Hur hantera svartbygge
Hej,
Vi har hamnat i onåd med bygglovsenheten och behöver alla råd vi kan få. Kort historiebeskrivning nedan.
Vi bor i ett villaområde utanför en stad, precis på gränsen mellan stads & landsbygd. På tomten finns ett bostadshus i ena änden och ett fristående garage med loft/lägenhet ovanpå samt carport på sidan.
Det hela började med att vi ville inreda ett badrum på loftet på garaget. Efter kontakt med kommunen 4:e december upplystes vi om att det inte fanns bygglov för takkupa på loftet samt carport, men att dessa kunde legaliseras i samma anmälan som förändringarna vi ville göra för loftet, så vi rekommenderades att skicka in en bygganmälan.
Efter ritande och inhämtning av annan dokumentation skickade vi in anmälan 18:e januari. 1 februari får vi information om att kommunen upprättat ett tillsynsärende angående olovlig byggnation, men inte tagit ställning. Vi tänkte att detta var nödvändigt för legalisering och la inte mycket mer vikt vid detta, men sen följde radiotystnad, tills i veckan. Då får vi ett förslag till beslut om rivningsföreläggande, vi har tills nästa vecka på oss att inkomma med yttrande och nämnden har möte veckan efter. Enda motiveringen som ges är ”bygglov kan inte beviljas i efterhand då lämpligare placering finns”.*
Vi blir så klart väldigt förvånade och uppgivna, försökt att göra rätt för oss och får detta i knät utan någon form av dialog från bygglovsenheten under ärendets gång. Jag fick tag i handläggaren idag, fick de att komma ut på plats för att diskutera ärendet nästa vecka, men vår önskan om att skjuta upp ärendet till ett senare möte i byggnadsnämnden sköts ner och vi ombads kontakta personens chef. Gjort detta men utan svar hittills.
Så, vi behöver förslag på vad vi mer kan göra. Vi upplever oss helt bortkollrade och lurade i processen samt att handläggaren stressar igenom detta för att klubba ett beslut utan att vi har rimlig tid att yttra oss. Kollar jag på andra tillsynsärenden i kommunen står det nästan alltid att fastighetsägaren kontaktats för att yttra sig innan förslag till beslut skrivs.
*carporten är placerad precis vid tomtgräns, alternativt tom någon dm över tomtgräns. Kommunen hävdar att gällande detaljplan kräver minst 4.5m från tomtgräns och att bygglov inte kan beviljas i efterhand då lämpligare placering finns. Även om tomten är 1500m2, så är det bara en mindre yta som nås med bil, och där är tomten väldigt smal. Så vi förstår inte var denna placering skulle kunna vara, misstänker att de bara kollat flygfoton vilket delvis bekräftades av handläggaren idag.
**carporten byggdes någon gång mellan 2016 & 2018, så mindre än 10 år sedan. Vi flyttade till huset för drygt 3 år sedan.
Tacksam för referenser till andra liknande fall samt hur vi fortsatt kan bemöta detta. Vad har vi för möjligheter att lyckas med överklagande? Eller får vi inse att vi köpt grisen i säcken med huset då vi inte kollat dessa saker tillräckligt noggrant innan?
Vi har hamnat i onåd med bygglovsenheten och behöver alla råd vi kan få. Kort historiebeskrivning nedan.
Vi bor i ett villaområde utanför en stad, precis på gränsen mellan stads & landsbygd. På tomten finns ett bostadshus i ena änden och ett fristående garage med loft/lägenhet ovanpå samt carport på sidan.
Det hela började med att vi ville inreda ett badrum på loftet på garaget. Efter kontakt med kommunen 4:e december upplystes vi om att det inte fanns bygglov för takkupa på loftet samt carport, men att dessa kunde legaliseras i samma anmälan som förändringarna vi ville göra för loftet, så vi rekommenderades att skicka in en bygganmälan.
Efter ritande och inhämtning av annan dokumentation skickade vi in anmälan 18:e januari. 1 februari får vi information om att kommunen upprättat ett tillsynsärende angående olovlig byggnation, men inte tagit ställning. Vi tänkte att detta var nödvändigt för legalisering och la inte mycket mer vikt vid detta, men sen följde radiotystnad, tills i veckan. Då får vi ett förslag till beslut om rivningsföreläggande, vi har tills nästa vecka på oss att inkomma med yttrande och nämnden har möte veckan efter. Enda motiveringen som ges är ”bygglov kan inte beviljas i efterhand då lämpligare placering finns”.*
Vi blir så klart väldigt förvånade och uppgivna, försökt att göra rätt för oss och får detta i knät utan någon form av dialog från bygglovsenheten under ärendets gång. Jag fick tag i handläggaren idag, fick de att komma ut på plats för att diskutera ärendet nästa vecka, men vår önskan om att skjuta upp ärendet till ett senare möte i byggnadsnämnden sköts ner och vi ombads kontakta personens chef. Gjort detta men utan svar hittills.
Så, vi behöver förslag på vad vi mer kan göra. Vi upplever oss helt bortkollrade och lurade i processen samt att handläggaren stressar igenom detta för att klubba ett beslut utan att vi har rimlig tid att yttra oss. Kollar jag på andra tillsynsärenden i kommunen står det nästan alltid att fastighetsägaren kontaktats för att yttra sig innan förslag till beslut skrivs.
*carporten är placerad precis vid tomtgräns, alternativt tom någon dm över tomtgräns. Kommunen hävdar att gällande detaljplan kräver minst 4.5m från tomtgräns och att bygglov inte kan beviljas i efterhand då lämpligare placering finns. Även om tomten är 1500m2, så är det bara en mindre yta som nås med bil, och där är tomten väldigt smal. Så vi förstår inte var denna placering skulle kunna vara, misstänker att de bara kollat flygfoton vilket delvis bekräftades av handläggaren idag.
**carporten byggdes någon gång mellan 2016 & 2018, så mindre än 10 år sedan. Vi flyttade till huset för drygt 3 år sedan.
Tacksam för referenser till andra liknande fall samt hur vi fortsatt kan bemöta detta. Vad har vi för möjligheter att lyckas med överklagande? Eller får vi inse att vi köpt grisen i säcken med huset då vi inte kollat dessa saker tillräckligt noggrant innan?
Byggnadsvårdare
· Norrahammar
· 105 inlägg
Det är alltså inom detaljplanerat område om jag förstår dig korrekt.
Du ska ju naturligtvis överklaga beslutet, meddela omständigheterna, att bygget stått i många år innan ni blev ägare till fastigheten, att det är enda platsen det kan stå på på grund av orsakerna du nämner ovan. Det är inte mycket du kan göra mer än det. Förutom möjligen gräva vidare gällande uppförandet som är mellan 2016 och 2018 säger du, hur kom du fram till detta? Är det byggt början 2016 har det ju då stått i 10 år och kan fortfarande klassas som olovlig byggnad, men inte rivas.
I övrigt är det krav mot säljaren för rivningskostnad och värdeminskningen som följer.
Du ska ju naturligtvis överklaga beslutet, meddela omständigheterna, att bygget stått i många år innan ni blev ägare till fastigheten, att det är enda platsen det kan stå på på grund av orsakerna du nämner ovan. Det är inte mycket du kan göra mer än det. Förutom möjligen gräva vidare gällande uppförandet som är mellan 2016 och 2018 säger du, hur kom du fram till detta? Är det byggt början 2016 har det ju då stått i 10 år och kan fortfarande klassas som olovlig byggnad, men inte rivas.
I övrigt är det krav mot säljaren för rivningskostnad och värdeminskningen som följer.
Ja, korrekt, missade den detaljen. Det är en avstyckningsplan från 50-talet, enda kravet i den är 4.5m från tomtgräns för byggnation.
Ortofoton placerar det mellan Maj 2016 och 2018, misstänker att det kan vara en anledning till brådskan från handläggaren… Har inte hunnit forska mer i det, och har nog inte mer val än att fråga tidigare ägare som jag inte är speciellt sugen på just nu.
Hur sannolikt är det att ett överklagande lyckas eller iallafall att man får gehör? Min förutfattade mening är att det är spel för kulisserna och att länstyrelsen går på byggnadsnämndens linje kring saker som inte har med natur & miljö att göra, men glad om det inte är fallet.
Ortofoton placerar det mellan Maj 2016 och 2018, misstänker att det kan vara en anledning till brådskan från handläggaren… Har inte hunnit forska mer i det, och har nog inte mer val än att fråga tidigare ägare som jag inte är speciellt sugen på just nu.
Hur sannolikt är det att ett överklagande lyckas eller iallafall att man får gehör? Min förutfattade mening är att det är spel för kulisserna och att länstyrelsen går på byggnadsnämndens linje kring saker som inte har med natur & miljö att göra, men glad om det inte är fallet.
Byggnadsvårdare
· Norrahammar
· 105 inlägg
Jag skulle i ett överklagande trycka på att det var NI som uppmärksammade bygglovsavdelningen, det var ER önskan att göra rätt för er som föranledde detta, att ingen annan stört sig under de nästan 10 åren som byggnaden stått där och att rivning därför är en oproportionerlig åtgärd. När man uppenbart agerar i god tro ska ma inte straffas hårdare än om man bara hade skitit i det.
Bästa svaret
Eftersom det uppenbart handlar om olovligt byggande, i strid med detaljplanen och det hela inte är preskriberat eftersom att mer än tio år inte har passerats är ett rättelseföreläggande (genom rivning) det som gäller om byggnadsnämnden inte ska bryta mot lagen. Tyvärr var det en stor olycka att byggnadsnämnden kontaktades före tio år hade passerats så att överträdelsen hade preskriberats. Att ni har gjort en anmälan kring en åtgärd på byggnaden gör också att ni nu har försett byggnadsnämnden med tydliga bevis som underlättar för rättelseföreläggandet, tyvärr är måste rådet i sådana här sammanhang vara att inte prata med byggnadsnämnden.
Beklagar situationen men jag ser ingen väg framåt juridiskt. Det ni kan göra är att överklaga för att vinna tid men om alla omständigheter har framkommit i tråden så är det mest det.
Frågan är väl om det istället för ren rivning av carporten på något sätt går att utnyttja reglerna för bygglovsfria komplementbyggnader. Om den kan separeras från garaget t ex och grannemedgivande för den gränsnära placeringen kan ordnas?
Beklagar situationen men jag ser ingen väg framåt juridiskt. Det ni kan göra är att överklaga för att vinna tid men om alla omständigheter har framkommit i tråden så är det mest det.
Frågan är väl om det istället för ren rivning av carporten på något sätt går att utnyttja reglerna för bygglovsfria komplementbyggnader. Om den kan separeras från garaget t ex och grannemedgivande för den gränsnära placeringen kan ordnas?
Redigerat:
tack för bra svar.Claes Sörmland skrev:
Ja, grannmedgivande borde gå att lösa, det är en part (en stor skog är ena rågrannen) som är lite oklart. Tolkar jag dig rätt att grannmedgivande & ombyggning till fristående gör den helt bygglovsbefriad?
I detta fall blir det ju intressant var gränsen går för fristående
Det går absolut att lösa byggmässigt att avlasta carporten/snedtaket från garagets ena sida med ett eget hammarband & stolpar. Finns det något minsta avstånd eller liknande som kan ställa till det?Kravet för att det ska vara en bygglovsbefriad komplementbyggnad är att den är fristående, max 30 kvm och max 4,0 m hög (allt inom detaljplan som ju gäller ditt fall). Ni måste också ha skriftligt grannemedgivande om den hamnar närmare än 4,5 m från gränsen, t ex fastighetsgränsen. Tänk på att "potten" bygglovsbefriade byggnader är maximalt 45 kvm, så finns det andra gamla friggebodar och attefallshus på tomten så äter deras yta av den där potten.
En fristående byggnad får stå nära en annan byggnad men den ska vara tydligt fristående. Det finns inga mått definierade i lagen. Jag minns ej några domar i MÖD så här rakt upp och ned.
En fristående byggnad får stå nära en annan byggnad men den ska vara tydligt fristående. Det finns inga mått definierade i lagen. Jag minns ej några domar i MÖD så här rakt upp och ned.
Tack! Allt detta borde gå att lösa, står carporten på 4 egna stolpar & taket inte sitter ihop tycker jag man borde kunna argumentera att den är fristående om jag inte missar något. Den är mindre än 30m2, och det finns tillräckligt kvar i potten.
Då finns en bra plan B för att inte behöva riva allt utan göra en mindre ombyggnad, gör oss något lugnare iallafall. Men vi får väl ta det vägen via överklagan och annat kul först, vi har ju inte direkt bråttom att få detta klart…
Jag tänker tvärt om, inte vill ni ha ett föreläggande hängande över er i åratal. Och det ska ni dessutom följa. Bättre att bli av med byggnadsnämnden a s a p och gå vidare med livet.
Om det går att lösa med en justering av byggnaden så att den blir en bygglovsfri komplementbyggnad, se till att stoppa byggnadsnämnden från att besluta om rivningsföreläggandet. D v s kontakta handläggaren och meddela (skriftligen) handläggaren att överträdelsen är rättad genom att tillbyggnaden är riven så fort ni har separerat den från garaget. Skulle ärendet ändå gå till byggnadsnämndens möte, emaila och ring ledamöterna och berätta att rättelseföreläggandet ej kan beslutas eftersom tillbyggnad inte längre existerar eftersom den är rättad genom rivning. Gör särskilt ordförande och vice ordförande (presidiet) i nämnden uppmärksam på detta.
Så om det går att lösa via en bygglovsfri komplementbyggnad så fram med skruvdragaren och sågen så fort som möjligt och få det löst. Stadga mot vind med några snedställda reglar omedelbart så nästa storm inte tar carporten. Sen har ni ju hela sommaren och hösten på er att få justeringen till fristående komplementbyggnad snygg och stadig, kanske genom att ta in hantverkare. Snön kommer ju tidigast i november och då måste carporten stå stadigt.
Om det går att lösa med en justering av byggnaden så att den blir en bygglovsfri komplementbyggnad, se till att stoppa byggnadsnämnden från att besluta om rivningsföreläggandet. D v s kontakta handläggaren och meddela (skriftligen) handläggaren att överträdelsen är rättad genom att tillbyggnaden är riven så fort ni har separerat den från garaget. Skulle ärendet ändå gå till byggnadsnämndens möte, emaila och ring ledamöterna och berätta att rättelseföreläggandet ej kan beslutas eftersom tillbyggnad inte längre existerar eftersom den är rättad genom rivning. Gör särskilt ordförande och vice ordförande (presidiet) i nämnden uppmärksam på detta.
Så om det går att lösa via en bygglovsfri komplementbyggnad så fram med skruvdragaren och sågen så fort som möjligt och få det löst. Stadga mot vind med några snedställda reglar omedelbart så nästa storm inte tar carporten. Sen har ni ju hela sommaren och hösten på er att få justeringen till fristående komplementbyggnad snygg och stadig, kanske genom att ta in hantverkare. Snön kommer ju tidigast i november och då måste carporten stå stadigt.
Ni vill juridiskt inte hamna i situationen att ni har ett lagakraftvunnet föreläggande som anger att ni ska riva carporten och sen väljer ni att inte följa det genom att istället efter eget huvud separera carporten från garaget. Det ger bara mer tjafs de närmsta åren med byggnadsnämnden. Det är enklare att inte ha ett föreläggande på sin fastighet från första början.
Om ni nu ändå har lyckats få handläggaren att göra platsbesök nästa vecka så är det bästa om carporten är separerad redan vid detta besök så att ärendet kan avskrivas eftersom ni har rättat. Handläggaren kommer dessutom dit för att samla bevis mot er, detta kommer att göras i form av observationer som dokumenteras i tjänsteanteckningar och troligen även foton. D v s handläggaren kommer att se till att försvaga er möjlighet att senare säga att ni har rättat genom rivning. Handläggaren är alltså inte er vän juridiskt sett, se denne medarbetare som er värsta motpart - en polis, åklagare och domare i en person som är högst motiverad att få er dömda.
Om ni nu ändå har lyckats få handläggaren att göra platsbesök nästa vecka så är det bästa om carporten är separerad redan vid detta besök så att ärendet kan avskrivas eftersom ni har rättat. Handläggaren kommer dessutom dit för att samla bevis mot er, detta kommer att göras i form av observationer som dokumenteras i tjänsteanteckningar och troligen även foton. D v s handläggaren kommer att se till att försvaga er möjlighet att senare säga att ni har rättat genom rivning. Handläggaren är alltså inte er vän juridiskt sett, se denne medarbetare som er värsta motpart - en polis, åklagare och domare i en person som är högst motiverad att få er dömda.
Tack. Då har vi ev. att göra kommande dagarna.
Vad är risken att vi åker på ett nytt tillsynsärende & byggsanktionsavgift för att vi gör en åtgärd utan startbesked eller liknande? De hävdar ju t.ex. att en liten del är utanför tomtgräns, borde vi riva/bygga bort även denna innan besöket? Om vi gör åtgärden innan platsbesöket lär de försöka hitta alla fel de kan på plats?
Garage(komplement) med bygglov från 80-talet. När lägenheten kom på plats är oklart, men den finns inte med i bygglovet. Det enda de har tagit med i tillsynsärendet är takkupan som är preskriberad.T TypRätt skrev:
Jag har hört att kommuner ofta aldrig prutar på de 4.5m från KOMMUNENS mark. Däremot ser jag i mitt kvarter att de verkar se genom fingrarna då mycket är placerat så men bara enklare bodar och tak.
Jag misstänker ingen tjänsteman kan eller får bryta mot interna regler och då blir det nog så här tyvärr.
Jag misstänker ingen tjänsteman kan eller får bryta mot interna regler och då blir det nog så här tyvärr.
Klok fråga!U Uppgiven-deluxe skrev:
Den risken finns om ni svartbygger. Ni riskerar då också en byggsanktionsavgift (=böter), anledningen till att ni just nu inte riskerar byggsanktionsavgift är att mer än 5 år har passerat sedan överträdelsen med tillbyggnaden av garaget med carporten. D v s ni måste med säkerhet veta att carporten kan uppföras som en bygglovsfri komplementbyggnad och därmed inte ses som ett olovligt byggd. Mest kritiskt är att alla skriftliga grannemedgivanden finns på plats före ni separerar tillbyggnaden carporten från garaget samt att den annars uppfyller kraven för en bygglovsfri tillbyggnad. Ett krav är att den uppförs på er tomt. Tomt är ett knepigt begrepp och troligen är det samma som er fastighet i detta fall eftersom det är ett småhusområde inom detaljplan. Så ni måste veta exakt var gränsen går och om ni är på er tomt. Kommunens handläggare kanske mäter nästa vecka, de är ju där för att samla bevis mot er...