Hyresvärd vill höja hyran med 1100 kr i samband med stambyte - rimligt?
Hej!
Vet inte om detta är rätt plats för att fråga om något som gäller en hyresrätt, men lär nog finnas en hel del kunnigt folk här.
Hyresvärden har skickat ut blanketter att man ska skriva under ett godkännande för standardhöjning och hyreshöjning på över 1100 kr/mån i samband med stambyte/renovering. I vissa lägenheter kommer den ligga på över 1800 kr/mån.
Är det dumt att inte skriva under och låta hyresnämnden pröva det?
Jag kan ju vara fel ute, men det känns som att hyreshöjningen inte är proportionerlig med standardhöjningen.
Kostnaden för renoveringar tas ju till största del ut via hyran. Hyresgästen betalar ett överskott varje månad som ska täcka personalkostnader, renoveringskostnader samt även generera en vinstmarginal. Det finns nog inte en enda hyresvärd i Sverige som fakturerar för den faktiska driftkostnaden.
Badrummet kommer bli helkaklat och de kommer sätta in handdukstork. De anser att jag ska betala mer än 13 000 kr extra varje år för lite mer kakel och en handdukstork. Ja, med den ekonomin kan de räkna hem större delen av kostnaden för renovering av badrummet över ~20 års tid. Är inte det en kostnad som de ska stå för likväl som stambytet då det täcks av den hyra jag betalar varje månad?
Om vi ponerar att jag betalar 13 000 kr mer varje år över 20 år så är det 260 000 kr. Att renovera ett badrum idag som privatperson kostar i runda slängar 200 000 - 350 000 kr beroende på storlek och vilken standard man vill ha. För hyresvärdar är det vanligtvis billigare då de renoverar ett stort antal badrum samtidigt vilket innebär att de får ett bättre pris av firman de lejer. Är det då så mycket dyrare att renovera badrummet med den nya standardhöjningen?
Då man kan faktiskt säga att jag själv betalar för merparten av renoveringen genom en högre hyra. Och här tycker jag det är intressant att jag redan har ett kaklat badrum. Hade jag haft plastmatta och våtrumstapet hade man kunnat hävda att kakel/klinker är en standardhöjning. Men kan man göra det nu?
Så vad återstår? En handdukstork? De kostar någon tusenlapp max att köpa in och ytterligare ett par tusen för elektriker att installera. Så denna standardhöjning som kostar värden kanske 5000 kr ska jag betala för mer än 50 gånger om under badrummets tekniska livslängd (som brukar räknas vara 20 år)?
Sedan kommer alltihop inklusive stambytet givetvis kosta mycket mer än 264 000 kr. Det är ju inte bara badrummet de renoverar utan stammarna ska bytas, elen ska göras om, nytt värmesystem och så vidare. Men man får väl inte höja hyran enbart pga stambyte? Är inte detta kostnader som värden ska ha satt av pengar till från hyran. Om inget är gjort sedan 50/60-talet som i detta fall är det bra många år de haft på sig att spara i ladorna.
Och att hävda att jordfelsbrytare eller jordade uttag t ex är en standardhöjning - tja, det är det kanske på ett sätt om vi inte haft någon tidigare, men med tanke på att det varit krav sedan 90-talet vid nybyggnationer är det ju helt värdelöst att hyresvärden inte satt in det tidigare. Det handlar ju trots allt om hyresgästernas säkerhet och borde falla under normalt underhåll.
Vad anser ni?
Tack på förhand!
Vet inte om detta är rätt plats för att fråga om något som gäller en hyresrätt, men lär nog finnas en hel del kunnigt folk här.
Hyresvärden har skickat ut blanketter att man ska skriva under ett godkännande för standardhöjning och hyreshöjning på över 1100 kr/mån i samband med stambyte/renovering. I vissa lägenheter kommer den ligga på över 1800 kr/mån.
Är det dumt att inte skriva under och låta hyresnämnden pröva det?
Jag kan ju vara fel ute, men det känns som att hyreshöjningen inte är proportionerlig med standardhöjningen.
Kostnaden för renoveringar tas ju till största del ut via hyran. Hyresgästen betalar ett överskott varje månad som ska täcka personalkostnader, renoveringskostnader samt även generera en vinstmarginal. Det finns nog inte en enda hyresvärd i Sverige som fakturerar för den faktiska driftkostnaden.
Badrummet kommer bli helkaklat och de kommer sätta in handdukstork. De anser att jag ska betala mer än 13 000 kr extra varje år för lite mer kakel och en handdukstork. Ja, med den ekonomin kan de räkna hem större delen av kostnaden för renovering av badrummet över ~20 års tid. Är inte det en kostnad som de ska stå för likväl som stambytet då det täcks av den hyra jag betalar varje månad?
Om vi ponerar att jag betalar 13 000 kr mer varje år över 20 år så är det 260 000 kr. Att renovera ett badrum idag som privatperson kostar i runda slängar 200 000 - 350 000 kr beroende på storlek och vilken standard man vill ha. För hyresvärdar är det vanligtvis billigare då de renoverar ett stort antal badrum samtidigt vilket innebär att de får ett bättre pris av firman de lejer. Är det då så mycket dyrare att renovera badrummet med den nya standardhöjningen?
Då man kan faktiskt säga att jag själv betalar för merparten av renoveringen genom en högre hyra. Och här tycker jag det är intressant att jag redan har ett kaklat badrum. Hade jag haft plastmatta och våtrumstapet hade man kunnat hävda att kakel/klinker är en standardhöjning. Men kan man göra det nu?
Så vad återstår? En handdukstork? De kostar någon tusenlapp max att köpa in och ytterligare ett par tusen för elektriker att installera. Så denna standardhöjning som kostar värden kanske 5000 kr ska jag betala för mer än 50 gånger om under badrummets tekniska livslängd (som brukar räknas vara 20 år)?
Sedan kommer alltihop inklusive stambytet givetvis kosta mycket mer än 264 000 kr. Det är ju inte bara badrummet de renoverar utan stammarna ska bytas, elen ska göras om, nytt värmesystem och så vidare. Men man får väl inte höja hyran enbart pga stambyte? Är inte detta kostnader som värden ska ha satt av pengar till från hyran. Om inget är gjort sedan 50/60-talet som i detta fall är det bra många år de haft på sig att spara i ladorna.
Och att hävda att jordfelsbrytare eller jordade uttag t ex är en standardhöjning - tja, det är det kanske på ett sätt om vi inte haft någon tidigare, men med tanke på att det varit krav sedan 90-talet vid nybyggnationer är det ju helt värdelöst att hyresvärden inte satt in det tidigare. Det handlar ju trots allt om hyresgästernas säkerhet och borde falla under normalt underhåll.
Vad anser ni?
Tack på förhand!
Redigerat:
Nej hyran får inte höjas p g a underhåll som stambyte.
Hyran får höjas om standarden höjs på din lägenhet, t ex vid köksbyte eller badrumsuppgradering.
Hyran får höjas om standarden höjs på din lägenhet, t ex vid köksbyte eller badrumsuppgradering.
Kan tillägga att mitt badrum är halvkaklat idag, dvs golv och halva vägen upp till taket. Sedan är badrummet givetvis inte nytt på något vis, det har ett x antal år på nacken, men frågan är om standardhöjningen är proportionerlig för att de slänger in handdukstork, nytt badrumsskåp etc.Claes Sörmland skrev:
Jag tycker upplägget är för j-vligt, men det är ju så det alltsom oftast funkar tyvärr. Och det har ju till synes hyresnämndens välsignelse.D DanneJ15 skrev:
En bekant hade ett nyrenoverat tipp-topp badrum i sin hyresrätt efter en vattenskada. Efter en tid kom det ett brev om stambyte och helrenovering av badrummet, enligt rum-i-rum-metoden (skulle alltså byggas ett nytt badrum utan att riva det gamla). Givetvis = standardhöjning, trots att det i praktiken skulle bli en sämre standard än innan. Han bråkade en hel del om det och fick värdens advokater på sig. Slutade med att han blev så förbannad att han köpte ett hus istället 😀
Jag skulle inte skriva på. Sen om det har någon effekt är väl en annan fråga.D DanneJ15 skrev:
Tyvärr är detta ett kryphål för hyresvärdar för att kunna höja hyran. Ordet standardhöjning har knappast något värde. Har själv en gång bott i en lägenhet där de gjorde om köken och sen höjde hyran med hänvisning till standardhöjning. Den s.k., standardhöjningen var att platsbyggd köksinredning av hög kvalitet byttes ut mot typ billigaste IKEA-varianten. Hade någon objektivt bedömt skillnaden i kvalitet så borde det varit hyressänkning istället.
Grundproblemet är att man inte lyckats ordna förutsättningar för att kunna bygga billiga bostäder så att rörlighet hade reglerat marknaden. Istället har man lagstiftat sig fram till detta läge där standardhöjning ger rätt att ta ut högre hyra.
Ofta ska den som driver hyreshus generera god avkastning till sina ägare. Således tar man med allt man kan då lojaliteten ligger hos ägarna, inte med hyresgästerna.
Men då lägenheterna är hyresvärdens så ligger rådigheten hos denne. Om hyresvärden vill renovera så måste den kunna få göra det. Huruvida det faktiskt är motiverat i ett större perspektiv att renovera är ju hyresvärden i bättre situation att bedöma än hyresgästen. Detta faktum tror jag domstolarna lägger stor vikt i. Således om man ska kriga om standardhöjning så får man utjämna det informationsövertag som hyresvärden har.
Det kräver en massa tid och resurser, har man det så är det ju bara att kavla upp ärmarna och sätta igång. Jag personligen har svårt att tro att insatsen skulle motsvara resultatet.
Ofta ska den som driver hyreshus generera god avkastning till sina ägare. Således tar man med allt man kan då lojaliteten ligger hos ägarna, inte med hyresgästerna.
Men då lägenheterna är hyresvärdens så ligger rådigheten hos denne. Om hyresvärden vill renovera så måste den kunna få göra det. Huruvida det faktiskt är motiverat i ett större perspektiv att renovera är ju hyresvärden i bättre situation att bedöma än hyresgästen. Detta faktum tror jag domstolarna lägger stor vikt i. Således om man ska kriga om standardhöjning så får man utjämna det informationsövertag som hyresvärden har.
Det kräver en massa tid och resurser, har man det så är det ju bara att kavla upp ärmarna och sätta igång. Jag personligen har svårt att tro att insatsen skulle motsvara resultatet.
Ja, det är ju en aspekt - s.k. "lyxrenoveringar". Men jag tolkar TS inlägg som att han här snarare ifrågasätter värderingen av standardhöjningen än behovet av renovering.M merbanan skrev:
Dvs. principen som växt fram att renoveringar i princip bär sina egna kostnader genom att man bakar in övervärderade "standardhöjningar". Som ofta i praktiken till och med är standardsäkningar, som påpekats. Alltså att t.ex. IKEA skåpstommar värderas till en högre standard än platsbyggda snickerier.
Hyrorna är reglerade vilket innebär att det är långt ifrån säkert att en vinst kan tas ut.D DanneJ15 skrev:Hej!
Vet inte om detta är rätt plats för att fråga om något som gäller en hyresrätt, men lär nog finnas en hel del kunnigt folk här.
Hyresvärden har skickat ut blanketter att man ska skriva under ett godkännande för standardhöjning och hyreshöjning på över 1100 kr/mån i samband med stambyte/renovering. I vissa lägenheter kommer den ligga på över 1800 kr/mån.
Är det dumt att inte skriva under och låta hyresnämnden pröva det?
Jag kan ju vara fel ute, men det känns som att hyreshöjningen inte är proportionerlig med standardhöjningen.
Kostnaden för renoveringar tas ju till största del ut via hyran. Hyresgästen betalar ett överskott varje månad som ska täcka personalkostnader, renoveringskostnader samt även generera en vinstmarginal. Det finns nog inte en enda hyresvärd i Sverige som fakturerar för den faktiska driftkostnaden.
Badrummet kommer bli helkaklat och de kommer sätta in handdukstork. De anser att jag ska betala mer än 13 000 kr extra varje år för lite mer kakel och en handdukstork. Ja, med den ekonomin kan de räkna hem större delen av kostnaden för renovering av badrummet över ~20 års tid. Är inte det en kostnad som de ska stå för likväl som stambytet då det täcks av den hyra jag betalar varje månad?
Om vi ponerar att jag betalar 13 000 kr mer varje år över 20 år så är det 260 000 kr. Att renovera ett badrum idag som privatperson kostar i runda slängar 200 000 - 350 000 kr beroende på storlek och vilken standard man vill ha. För hyresvärdar är det vanligtvis billigare då de renoverar ett stort antal badrum samtidigt vilket innebär att de får ett bättre pris av firman de lejer. Är det då så mycket dyrare att renovera badrummet med den nya standardhöjningen?
Då man kan faktiskt säga att jag själv betalar för merparten av renoveringen genom en högre hyra. Och här tycker jag det är intressant att jag redan har ett kaklat badrum. Hade jag haft plastmatta och våtrumstapet hade man kunnat hävda att kakel/klinker är en standardhöjning. Men kan man göra det nu?
Så vad återstår? En handdukstork? De kostar någon tusenlapp max att köpa in och ytterligare ett par tusen för elektriker att installera. Så denna standardhöjning som kostar värden kanske 5000 kr ska jag betala för mer än 50 gånger om under badrummets tekniska livslängd (som brukar räknas vara 20 år)?
Sedan kommer alltihop inklusive stambytet givetvis kosta mycket mer än 264 000 kr. Det är ju inte bara badrummet de renoverar utan stammarna ska bytas, elen ska göras om, nytt värmesystem och så vidare. Men man får väl inte höja hyran enbart pga stambyte? Är inte detta kostnader som värden ska ha satt av pengar till från hyran. Om inget är gjort sedan 50/60-talet som i detta fall är det bra många år de haft på sig att spara i ladorna.
Och att hävda att jordfelsbrytare eller jordade uttag t ex är en standardhöjning - tja, det är det kanske på ett sätt om vi inte haft någon tidigare, men med tanke på att det varit krav sedan 90-talet vid nybyggnationer är det ju helt värdelöst att hyresvärden inte satt in det tidigare. Det handlar ju trots allt om hyresgästernas säkerhet och borde falla under normalt underhåll.
Vad anser ni?
Tack på förhand!
Stora delar av miljonprogrammen är i bedrövligt skick, men det finns inte ett öre att renovera för. De reglerade låga hyrorna tillåter inga överskott.
Att renovera är oerhört dyrt. Ett nytt helkaklat badrum går i regel loss på 300k efter rot billigare än så och det är nog inte kaklat.
Att renovera dina stammar och badrum och dra om all el och sätta in nya värmesystem blir oerhört kostsamt. Hade du bekostat det själv i en äganderätt skulle jag tippa på +500k totalt.
Ett badrum skrivs av på 20 år 1100x12x20=264000kr. Helt rimligt. Tom i underkant att bara få 1100 kr i hyreshöjning.
Man kan ju vända på det. De som bott länge i ett sådant slitet hus måste haft otroligt låga hyror och borde själva kunnat spara i ladorna för att täcka en framtida hyreshöjning.
Får man fråga om nuvarande hyresnivå och storlek på lägenheten?
Redigerat av moderator:
Jag har samma problem. Här gör dom standardhöjning av badrum, ventilation, fönster och kök. Min hyra kommer att höjas med drygt 1500 kr i månaden när dom kommer till mitt hus. Jag vet inte exakt hur det kommer att se ut och om hyreshöjningarna är medräknade mm.
Därför har jag skaffat lånelöfte, går på visningar och tänker skaffa ett dubbelgarage istället. Förhoppningsvis får jag en kostnad som motsvarar den tänkta här men med mer frihet och utrymme istället.
Jag betalar 7900 kr för 73 kvm.
På din ursprungliga fråga så kan du absolut vägra, men då krävs det att ni som kollektiv har något att sätta emot. Men hyresnämnden godkänner i stort sett alltid allt.
Därför har jag skaffat lånelöfte, går på visningar och tänker skaffa ett dubbelgarage istället. Förhoppningsvis får jag en kostnad som motsvarar den tänkta här men med mer frihet och utrymme istället.
Jag betalar 7900 kr för 73 kvm.
På din ursprungliga fråga så kan du absolut vägra, men då krävs det att ni som kollektiv har något att sätta emot. Men hyresnämnden godkänner i stort sett alltid allt.
Stambyte brukar innebära minst nytt badrum.
Att hyresvärden går ut med brev till hyresgästerna där man ska skriva under på att man godkänner den nya hyran låter som att hyresvärden gör en fuling genom att inte förhandla fram den nya hyran med Hyresgästföreningen så som är brukligt. Så brukade Heimstaden göra när de inte ville förhandla hyran med Hyresgästföreningen. Det är ju väldigt svårt för en enskilld hyresgäst att avgöra vad som är en skälig hyreshöjning för eventuell standardhöjning. Hyresvärden vet också att de flesta inte skulle palla ta sånt här via hyresnämnden och hoppas på att folk ska skriva under så att hyresvärden får det den vill ha oavsett det är skäligt eller ej. Låt det skötas via Hyresgästföreningen är mitt råd.
Du menar att en brf av samma storlek skulle bli billigare? Möjligen om brfen är gratis.J Jernhand skrev:
Underhållet för huset får du ju också räkna med som kostnad. Sticker fort iväg.J Jernhand skrev:
Dessutom, har du 2msek på ett vanligt isk i någon lågriskfond så kan du räkna med en avkastning på 8% per år. Det är 160k per år..
