Om du köper ett hus för 3 miljoner, betalar 7% i räntor i 15 år och säljer huset för 3,3 milj? Inte helt overkligt. Då har du ändå betalt under dom åren du har bott i huset 3.150.000kr i räntor dvs mer än du har i kvarstående lån. Banken har investerat och får så småningom sina pengar tillbaka i enbart räntor och huset är fortfarande belånat till så gott som nypris. Jag ser det som om banken hyr ut huset och hövar in saftiga ränteinkomster år efter år så länge huset finns och ej amorteras. Jag skulle känna mej utnyttjad om jag accepterade sån upphandling. Amorterar själv tills min huslån åtminstånde halverasGladh skrev:
. Du har rätt att man vet hur det blir först när man har sålt huset men jag tycker det är en alltför stor chansning och alltför stora pengar att skänka bort i räntekostnader.
En och annan kommer att klaga om 10 -15 år att bankerna lurade en i den amorteringsfria fällan och att en har inte råd att flytta från sitt gamla hus som inte är tillräckligt attraktiv för att följa prishöjningar på villamarknaden.
Jag blev lika förvånad som trådstartaren att det var möjligt att äga ett nytt hus så biligt. Ska själv kolla hur mycket vi skulle kunna bygga för
Tycker att det är som med allt annat ... är det för billigt så kan det inta vara bra
.gaia
Jo, det är faktiskt ganska overkligt. Om du för 15 år sen betalade 3 miljoner för ditt hus så säljer du det knappast för 3,3 idag. Jag skulle tippa att du idag sålde ett sånt hus för avsevärt mycket mer! Om du köper det idag och säljer om 15 år vet vi först om 15 år hur mycke det är värt men att huset skulle stiga 10% på dom 15 åren har jag MYCKET svårt att tro.gaia skrev:Om du köper ett hus för 3 miljoner, betalar 7% i räntor i 15 år och säljer huset för 3,3 milj? Inte helt overkligt. Då har du ändå betalt under dom åren du har bott i huset 3.150.000kr i räntor dvs mer än du har i kvarstående lån. Banken har investerat och får så småningom sina pengar tillbaka i enbart räntor och huset är fortfarande belånat till så gott som nypris. Jag ser det som om banken hyr ut huset och hövar in saftiga ränteinkomster år efter år så länge huset finns och ej amorteras. Jag skulle känna mej utnyttjad om jag accepterade sån upphandling. Amorterar själv tills min huslån åtminstånde halveras
gaia
Låt säga att huset du köpte för 3 miljoner för 15 år sen. Om du under dom 15 åren betalt av hälften av lånet (8333:- amortering / månad).
Ganska saftig månadskostnad ihop med räntan.
(17500:- + 8333:- = 25833:- första månaden)
(13125:- + 8333:- = 21458:- vid 7,5 år)
(8750 :- + 8333:- = 17083:- vid 15 år)
Ett hus för 3 miljoner 1993 var nog ganska exklusivt, idag skulle det lätt gå för det dubbla.
Vid amorteringen har du i så fall 4,5 miljon kvar, om inte så har du 3 miljoner kvar.
Alla är vi olika men med den utgånspunkten hade iaf inte JAG amorterat lånet. 8333:- i månaden kan mina barn ha det roligare för.
Ganska saftig månadskostnad ihop med räntan.
(17500:- + 8333:- = 25833:- första månaden)
(13125:- + 8333:- = 21458:- vid 7,5 år)
(8750 :- + 8333:- = 17083:- vid 15 år)
Ett hus för 3 miljoner 1993 var nog ganska exklusivt, idag skulle det lätt gå för det dubbla.
Vid amorteringen har du i så fall 4,5 miljon kvar, om inte så har du 3 miljoner kvar.
Alla är vi olika men med den utgånspunkten hade iaf inte JAG amorterat lånet. 8333:- i månaden kan mina barn ha det roligare för.
Låt oss anta att huset ökar i värde med inflationstakten, dvs det sjunker inte i värde, men har heller inte kraftfull värdeökning. Eftersom räntan är satt till 7% utgår jag från en inflation på 4%.
Då får vi följande scenarier:
1: Man amorterar ingenting.
Under 15 år betalas 3.150.000kr i räntor, varav ungefär 850.000kr fås tillbaka i skattereduktion. (Räntorna uppgår till mer pengar än maxtaket för bästa avdragsrätten).
Efter 15 år är huset värt 5,4Mkr, och man kan efter reavinstbeskattning stoppa nästan 1,9Mkr i plånboken efter reavinstskatt. Netto har man betalat 400.000kr i kapitalkostnad för att bo där i 15 år, eller 2.200kr/månad
2: Man amorrterar på 30 år
Under 15 år betalas 2.415.000kr i räntor, varav ungefär 720.000kr fås tillbaka i skattereduktion.
Efter 15 år är huset värt 5,4Mkr, och man kan efter reavinstbeskattning stoppa nästan 1,9Mkr i plånboken efter reavinstskatt, plus de 1,5Mkr man amorterat. Netto har man då fått betalt c:a 200.000kr för att bo där, eller ungefär 500kr/månad.
Inga gigantiska skillnader, men det visar ändå att den som tvingas belåna sig mycket och inte har råd att amortera alltid kommer att betala mycket mer än den som kan amortera sina lån. Den ene får betala, den andre får betalt - för att bo.
Då får vi följande scenarier:
1: Man amorterar ingenting.
Under 15 år betalas 3.150.000kr i räntor, varav ungefär 850.000kr fås tillbaka i skattereduktion. (Räntorna uppgår till mer pengar än maxtaket för bästa avdragsrätten).
Efter 15 år är huset värt 5,4Mkr, och man kan efter reavinstbeskattning stoppa nästan 1,9Mkr i plånboken efter reavinstskatt. Netto har man betalat 400.000kr i kapitalkostnad för att bo där i 15 år, eller 2.200kr/månad
2: Man amorrterar på 30 år
Under 15 år betalas 2.415.000kr i räntor, varav ungefär 720.000kr fås tillbaka i skattereduktion.
Efter 15 år är huset värt 5,4Mkr, och man kan efter reavinstbeskattning stoppa nästan 1,9Mkr i plånboken efter reavinstskatt, plus de 1,5Mkr man amorterat. Netto har man då fått betalt c:a 200.000kr för att bo där, eller ungefär 500kr/månad.
Inga gigantiska skillnader, men det visar ändå att den som tvingas belåna sig mycket och inte har råd att amortera alltid kommer att betala mycket mer än den som kan amortera sina lån. Den ene får betala, den andre får betalt - för att bo.
Ett aber i beräkningen där Swetrot är ju vad den som inte amorterar gör med pengarna varje månad istället för att amortera. Det riktigt att om man inte amorterar för att man helt enkelt inte har råd så är det som du visar dyrare att inte amortera, men det kan ju faktiskt vara så att man väljer att investera de pengarna i något annat än det egna huset istället istället.
För mig är det exempelvis inte ett alternativ att köpa ett hus som kostar så mycket att vi inte har råd att amortera på en rimlig tid, åtminstone till pensionen. Därmed inte sagt att vi faktiskt amorterar så mycket varje månad, utan att vi, beroende på situationen, ofta väljer att istället investera de pengarna i våra aktieportföljer.
För mig är det exempelvis inte ett alternativ att köpa ett hus som kostar så mycket att vi inte har råd att amortera på en rimlig tid, åtminstone till pensionen. Därmed inte sagt att vi faktiskt amorterar så mycket varje månad, utan att vi, beroende på situationen, ofta väljer att istället investera de pengarna i våra aktieportföljer.
Alternativa investeringar istället för amortering diskuterades rätt så friskt här förra sommaren. Då var det många som tyckte det var så mycket bättre att spara i fonder istället för att amortera.
Nu har börsen gått ned med runt 40% sedan dess, och räntorna har stigit. Man skall ha en mycket stark ekonomi för att kunna tillåta sig risken att alternativinestera det som är tänkt att amorteras.
Nu har börsen gått ned med runt 40% sedan dess, och räntorna har stigit. Man skall ha en mycket stark ekonomi för att kunna tillåta sig risken att alternativinestera det som är tänkt att amorteras.
Om man amorterat och ångrar sig kan man alltid ta ett nytt lån. Har man investerat i fonder som gått ner 40% och ångrar sig och vill amortera med sparpengarna är det inte lika roligt.
Redigerat av moderator:
Man bör (som sagts förut i dessa diskussioner) inte glömma skillnaden i risk mellan att amortera och investera i alternativ. Man måste beakta risk, för om man inte gör det blir slutsatsen att man varje månad ska ta amorteringspengarna och spela på hästar eller lotto, för det ger väldigt bra förräntning på pengarna, liten insats kan ge enorm vinst. Risken att förlora pengarna tar vi ju inte hänsyn till.BobbyEwing skrev:
Nu är det ju inte jätteintressant att titta på börsens utveckling under ett år, utan i samma tidsperspektiv som i övrigt i tråden, dvs över en period på 15+ år. Över en så lång tid finns det få bättre investeringar. Alternativt får man ju se till ett väldigt aktivt börshandlande där man hela tiden håller koll på sina innehav, då man kan tjäna pengar även då index går ner.Swetrot skrev:
Min poäng var dock att personen som inte amorterar sitt bolån har mer rörligt kapital under tiden fram tills huset ska säljas, vilket man också bör ta hänsyn till. Dessa pengar kan investeras i annat, där aktier inte behöver vara det enda. Egentligen gör man samma sak som den som amorterar: Man investerar. Den som amorterar investerar i sin egen fastighet och räknar med att det är just denna som kommer ge bäst avkastning med tiden, medan andra tror att de kan få bättre avkastning på andra investeringar
bra-byggare: Visst kan man belåna igen för att investera, samtidigt kan man sälja sina aktier för att betala sitt hus vid behov. Vi har kapital för att kunna lösa våra lån om vi så skulle vilja, men även i dessa till synes dåliga tider ekonomiskt så lyckas vi tjäna mer på våra pengar på annat håll än vad våra lån kostar i ränta. Dock ska man ju inte stoppa sitt kapital på börsen om man vet med sig att det är pengar man komma att behöva med kort varsel, för då kan man ju bli tvungen att sälja med förlust.
Risker finns i alla investeringar, även den egna fastigheten. Knepet är att hitta de investeringar som ger rätt balans mellan risk och avkastning. Lotto har en oerhört hög avkastning, men också en oerhört hög risk, ett hus har ganska låg risk och en relativt god avkastning, vilket gör det till en bra investering. En välplacerad aktieportfölj har också den en ganska låg risk och god avkastning sett över tiden.
Som jag ser det finns två läger.
Första lägret tycker att man bör kunna betala av sitt hus innan man är död. Anledningen har jag inte riktigt förstått iof utan dom flesta har helt enkelt bara ståndpunkten att så borde det vara "för att".
Andra lägret tycker att man ska ha råd med sitt boende, utan amortering men med några procents marginal.
Dvs, vissa köper hus med en marginal så att man kan amortera av en stor del av lånet, alternativt hela lånet på lång sikt. Andra köper ett så stort och fint (och dyrt) hus man mäktar med, men räknar med att räntan kan stiga. Vissa har sedan säkert överskattat sin förmåga och vissa kanske dessutom råkar ut för oförutsedda händelser, sjukdom eller arbetslöshet. Båda lägren får problem när någon eller några faktorer ändras men "amorteringslägret" sitter säkrast. Att man sitter i andra lägret utesluter dock inte att man investerar på annat håll !
Sen är ju frågan hur många som skulle betala av sitt lån på 3 miljoner om man vann lika mycket på triss imorgon. Det bästa enligt vissa borde ju vara att lösa sin skuld men jag har svårt att tro att ens alla "amorterare" skulle göra det.
Första lägret tycker att man bör kunna betala av sitt hus innan man är död. Anledningen har jag inte riktigt förstått iof utan dom flesta har helt enkelt bara ståndpunkten att så borde det vara "för att".
Andra lägret tycker att man ska ha råd med sitt boende, utan amortering men med några procents marginal.
Dvs, vissa köper hus med en marginal så att man kan amortera av en stor del av lånet, alternativt hela lånet på lång sikt. Andra köper ett så stort och fint (och dyrt) hus man mäktar med, men räknar med att räntan kan stiga. Vissa har sedan säkert överskattat sin förmåga och vissa kanske dessutom råkar ut för oförutsedda händelser, sjukdom eller arbetslöshet. Båda lägren får problem när någon eller några faktorer ändras men "amorteringslägret" sitter säkrast. Att man sitter i andra lägret utesluter dock inte att man investerar på annat håll !
Sen är ju frågan hur många som skulle betala av sitt lån på 3 miljoner om man vann lika mycket på triss imorgon. Det bästa enligt vissa borde ju vara att lösa sin skuld men jag har svårt att tro att ens alla "amorterare" skulle göra det.
Redigerat:
BobbyEwing skrev:
Sin fastighet har man väl ändå investerat helt och fullt i.
Den som amorterar ser väl snarare amorteringen som en bra investering med avseende på avkastning och risk. Helt riskfritt och till en hyfsat förutsägbar avkastning.
Det har du ju rätt i. Skillnaden är att du låser upp dina pengar i huset när du amorterar, pengar som du annars kanske investerar i din aktieportfölj (eller vissa lägger på en högre standard i sitt dagliga liv). Med amortering så kan du vid ett senare skede låna upp nya pengar i huset, eventuellt, om banken tillåter. Med aktieportfölj kan du å andra sidan amortera av på huset, när du vill. Lägger du pengarna på högre standard kan du däremot inte göra så mycket mer än att glädja dig åt att du levt gott under tiden.Nyfniken skrev:
Sin fastighet har man väl ändå investerat helt och fullt i.
Den som amorterar ser väl snarare amorteringen som en bra investering med avseende på avkastning och risk. Helt riskfritt och till en hyfsat förutsägbar avkastning.
Det där med rörligt kapital håller jag med om är viktigt, fast sett från en annan synvinkel. Själv har jag haft förmånen att inte behövt låna alls till vårt hus utan betalade huset med resultatet av börsinvesteringar som förräntade sig bra på börsen innan huset köptes. När väl huset skulle betalas så hade jag valet att antingen låna till huset och fortsätta ha sparpengarna på börsen eller att betala huset kontant. Jag är inte så riskvillig till min personlighet så för mig var valet enkelt. Jag betalade huset kontant och investerar sedan en hyfsad stor del av motsvarande summa för vad räntor och amorteringar skulle blivit för ett huslån i aktier, fonder och räntepapper med en riskspridning som jag trivs med. Aktieportföljslägret anser antagligen att det är galet och att jag borde ha lånat till huset och haft kvar sparpengarna på börsen för att på så sätt förräntat pengarna bättre.BobbyEwing skrev:
Men nu sitter vi inte fast med månatliga räntebetalningar och amorteringar utan har möjlighet att närhelst vi behagar ta ut lite extra tjänstledighet, gå ner på deltid ett tag för barnens skull, ta lång föräldraledighet, min fru kan doktorera klart med dålig lön för att få ett bättre mer välavlönat jobb senare och så vidare.
Rörligt kapital kan ses från två håll, antingen tvingas man betala räntor och amorteringar varje månad för att ha kapital att placera fritt, eller så amorterar man så att man får rörligt kapital att placera fritt.
Har man kapitalet i förväg så är man ganska oberoende hur man än gör. Vi gjorde som sagt tvärt om från dig och lånade trots att vi kunde köpa kontant just för att vi helt enkelt tjänar på det. Spara på börsen är tvärt emot vad många tror ganska riskfritt så länge man har en bra fördelning, det är när man aktivt spekulerar som man tar lite större risker. Men vi kan ju om vi vill realisera tillgångar för att betala huskostnader under en tid om vi inte vill jobba, eller som sagt, betala hela huset om vi så skulle vilja. Vi har dock som ambition att kunna gå ner kraftigt i arbetstid lite senare i livet och pensionera oss tidigt, så vi försöker maximera kapitalet nu så vi både kan betala hus och ha pengar att leva på senare.
Ja, men man kan inte göra det när man vill egentligen, vill man t.ex göra det nu efter senaste tidens börsnedgång kan man gå back på den strategin. Ligger man på plus trots nedgången så har man lyckats med strategin. Det är en del av risken man tar med att investera på börsenBobbyEwing skrev:
Den ambitionen hade jag också innan min pappa gick bort innan 60 års ålder innan han hann pensionera sigBobbyEwing skrev:
och ta ut sina pensionpengar. Nu har jag ambitionen att vara med mina barn och leva medan jag orkar och medan jag är i livet.
Nu ska jag inte förstöra tråden mer med detta.