Hyresvärd vill höja hyran med 1100 kr i samband med stambyte - rimligt?

[maria01]

Hej!

Vet inte om detta är rätt plats för att fråga om något som gäller en hyresrätt, men lär nog finnas en hel del kunnigt folk här.

Hyresvärden har skickat ut blanketter att man ska skriva under ett godkännande för standardhöjning och hyreshöjning på över 1100 kr/mån i samband med stambyte/renovering. I vissa lägenheter kommer den ligga på över 1800 kr/mån.

Är det dumt att inte skriva under och låta hyresnämnden pröva det?
Jag kan ju vara fel ute, men det känns som att hyreshöjningen inte är proportionerlig med standardhöjningen.

Kostnaden för renoveringar tas ju till största del ut via hyran. Hyresgästen betalar ett överskott varje månad som ska täcka personalkostnader, renoveringskostnader samt även generera en vinstmarginal. Det finns nog inte en enda hyresvärd i Sverige som fakturerar för den faktiska driftkostnaden.

Badrummet kommer bli helkaklat och de kommer sätta in handdukstork. De anser att jag ska betala mer än 13 000 kr extra varje år för lite mer kakel och en handdukstork. Ja, med den ekonomin kan de räkna hem större delen av kostnaden för renovering av badrummet över ~20 års tid. Är inte det en kostnad som de ska stå för likväl som stambytet då det täcks av den hyra jag betalar varje månad?

Om vi ponerar att jag betalar 13 000 kr mer varje år över 20 år så är det 260 000 kr. Att renovera ett badrum idag som privatperson kostar i runda slängar 200 000 - 350 000 kr beroende på storlek och vilken standard man vill ha. För hyresvärdar är det vanligtvis billigare då de renoverar ett stort antal badrum samtidigt vilket innebär att de får ett bättre pris av firman de lejer. Är det då så mycket dyrare att renovera badrummet med den nya standardhöjningen?

Då man kan faktiskt säga att jag själv betalar för merparten av renoveringen genom en högre hyra. Och här tycker jag det är intressant att jag redan har ett kaklat badrum. Hade jag haft plastmatta och våtrumstapet hade man kunnat hävda att kakel/klinker är en standardhöjning. Men kan man göra det nu?

Så vad återstår? En handdukstork? De kostar någon tusenlapp max att köpa in och ytterligare ett par tusen för elektriker att installera. Så denna standardhöjning som kostar värden kanske 5000 kr ska jag betala för mer än 50 gånger om under badrummets tekniska livslängd (som brukar räknas vara 20 år)?

Sedan kommer alltihop inklusive stambytet givetvis kosta mycket mer än 264 000 kr. Det är ju inte bara badrummet de renoverar utan stammarna ska bytas, elen ska göras om, nytt värmesystem och så vidare. Men man får väl inte höja hyran enbart pga stambyte? Är inte detta kostnader som värden ska ha satt av pengar till från hyran. Om inget är gjort sedan 50/60-talet som i detta fall är det bra många år de haft på sig att spara i ladorna.

Och att hävda att jordfelsbrytare eller jordade uttag t ex är en standardhöjning - tja, det är det kanske på ett sätt om vi inte haft någon tidigare, men med tanke på att det varit krav sedan 90-talet vid nybyggnationer är det ju helt värdelöst att hyresvärden inte satt in det tidigare. Det handlar ju trots allt om hyresgästernas säkerhet och borde falla under normalt underhåll.

Vad anser ni?

Tack på förhand!

hur stor är kvarten och hur mycket är hyran idag

 

[sjoelund]

Underhållet för huset får du ju också räkna med som kostnad. Sticker fort iväg.

Ja, jag räknar med 20000 kr/månad att bo i hus i den prisklassen om man snålar lite och gör en del underhåll själv...

 

[Kenneth Klar]

Du kan räkna med 25 procent eller 50 procent också om du vill. Ingen av de tre procentsatserna har någon som helst garanti...

Nej men kapitalkostnad av att låsa upp så mycket pengar i en bostad måste man givetvis räkna med

 

[Fairlane]

Du menar att en brf av samma storlek skulle bli billigare? Möjligen om brfen är gratis.

Man måste ju inte köpa hela föreningen. 😉

 

[Liljeros]

Nej, men ett hus på 90 kvm för 4 000 000 kr med 50 procent belåning och ca 4 000 kr i driftskostnader.

Jag räknar som sagt med 9500-10 000 kr + parkering i hyra under 2027.

Som ovan nämnt så behöver du även räkna in underhållskostnader för villan. Att hyra är väldigt billigt om man bor i äldre bestånd i storstäder i Sverige kontra att köpa lgh/hus. Är bara kolla på kommunala bostadsbolagen som blöder pengar och direktavkastning på bostadsbolag på börsen är runt 4-6%. Dvs inte några extrema övervinster direkt.

 

[Kenneth Klar]

Som ovan nämnt så behöver du även räkna in underhållskostnader för villan. Att hyra är väldigt billigt om man bor i äldre bestånd i storstäder i Sverige kontra att köpa lgh/hus. Är bara kolla på kommunala bostadsbolagen som blöder pengar och direktavkastning på bostadsbolag på börsen är runt 4-6%. Dvs inte några extrema övervinster direkt.

Folk har en föreställning kring att en HR på 70-80 kvm ”ska” kosta typ 5k per månad. Det är helt absurt. Inget boende kan vara så billigt.

Samtidigt verkar folk inte räkna med underhåll som ”riktiga” kostnader utan bara något som magiskt inte behöver betalas.

När folk är malliga över sina ”bostadsvinster” och jag ber dem räkna av lagfart, pantbrev (på den sålda och nya bostaden) och ALLA pengar de lagt på villan (ink blomjord, verktyg etc) under xx år så är de inte lika malliga längre och sista raden är allt annat än imponerande.

 

[Kenneth Klar]

Nej, men ett hus på 90 kvm för 4 000 000 kr med 50 procent belåning och ca 4 000 kr i driftskostnader.

Jag räknar som sagt med 9500-10 000 kr + parkering i hyra under 2027.

Du har typ 100k i pantbrev och lagfartsavgifter som ska betalas först. Sen ska du betala 80-100k till en mäklare när du säljer. Bara där så är hyresrätten helt betald i nästan 2 års tid.

Sen ska du räkna in underhåll på kåken som sagt. Och kapitalkostnaden för 2msek som du bevisligen har idag men lägger på bostaden. Även om dessa bara sitter på ett vanligt sparkonto ger de dig en ränta på 60k per år.

Flytta gärna till villa om du vill det men om du tror att det kommer bli billigare eller samma kostnad som en HR för 10k i månaden är du totalt ute och cyklar

 

[DanneJ15]

Hyrorna är reglerade vilket innebär att det är långt ifrån säkert att en vinst kan tas ut.

Stora delar av miljonprogrammen är i bedrövligt skick, men det finns inte ett öre att renovera för. De reglerade låga hyrorna tillåter inga överskott.

Att renovera är oerhört dyrt. Ett nytt helkaklat badrum går i regel loss på 300k efter rot billigare än så och det är nog inte kaklat.

Att renovera dina stammar och badrum och dra om all el och sätta in nya värmesystem blir oerhört kostsamt. Hade du bekostat det själv i en äganderätt skulle jag tippa på +500k totalt.

Ett badrum skrivs av på 20 år 1100x12x20=264000kr. Helt rimligt. Tom i underkant att bara få 1100 kr i hyreshöjning.

Man kan ju vända på det. De som bott länge i ett sådant slitet hus måste haft otroligt låga hyror och borde själva kunnat spara i ladorna för att täcka en framtida hyreshöjning.

Får man fråga om nuvarande hyresnivå och storlek på lägenheten?

hur stor är kvarten och hur mycket är hyran idag

Lite över 8000, 72 kvm. Låter kanske som lågt, men andra lägenheter i samma område som är lite större, i bättre skick och där man faktiskt gjort något de senaste 65 åren har ungefär samma hyra, kanske t.o.m. lägre hyra. I år höjdes dessutom hyran med över 5%, det känns som att det blir i överkant. Men visst, jag kan ju ha fel. Det är därför jag frågade här för råd.

 

[Jernhand]

Du har typ 100k i pantbrev och lagfartsavgifter som ska betalas först. Sen ska du betala 80-100k till en mäklare när du säljer. Bara där så är hyresrätten helt betald i nästan 2 års tid.

Sen ska du räkna in underhåll på kåken som sagt. Och kapitalkostnaden för 2msek som du bevisligen har idag men lägger på bostaden. Även om dessa bara sitter på ett vanligt sparkonto ger de dig en ränta på 60k per år.

Flytta gärna till villa om du vill det men om du tror att det kommer bli billigare eller samma kostnad som en HR för 10k i månaden är du totalt ute och cyklar

Nu tittade jag till exempel på ett hus igår där alla stora saker var gjorda senaste 10-15 åren och det redan fanns drygt 2 000 000 kr i pantbrev. Målet är som sagt inte att sälja, utan att köpa. Frågan är bara var du hittar 3 % ränta på ett sparkonto. Hittar man ett bra hus till rätt pris i ett område där inte priserna stagnerar eller går ner så kan man få avkastning också. Historiskt sett.

Jag har jävligt svårt att få plats med bilen på balkongen och en pelarborr i badrummet idag och bilen på tomten. Dessutom är jag inte så nöjd med med alla grannar, även om de närmsta idag är bra. Med en villa så får jag möjlighet att råda mig själv, mer plats för mina fritidsintressen och kunna bestämma min egen nivå på renovering.

Därutöver har jag ju givetvis en buffert och räknar med att när det är dags att renovera taket är det läge att antingen låna eller från pengarna som man ackumulerat på börsen. Min horisont är ju inte två år, utan 20-40 år.

 

[DanneJ15]

Jag tycker upplägget är för j-vligt, men det är ju så det alltsom oftast funkar tyvärr. Och det har ju till synes hyresnämndens välsignelse.

En bekant hade ett nyrenoverat tipp-topp badrum i sin hyresrätt efter en vattenskada. Efter en tid kom det ett brev om stambyte och helrenovering av badrummet, enligt rum-i-rum-metoden (skulle alltså byggas ett nytt badrum utan att riva det gamla). Givetvis = standardhöjning, trots att det i praktiken skulle bli en sämre standard än innan. Han bråkade en hel del om det och fick värdens advokater på sig. Slutade med att han blev så förbannad att han köpte ett hus istället 😀

Jag skulle inte skriva på. Sen om det har någon effekt är väl en annan fråga.

Tyvärr är detta ett kryphål för hyresvärdar för att kunna höja hyran. Ordet standardhöjning har knappast något värde. Har själv en gång bott i en lägenhet där de gjorde om köken och sen höjde hyran med hänvisning till standardhöjning. Den s.k., standardhöjningen var att platsbyggd köksinredning av hög kvalitet byttes ut mot typ billigaste IKEA-varianten. Hade någon objektivt bedömt skillnaden i kvalitet så borde det varit hyressänkning istället.

Jag har samma problem. Här gör dom standardhöjning av badrum, ventilation, fönster och kök. Min hyra kommer att höjas med drygt 1500 kr i månaden när dom kommer till mitt hus. Jag vet inte exakt hur det kommer att se ut och om hyreshöjningarna är medräknade mm.

Därför har jag skaffat lånelöfte, går på visningar och tänker skaffa ett dubbelgarage istället. Förhoppningsvis får jag en kostnad som motsvarar den tänkta här men med mer frihet och utrymme istället.

Jag betalar 7900 kr för 73 kvm.

På din ursprungliga fråga så kan du absolut vägra, men då krävs det att ni som kollektiv har något att sätta emot. Men hyresnämnden godkänner i stort sett alltid allt.

Att hyresvärden går ut med brev till hyresgästerna där man ska skriva under på att man godkänner den nya hyran låter som att hyresvärden gör en fuling genom att inte förhandla fram den nya hyran med Hyresgästföreningen så som är brukligt. Så brukade Heimstaden göra när de inte ville förhandla hyran med Hyresgästföreningen. Det är ju väldigt svårt för en enskilld hyresgäst att avgöra vad som är en skälig hyreshöjning för eventuell standardhöjning. Hyresvärden vet också att de flesta inte skulle palla ta sånt här via hyresnämnden och hoppas på att folk ska skriva under så att hyresvärden får det den vill ha oavsett det är skäligt eller ej. Låt det skötas via Hyresgästföreningen är mitt råd.

Det kostar mig i alla fall inget att det går till hyresnämnden så som jag förstått?
Men kan det bli någon typ av retroaktiv hyra eller dylikt om/när hyresvärden får godkännandet där? Med tanke på att de förmodligen förlorar pengar på att det tar längre tid att komma igång med stambytet/renoveringar när det går till hyresnämnden.

Kan det vara så att hyresnämnden struntar i en förhandling där man ska befinna sig fysiskt på plats om man är ensam utav många hyresgäster att ej ha skrivit under standardhöjningen?

 

[Kenneth Klar]

Lite över 8000, 72 kvm. Låter kanske som lågt, men andra lägenheter i samma område som är lite större, i bättre skick och där man faktiskt gjort något de senaste 65 åren har ungefär samma hyra, kanske t.o.m. lägre hyra. I år höjdes dessutom hyran med över 5%, det känns som att det blir i överkant. Men visst, jag kan ju ha fel. Det är därför jag frågade här för råd.

10k per månad för en nyrenoverad 80 kvm lägenhet ink parkering låter absolut inte det minsta dyrt.

Vad kostar det att köpa en motsvarande nyrenoverad lgh i närområde i brf med bra ekonomi?

 

[Kenneth Klar]

Nu tittade jag till exempel på ett hus igår där alla stora saker var gjorda senaste 10-15 åren och det redan fanns drygt 2 000 000 kr i pantbrev. Målet är som sagt inte att sälja, utan att köpa. Frågan är bara var du hittar 3 % ränta på ett sparkonto. Hittar man ett bra hus till rätt pris i ett område där inte priserna stagnerar eller går ner så kan man få avkastning också. Historiskt sett.

Jag har jävligt svårt att få plats med bilen på balkongen och en pelarborr i badrummet idag och bilen på tomten. Dessutom är jag inte så nöjd med med alla grannar, även om de närmsta idag är bra. Med en villa så får jag möjlighet att råda mig själv, mer plats för mina fritidsintressen och kunna bestämma min egen nivå på renovering.

Därutöver har jag ju givetvis en buffert och räknar med att när det är dags att renovera taket är det läge att antingen låna eller från pengarna som man ackumulerat på börsen. Min horisont är ju inte två år, utan 20-40 år.

Jo men då är det inte ekonomin som avgör oavsett så bara att flytta.

Men du kommer inte spara ett öre på det mot din HR. Men du ska ju bo där du trivs, inte där du sparar mest

 

[maria01]

Lite över 8000, 72 kvm. Låter kanske som lågt, men andra lägenheter i samma område som är lite större, i bättre skick och där man faktiskt gjort något de senaste 65 åren har ungefär samma hyra, kanske t.o.m. lägre hyra. I år höjdes dessutom hyran med över 5%, det känns som att det blir i överkant. Men visst, jag kan ju ha fel. Det är därför jag frågade här för råd.

vart i landet är det här låter biligt

 

[BirgitS]

Det kostar mig i alla fall inget att det går till hyresnämnden så som jag förstått?
Men kan det bli någon typ av retroaktiv hyra eller dylikt om/när hyresvärden får godkännandet där? Med tanke på att de förmodligen förlorar pengar på att det tar längre tid att komma igång med stambytet/renoveringar när det går till hyresnämnden.

Kan det vara så att hyresnämnden struntar i en förhandling där man ska befinna sig fysiskt på plats om man är ensam utav många hyresgäster att ej ha skrivit under standardhöjningen?

Det underlättar nog att ta hjälp av hyresgästföreningen. De vet ju vad som brukar gå igenom och vet då om det är värt att dra ärendet till hyresnämnden. Om de vet att det inte är rimligt så kan det ju räcka med att de pratar med hyresvärden för att få till en ändring.

 

[cpalm]

Med tanke på att de förmodligen förlorar pengar på att det tar längre tid att komma igång med stambytet/renoveringar när det går till hyresnämnden.

Ja, räkna med att de tar in någon advokatfirma som bombarderar dig med mindre trevliga skrivelser där de anmodar dig att skriva på.
Och gör allt för att finta bort dig i hyresnämnden om det hamnar där.