspris, dvs bjuda över andra intresserade. Något annat sätt att få "rätt" pris finns inte. Oavsett hur många mäklare som värderar huset vet man inte vad det är värt förrän det säljs.

En regelrätt försäljning är enda sättet att få till ett rättvist pris där alla inblandade borde vara nöjda. Därmed inte sagt att alla kommer vara nöjda. Den intresserade övertagaren kommer kanske/troligen/säkert tycka ni andra är giriga som vill krama ur sista kronan ur honom/henne. Å andra sidan skulle jag om jag var du tycka att denne var girig som vill ha huset till underpris....

I mitt tycke har det begåtts ett par stora misstag (inte lätt att tänka på...) och det är framför allt att den som är intresserad av att överta är den som var med när mäklarna tittade på huset... Big no-no... Det andra är att ni inte i förväg var överens om hur värderingarna skulle användas. Detta är du ju iofs medveten om, och som sagt, det är lätt att vara efterklok.

Kortfattat så har ni att ställa er till vilket som är viktigast; behålla huset inom släkten eller få ut marknadsmässiga pengar för ert arv. Oavsett kommer någon förmodligen få svårt att inte älta. Tyvärr....

Lycka till!

 

[seniorkonsult]

Tory; precis vad jag skrev också. Den enda rätta lösningen i nuvarande läge, tyvärr. Bit i det sura äpplet.☹️

 

[Eryl]

Verkar väl som 2.1Mkr som han vill betala inte är helt fel om ni slipper mäklararvoden och eventuella fel som kan uppstå efteråt, vad jag förstod i kommentarerna kan han inte kräva något för dolda fel om det är genom ett arv. Sen om ni slipper skatta för vinst också, eller har ni så mycket kvitton, är väl inte hur länge som helst man får dra av för renoveringar heller eller är allt gjort senaste 10 åren, jag skulle eventuellt frågat om han kan tänka sig 2.2Mkr och nöja mig med det om det inte känns rätt med hans bud.

 

[Pasjostrom]

Verkar väl som 2.1Mkr som han vill betala inte är helt fel om ni slipper mäklararvoden och eventuella fel som kan uppstå efteråt, vad jag förstod i kommentarerna kan han inte kräva något för dolda fel om det är genom ett arv. Sen om ni slipper skatta för vinst också, eller har ni så mycket kvitton, är väl inte hur länge som helst man får dra av för renoveringar heller eller är allt gjort senaste 10 åren, jag skulle eventuellt frågat om han kan tänka sig 2.2Mkr och nöja mig med det om det inte känns rätt med hans bud.

Hans förslag på 2,1 mkr är "brutto", alltså innan avdrag för mäklararvode och latent skatt (skatten är dock = 0 då det finns kvitton på nybyggnationer på 2,25mkr)