Hur hanterar vi ett fel som uppstått mellan köp av hus och tillträde?
Hej!
Sitter i en tråkig sits som nybliven husägare, har råttor i huset 😭 Varken försäkringar eller säljare vill ta något ansvar, och vi står handfallna. I värsta fall får vi driva på en reklamation för att täcka värdeförlusten mot säljarna…
Ska beskriva historien:
1. Vi köpte ett hus från 1912 som totalrenoverats i boendemiljö, fasad och tak senaste 4åren. Källaren är dock i skick från 60-talet, men inget utöver ett behov av dränering dyker upp vid besiktningar.
2. 7 månader senare, 4 arbetsdagar innan tillträdet, får vi äntligen till en tid att gå med besiktningsmannen för en genomgång av protokollet på plats. Besiktningsmannen påpekar att det nu finns en lukt av råtta eller mus i nyrenoverade bottenvåningens hall och kök! När vi går ner i källaren upptäcker vi råttspillning i källarkorridoren och en plomberad toalett. I toaletten ligger också 2 fällor utlagda, en på golvet och en inkilad i ett öppet schakt mot bjälklaget till bottenvåningen där många rör går.
3. Vi ringer såklart både mäklare och säljare som bägge hävdar sig ovetandes om råttproblem i huset. Säljarna hävdar att fällorna lagts ut i förebyggande syfte för att grannhuset haft problem. Säljarna ringer sin försäkring för att få dit Anticimex innan tillträdet men de har ingen tid med så kort varsel. Vi ringer vår hemförsäkring men de kan inte göra något förrän vi fått tillträde då försäkringen inte gäller än. Vår hemförsäkring rekommenderar oss att anmäla så snart vi fått tillträde, något som vi kommer överens med säljarna om att göra.
4. 4 arbetsdagar senare får vi tillträde och vi anmäler direkt till Anticimex.
5. Anticimex kommer över 1,5 vecka senare och påbörjar sanering. Anticimex rapport skickas in tillsammans med skadeanmälan till Dolt fel försäkringen från Anticimex som ingick i köpet.
6. Vi hör råttorna i väggarna på kvällen, krafsandes i nyrenoverad vägg mellan kök och badrum, samt stark lukt från råttavföring som ibland gör det svårt att vistas på bottenvåningen och tyvärr stiger upp till övervåningen. Vi försöker vädra så mycket det går, täta där vi kan och vistas i rummen längst ifrån lukten.
7. Vi får besked från Anticimex att Dolt fel försäkringen inte täcker råttangreppet av 2 skäl:
a) husets ålder, då huset är från 1912 anses råttor vara normalt enligt Anticimex och hänvisar till HD dom NJA 1976 s. 217
b) säljarnas placering av fällor visar att de känt till problemet då placeringen av fällorna är där angreppet är som värst. Felet omfattas därför inte av Dolt fel försäkringen eftersom säljarna känt till problemet.
8. Vi bestrider Anticimex beslut om Dolt fel försäkringen eftersom angreppet är i nyrenoverat bjälklag och vägg i boendemiljön. Bestridan misslyckas.
9. I kontakt med mäklaren hänvisas vi till mäklarsamfundets kundvägledare gällande ansvarsfrågan mellan oss och säljarna. Kundvägledarna ser över kontraktet samt bekräftar att det är säljarnas ansvar att huset ska va i motsvarande skick vid tillträdet som när köpet går igenom, och att det därför att säljarnas ansvar att anmäla råttangreppet på sin hemförsäkring för åtgärd.
10. När vi kontaktar säljarna om detta samt skickar över en summering av händelserna som de kan skicka in, så vill de kolla med jurist innan.
11. Säljarna vill inte anmäla det till sin hemförsäkring.
Så där står vi nu, med råttor i väggarna och källaren och inget stöd från försäkringsbolag bortsett sanering. Självrisken kommer falla på oss (lyckligtvis inte extremt hög) och allt arbete med att rengöra och säkra upp så att råttorna inte tar sig in i boendemiljön får vi stå för. Är det värt att begära reklamation och ersättning för värdeminskningen det här innebär? Jag är nu oroad av skicket i det nyrenoverade bjälklaget och väggen där vi hört råttorna…
Sitter i en tråkig sits som nybliven husägare, har råttor i huset 😭 Varken försäkringar eller säljare vill ta något ansvar, och vi står handfallna. I värsta fall får vi driva på en reklamation för att täcka värdeförlusten mot säljarna…
Ska beskriva historien:
1. Vi köpte ett hus från 1912 som totalrenoverats i boendemiljö, fasad och tak senaste 4åren. Källaren är dock i skick från 60-talet, men inget utöver ett behov av dränering dyker upp vid besiktningar.
2. 7 månader senare, 4 arbetsdagar innan tillträdet, får vi äntligen till en tid att gå med besiktningsmannen för en genomgång av protokollet på plats. Besiktningsmannen påpekar att det nu finns en lukt av råtta eller mus i nyrenoverade bottenvåningens hall och kök! När vi går ner i källaren upptäcker vi råttspillning i källarkorridoren och en plomberad toalett. I toaletten ligger också 2 fällor utlagda, en på golvet och en inkilad i ett öppet schakt mot bjälklaget till bottenvåningen där många rör går.
3. Vi ringer såklart både mäklare och säljare som bägge hävdar sig ovetandes om råttproblem i huset. Säljarna hävdar att fällorna lagts ut i förebyggande syfte för att grannhuset haft problem. Säljarna ringer sin försäkring för att få dit Anticimex innan tillträdet men de har ingen tid med så kort varsel. Vi ringer vår hemförsäkring men de kan inte göra något förrän vi fått tillträde då försäkringen inte gäller än. Vår hemförsäkring rekommenderar oss att anmäla så snart vi fått tillträde, något som vi kommer överens med säljarna om att göra.
4. 4 arbetsdagar senare får vi tillträde och vi anmäler direkt till Anticimex.
5. Anticimex kommer över 1,5 vecka senare och påbörjar sanering. Anticimex rapport skickas in tillsammans med skadeanmälan till Dolt fel försäkringen från Anticimex som ingick i köpet.
6. Vi hör råttorna i väggarna på kvällen, krafsandes i nyrenoverad vägg mellan kök och badrum, samt stark lukt från råttavföring som ibland gör det svårt att vistas på bottenvåningen och tyvärr stiger upp till övervåningen. Vi försöker vädra så mycket det går, täta där vi kan och vistas i rummen längst ifrån lukten.
7. Vi får besked från Anticimex att Dolt fel försäkringen inte täcker råttangreppet av 2 skäl:
a) husets ålder, då huset är från 1912 anses råttor vara normalt enligt Anticimex och hänvisar till HD dom NJA 1976 s. 217
b) säljarnas placering av fällor visar att de känt till problemet då placeringen av fällorna är där angreppet är som värst. Felet omfattas därför inte av Dolt fel försäkringen eftersom säljarna känt till problemet.
8. Vi bestrider Anticimex beslut om Dolt fel försäkringen eftersom angreppet är i nyrenoverat bjälklag och vägg i boendemiljön. Bestridan misslyckas.
9. I kontakt med mäklaren hänvisas vi till mäklarsamfundets kundvägledare gällande ansvarsfrågan mellan oss och säljarna. Kundvägledarna ser över kontraktet samt bekräftar att det är säljarnas ansvar att huset ska va i motsvarande skick vid tillträdet som när köpet går igenom, och att det därför att säljarnas ansvar att anmäla råttangreppet på sin hemförsäkring för åtgärd.
10. När vi kontaktar säljarna om detta samt skickar över en summering av händelserna som de kan skicka in, så vill de kolla med jurist innan.
11. Säljarna vill inte anmäla det till sin hemförsäkring.
Så där står vi nu, med råttor i väggarna och källaren och inget stöd från försäkringsbolag bortsett sanering. Självrisken kommer falla på oss (lyckligtvis inte extremt hög) och allt arbete med att rengöra och säkra upp så att råttorna inte tar sig in i boendemiljön får vi stå för. Är det värt att begära reklamation och ersättning för värdeminskningen det här innebär? Jag är nu oroad av skicket i det nyrenoverade bjälklaget och väggen där vi hört råttorna…
Detta regleras i Jordabalken
”Säljaren står faran för att fastigheten av våda skadas eller försämras medan den fortfarande är i säljarens besittning. ” ( säljaren är ansvarig om denne av våda orsakar skada). Förtydligas i en kommentar.
”För att undersöka om en försämring skett jämförs fastighetens skick vid tillfället för avtalet med dess skick vid tillfället för tillträdet. Normalt slitage som uppstår på grund av säljarens användning av fastigheten under tiden från avtalet till tillträdet omfattas inte av paragrafen och sådant måste alltså köparen räkna med.”
Ni kan alltså begära ersättning om säljaren orsakat skadan. Om det däremot är normalt för ett hus av denna typ med råttor (som tydligen angavs av Anticimex) så blir det svårt att begära ersättning. Ni får bedöma hur dyrbar skadan är i kostnader. Om det är större belopp så försök att få ett bevis på att det är troligt att det är vanvård från säljarens sida. Vilket som kan i ju försöka med en uppgörelse om att dela kostnaden.
”Säljaren står faran för att fastigheten av våda skadas eller försämras medan den fortfarande är i säljarens besittning. ” ( säljaren är ansvarig om denne av våda orsakar skada). Förtydligas i en kommentar.
”För att undersöka om en försämring skett jämförs fastighetens skick vid tillfället för avtalet med dess skick vid tillfället för tillträdet. Normalt slitage som uppstår på grund av säljarens användning av fastigheten under tiden från avtalet till tillträdet omfattas inte av paragrafen och sådant måste alltså köparen räkna med.”
Ni kan alltså begära ersättning om säljaren orsakat skadan. Om det däremot är normalt för ett hus av denna typ med råttor (som tydligen angavs av Anticimex) så blir det svårt att begära ersättning. Ni får bedöma hur dyrbar skadan är i kostnader. Om det är större belopp så försök att få ett bevis på att det är troligt att det är vanvård från säljarens sida. Vilket som kan i ju försöka med en uppgörelse om att dela kostnaden.
Varför var toaletten plomberad? Pga råttor kom in den vägen?
Det har som sagt var inget alls med "dolt fel" att göra, så det fel ingång från början. Det är Jordabalken 4 kap 11&12 § ni ska använda er av utan att blanda in Anticimex eller eventuella dolda-fel-försäkringar.
Redigerat:
Det kan ju vara ett dolt fel om råttorna hemsökte byggnaden före köpet. NJA 1976 s. 217 verkar stödja det (har bara läst referat av domen).
Om jag förstått det hela rätt så tar ert försäkringsbolag kostnaden för sanering.
Ni ska nu se till att täta samtliga möjliga ingångar i källarplan
Inte kul att börja med som nybliven husägare men vad tänker ni att säljaren ska stå för, självrisken?
Ni ska nu se till att täta samtliga möjliga ingångar i källarplan
Inte kul att börja med som nybliven husägare men vad tänker ni att säljaren ska stå för, självrisken?
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 21 905 inlägg
Det är ju bara sant om råttproblemet uppstått mellan köp och tillträde, vilket det förmodligen inte gjort.useless skrev:
Vi vet ju inte när problemet uppstått. Om det fanns före köp så borde risken ha uppmärksammats vid en korrekt besiktning om det stämmer som Anticimex säger att detta problem förekommer hos liknande fastigheter. Besiktningen borde då ha noterat att otätheter är en riskfaktor. Vi vet väl inte vilken besiktning som gjordes före köp och vad den säger.
I detta fall tycks det vara rätt lång tid mellan köp och tillträde vilket komplicerar. Det är nog bra för båda parter om man försöker hålla denna tid kort
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 21 905 inlägg
Knepig dom. Den handlar i första hand om giltigheten av friskrivningsklausul. I HD-domen nämns mycket riktigt att frihet från råttor (i den aktuella omfattningen) "i dagens samhälle betraktas som en självklarhet", men det är som jag läser domen (den är inte uppställd som en modern dom, så det gäller att hålla tungan rätt i mun) vad kärande (köparen) hävdar, inte domstolens bedömning. Hela det aktuella stycket lyder som följer:Claes Sörmland skrev:
Slutklämmen på domen handlar sedan som sagt om friskrvningskluasulenHD skrev:
I det aktuella fallet bedömdes alltså inte råttor som dolt fel, men min läsning av domen är att det var för att friskrivningsklausulen höll. Frågan om huruvida råttorna var ett dolt fel prövades därför inte i sak.HD skrev:
Redigerat:
Det förklarar att nästan alla referat av domen är fokuserade på friskrivningsklausuler. Varför försäkringsbolaget då refererar till domen är då märkligt. Finns det någon friskrivningsklausul i trådens affär?
Frågan är väl ifall säljaren hade katter. Har man katter som har fri tillgång till källaren så får man antagligen inte problem med gnagare. Annars är jag rätt säker på att säljaren ljuger ifall det påstås att det aldrig varit möss/råttor i huset. Låter väldigt osannolikt när det gäller ett gammalt hus.
Däremot får jag för en gång skull hålla med Anticimex. Dolt fel kan det ju inte gärna vara. Att ett hus från 1912 inte håller ute gnagare är knappast ett dolt fel. Det är ju nu på hösten de börjar komma in. Själv betar jag fällorna när jag hör att det börjar låta i väggarna eller under köksinredningen och det får jag göra varje år. I de flesta fall går det över på 1 - 2 månader och sen är resten av vintersäsongen lugn. Mitt hus är från 1800-taler och det skulle antagligen vara otroligt dyrt/jobbigt att få det gnagarsäkert.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 21 905 inlägg
Nja, att säljaren inte upplevt det som ett problem är inte detsamma som en utfästelse att inga råttor förekommer.
För egen del har jag möss i mitt hus. Jag tror inte jag skulle ta upp det om jag skulle sälja, utan se det som hur saker är med gamla hus.
Sen håller jag med om bedömningen att säljaren nu nog ljuger, men sånt är ju både svårbevisat och något annat än att det inte fanns ett problem tidigare.
Sen är det ju en väldig skillnad mellan möss och råttor.