Hur värdera en bostadrättsförenings ekonomiska situtation?
Ja förutom att avgifterna är rimliga i förhållande till området och att underhållet inte är eftersatt?
Läste nånstans att man kan jämföra omsättningen (intäkterna) med hur mycket lån föreningen har. Där jag bor nu är det 30 lgh (mestadels ettor) och vi har lån på 600.000 kr. Våra intäkter är på ca. 700.000 kr. Ungefär 1:1 alltså, detta har jag förstått är väldigt bra
Kikar nu på en lägenhet i ett annat hus som verkar ligga på samma avgiftsnivåer och skick. Dock har de 13.000.000kr i lån och ungefär 1.300.000 kr i omsättning. Alltså 10:1...
Hur ska jag ställa mig till detta? Kan jag överhuvudtaget dela omsättningen med intäkterna för att få ut något om hur föreningen mår?
Läste nånstans att man kan jämföra omsättningen (intäkterna) med hur mycket lån föreningen har. Där jag bor nu är det 30 lgh (mestadels ettor) och vi har lån på 600.000 kr. Våra intäkter är på ca. 700.000 kr. Ungefär 1:1 alltså, detta har jag förstått är väldigt bra
Kikar nu på en lägenhet i ett annat hus som verkar ligga på samma avgiftsnivåer och skick. Dock har de 13.000.000kr i lån och ungefär 1.300.000 kr i omsättning. Alltså 10:1...
Hur ska jag ställa mig till detta? Kan jag överhuvudtaget dela omsättningen med intäkterna för att få ut något om hur föreningen mår?
När du pratar om "våra" lån, menar du dina lån eller föreningens? Föreningens ekonomi påverkas ju inte av hur mycket medlemmarna har lånat.FSS skrev:Ja förutom att avgifterna är rimliga i förhållande till området och att underhållet inte är eftersatt?
Läste nånstans att man kan jämföra omsättningen (intäkterna) med hur mycket lån föreningen har. Där jag bor nu är det 30 lgh (mestadels ettor) och vi har lån på 600.000 kr. Våra intäkter är på ca. 700.000 kr. Ungefär 1:1 alltså, detta har jag förstått är väldigt bra
Kikar nu på en lägenhet i ett annat hus som verkar ligga på samma avgiftsnivåer och skick. Dock har de 13.000.000kr i lån och ungefär 1.300.000 kr i omsättning. Alltså 10:1...
Hur ska jag ställa mig till detta? Kan jag överhuvudtaget dela omsättningen med intäkterna för att få ut något om hur föreningen mår?
Jag tror att det viktigaste är att titta på bostadsrättens andel av föreningens skulder. En högt skuldsatt förening har oftast höga avgifter, men det kan variera beroende på vilken ränta den betalar. Om din förening endast har 600 000 i skulder och er lägenhet har ett andelsvärde på 3% är er andel av föreningens skulder 18 tusen. Mycket bra skulle jag säga.
När det gäller andra kostnader (trappstädning tex) är det ju saker som man kan göra nåt åt om de är höga (anlita en annan firma kanske). Konstnaden för lånen kommer man dock aldrig ifrån.
Jag förstår inte riktigt varför omsättningen skulle vara intressant. Med omsättning menar du väl de pengar som föreningen tar in via avgifter och hyror. Avgifterna sätts ju beroende på hur mycket pengar föreningen måste dra in till skuldräntor, skötsel, drift, reparationer och annat. Då är det väl intressantare att titta på de siffrorna.
Jo, men i så fall har ju föreningen en hög skuldsättning. Då är det väl bättre att bara titta på den siffran?FSS skrev:
Föreningen bestämmer ju själv hur mycket pengar den tar in via avgifter. Avgifterna avpassas för att räcka till utgifterna så om kostnaderna stiger måste man höja avgifterna. Om omsättningen är hög pga att föreningen har stora kostnader för (till exempel) snöröjning eller gårdsskötsel är väl det inget plus?
Om man jämför två föreningar med samma skulder där den ena har högre driftskostnader (och därmed högre avgifter och högre omsättning) vilken har bättre ekonomi?
Mjo, men skulderna måste ju sättas i relation till något. 10 miljoner i lån för en bostadsrättsförening om 1000 lägenheter är ju lite men om den består av 20 lägenheter är det ju mer. Vad ska man dela lånen med för att veta hur mycket föreningen är skuldsatt? Per lägenhetsarea eller?lurk12345 skrev:
På den årsredovisning jag sitter och bläddrar i här ingår inte driftskostnaderna i (netto)omsättningen. Dvs (netto)omsättningen är enbart intäkter inga utgifter för drift etc.lurk12345 skrev:
Så om två föreningar har samma avgift/m2 och är i samma skick underhållsmässigt så är den med 1:1 bättre än den med 10:1. Eller är den med 1:1 tio gånger sämre på att driva föreningen och skulle alltså egentligen kanske kunna ha lägre avgifter? Fortfarande borde dock den med 1:1 klara sig bättre om räntan sticker upp till 10%
Eller jag vet inte
Du multiplicerar med lägenhetens andelsvärde.FSS skrev:
Andelsvärdet bestämmer hur stor del av avgifterna som läggs på din lägenhet, så ju högre andelsvärde desto mer betalar du för skuldräntor etc. Jag gav ett räkneexempel i mitt första inlägg.
Om du inte vet andelsvärdet (men det går alltid att ta reda på) kan man ju göra en uppskattning genom att anta att lägenheterna är likstora, så en lägenhet i en förening med 20 lägenheter har ett andelsvärde på 5%, eller i ditt exempel med 1000 lägenheter, 0.1%. Man kan också uppskatta genom att kolla på arean, om man vet den totala boarean.
Låter konstigt att kostnad för uppvärmning och annat inte står med. Titta en gång tillFSS skrev:
Jag skulle kolla på vad föreningens utgifter går till. Och som sagt, hur hög lägenhetens andel av föreningens skulder är.FSS skrev:Så om två föreningar har samma avgift/m2 och är i samma skick underhållsmässigt så är den med 1:1 bättre än den med 10:1. Eller är den med 1:1 tio gånger sämre på att driva föreningen och skulle alltså egentligen kanske kunna ha lägre avgifter? Fortfarande borde dock den med 1:1 klara sig bättre om räntan sticker upp till 10%
Eller jag vet inte
Använd andelstalet och räkna ut hur stor föreningens skuld är för just din lägenhet.
Vad man ska tycka är bra är en knepigare fråga. (edit: Inte snabb nog :/)
En synvinkel är att äldre föreningar har betalt av en stor del av lånen medan en ung förening har det framför sig. Därför kan en välskött ung förening ha höga lån i förhållande till omsättningen medan en misskött äldre förening har lägre lån.
Vad man ska tycka är bra är en knepigare fråga. (edit: Inte snabb nog :/)
En synvinkel är att äldre föreningar har betalt av en stor del av lånen medan en ung förening har det framför sig. Därför kan en välskött ung förening ha höga lån i förhållande till omsättningen medan en misskött äldre förening har lägre lån.
Det gäller att hänga med i svängarnaMellanbarn skrev:
Jag skulle säga att en skuldsättning under 100 000 är bra, över miljonen är mindre bra. Men det viktiga är att räntan på föreningens skuld belastar din ekonomi på samma sätt som om det hade varit din skuld. Ja, egentligen är det värre eftersom föreningens skuldräntor inte är avdragsgilla. Dessutom brukar bostadsrättsföreningarna binda sina lån så räntorna blir högre.
Visst är det trevligt om en förening är välskött, men om det skiljer en miljon i skuldsättning mellan lägenheten i den gamla föreningen och den i den nya är det nåt som jag skulle ta hänsyn till...Mellanbarn skrev:
Jag håller med. Om jag skulle kolla på en lägenhet för 1 000 000 kr och dennes andel av föreningens skulder är 200 000 kr brukar jag tänka att lägenheten kostar 1 200 000 kr. Kanske lite väl kinkigt av mig men ändå.lurk12345 skrev:
För övrigt blir det vanligare och vanligare att föreningar "strimlar lånen". Dvs. att medlemmarna tar över föreningens lån. Detta eftersom föreningen inte har någon avdragsrätt för räntorna (som medlemmarna ändå de facto betalar) till skillnad mot ränta på medlemmars lån.
Men en äldre förening med låga lån idag, kan stå inför stora renoveringar, ex. stambyte. Om man då köper med de låga lånen i åtanke så kanske det kommer ett stambyte nästa år som drar upp belåningen till nästan samma som i en ganska nyproducerad brf.
Dvs man måste försöka väga skillnaderna i belåning mot tänkbara renoverings "risker".
Dvs man måste försöka väga skillnaderna i belåning mot tänkbara renoverings "risker".
Nu utgick ju trådskaparen ifrån att det skulle vara lägenheter i rimligt skick, så jag brydde mig inte om att påpeka att man förstås bör titta på skicket.hempularen skrev:
Nu har jag inga aktuella siffror på vad stamrenovering med byte av badrum kan kosta, men nånstans i intervallet 150 000 - 200 000 per lägenhet kanske? Väg det mot att en nyproducerad lägenhet kan dras med skulder på en miljon eller mer.
Rätt meningslöst! Jag ser ingen större poäng alls i att jämföra föreningens intäkter med skulderna. Däremot ser jag stor risk att man missar mycket som är mycket viktigare!
Jag skulle hellre kolla hur stora avskrivningar föreningen bokför, och jämföra dem med bostadsytan. Hur många avskrivningskronor per kvadratmeter boyta?
Därefter har man lite mer på fötterna och kan syna föreningens underhållsplan. Vilket framtida underhåll finns förutsett? Och hur ska föreningen betala? Är fonderna för yttre underhåll stora nog när det blir dags för nya tak, nya fönster och stambyte? Och (om svaret blir nej) hinner (utan att dramatiskt höja månadsavgiften) spara så det räcker tills pengarna ska ut? Eller kommer föreningen den dagen att tvingas öka sin skuld?
Skuldsättningen är självklart också en viktig faktor. Men istället för att jämföra den med intäkterna är det mer logiskt att jämföra skulderna med föreningens tillgångar. Alltså, hur högt är det verkliga fastighetsvärdet jämfört med det bokförda? Och hur stort blir därför det egna (verkliga) kapitalet jämfört med de (lika verkliga) skulderna? Finns det över huvud taget en chans att öka föreningens skuld den dag det visar sig att man missat att spara i förskott?
Jag skulle hellre kolla hur stora avskrivningar föreningen bokför, och jämföra dem med bostadsytan. Hur många avskrivningskronor per kvadratmeter boyta?
Därefter har man lite mer på fötterna och kan syna föreningens underhållsplan. Vilket framtida underhåll finns förutsett? Och hur ska föreningen betala? Är fonderna för yttre underhåll stora nog när det blir dags för nya tak, nya fönster och stambyte? Och (om svaret blir nej) hinner (utan att dramatiskt höja månadsavgiften) spara så det räcker tills pengarna ska ut? Eller kommer föreningen den dagen att tvingas öka sin skuld?
Skuldsättningen är självklart också en viktig faktor. Men istället för att jämföra den med intäkterna är det mer logiskt att jämföra skulderna med föreningens tillgångar. Alltså, hur högt är det verkliga fastighetsvärdet jämfört med det bokförda? Och hur stort blir därför det egna (verkliga) kapitalet jämfört med de (lika verkliga) skulderna? Finns det över huvud taget en chans att öka föreningens skuld den dag det visar sig att man missat att spara i förskott?
Det brukar ibland stå en punkt där det står vad underhållkostnaderna kommer kosta under en 10-års period. Sedan är det bara att se vad föreningen avstätter idag och räkna ut om det ser rimligt ut.
Ibland står det även en punkt där det står vad skulderna till kreditinstitut beräknas vara om 5 år.
I vår förening har vi exempelvis beräknade underhållskostnader på lite över 2 miljoner under en 10-års period. Det ska sägas att alla stora renoveringar är gjorda inom just en 10-års period i föreningen.
Lånen per lägenhet idag ligger på ca 140000:- och skulderna är 7 miljoner idag och beräknas vara 5,5 om 5 år. Det anser jag vara helt okej.
Det är ofta en stor helhet man måste kolla på när man genomlyser en förenings ekonomi.
Ibland står det även en punkt där det står vad skulderna till kreditinstitut beräknas vara om 5 år.
I vår förening har vi exempelvis beräknade underhållskostnader på lite över 2 miljoner under en 10-års period. Det ska sägas att alla stora renoveringar är gjorda inom just en 10-års period i föreningen.
Lånen per lägenhet idag ligger på ca 140000:- och skulderna är 7 miljoner idag och beräknas vara 5,5 om 5 år. Det anser jag vara helt okej.
Det är ofta en stor helhet man måste kolla på när man genomlyser en förenings ekonomi.