Hur exkluderar man en fastighet från bodelning utan äktenskapsförord?

[nizzehult]

Det här ska ju inte vara raketforskning men jag får det ändå inte att gå ihop riktigt.

Det skulle vara väldigt enkelt om hon stod som ensam ägare till stugan och att den ingår till 100% i bodelningen med sitt fulla värde.
Då stämmer även balansräkningen.
Vitsen med skuldebrev bortfaller då och det blir hon som får hela beloppet när stugan säljs.
Men hon vill inte ha detta upplägg utan vill att stugan fördelas på båda tills den säljs.

Det är korrekt att då jag har tagit över lånet på stugan så har jag löst ut henne där men riktigt så enkelt är det nu inte.
Jag behöver även lösa ut henne med en påse pengar för att behålla huset.
Tar jag över alla lån - där även lånet på stugan finns med - så behöver jag inte låna upp några pengar alls men på nåt sätt ska ju även stugan in i räkenskaperna.
Jag "använder" alltså lånet på stugan för att lösa ut henne.

Stugan finns ju sen kvar och vad händer den dagen som den säljs, vart hamnar och hur fördelas pengarna?

Jag har ställt upp det så här med fiktiva siffror:

Huset är värt 4000000 (med skatt/vinst/förbättringar avräknat)
Lånen är på 1500000 hus och 1000000 stuga
Vi äger tillsammans 1500000 (lika mycket var)
Stugan är värd 1000000 (med skatt/vinst/förbättringar avräknat)

4000000-1500000-1000000+1500000+1000000 = 4000000 är våra samlade tillgångar
Delat i två = 2000000 är vad vi var och en ska ha kvar

Hennes tillgångar
Kontanter: 750000+750000 = 1500000 (jag överför mina kontanter till henne)
Jag står som ägare till stugan och det finns alltså ett skuldebrev här på 500000 till.
Summa: 1500000+500000=2000000

Mina tillgångar
Huset: 4000000-1500000 = 2500000
Stugan: 1000000-1000000 = 0
Skuldebrev till henne: 500000
Summa: 2500000-500000 = 2000000

Har jag gått bort mig totalt här?
Stugans halva värde, alltså 500000 sätter jag i skuld till henne fast jag står kvar som ägare.
Den dagen stugan säljs - som per definition förblir min - löser jag min skuld mot henne med halva köpeskillingen. Resten blir mina pengar?
Eller går detta att lösa utan skuldbrev? Stugan är ju ingen ekonomisk tillgång då den är belånad till 100%?

Hon kan vänta men hon vill inte binda upp pengar till vad hela stugan är värd för dessa behöver hon själv just nu.

 

[Anna_H]

Med din uppställning innebär det att den dag du säljer stugan löser du också lånet på 1 miljon och får inga kontanter att lösa ut henne med då heller.
Eftersom huset är säkerhet för stuglånet så är det huset som är belånat för 2,5 miljoner, och stugan inte alls. Då får du 1 miljon i handen när stugan säljs, och kan ge exet hälften och lösa huslån med hälften.
Det är inget ovanligt att ha en stuga, tomt eller liknande som inte är "skiftad" än, problemet är som sagt om banken anser att ni var och en enskilt har råd att ligga ute med pengarna som ni ska få för stugan och det är väl där skon klämmer.

 

[nizzehult]

Med din uppställning innebär det att den dag du säljer stugan löser du också lånet på 1 miljon och får inga kontanter att lösa ut henne med då heller.
Eftersom huset är säkerhet för stuglånet så är det huset som är belånat för 2,5 miljoner, och stugan inte alls. Då får du 1 miljon i handen när stugan säljs, och kan ge exet hälften och lösa huslån med hälften.
Det är inget ovanligt att ha en stuga, tomt eller liknande som inte är "skiftad" än, problemet är som sagt om banken anser att ni var och en enskilt har råd att ligga ute med pengarna som ni ska få för stugan och det är väl där skon klämmer.

Nu blev det lite motsägelsefullt här. Först skriver du att jag inte får några kontanter att lösa ut henne med när stugan säljs. I nästa stycke så får jag 1Mkr i handen när stugan säljs och kan ge henne hälften. Öh?
Befintliga lånet på 1Mkr är pengar jag behöver för att ersätta henne för huset; jag tar över detta lån. Dessa pengar är alltså "vikta" för detta och det är väl här som det blir lite konstigt. Det är kanske inte tillåtet att använda ett lån på oskiftade tillgångar som en pluspost i en bodelning?
Men säg att vi helt exkluderar stugan från bodelningen, står kvar båda två på lagfarten och bara skriver att det här är oskiftad egendom som avser att säljas inom en angiven tidsperiod efter bodelningen och båda två har rätt till halva försäljningssumman.
Skulle det funka - även fast det finns ett lån med i bilden? Banken har inga problem med att vi kan ligga ute med pengar men dom vill inte ge nya lån till mig och hon ska själv låna till en ny bostad och mäktar inte med även den posten.

 

[Anna_H]

Inte alls motsägelsefullt, det handlar om principerna för var pengarna finns. I första fallet har du miljonen redan från början och får inte ut något mer när du säljer stugan, du kan ju inte ha kvar en miljon i lån på en stuga du sålt.

Enda felet med din uppställning (som jag ser det) är alltså att du skriver 1 miljon av huslånet på stugan, bara för att lånet är taget för att köpa stugan. I det fallet får hustrun sina pengar på en gång, inte när du säljer stugan.

Din sista fråga tolkar jag som "räknas stugan och dess lån in i vår ekonomi om vi låtsas som att den inte finns?"
Att banken inte har något problem med att ni "ligger ute med pengar" innebär ju att de räknar med att ni inte tar ytterligare lån, som du själv skriver.

 

[nizzehult]

Inte alls motsägelsefullt, det handlar om principerna för var pengarna finns. I första fallet har du miljonen redan från början och får inte ut något mer när du säljer stugan, du kan ju inte ha kvar en miljon i lån på en stuga du sålt.

Enda felet med din uppställning (som jag ser det) är alltså att du skriver 1 miljon av huslånet på stugan, bara för att lånet är taget för att köpa stugan. I det fallet får hustrun sina pengar på en gång, inte när du säljer stugan.

Din sista fråga tolkar jag som "räknas stugan och dess lån in i vår ekonomi om vi låtsas som att den inte finns?"
Att banken inte har något problem med att ni "ligger ute med pengar" innebär ju att de räknar med att ni inte tar ytterligare lån, som du själv skriver.

Det går alldeles utmärkt att låna pengar på en bostad för att sen köpa t ex en bil och inte behöver man betala tillbaka detta om bilen sen säljs. Finns åtskilliga som lånat upp mer pengar på sin bostad bara för att sätta sprätt på dem, banken struntar mer eller mindre vad pengarna ska användas till så länge bostaden funkar som säkerhet. Notera att huset är säkerhet för lånet på stugan, inget annat.

Om vi kan exkludera stugan helt i bodelningen och reglera detta helt själva blir det mycket enkare med allt som har med banken att göra men jag ser även en risk med att dom ifrågasätter att det existerar en fastighet som dom inte kan se i vårt bodelningsavtal och därmed underkänner avtalet - och då inte vill överföra lån och lagfart.

 

[Freddedan]

Det är väl inga problem att äga en obelånad stuga med en exfru? Fastigheter samägs ju i alla möjliga konstellationer.

Men banken vill nog att du ska ha råd att äga ett hus värt 4 miljoner och belånat till 2,5 miljoner efter att du löst ut frun från huset.

Om det inte går kanske banken är villiga att föra över delar av huslånet till stugan ni äger tillsammans...

 

[nizzehult]

Det är väl inga problem att äga en obelånad stuga med en exfru? Fastigheter samägs ju i alla möjliga konstellationer.

Men banken vill nog att du ska ha råd att äga ett hus värt 4 miljoner och belånat till 2,5 miljoner efter att du löst ut frun från huset.

Om det inte går kanske banken är villiga att föra över delar av huslånet till stugan ni äger tillsammans...

Jo, men i en bodelning vill man inte "sälja" nåt för då åker man på stämpelskatt utan man vill bara skifta fastigheten och som jag nämnt tidigare så kan man hamna i ett läge som heter ofullständig bodelning (då inte alla gemensamma tillgångar delats) och då kan banken säga nej till övertagande av lån och lagfart(er).

Jag har med god marginal råd att äga huset men man beviljar inga nya lån då man inte kan göra detta "pga deras policy".

Att ställa stugan som säkerhet då den är föremål för avyttring så snart det bara är möjligt verkar ingen bra idé.

 

[tobbbias]

Låter detta klokt?

Hade jag varit er hade jag gärna försöka bli av med stugan snabbast möjligt.
Säg att ni gör lite som ni tänkt att behålla stugan. Men så lyckas ni inte få den såld för 1 miljon kronor utan istället 800kkr. Då saknas det helt plötsligt pengar och du har ett skuldebrev till ditt ex på 500kkr. Du går då helt plötsligt 200kkr back (du får ta hela förlusten själv).
Skulle detta på något sätt påverka ditt kassaflöde så du blir tvångsinlöst av huset som då kanske också har sjunkt i värde. Du blir då dubbelbestraffad först i stuga och sedan i ett hus. Nu kanske du har ett övervärde på huset som skulle kunna täcka detta men vem f*n vet med säkerhet någonting.

Prata med några mäklare och se om de inte har några kunder som kan tänka sig ge 1,2 mille för stugan nu på momangen så har du ett problem mindre här i världen...

 

[nizzehult]

Låter detta klokt?

Hade jag varit er hade jag gärna försöka bli av med stugan snabbast möjligt.
Säg att ni gör lite som ni tänkt att behålla stugan. Men så lyckas ni inte få den såld för 1 miljon kronor utan istället 800kkr. Då saknas det helt plötsligt pengar och du har ett skuldebrev till ditt ex på 500kkr. Du går då helt plötsligt 200kkr back (du får ta hela förlusten själv).
Skulle detta på något sätt påverka ditt kassaflöde så du blir tvångsinlöst av huset som då kanske också har sjunkt i värde. Du blir då dubbelbestraffad först i stuga och sedan i ett hus. Nu kanske du har ett övervärde på huset som skulle kunna täcka detta men vem f*n vet med säkerhet någonting.

Prata med några mäklare och se om de inte har några kunder som kan tänka sig ge 1,2 mille för stugan nu på momangen så har du ett problem mindre här i världen...

Nä det låter inte klokt och det är inget alternativt. Jag upprepar detta ännu en gång:
Vi har försökt att sälja den men säsongen är fel så det går inte och vi vill inte dumpa priset bara för att bli av med den.
Det handlar inte om någon tvänginlösen eller att vår existens eller bostadshuset står och faller med om stugan säljs eller inte utan det är bara det att det rör ihop det rejält i bodelningen och hur banker jobbar.

 

[Nötegårdsgubben]

Jag tycker du räknar rätt i #31.

Antingen gör ni precis så, du tar huset och stugan och löser ut henne med kontanter+skuldebrev. När du sen säljer stugan tar du hela köpeskillingen, samtidigt som du löser in skuldebrevet till henne (betalar henne 500.000).

Eller så skiftar ni ut stugan så ni får halva var – då löser du alltså ut henne med kontanter+halva stugan. När ni då säljer stugan tar ni halva likviden var, inga skuldebrev behöver blandas in.

Tycke och smak om vem som ska stå risk på vilket sätt.

 

[nizzehult]

Jag tycker du räknar rätt i #31.

Antingen gör ni precis så, du tar huset och stugan och löser ut henne med kontanter+skuldebrev. När du sen säljer stugan tar du hela köpeskillingen, samtidigt som du löser in skuldebrevet till henne (betalar henne 500.000).

Eller så skiftar ni ut stugan så ni får halva var – då löser du alltså ut henne med kontanter+halva stugan. När ni då säljer stugan tar ni halva likviden var, inga skuldebrev behöver blandas in.

Tycke och smak om vem som ska stå risk på vilket sätt.

Tack för den verifieringen.
jag har rätt bra koll på räkenskaperna när det gäller sättet som jag ställt upp det på men hur ser uppställningen ut i nästa fall som du nämner? Där är jag mera osäker och jag skulle uppskatta lite hjälp. Vi vill alltså inte blanda in mer (lånade) pengar utifrån.

 

[Nötegårdsgubben]

Typ såhär:

Hennes tillgångar
Kontanter: 750000+750000 = 1500000
Halv sommarstuga (exkl. lån): 500000
Summa: 1500000+500000=2000000

TS tillgångar
Huset: 4000000-1500000 = 2500000
Halva stugan (inkl. lån): 500000-1000000 = -500000

Summa: 2500000-500000 = 2000000

 

[Nötegårdsgubben]

Fast egentligen tycker jag att man ska se det såhär (samma utfall):

Hennes tillgångar
Kontanter: 750000+750000 = 1500000
Halva stugan: 500000
Summa: 1500000+500000=2000000

TS tillgångar
Huset: 4000000-2500000 = 1500000
Halva stugan: 500000

Summa: 1500000+500000 = 2000000

 

[Anna_H]

Det går alldeles utmärkt att låna pengar på en bostad för att sen köpa t ex en bil och inte behöver man betala tillbaka detta om bilen sen säljs.

Jamen det är ju det jag säger. Det är inte en miljon i lån på stugan och 1,5 på huset, det är 2,5 på huset.

 

[Hemmakatten]

Nizzehult, jag är ekonom, hanterar komplicerade siffror varje dag. Men ditt sätt att räkna gör mig alldeles matt och orkar inte sätta mig in i hur du tänker, tyvärr. Tycker du ska ta hjälp av jurist och få lite reda i ditt sifferlaborerande.