Husägare som skall köpa bostadsrätt, vad ska jag tänka på?
Medlem
· Stockholm
· 4 637 inlägg
Hallå
Jag ska köpa en bostadsrätt och vad ska jag speciellt tänka på?
Mitt nuvarande hus har jag byggt själv och aldrig behövt tänka på köpeavtal, besiktningar, dolda fel, hyra, månadsavgifter, kommunikationer, bostadsrättsföreningar, kontraktsskrivningar, mäklare etc...
Mitt barn skall flytta 100 mil hemifrån så det är lite svårare att fara runt och kolla på olika lägenheter och undersöka marknaden och olika mäklare, lite ovant då jag är van att undersöka saker in i absurdum (yrkesrelaterat ;-).
Om man nu får ställa denna fråga på detta fantastiska forum, "Vad ska jag tänka på?"?
Det finns ju två dimensioner på frågan. Dels vilka egenskaper är du ute efter? Nära kommunikationer? ett eller två rum (jag tolkar frågan som att det gäller flytt för studier?). Etc.
Men den andra dimensionen gäller ju då ev. fel som kan bli dyra. Ev. strul med föreningen, mäklaren osv.
En sak man bör göra innan man handlar en bostadsrätt, är att ringa till ordförande eller ev. annan styrelsemedlem, och fråga om vad som är på gång, hur ser man på ekonomin, finns det planer på stora ombyggnader (stambyten är aldrig roliga) låter styrelsen vettig.
Jag var ordförande i en stor bostadsrättsförening för många år sedan, jag var väldigt förvånad över hur få som utnyttjade möjligheten att ringa och prata med oss i styrelsen före ett köp. Det fanns gott om "dold" information att få. Föreningen hade ca 800 lgh, och via hade över 100 överlåtelser per år, ändå blev jag bara uppringd av ca 5 köpare under de 3 år jag var ordförande.
Sedan när det gäller ett distansköp, så skall man vara uppmärksam på formaliteter. Många mäklare förenklar det hela genom att skicka köpeavtal fram och tillbaka mellan köpare och säljare.
Problemet med det förfarandet är att om du som köpare ex. skriver på först, och därmed binder dig till köpet, så behöver säljaren i princip inte skriva på, han kan fortsätta att försöka sälja lägenheten till högre pris till i princip 1 minut innan ni skall göra den slutliga överlåtelsen.
En distansaffär bör göras upp med ombud om man inte själv kan närvara,
Men den andra dimensionen gäller ju då ev. fel som kan bli dyra. Ev. strul med föreningen, mäklaren osv.
En sak man bör göra innan man handlar en bostadsrätt, är att ringa till ordförande eller ev. annan styrelsemedlem, och fråga om vad som är på gång, hur ser man på ekonomin, finns det planer på stora ombyggnader (stambyten är aldrig roliga) låter styrelsen vettig.
Jag var ordförande i en stor bostadsrättsförening för många år sedan, jag var väldigt förvånad över hur få som utnyttjade möjligheten att ringa och prata med oss i styrelsen före ett köp. Det fanns gott om "dold" information att få. Föreningen hade ca 800 lgh, och via hade över 100 överlåtelser per år, ändå blev jag bara uppringd av ca 5 köpare under de 3 år jag var ordförande.
Sedan när det gäller ett distansköp, så skall man vara uppmärksam på formaliteter. Många mäklare förenklar det hela genom att skicka köpeavtal fram och tillbaka mellan köpare och säljare.
Problemet med det förfarandet är att om du som köpare ex. skriver på först, och därmed binder dig till köpet, så behöver säljaren i princip inte skriva på, han kan fortsätta att försöka sälja lägenheten till högre pris till i princip 1 minut innan ni skall göra den slutliga överlåtelsen.
En distansaffär bör göras upp med ombud om man inte själv kan närvara,
Jag anser mig vara ganska grundlig i mina inköp, särskilt om det är mycket pengar inblandade, men även om jag gjorde mycket rätt inför mitt egna BR-köp (min första) så finns det en hel del saker jag i efterhand har insett att jag missat att kolla upp.
Jag ringde däremot styrelsen innan köpet och pratade med ordföranden, förhörde mig om större planer och rutiner. Faktum är att vi är bara 42 lägenheter med ett fåtal överlåtelser per år, men vi i styrelsen (jag blev kassör under mitt första år) får ofta samtal från spekulanter.
Självklart ska du kolla räkenskaper och stadgarna - vad anser den här föreningen att man får och inte får göra? Energideklaration skall vara gjord och kan ge en del information. Vad är det för uppvärmning, hur ser huset ut, fönstren? Planer på framtida underhåll? I vår förening är vi mest parhus och vi har mycket självförvaltning - turas om att klippa de gemensamma gräsytorna, städar soprum och kvartersgård och vi sköter om våra hus o trädgårdar mer som om det var egna hus snarare än BR (inte alltid optimalt för en styrelse som vill ha koll, men samtidigt väldigt fritt för de boende).
Fråga hur lånen ser ut för föreningen (om det inte går att utläsa ur redovisningen), hur långa, hur dyra? Amorteringar? Avgiftsförändringar, hur har det sett ut historiskt (en förening om hela tiden höjer hade jag blivit fundersam på..det känns kortsiktigt!) Fundera på när husen byggdes, hur var ränteläget då (påverkar avgiften)? Hur är avgiften i förhållande till andra lägenheter av samma storlek i samma område? Ingår bredband, kabeltv, värme, vatten? Vem förvaltar fastigheten, finns det fastighetsskötare? Vem förvaltar ekonomin?
Jag vet inte hur du tänkt dig att se över insidan av lägenheten när ni är på distans, men såhär med facit i hand så vet jag att jag missade att kolla att tvättmaskinen fungerade (brytaren på väggen var sönder, det hade jag ju lätt märkt om jag provat...), att den utsatta fönstersmygen i badrummet inte var fuktskadad, att kaklet är helt (hos mig har det spruckit vid handfatatet bakom blandaren), att spis&ugn fungerade (det gör den, men alla lampor lyser inte..hade jag ju också märkt om jag vridit lite på vreden)... Om det finns golvvärme - prova den!
I en annan av lägenheterna jag var o kollade på innan mitt köp, så hade mäklaren ställt upp dörren till klädkammaren. Först verkade det vara en bra gest, för att det skulle vara lätt att titta in, men om man provade att flytta på dörren insåg man att den var skev och tog emot i golvet och gjorde märken. (Jo, jag köpte senare min lägenhet via samma mäklare
)
Lycka till!
Jag ringde däremot styrelsen innan köpet och pratade med ordföranden, förhörde mig om större planer och rutiner. Faktum är att vi är bara 42 lägenheter med ett fåtal överlåtelser per år, men vi i styrelsen (jag blev kassör under mitt första år) får ofta samtal från spekulanter.
Självklart ska du kolla räkenskaper och stadgarna - vad anser den här föreningen att man får och inte får göra? Energideklaration skall vara gjord och kan ge en del information. Vad är det för uppvärmning, hur ser huset ut, fönstren? Planer på framtida underhåll? I vår förening är vi mest parhus och vi har mycket självförvaltning - turas om att klippa de gemensamma gräsytorna, städar soprum och kvartersgård och vi sköter om våra hus o trädgårdar mer som om det var egna hus snarare än BR (inte alltid optimalt för en styrelse som vill ha koll, men samtidigt väldigt fritt för de boende).
Fråga hur lånen ser ut för föreningen (om det inte går att utläsa ur redovisningen), hur långa, hur dyra? Amorteringar? Avgiftsförändringar, hur har det sett ut historiskt (en förening om hela tiden höjer hade jag blivit fundersam på..det känns kortsiktigt!) Fundera på när husen byggdes, hur var ränteläget då (påverkar avgiften)? Hur är avgiften i förhållande till andra lägenheter av samma storlek i samma område? Ingår bredband, kabeltv, värme, vatten? Vem förvaltar fastigheten, finns det fastighetsskötare? Vem förvaltar ekonomin?
Jag vet inte hur du tänkt dig att se över insidan av lägenheten när ni är på distans, men såhär med facit i hand så vet jag att jag missade att kolla att tvättmaskinen fungerade (brytaren på väggen var sönder, det hade jag ju lätt märkt om jag provat...), att den utsatta fönstersmygen i badrummet inte var fuktskadad, att kaklet är helt (hos mig har det spruckit vid handfatatet bakom blandaren), att spis&ugn fungerade (det gör den, men alla lampor lyser inte..hade jag ju också märkt om jag vridit lite på vreden)... Om det finns golvvärme - prova den!
I en annan av lägenheterna jag var o kollade på innan mitt köp, så hade mäklaren ställt upp dörren till klädkammaren. Först verkade det vara en bra gest, för att det skulle vara lätt att titta in, men om man provade att flytta på dörren insåg man att den var skev och tog emot i golvet och gjorde märken. (Jo, jag köpte senare min lägenhet via samma mäklare
)Lycka till!
Medlem
· Stockholm
· 4 637 inlägg
Bra råd, tackar och fortsätt gärna mata på med råd.
Vi har kollat upp:
Avstånd till centrum.
Kommunikationer.
Månadsavgifter.
Vad som ingår, värme etc.
Jag kommer flyga upp och inspektera innan köp, men jag vill minimera flygandet då det tar tid och kostar, men inte köper jag något osett!
Men det är alltid bra med en checklista, för när man väl är på plats är det svårare att undersöka allt väsentligt.
En fråga: Hur kan de flesta BR ha en driftskostnad på ca 3000:- men en annan en driftskostnad på ca 9000:- ink värme, vad är det som kan dölja sig där?
Finns det några generella tips om hur man avgör om en förening är solid?
Vi har kollat upp:
Avstånd till centrum.
Kommunikationer.
Månadsavgifter.
Vad som ingår, värme etc.
Jag kommer flyga upp och inspektera innan köp, men jag vill minimera flygandet då det tar tid och kostar, men inte köper jag något osett!
Men det är alltid bra med en checklista, för när man väl är på plats är det svårare att undersöka allt väsentligt.
En fråga: Hur kan de flesta BR ha en driftskostnad på ca 3000:- men en annan en driftskostnad på ca 9000:- ink värme, vad är det som kan dölja sig där?
Finns det några generella tips om hur man avgör om en förening är solid?
Troligen räknar man in föreningens lån i "driftskostnad".
Olika föreningar har varit mer eller väl skötta ekonomiskt genom åren, det visar sig på avgiftsnivån.
Olika föreningar har varit mer eller väl skötta ekonomiskt genom åren, det visar sig på avgiftsnivån.
Olika föreningar har olika fördelning mellan hur stor del som ägs av föreningen respektive medlemmarna. 50-50 är det vanligaste, men skatteregler och marknadssituation kan göra det ekonomiskt att ha annorlunda.
Om man som hempularen säger bakar in föreningens lån i driftskostnaden (kolla det) och föreningen har större andel än 50% så verkar driftskostnaden ganska hög.
Så försök dela upp riktig driftskostnad och lån. Och sen kan du jämföra föreningens lån med dina egna lån (som du kommer att ta) så ser du om föreningen har bra lån.
Kolla hur som helst totalkostnaden. Ovanstående uppdelning kan vara bra att göra när man jämför olika bostadsrätter.
Om man som hempularen säger bakar in föreningens lån i driftskostnaden (kolla det) och föreningen har större andel än 50% så verkar driftskostnaden ganska hög.
Så försök dela upp riktig driftskostnad och lån. Och sen kan du jämföra föreningens lån med dina egna lån (som du kommer att ta) så ser du om föreningen har bra lån.
Kolla hur som helst totalkostnaden. Ovanstående uppdelning kan vara bra att göra när man jämför olika bostadsrätter.
Medlem
· Stockholm
· 4 637 inlägg
Nu sitter jag med ett kontrakt i handen.
Jag bor söder om Stockholm och BR är 80 mil hemifrån.
Mäklaren rekommenderar en besiktning för ca3500:-
Vad ger den mig för rättigheter, bäst är väl om jag bokar en egen.
Försöker mäklaren/BRinnehavaren köpa sig fri från något uppenbart?
Är min ställning starkare vid uppenbart synliga fel om jag frågar säljaren vilka fel han känner till istället för att lita på en besiktningsman jag inte anlitat själv?
Nu rör det sig om en BR för runt 400k, så vad är det mest kostsamma jag kan råka ut för om det skulle uppstå något fel?
Nu är jag mer än normalhändig, så att åka och renovera en lägenhet/badrum för ca 100k är inget problem vare sig tidsmässigt eller ekonomiskt.
Men........jag är långt ifrån insatt i det juridiska svängarna som kan uppstå, så vad är "worst case"?
Alternativt, vad kommer troligen gå fel om jag inte besiktar själv?
Jag bor söder om Stockholm och BR är 80 mil hemifrån.
Mäklaren rekommenderar en besiktning för ca3500:-
Vad ger den mig för rättigheter, bäst är väl om jag bokar en egen.
Försöker mäklaren/BRinnehavaren köpa sig fri från något uppenbart?
Är min ställning starkare vid uppenbart synliga fel om jag frågar säljaren vilka fel han känner till istället för att lita på en besiktningsman jag inte anlitat själv?
Nu rör det sig om en BR för runt 400k, så vad är det mest kostsamma jag kan råka ut för om det skulle uppstå något fel?
Nu är jag mer än normalhändig, så att åka och renovera en lägenhet/badrum för ca 100k är inget problem vare sig tidsmässigt eller ekonomiskt.
Men........jag är långt ifrån insatt i det juridiska svängarna som kan uppstå, så vad är "worst case"?
Alternativt, vad kommer troligen gå fel om jag inte besiktar själv?
Medlem
· Stockholm
· 4 637 inlägg
Jag köper BR åt min son att bo i, och mäklaren föreslår att jag bara ska äga 10% av lägenheten.
Hur gör man för att lägga en lånespärr på en BR?
Kan man låna på en BR utan bägge ägares medgivande?
Hur gör man för att lägga en lånespärr på en BR?
Kan man låna på en BR utan bägge ägares medgivande?
Jag antar att det är meningen att sonen skall äga 90? Men mäklarens upplägg?
Om vi borteser från katarstrofer i stil med att föreningen går i konkurs (det inträffar men är ovanligt). Då tycker jag att worst case, är ett felrenoverat badrum. Då kan du dels bli tvungen att renovera badrummet, och en del föreningar godkänner inte att man gör det själv, de kan ställa krav på att det skall göras av ex. en BKR ceritfierad firma.
Men om badrummet är fuskbyggt och orsakar skador på andra lägenheter så kan du rent hypotetiskt bli ansvarig för alla skador som ditt badrum orsakar. Det är lite av att måla f...n på väggen. För det är extremt ovanligt att krav av den typen ställs mot bostadsrättshavare, men hypotetiskt kan det ske.
Det kan dock vara en god ide att teckna bostadsrättstillägg till hemförsäkringen, tilägget täcker ofta den typen av skadeståndskrav, men det finns situationer där försäkringen inte heller går in.
Vad gäller att lägga en belåningsspärr, så är jag osäker. Det är ju föreningen som håller registret över pantförskrivningar.
En variant kanske skulle kunna vara att du själv går in med en pantförskrivning på en större summa, panskriver den åt dig själv. Vet inte om det går.
Om vi borteser från katarstrofer i stil med att föreningen går i konkurs (det inträffar men är ovanligt). Då tycker jag att worst case, är ett felrenoverat badrum. Då kan du dels bli tvungen att renovera badrummet, och en del föreningar godkänner inte att man gör det själv, de kan ställa krav på att det skall göras av ex. en BKR ceritfierad firma.
Men om badrummet är fuskbyggt och orsakar skador på andra lägenheter så kan du rent hypotetiskt bli ansvarig för alla skador som ditt badrum orsakar. Det är lite av att måla f...n på väggen. För det är extremt ovanligt att krav av den typen ställs mot bostadsrättshavare, men hypotetiskt kan det ske.
Det kan dock vara en god ide att teckna bostadsrättstillägg till hemförsäkringen, tilägget täcker ofta den typen av skadeståndskrav, men det finns situationer där försäkringen inte heller går in.
Vad gäller att lägga en belåningsspärr, så är jag osäker. Det är ju föreningen som håller registret över pantförskrivningar.
En variant kanske skulle kunna vara att du själv går in med en pantförskrivning på en större summa, panskriver den åt dig själv. Vet inte om det går.
Medlem
· Stockholm
· 4 637 inlägg
Varför har mäklaren/föreningen ett upplägg på 10/90?
Eller vad är vanligt om man köper en lägenhet som ens barn skall bo i?
Eller vad är vanligt om man köper en lägenhet som ens barn skall bo i?
Det behövs troligen en fördelning för att det inte skall räknas som andrahandsuthyrning.
I princip så kan man ju göra på 3 olika sätt.
1. Du köper lägenheten till 100%, låter din son bo där. Det kräver då föreningens godkännande, efterssom det räknas som andrahndsuthyrning. Framförallt blir det problem om din son skulle vilja hyra ut i andra hand, ex. under ett utlandsår. För då är det inte sonens skäl till uthyrning som beaktas, utan dina skäl.
2. Du köper lägenheten, men låter sonen vara med som delägare. Olika föreningar verkar ha lite olika regler om hur stor andel sonen skall ha för att räknas som "fullvärdig medlem", i princip tror jag att det räcker att sonen äger 1%, men jag vet inte om det någonsin prövats i domstol.
3. Du köper lägenheten, men ger bort hela bostadsrätten till din som omgående.
Skälet till förslaget på fördelning kan vara flera. Vissa föreningar kräver att den nye medlemmen skall kunna visa betalningsförmåga för avgiften, och nekar medlemskap, de tar då ofta en kreditupplysning.
Detta får föreningen egentligen inte göra, en betalningsanmärkning eller dålig betalningsförmåga är i de flesta fall inte en godtagbar anledning att neka medlemsskap i föreningen. Detta efterssom det (oftast) finns en stor säkerhet i lägenhetens värde. Om din son (eller du) slutar att betala månadsavgifterna så förverkas bostadsrätten och föreningen har rätt att få ut sina fordringar före alla andra, efter försäljningen. Därmed så får en förening inte neka medlemsskap pga. bristande betalningsförmåga. Det sker trots detta ganska ofta.
Jag tycker du skall fråga mäklaren om varför han föreslår denna fördelning.
I princip så kan man ju göra på 3 olika sätt.
1. Du köper lägenheten till 100%, låter din son bo där. Det kräver då föreningens godkännande, efterssom det räknas som andrahndsuthyrning. Framförallt blir det problem om din son skulle vilja hyra ut i andra hand, ex. under ett utlandsår. För då är det inte sonens skäl till uthyrning som beaktas, utan dina skäl.
2. Du köper lägenheten, men låter sonen vara med som delägare. Olika föreningar verkar ha lite olika regler om hur stor andel sonen skall ha för att räknas som "fullvärdig medlem", i princip tror jag att det räcker att sonen äger 1%, men jag vet inte om det någonsin prövats i domstol.
3. Du köper lägenheten, men ger bort hela bostadsrätten till din som omgående.
Skälet till förslaget på fördelning kan vara flera. Vissa föreningar kräver att den nye medlemmen skall kunna visa betalningsförmåga för avgiften, och nekar medlemskap, de tar då ofta en kreditupplysning.
Detta får föreningen egentligen inte göra, en betalningsanmärkning eller dålig betalningsförmåga är i de flesta fall inte en godtagbar anledning att neka medlemsskap i föreningen. Detta efterssom det (oftast) finns en stor säkerhet i lägenhetens värde. Om din son (eller du) slutar att betala månadsavgifterna så förverkas bostadsrätten och föreningen har rätt att få ut sina fordringar före alla andra, efter försäljningen. Därmed så får en förening inte neka medlemsskap pga. bristande betalningsförmåga. Det sker trots detta ganska ofta.
Jag tycker du skall fråga mäklaren om varför han föreslår denna fördelning.
Den som äger merparten av lägenheten skall också avse att bo där. Vet att Bostadsrätterna (gamla SBC ek förening) tog upp detta på en kurs, men jag minns inte helt hur lagen sa. Det innebär dock att sonen kan inte äga 1% och föräldern resten.
Kolla detta med föreningen /styrelsen.
att det är tillåtet för sonen att bo där.
En del har det klart och tydligt att man kan äga en lägenhet som ens barn eller föräldrar bor i.
Detta tycker jag du ska begära via mail så du har det skriftligt ifall det blir problem i framtiden.
att det är tillåtet för sonen att bo där.
En del har det klart och tydligt att man kan äga en lägenhet som ens barn eller föräldrar bor i.
Detta tycker jag du ska begära via mail så du har det skriftligt ifall det blir problem i framtiden.