Hur fungerar vinstdelning som ersättning vid lantmäteriförrättning?
Är det nån som förstår grunderna och beräkning för det lantmäteriet kallar för vinstdelning?
Bakgrunden är att vi styckar av två tomter från en något större tomt (=stamfastigheten). De sista 50 m väg innan denna stamfastighet går över en annan markägares mark, som vill ha ersättning för detta. Officialservitut på vägen för stamfastigheten finns. Väganslutning finns alltså. Vi sköter vägen. Vi räknar inte med att behöva göra någon breddning eller annan åtgärd för de nya tomterna, men givetvis blir trafikmängden högre.
Den andre markägaren vill ha ersättning för att släppa servitut även till de nya tomterna. Rimligt kan tyckas, men vi har inte lyckats komma överens. Vi ligger långt ifrån varandra.
Lantmäteriet kommer nu gå vidare och göra en värdering. Tydligen enligt principen med vinstdelning. Principen går att läsa sig till, men vad innebär det i praktiken?
Bakgrunden är att vi styckar av två tomter från en något större tomt (=stamfastigheten). De sista 50 m väg innan denna stamfastighet går över en annan markägares mark, som vill ha ersättning för detta. Officialservitut på vägen för stamfastigheten finns. Väganslutning finns alltså. Vi sköter vägen. Vi räknar inte med att behöva göra någon breddning eller annan åtgärd för de nya tomterna, men givetvis blir trafikmängden högre.
Den andre markägaren vill ha ersättning för att släppa servitut även till de nya tomterna. Rimligt kan tyckas, men vi har inte lyckats komma överens. Vi ligger långt ifrån varandra.
Lantmäteriet kommer nu gå vidare och göra en värdering. Tydligen enligt principen med vinstdelning. Principen går att läsa sig till, men vad innebär det i praktiken?
Vinstdelning är en värderingsmetod som används när mark tas i anspråk utan överenskommelse men där marken inte heller kunnat tas i anspråk med stöd av annan lagstiftning än FBL och AL. Det är alltså den värderingsmetod som enligt lagen ska används när någon part medelst tvång försöker tillgodogöra sig någon annans fasta egendom, för reglerna angående värdering se 5:e kap. FBL 9-20 §§.
Enkelt sammanfatta fungerar metoden på så vis att en fastighetsreglering antas medföra en vinst (annars finns det lagregler som stoppar tvångsregleringar), att bilda servitut på det sätt du tänkt göra sker genom fastighetsreglering. Denna tänkta vinst ska sedan fördelas mellan fastighetsägarna efter en skälig grund. Vad som utgör denna skäliga grund avgörs från fall till fall, men tänkbara resonemang är att fastigheterna delar på visten 50/50, eller att den som får avstå mark och/eller rådighet över sin fastighet ska ha hela vinsten etc.
Vad är då vinsten? Vinsten (V) är skillnaden mellan åtgärdens båtnad (B) och det kostnader (K) som uppkommer. Båtnaden antas ha ett ekonomiskt värde som kan beskrivas som skillnaden mellan fastigheternas totala värde innan och efter åtgärdens genomförande, i praktiken innebär detta att värdeminskningen för härskande fastighet vägs mot värdeökningen för härskande fastighet. Ett exempel som är tämligen förenklat bara för att illustrerar principen:
Vi ponerar att båtnaden för vägservitutet är 100 000 kronor (tjänandet fastighet får en värdeminskning på 20 000 kr och blivande styckningslott för en värdeökning på 120 000 kronor) samtidigt som kostnaderna (bland annat förrättningskostnaderna) är 70 000 kronor. Vinsten är då 30 000 kronor som sedan ska fördelas enligt vad som är skäligt. Min chansning är att en skälighetsbedömning landar i att hela vinsten ska fördelas till den markägaren som behöver upplåta marken åt blivande styckningslott, men så behöver inte nödvändigtvis vara fallet, det är en bedömning som görs från fall till fall. Det går också att tänka sig att en skälig grund för fördelning av vinsten är 50/50.
Formeln:
V(vinst) = B(båtnad) - K(kostnad)
Enkelt sammanfatta fungerar metoden på så vis att en fastighetsreglering antas medföra en vinst (annars finns det lagregler som stoppar tvångsregleringar), att bilda servitut på det sätt du tänkt göra sker genom fastighetsreglering. Denna tänkta vinst ska sedan fördelas mellan fastighetsägarna efter en skälig grund. Vad som utgör denna skäliga grund avgörs från fall till fall, men tänkbara resonemang är att fastigheterna delar på visten 50/50, eller att den som får avstå mark och/eller rådighet över sin fastighet ska ha hela vinsten etc.
Vad är då vinsten? Vinsten (V) är skillnaden mellan åtgärdens båtnad (B) och det kostnader (K) som uppkommer. Båtnaden antas ha ett ekonomiskt värde som kan beskrivas som skillnaden mellan fastigheternas totala värde innan och efter åtgärdens genomförande, i praktiken innebär detta att värdeminskningen för härskande fastighet vägs mot värdeökningen för härskande fastighet. Ett exempel som är tämligen förenklat bara för att illustrerar principen:
Vi ponerar att båtnaden för vägservitutet är 100 000 kronor (tjänandet fastighet får en värdeminskning på 20 000 kr och blivande styckningslott för en värdeökning på 120 000 kronor) samtidigt som kostnaderna (bland annat förrättningskostnaderna) är 70 000 kronor. Vinsten är då 30 000 kronor som sedan ska fördelas enligt vad som är skäligt. Min chansning är att en skälighetsbedömning landar i att hela vinsten ska fördelas till den markägaren som behöver upplåta marken åt blivande styckningslott, men så behöver inte nödvändigtvis vara fallet, det är en bedömning som görs från fall till fall. Det går också att tänka sig att en skälig grund för fördelning av vinsten är 50/50.
Formeln:
V(vinst) = B(båtnad) - K(kostnad)
Redigerat:
Intressant.
Men om vi tänker oss att en väg är nödvändig för att kunna bilda en fastighet. Då är ju vinsten (nästan) hela fastighetsvärdet för den bildade tomten. Det låter lite orimligt att hela eller halva fastighetsvärdet skulle betalas för att få rätt till vägen (kan ju bli miljoner).
Men om vi tänker oss att en väg är nödvändig för att kunna bilda en fastighet. Då är ju vinsten (nästan) hela fastighetsvärdet för den bildade tomten. Det låter lite orimligt att hela eller halva fastighetsvärdet skulle betalas för att få rätt till vägen (kan ju bli miljoner).
Men nu handlar det ju inte om att avstå mark alls. Det handlar om att ytterligare några så få rätt att använda en väg som det redan finns servitut på.
Jag ger mig dock inte på en gissning om vad det kommer att landa på.
Jag ger mig dock inte på en gissning om vad det kommer att landa på.
@Falckman ger en bra och pedagogisk beskrivning av metoden, men som @hempularen skriver kan det bli betydande ersättningar för egentligen lite intrång.
Vad är värde? Taxeringsvärde? Gissat framtida försäljningspris? Nåt annat?
Sedan är det fråga om fördelningen. Dela lika? För 50 m väg. Då borde GA:t som leder vidare från denna korta vägstump ut till allmän väg, som är mycket längre ha motsvarande ersättning. Men anslutningskostnaden är <5,000 per fastighet.
Jag har verkligen inget emot att betala ersättning, inte minst för grannsämja osv. Om det inte funnits någon väg så hade ersättningen för intrånget för motsvarande väg varit nånstans i trakten av 10,000-30,000:- enligt vad jag fått till mig. Nu finns ju vägen redan. Jag hade utan problem kunnat tänka mig att betala 50,000:- eller ytterligare mer, men det räcker inte för markägaren.
Som jag tolkar det kan ersättningen alltså bli alltifrån enbart rent symboliska tusenlappar upp och förbi 50% av ett gissat framtida försäljningspris på två villatomter.
Vad är värde? Taxeringsvärde? Gissat framtida försäljningspris? Nåt annat?
Sedan är det fråga om fördelningen. Dela lika? För 50 m väg. Då borde GA:t som leder vidare från denna korta vägstump ut till allmän väg, som är mycket längre ha motsvarande ersättning. Men anslutningskostnaden är <5,000 per fastighet.
Jag har verkligen inget emot att betala ersättning, inte minst för grannsämja osv. Om det inte funnits någon väg så hade ersättningen för intrånget för motsvarande väg varit nånstans i trakten av 10,000-30,000:- enligt vad jag fått till mig. Nu finns ju vägen redan. Jag hade utan problem kunnat tänka mig att betala 50,000:- eller ytterligare mer, men det räcker inte för markägaren.
Som jag tolkar det kan ersättningen alltså bli alltifrån enbart rent symboliska tusenlappar upp och förbi 50% av ett gissat framtida försäljningspris på två villatomter.
I teorin, men det ska nämnas att det finns regler för expropriering som kan innebära att en annan värderingsmetod kan användas om omständigheterna är dom rätta. Men tanken med FBL är att parterna ska vara överens, om parterna inte är det finns ett visst utrymme för att med tvång bereda sig tillgång till någon annan fasta egendom, men för att kompensera avstående part för detta används en värderingsmetod som ska ge lite högre ersättning. Däremot vill jag minnas att båtnadsvärderingen inte går till på så vis att man kan säga att hela fastighetens värde är avhängigt en servitutsupplåtelse. Det finns ytterligare regler och metoder för att avgöra hur man ska värdera vilken nytta och ett värde en väg har för en lott, etc. Så det ska väldigt mycket till för att ett vägservitut ska värderas i så höga summor att det motsvarar flera miljoner kronor.H hempularen skrev:
I det här sammanhanget syftade jag alltså på att TS får sin granne att avstå rådigheten över marken genom servitutsupplåtelsen. Vinstfördelning användes på samma sätt oaktat om det är en servitutsupplåtelse som tvingats fram genom FBL eller om det rör sig om mark som tvångsvist överförs mellan fastigheter.D Daniel 109 skrev:
Men det finns ju redan ett servitut. Så skillnaden blir ju ganska liten.
Vad händer om du ansöker om att en gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen ska skapas för vägen? Det finns ju i alla falla fyra fastigheter som verkar ha behov av den, din stamfastighet, grannens fastighet och de två nya styckningslotterna. Låter som en bättre förvaltningsform långsiktigt.
Det kanske blir samma ersättningsprinciper som enligt FBL?
Det kanske blir samma ersättningsprinciper som enligt FBL?
Ersättningsprinciperna vet jag inte så mycket om, men en gissning är nog att de är liknande som vid servitut. Lantmätarna sa båda att skapa ett nytt GA och ansluta till det befintliga GA:t var fullt möjligt men att det skulle bli krångligt. Utan att säga det så avrådde de. Vår advokat var ännu tydligare. En del i detta är att markägaren inte har någon egen nytta av denna vägstump.Claes Sörmland skrev: