Hustråd: Bygga till sekelskifteshus med utmanande detaljplan
Vi funderar på att bygga till vårt sekelskifteshus och tomt. Vi föll för själen och charmen och köpte på känsla vilket fortfarande ett och ett halvt år senare känns rätt o bra även om det stundstals är jobbigt att bo i ett renoveringsobjekt. Samtidigt så saknar vår växande familj också rymden, ljuset och funktioner som andra hus kan erbjuda. Vi har börjat fundera, analysera och skissa en den och nu känner jag mig redo att dela med mig lite och förhoppningsvis få lite feedback från alla smarta människor här i forat!
En utmaning vi har är att huset är detaljplanstridigt på två punkter. Dels för högt och med ett halvt våningsplan för mycket (det får endast vara 1 och 1/2 plan enligt DP) och dessutom med källare som inte heller är okej. Murstocken försvårar också ändringar i planlösningen, det känns också meningsfullt att bevara det gamla om det går.
Tomten styckade av för några år sedan och de uthus som fanns hamnade på andra tomter som bebyggdes runt om. Det finns därmed mycket att göra men också stora möjligheter på tomten. Bland annat ytterligare runt 70 kvm byggnadsarea för huvudbyggnad (+15 kvm attefallstillbyggnad), 65 kvm för uthus/ garage o så 30kvm attefallshus.
Visionen är att göra en lustfylld byggresa mot ett hus o trädgård som vi trivs i, som är mysigt, socialt o hållbart. Kanske med garage, attefallshus o en del annat med. Tiden får utvisa vad det blir och hur länge vi orkar och tycker det är kul.
Grundplanen är att göra så mycket som möjligt själva för att få ner kostnader och att göra det i etapper för att kunna låna upp till nödvändiga investeringar.
Jag hoppas med denna tråden kunna få kloka råd och tips när vi kör fast och samtidigt underhålla och inspirera andra genom att dela med mig av vår process!
En utmaning vi har är att huset är detaljplanstridigt på två punkter. Dels för högt och med ett halvt våningsplan för mycket (det får endast vara 1 och 1/2 plan enligt DP) och dessutom med källare som inte heller är okej. Murstocken försvårar också ändringar i planlösningen, det känns också meningsfullt att bevara det gamla om det går.
Tomten styckade av för några år sedan och de uthus som fanns hamnade på andra tomter som bebyggdes runt om. Det finns därmed mycket att göra men också stora möjligheter på tomten. Bland annat ytterligare runt 70 kvm byggnadsarea för huvudbyggnad (+15 kvm attefallstillbyggnad), 65 kvm för uthus/ garage o så 30kvm attefallshus.
Visionen är att göra en lustfylld byggresa mot ett hus o trädgård som vi trivs i, som är mysigt, socialt o hållbart. Kanske med garage, attefallshus o en del annat med. Tiden får utvisa vad det blir och hur länge vi orkar och tycker det är kul.
Grundplanen är att göra så mycket som möjligt själva för att få ner kostnader och att göra det i etapper för att kunna låna upp till nödvändiga investeringar.
Jag hoppas med denna tråden kunna få kloka råd och tips när vi kör fast och samtidigt underhålla och inspirera andra genom att dela med mig av vår process!
Administrator
· Skåne
· 7 877 inlägg
Kul projekt, välkommen till forumet!
Betyder det där med detaljplanen att ni t ex inte skulle få förlänga huskroppen med samma typ av tak, utan måste bygga till i max 1,5 plan?
Betyder det där med detaljplanen att ni t ex inte skulle få förlänga huskroppen med samma typ av tak, utan måste bygga till i max 1,5 plan?
Tack så mycket! 🙂
Ja precis, jag pratade med byggnadskontoret här i kommunen och det var i princip det svaret jag fick 😔
Så här ligger huset på tomten.
Nedan är lite relevanta geografiska data.
Utifrån dessa har jag gjort följande analys
- Norrut (åt vänster i bilden) är det bara 4,5 meter till tomtgräns så åt det hållet går det inte att bygga.
- Västerut (neråt mot gatan) tar det emot att bygga ut på huvudfasaden. Särskilt när vi inte får bygga fullhöjd. Däremot skulle man kunna göra attefallstakkupor och/ eller attefallstillbyggnad ditåt eftersom det är andra regler som gäller för dessa.
- Söderut (åt höger) så försvinner mycket av värdefull yta mitt på tomten så det känns inte helt rätt
- Österut (uppåt i bilden) är det ca 9-10m till tomtgräns och en yta som ganska stor del av dagen ligger skuggad bakom huset. Något som talar för att bygga ut åt det här hållet.
Nedan är lite relevanta geografiska data.
Utifrån dessa har jag gjort följande analys
- Norrut (åt vänster i bilden) är det bara 4,5 meter till tomtgräns så åt det hållet går det inte att bygga.
- Västerut (neråt mot gatan) tar det emot att bygga ut på huvudfasaden. Särskilt när vi inte får bygga fullhöjd. Däremot skulle man kunna göra attefallstakkupor och/ eller attefallstillbyggnad ditåt eftersom det är andra regler som gäller för dessa.
- Söderut (åt höger) så försvinner mycket av värdefull yta mitt på tomten så det känns inte helt rätt
- Österut (uppåt i bilden) är det ca 9-10m till tomtgräns och en yta som ganska stor del av dagen ligger skuggad bakom huset. Något som talar för att bygga ut åt det här hållet.
Är inte huset idag definitionsmässigt 1-plan? Det finns så vitt jag vet inget som heter 1 1/2 i detaljplaner utan endast 1 eller 2 plan.
Du borde i så fall kunna förlänga huskroppen och fortsätta med samma typ av tak då detta är enligt plan.
Du borde i så fall kunna förlänga huskroppen och fortsätta med samma typ av tak då detta är enligt plan.
Jag skulle kunna tänka mig att den stora frontespisen gör att det anses vara 2 plan.Q qvirre skrev:
Lite osäker, tror det definitionsmässigt är 2-plan (är vad jag antecknat efter mötet med kommungubben) och endast 1-plan tillåts enligt detaljplan. Som jag förstår så ska andra våning räknas som vindsvåning endast om det är max 70 cm mellan golv och ett 45 gradigt plan ifrån där det skär taket (se illustrativ bild nedan). Detta enligt Plan- och byggförordning (1987:383) som gällde då detaljplanen antogs 1993 (enligt byggkontoret). Nu var det ett tag sedan jag kollade på detta så kan minnas fel... men med t.ex att sadeltak eller valmat tak, eller en lägre fasadsida, så kan man ju få ner det till ett 1-plans, helt klart. Men troligtvis inte med samma takutformning som på befintligt hus.Q qvirre skrev:
Sen är det ju även en fråga om tillåtna byggnadshöjden som är 4 meter, enligt detaljplan, som jag också får svårt att komma under om jag vill lägga vindsvåning på utbyggnaden/ erna på samma nivå som i originalhuset då jag även har en källare som går upp en bit ovan marknivån. entreplan börjar ca 1 meter upp från marknivå. Takhöjd 1a våning ca 2,45 Sen ca 0,2m bjälklag på det. Då är vi redan uppe i en byggnadshöjd på 3,65. Och sen har jag som sagt för mig att takhöjden på 2a plan blev en bit över 70 cm. Då är vi uppe i en byggnadshöjd på minst 4,35m.
Det blir ju helt klart svårt att få till om max byggnadshöjd är 4 meter.
Men går det alls att få bygglov för en tillbyggnad om om utgångsläget är planstridigt? Det finns undantag från detta om ni har ett tidigare godkänt bygglov som ej är äldre än 1987. Ser ut som huset är betydligt äldre än så?
Har ni några tankar på hur ni vill utforma en tillbyggnad mot baksidan av huset redan idag?
Men går det alls att få bygglov för en tillbyggnad om om utgångsläget är planstridigt? Det finns undantag från detta om ni har ett tidigare godkänt bygglov som ej är äldre än 1987. Ser ut som huset är betydligt äldre än så?
Har ni några tankar på hur ni vill utforma en tillbyggnad mot baksidan av huset redan idag?
Utgångsläget på huvudbyggnaden är planstridigt men tillbyggnaden behöver inte bli planstridig och då är det okej, enligt byggkontoret. Byggnadshöjden beräknas som sagt utifrån fasadplanet och det 45gradiga planet som skär taket och med t.ex ett sadeltak som slutar på en ganska låg fasad så har man kommit runt det problemet. Det finns även andra lösningar.Q qvirre skrev:
Det finns tankar och lösningar på hur huset kan byggas till både bakåt och även åt sydöst. Men just nu sitter jag rätt mycket med planlösningen och försöker få till den och det påverkar ju utformningen av utbyggnaden/ byggnaderna väldigt mycket (det finns en tanke om att göra flera och troligtvis även i etapper).
Tänkte jag skulle dela lite mer om arbetet med planlösningen i nästa inlägg. Följer denna guiden i mångt och mycket: https://www.byggahus.se/atta-steg-till-en-lyckad-planlosning
Jag fick liknande svar från byggkontoret här, typ att ett enplanshus som (enligt detaljplan) har för stor byggyta kan beviljas bygglov för påbyggnad av en våning (så länge byggytan inte utökas ytterligare, och detaljplanen tillåter två våningar), och vice versa. Jag är dock osäker på om det håller om någon överklagar.Johannes Evaldsson skrev:
Så, här kommer några steg i arbetet med planlösningen. Svårast hittills har varit att få in trappan på ett bra sätt.
Önskelistan:
Önskade samband mellan funktionerna
Nedan kommer första försöket på planlösning. Det svåraste har varit att få in den nya trappan och en bra logistik mellan rummen runtomkring den. Jag har även funderingar kring om jag skall bygga ihop de båda tillbyggnaderna tightare för att spara på byggnadsmaterial. Dock lite osäker på hur den yttre formen kommer bli i så fall, så det är kanske något som får ge sig lite längre fram i arbetet när det skall konstrueras, sättas på tak och så vidare?
Första skissen visar nedervåning och andra visar övervåning:
Nedre plan:
Övre plan:
I nästa steg har jag tänkt att sätta in dörrar, fönster samt att rita inredningen för att se att allt får plats och att man kan röra sig runt på ett vettigt sätt.
Jag har även funderingar på att lägga tillbyggnadernas entreplan lägre ner, särskilt den södra delen med kök o matsal, för att få till en större rymd/ takhöjd invändigt men är medveten om att det tillför extra utmaningar med tlilgängligheten. Kanske annat också?!
Önskelistan:
Önskade samband mellan funktionerna
Nedan kommer första försöket på planlösning. Det svåraste har varit att få in den nya trappan och en bra logistik mellan rummen runtomkring den. Jag har även funderingar kring om jag skall bygga ihop de båda tillbyggnaderna tightare för att spara på byggnadsmaterial. Dock lite osäker på hur den yttre formen kommer bli i så fall, så det är kanske något som får ge sig lite längre fram i arbetet när det skall konstrueras, sättas på tak och så vidare?
Första skissen visar nedervåning och andra visar övervåning:
Nedre plan:
Övre plan:
I nästa steg har jag tänkt att sätta in dörrar, fönster samt att rita inredningen för att se att allt får plats och att man kan röra sig runt på ett vettigt sätt.
Jag har även funderingar på att lägga tillbyggnadernas entreplan lägre ner, särskilt den södra delen med kök o matsal, för att få till en större rymd/ takhöjd invändigt men är medveten om att det tillför extra utmaningar med tlilgängligheten. Kanske annat också?!
Administrator
· Skåne
· 7 877 inlägg
Jag kommer att tänka på en lägre typ av tillbyggnad i ett plan som inte förändrar det ursprungliga husets utseende.
https://www.byggahus.se/hallbar-tillbyggnad-i-allskonsro-byggde-nastan-allt-sjalva
Eller som vi har byggt till vårt hus:
https://www.byggahus.se/hallbar-tillbyggnad-i-allskonsro-byggde-nastan-allt-sjalva
Eller som vi har byggt till vårt hus:
Jag skulle gärna göra det men hur ska man tänka för att få ut så mycket som möjligt för varje spenderad krona? Jag har inte jobbat med arkitekter förut men är såklart rädd för att kostnaderna ska dra iväg. Både för arkitektens arbete i sig men även för själva bygget om arkitekten ritar något som blir alldeles för dyrt att realisera. Jag har (troligtvis) en extremt tight budget, så alla pengar som läggs på en arkitekt är mindre hus och funktion som kommer ut i slutänden...E Eld skrev:
Det kommer antsgligen kosta flera tiotusentals kronor. Men det kommer också antagligen spara pengar eftersom du kommer undvika onödigt dåliga lösningar och få ett bättre resultat. En bra arkitekt kommer anpassa förslagen efter dina förutsättningar och kan ge en offert på ett steg i taget så att du har koll på kostnaderna.