Hur värderas nybygge?
Då jag läst andra inlägg så har jag trott att ett nybygge värderas av banken till produktionskostnaden. Nu vet jag inte längre då jag fått en Pantvärde/ finansieringsplan av Eksjöhus på ett hus jag frågat om som säger följande.
Pantvärde 1.008.000:-
(Pantvärdet är uträknat med schablonvärden enligt en bifogad uträkning)
Produktionskostnad 1.673.572:-
Det skulle betyda att mitt hus endast har ett pantvärde på ca 61% jämfört med produktionskostnaden.
Det blir ju en avsevärd skillnad och betyder mycket dyra topplån.
Kan någon förklara detta så jag förstår.
Vill gärna höra hur andras nybyggen värderats och vad värderingen grundar sig på.
Pantvärde 1.008.000:-
(Pantvärdet är uträknat med schablonvärden enligt en bifogad uträkning)
Produktionskostnad 1.673.572:-
Det skulle betyda att mitt hus endast har ett pantvärde på ca 61% jämfört med produktionskostnaden.
Det blir ju en avsevärd skillnad och betyder mycket dyra topplån.
Kan någon förklara detta så jag förstår.
Vill gärna höra hur andras nybyggen värderats och vad värderingen grundar sig på.
Hej.
Banken gjorde en förhandsvärdering. Där de ser till vad för hus du bygger och framför allt läget. När huset sedan är klart kommer en värderingsman ut och tittar och du får sedan en slutvärdering.
Vad du har för produktionskostnad är alltså inte med i bankensvärdering.
Ulle
Banken gjorde en förhandsvärdering. Där de ser till vad för hus du bygger och framför allt läget. När huset sedan är klart kommer en värderingsman ut och tittar och du får sedan en slutvärdering.
Vad du har för produktionskostnad är alltså inte med i bankensvärdering.
Ulle
http://www.visam.se/ är ett av många värderingsinstitut som bankerna brukar anlita vid nyproduktion.
Mvh Jari
Mvh Jari
Tack för svar.
Alltså gör banken en preliminär värdering av huset innan det byggs och sedan en slutvärdering.
Det är alltså omöjligt att på förhand veta vilket värde ens nybyggda hus får, och vilken ekonomi man kan räkna med.
Får nog prata igenom detta noggrant med banken så man får något att gå efter. MAn vill givetvis ha bottenlån så långt som möjligt.
Alltså gör banken en preliminär värdering av huset innan det byggs och sedan en slutvärdering.
Det är alltså omöjligt att på förhand veta vilket värde ens nybyggda hus får, och vilken ekonomi man kan räkna med.
Får nog prata igenom detta noggrant med banken så man får något att gå efter. MAn vill givetvis ha bottenlån så långt som möjligt.
Tänk själv om du bygger ett exakt likadant hus i Lidingö och i norrlands innland.
Även om de kostar i princip lika mycket att producera så kommer marknadsvärdet att vara helt annorlunda.... Och det är marknadsvärdet som styr hur mycket banken skulle kunna få igen om du får betalningsproblem och banken tvingar dig att sälja. Och det är följdaktligen det som styr hur mycket man kan få i lån på villan.
Finns också en missuppfattning om pantbrev. Man kan ta t hur lite eller mycket pantbrev man vill oavsett värdet på fastigheten MEN det finns ingen som vill låna dig pengar på pantbrev som ligger nära eller över marknadsvärdet eftersom det pantbrevet inte är värt papperet som det är skrivet på vid en kris! Alltså är det meningslöst att ta ut pantbrev på högre belopp än marknadsvärdet. Pantbreven har en inbördes ordning där det första alltid är den som får "betalt" först osv. Så den som har tagit det sista pantbrevet med värdering högre än marknadsvärde i pant har ingen nytta av det eftersom "pengarna" först går till dom som har pantbreven innan och när pengarna är slut så är dom! "Man kan inte lugga en flintskallig!"
Produktionskalkylen är egentligen ganska ointressant. Men omkring storstäderna har det länge varit så att bara man lyckas få tag i en tomt och byggt så får man tillbaks pengarna vid en försäljning och då funkar det ju att sätta produktionskostnaden som värdering för banken. Men det är garanterat inte fallet i norrlands inland tex!
Även om de kostar i princip lika mycket att producera så kommer marknadsvärdet att vara helt annorlunda.... Och det är marknadsvärdet som styr hur mycket banken skulle kunna få igen om du får betalningsproblem och banken tvingar dig att sälja. Och det är följdaktligen det som styr hur mycket man kan få i lån på villan.
Finns också en missuppfattning om pantbrev. Man kan ta t hur lite eller mycket pantbrev man vill oavsett värdet på fastigheten MEN det finns ingen som vill låna dig pengar på pantbrev som ligger nära eller över marknadsvärdet eftersom det pantbrevet inte är värt papperet som det är skrivet på vid en kris! Alltså är det meningslöst att ta ut pantbrev på högre belopp än marknadsvärdet. Pantbreven har en inbördes ordning där det första alltid är den som får "betalt" först osv. Så den som har tagit det sista pantbrevet med värdering högre än marknadsvärde i pant har ingen nytta av det eftersom "pengarna" först går till dom som har pantbreven innan och när pengarna är slut så är dom! "Man kan inte lugga en flintskallig!"
Produktionskalkylen är egentligen ganska ointressant. Men omkring storstäderna har det länge varit så att bara man lyckas få tag i en tomt och byggt så får man tillbaks pengarna vid en försäljning och då funkar det ju att sätta produktionskostnaden som värdering för banken. Men det är garanterat inte fallet i norrlands inland tex!
Tacksam för alla svar.
Det var alltså ungefär som jag trodde. Marknadsläget avgör.
Nu bor jag varken på Lidingö eller Norrlands inland, men ändock inte i något "hett" område, där man kan räkna med att få mer pengar vid försäljning jämfört med byggkostnad. Det dyraste huset i området såldes för 1,7 milj för två år sedan, och det var ett av få relativt nybyggda hus (2000 talet) och säljaren var ovanligt envis. Mer normalt prisläge på de nyare husen byggda ca 1990 ligger kring 1,3 milj, och senaste ett sådant hus såldes var 2004-06. Alltså gissar jag att priserna stigit en del sedan dess, i takt med att räntan sjunkit. I övrigt finns många äldre hus 30-70 tal i kommunen med sämre lägen och då till betydligt lägre priser. Skulle tro att medelpriset i kommunen ligger på ca 750.000:-
Jag har valt läget i kommunen med omsorg med tanke på de parametrar som ändå kan styra vid eventuell försäljning, närhet till hav, förskola, skola mm. Jag räknar dock kallt med att jag måste bo i minst 10 år i denna villa innan jag överhuvudtaget kan räkna med att få tillbaka det jag betalat. Huvudsaken är att vi får bo bra och att vi kan amortera kraftigt första 10 åren.
Jag har bara pratat löst med banken än så länge och då såg han inga problem med att bygga och tyckte att det var positivt att vi kunde lägga en skaplig kontantinsats.
Det vore intressant att höra någon som byggt i mindre "heta" områden och hur ni fått värderingen på huset. Samt lite hur ni har resonerat.
Det var alltså ungefär som jag trodde. Marknadsläget avgör.
Nu bor jag varken på Lidingö eller Norrlands inland, men ändock inte i något "hett" område, där man kan räkna med att få mer pengar vid försäljning jämfört med byggkostnad. Det dyraste huset i området såldes för 1,7 milj för två år sedan, och det var ett av få relativt nybyggda hus (2000 talet) och säljaren var ovanligt envis. Mer normalt prisläge på de nyare husen byggda ca 1990 ligger kring 1,3 milj, och senaste ett sådant hus såldes var 2004-06. Alltså gissar jag att priserna stigit en del sedan dess, i takt med att räntan sjunkit. I övrigt finns många äldre hus 30-70 tal i kommunen med sämre lägen och då till betydligt lägre priser. Skulle tro att medelpriset i kommunen ligger på ca 750.000:-
Jag har valt läget i kommunen med omsorg med tanke på de parametrar som ändå kan styra vid eventuell försäljning, närhet till hav, förskola, skola mm. Jag räknar dock kallt med att jag måste bo i minst 10 år i denna villa innan jag överhuvudtaget kan räkna med att få tillbaka det jag betalat. Huvudsaken är att vi får bo bra och att vi kan amortera kraftigt första 10 åren.
Jag har bara pratat löst med banken än så länge och då såg han inga problem med att bygga och tyckte att det var positivt att vi kunde lägga en skaplig kontantinsats.
Det vore intressant att höra någon som byggt i mindre "heta" områden och hur ni fått värderingen på huset. Samt lite hur ni har resonerat.