Infrastruktur kostnad villakvarter!
Hej!
Här kommer verkligen en hur långt är snöret fråga men alla svar och konstruktiva råd hur en han ta reda på sånt är välkommet.
Sitter i en situation där jag har en bit mark där det eventuellt finns möjlighet att skapa ett nytt villa kvarter på X antal hus,parhus mm och olika företag har visat intresse men tanken finns i bakhuvudet om att driva exploateringen själv.
Min fråga är följande finns det någon grov schablon hur en beräknar kostnader så som asfaltvägar,vatten,avlopp, el , fiber.
Ja jag vet att det är näst intill omöjligt att svara på men jag testar här ändå där det finns så mycket klokt folk
Här kommer verkligen en hur långt är snöret fråga men alla svar och konstruktiva råd hur en han ta reda på sånt är välkommet.
Sitter i en situation där jag har en bit mark där det eventuellt finns möjlighet att skapa ett nytt villa kvarter på X antal hus,parhus mm och olika företag har visat intresse men tanken finns i bakhuvudet om att driva exploateringen själv.
Min fråga är följande finns det någon grov schablon hur en beräknar kostnader så som asfaltvägar,vatten,avlopp, el , fiber.
Ja jag vet att det är näst intill omöjligt att svara på men jag testar här ändå där det finns så mycket klokt folk
Alltså jag vill inte vara negativ men om du inte redan har ett gott hum eller i alla fall vet precis vart du ska ta reda på det så saknar du nog erfarenheten jag tror krävs för att ro i land ett byggprojekt i den här storleken utan att sätta dig i stor risk för ekonomisk kollaps och personlig avveckling (bra ord från gårdagens best i test tror jag).R robban_78 skrev:
Det är väldigt svårt att ge en något sånär exakt siffra, finns kommunalt VA redan utbyggt i området?
Jag skulle säga att dom störta kostnaderna initialt handlar om att ta projektet genom kommunen i form av att få till en detaljplan, sen ska tomter styckas upp vilket inte heller är gratis först därefter kan påbörja mer praktiska arbeten men hela förarbetet behöver göras på eget kapital, är svårt att belåna mark. På det stora hela så utgör infrastrukturen en ganska liten del av den totala budgeten.
Jag skulle nog ändå överväga att om du ska genomföra det alla fall ta in någon mer på resan som har koll på detta.
Är det tätbebyggt område och kommunalt va så bör du kunna få riktpris för anslutning från kommunen samt elnätsägaren.
Jag skulle säga att dom störta kostnaderna initialt handlar om att ta projektet genom kommunen i form av att få till en detaljplan, sen ska tomter styckas upp vilket inte heller är gratis först därefter kan påbörja mer praktiska arbeten men hela förarbetet behöver göras på eget kapital, är svårt att belåna mark. På det stora hela så utgör infrastrukturen en ganska liten del av den totala budgeten.
Jag skulle nog ändå överväga att om du ska genomföra det alla fall ta in någon mer på resan som har koll på detta.
Är det tätbebyggt område och kommunalt va så bör du kunna få riktpris för anslutning från kommunen samt elnätsägaren.
Förstår det är näst intill omöjligt men åtminstone får jag grymt bra input här.
Vatten och avlopp är kommunalt och finns vid området likadant el och bredband.
det lutar åt att låta en exploatör ta hand om allt men det är otroligt kul att räkna och dagdrömma om att driva det själv.
Vatten och avlopp är kommunalt och finns vid området likadant el och bredband.
det lutar åt att låta en exploatör ta hand om allt men det är otroligt kul att räkna och dagdrömma om att driva det själv.
Jag har varit igenom det här i grannskapet med en privat exploatör, lite som du själv funderar på. Och svaret är att infrastruktur kan kosta allt från lite till extremt mycket, beroende på ambitionsnivå.R robban_78 skrev:
Det som du först behöver är en detaljplan och ett exploateringsavtal. Ska jag vara cynisk så se till att allmän plats läggs under enskilt huvudmannaskap. Det betyder att detaljplanen blir ett smörgåsbord för dig som exploatör och du genomför det du känner för, i din egen takt. Eller så skiter du i det. Här kommer den genomcyniska varianten som till del beskriver vad som hände i mitt grannskap:
Var försiktig med exploateringsavtalet med kommunen så att du inte tar på dig kostnader. Se till att kommunen inte kan ställa hårda ekonomiska krav på dig att genomföra exploateringen en viss tid. Det ger dig möjlighet att skjuta på allt som kostar pengar till senare. Att sen exploateringsavtalet målar upp ett infrastrukturparadis är bara bra, finns inga sanktionsmöjligheter för kommunen så står du utan ansvar och kostnad i slutändan.
Så fort du har en laga vunnen detaljplan så ansöker du om fastighetsbildning hos Lantmäteriet. Du kan sälja styckningslotterna redan innan de är avstyckade, d v s så fort Lantmäteriet har gett en indikation om deras storlek och placering så att det verkar vara "riktiga tomter". Använd Lantmäteriets arbetsmaterial vid försäljningen, d v s i prospektet. Se till att de sätter upp tomtpinnar tidigt i processen - ring och tjata!
Vad gäller vägar så ska de lösas genom en blivande gemensamhetsanläggning och samfällighetsförening. Du ansöker om en sådan anläggningsförrättning när det börjar rulla med fastighetsbildningsärendet. Samma sak med VA om kommunen tillåter det. En enda anslutningspunkt och sen en gemensamhetsanläggning med ledningar för vatten och avlopp till respektive tomt.
Vad gäller kostnaden för gemensamhetsanläggningarnas så skriver du i kontraktet när du säljer fastigheterna att det står köparna för. Nån generell klausul av typen "Kostnader för bildande av gemensamhetsanläggningar svarar köparen för." Inte en köpare kommer att förstå vad de har avtalat om, jag har empiri på detta.
Nu kommer det fina i kråksången, när fastigheterna är bildade och du har fått dina köpesummor vid tillträdet så kan du lämna affären och fastighetsägarna med infrastruktureländet. Det är nu helt deras juridiska ansvar. Vill de ha en väg eller en avloppsledning så får de efter att anläggningsförrättningen är avslutad uttaxera medel och bygga en sådan i sin nya fina samfällighetsförening. Alla planer på parker, lekplatser, bollplaner, vattenmagasin för dagvatten och annat som kommunens planavdelning drömde upp och som finns skissat i detaljplanen är bara drömmar. Inte ditt problem, utan de nya fastighetsägarnas.
Om det är svårt att sälja tomterna utan en väg så kan du fuskbygga en sådan med enklare schaktning och lite kross. Billigt, billigt med lokal grävare som jobbar för traktens bönder. Lägg 0-18 mm ovanpå så det ser fint ut. När spekulanterna tittar på tomterna så kallar du det för "arbetsväg" eller "påbörjad väg". Mäklaren kan fylla i att "planen är asfalterade vägar enligt si och så". Vad de naiva köparna inte förstår är att det är enskilt huvudmannaskap för allmän plats så en annan del av planen är att de ska betala denna fina väg och bygga den själva. Men det berättar ju inte mäklaren.
Ja, så här kan det gå till i småhusexploateringens land om kommunen bara accepterar enskild huvudmannaskap för allmän plats när de upprättar detaljplanen.
Just det, vad du också gör för att följa den genomcyniska vägen är att du byter ägarskap av stamfastigheten efter att detaljplanen har vunnit laga kraft. Så du skriver exploateringsavtalet mellan ett AB (Första AB) och kommunen. Men sen säljer du fastigheten till ett annat AB (Andra AB) så att det står fritt från det första. På så sätt kan kommunen endast kräva något av Första AB som du lätt kan konkursa medan du håvar in köpesumman via Andra AB. Kommunens tjänstemän förstår inte ens att sånt här kan hända när de skriver exploateringsavtalet. De tror att alla är som de själva, plikttrogna tjänstemän som vill följa regelboken.
(Förlåt för en dos lördagscynism men har man sett sitt grannskap gå igenom detta så...)
(Förlåt för en dos lördagscynism men har man sett sitt grannskap gå igenom detta så...)
Det öppnas sådana möjligheter med enskilt huvudmannaskap för allmän plats.R robban_78 skrev:
Om det istället är kommunalt huvudmannaskap för allmän plats så är det i grund och botten kommunen som ska bygga infrastrukturen. Det många kommuner gör är att försöka lasta över den kostnaden på privata exploatörer via sidoavtal. Är kommunen juridisk kunnig så är det en framkomlig väg. Men ibland är de inte det och då har du som ägare av marken som nu är detaljplanerad som allmän plats rätt att kräva enligt PBL att kommunen löser in den och betalar dig för det. Finns roliga rättsfall där kommuner har tvingats lösa in mark och ställa den allmänna platsen i ordning och exploateringsföretaget har lämnat scenen och skrattat hela vägen till banken. Men jag gissar att kommunernas jurister och exploateringsavdelningar kan detta bättre numera.
Ett annat sätt som vissa kommuner använder för att lasta över kostnaden för att ställa infrastrukturen och allmäna platser under kommunalt huvudmannaskap i ordning på annans bekostnad är gatuavgifter. D v s man tar en avgift från tomtägarna för att bygga vägar, parker och vad det nu må vara. Som exploatör gäller det då att man måste undvika att själv åka på dessa gatuavgifter så att de istället hamnar på köparna av lotterna.
Och här har vi då sett ett axplock av hur erfarna oseriösa exploatörer kan lura till sig pengar.
Kommer du in som oerfaren amatör i den här branschen, så kommer du att bli minst lika lurad som kommunen blivit i de andra fallen.
Det behövs erfarenhet och kontakter för att få till ett sådant projekt.
Kommer du in som oerfaren amatör i den här branschen, så kommer du att bli minst lika lurad som kommunen blivit i de andra fallen.
Det behövs erfarenhet och kontakter för att få till ett sådant projekt.
Redigerat:
Håller med. Inte minst kommunens tjänstemän kan ha åkt på pumpen förr och man har vis av erfarenheten lärt sig hur man spelar hård boll med privata småexploatörer. Då kan ett exploateringsavtal innebära en stor ekonomisk risk om det binder upp en för att utföra viss infrastruktur till en viss standard inom en viss tid.H hempularen skrev: