Fuktskada som dolt fel??

[Malin-Nyköping]

i augusti 2008 köpte vi en sommarstuga som vi tänkte bygga ut med större kök och badrum, dra in vatten och avlopp för att bo där permanent.

Huset är byggt för länge sedan, vet inte säkert men typ 1800-tal.
Det är en trästomme med putsad fasad nertill och träpanel på övervåningen.
Vår tanke var att efter utbyggnaden var klar, ta bort putsen och sätta träpanel även på gamla huset. Dels för vi hellre ville ha träpanel, men även för att jag hört på flera håll att man ska undvika putsfasad på trästomme.

Nu har vi kommit såpass långt att vi skulle ta ner lite puts (ett hål på ca 30*30cm i ena hörnet på huset) på den yttervägg som vi skulle öppna mot utbyggnaden, för att se hur det ser ut och hur man kunde fästa det nya regelverket m.m.
Märker då att de gamla reglarna är helt söndervittrade av fukt, och att även putsen är fuktig.
Detta beror tydligen (enligt en bekant som är arkitekt) på att den färg som är målad på putsen är någon typ av plastfärg som alltså stängt in all fukt och aldrig låtit trät torka.
Han säger också att man aldrig borde ha målat på putsen med sådan färg för man borde veta att det skulle skada konstuktionen för eller senare.

Färgen ser inte ut att ha suttit på i mer än max 15-20 år och eftersom de tidigare ägarna haft huset i drygt 25 år innan oss är det rimligtvis de som målat huset en gång i tiden.

Kan man begära att de borde ha vetat detta och att det är deras fel att hust nu ruttnar innifrån?
Visserligen gorde vi inte (dumt nog) någon besiktning innan köpet, men vi hade ju ändå knappast fått knacka hål i putsen för att kolla upp en sån här sak...?
Ska även tillägga att inifrån finns ingen anledning att misstänka någonting.

Vi har ännu inte kollat hur omfattande skadan är, men i värsta fall är alla väggar såpass angripna att det är lättare och billigare att riva allt och bygga upp på nytt istället för att renovera.

Finns det någon som helst möjlighet att man kan få detta till deras/dolt fel eller möjligen att det kan gå på försäkringen på något sätt???

Vi hade ju tänkt att detta skulle vara klart innan vintern, så vi slapp bo en vinter till med torrdass och sommarvatten utomhus...
Och hade inte deta dykt upp hade det väll varit en rimlg tanke...
Känns helt hopplöst just nu, var ju inget vi räknat med direkt att behöva renovera hela huset...

Hoppas någon kan komma med några tröstande förslag eller idéer...
Tack på förhand

 

[Lindgrenski]

Nu har vi kommit såpass långt att vi skulle ta ner lite puts (ett hål på ca 30*30cm i ena hörnet på huset) på den yttervägg som vi skulle öppna mot utbyggnaden, för att se hur det ser ut och hur man kunde fästa det nya regelverket m.m.
Märker då att de gamla reglarna är helt söndervittrade av fukt, och att även putsen är fuktig.

Visserligen gorde vi inte (dumt nog) någon besiktning innan köpet, men vi hade ju ändå knappast fått knacka hål i putsen för att kolla upp en sån här sak...?

Finns det någon som helst möjlighet att man kan få detta till deras/dolt fel eller möjligen att det kan gå på försäkringen på något sätt???

En besiktning hade säkerligen hittat felet, alltså är det inte ett dolt fel. Att överhuvudtaget åberopa dolt fel utan att ha gjort en besiktning är i det närmaste omöjligt.

 

[Anders Abel]

Att få igenom krav på dolda fel är tyvärr väldigt svårt (sitter själv i en sådan process mot ett försäkringsbolag, inte kul). Det som tyvärr talar emot möjligheterna att hävda dolt fel för er är att plastfärgen som är själva felkonstruktionen är synlig. Ser man en riskkonstruktion är man skyldig att göra en fördjupad undersökning, t.ex. ta upp inspektionshål i fasaden.

Inte så tröstande kanske, men jag lider med er när jag läser din beskrivning...

Jag tycker att ni ska ta dit en besiktningsman som kan gå igenom huset. Dels för att för er själva få reda på hur det ser ut och kunna få diskutera vad man ska göra åt det, dels för att få en opartisk dokumentation på hur det ser ut nu (bra att ha i en ev. kommande rätsprocess).

Värt att veta är också att man vid dolda fel gör avdrag på köpeskillingen med det belopp som skulle varit aktuellt om felet var känt vid köpetillfället. Det gör att ev. ersättning kan bli betydligt lägre än den faktiska åtgärdskostnaden för felet.

 

[Thomas59]

Jag kan inte bedöma skadan som sådan men om det ÄR ett dolt fel innebär inte den uteblivna besiktningen att ni hamnar i ett sämre läge. Den besiktning som görs (bör göras!) i samband med förvärvet har inte till syfte att hitta dolda fel då dolda fel per definition är just dolda.

På er beskrivning låter det iofs som om förekomsten av plastfärg på puts skulle ha satt igång varningsklockorna hos en besiktningsman som ev då föreslagit en fördjupad (mera ingående) undersökning.Besiktningsmännen brukar ha ganska bra koll på "riskkonstruktioner". En sådan undersökning kan innnebära att man tvingas knacka hål i putsen och då skulle fuktskadan ha upptäckts.

 

[Thomas59]

En besiktning hade säkerligen hittat felet, alltså är det inte ett dolt fel. Att överhuvudtaget åberopa dolt fel utan att ha gjort en besiktning är i det närmaste omöjligt.

Det är en vanlig missuppfattning att man inte kan hävda dolt fel om man avstår från att besiktiga. Så är inte fallet. En överlåtelsebesiktning/jordabalksbesiktning har inte till syfte att hitta dolda fel. Gick felen att hitta vid besiktning skulle dom ju inte vara dolda eller hur?

 

[Lindgrenski]

Det är en vanlig missuppfattning att man inte kan hävda dolt fel om man avstår från att besiktiga. Så är inte fallet. En överlåtelsebesiktning/jordabalksbesiktning har inte till syfte att hitta dolda fel. Gick felen att hitta vid besiktning skulle dom ju inte vara dolda eller hur?

Precis vad jag menar. En besiktningsman skulle alla gånger ha hittat detta. Begreppet "dolda fel" missbrukas väldigt då det är väldigt få fel som verkligen klassas som just dolda fel.

 

[Malin-Nyköping]

Men kan anta att en besiktningsman skulle ha kunnat se att det var plastfärg utan att ta upp ett inspektionshål? Det var ju först när vi knackade hål och märkte att man kunde riva av färgen från putsen i stora bitar som vi kunde konstatera att det var plastfärg...

Finns det någon som vet om man kan få ut något för en sådanhär skada på försäkringen, eller går det som "naturkatastrof" eftersom fukten kommit utifrån av regn m.m.

 

[Lindgrenski]

Finns det någon som vet om man kan få ut något för en sådanhär skada på försäkringen, eller går det som "naturkatastrof" eftersom fukten kommit utifrån av regn m.m.

Du säger ju att skadan är gammal och har således inte uppkommit under tiden ni har ägt huset. Alltså finns det ingen möjlighet för er att få ut något på försäkringen då ni inte haft huset försäkrad vid skadetillfället.

 

[Thomas59]

Att få igenom krav på dolda fel är tyvärr väldigt svårt (sitter själv i en sådan process mot ett försäkringsbolag, inte kul). Det som tyvärr talar emot möjligheterna att hävda dolt fel för er är att plastfärgen som är själva felkonstruktionen är synlig. Ser man en riskkonstruktion är man skyldig att göra en fördjupad undersökning, t.ex. ta upp inspektionshål i fasaden.

Inte så tröstande kanske, men jag lider med er när jag läser din beskrivning...

Jag tycker att ni ska ta dit en besiktningsman som kan gå igenom huset. Dels för att för er själva få reda på hur det ser ut och kunna få diskutera vad man ska göra åt det, dels för att få en opartisk dokumentation på hur det ser ut nu (bra att ha i en ev. kommande rätsprocess).

Värt att veta är också att man vid dolda fel gör avdrag på köpeskillingen med det belopp som skulle varit aktuellt om felet var känt vid köpetillfället. Det gör att ev. ersättning kan bli betydligt lägre än den faktiska åtgärdskostnaden för felet.

Du har helt rätt i att det är svårt att få fel och brister som uppdagas efter tillträdet bedömda som dolda fel och sannorlikheten minskar ytterligare om man tvingas processa mot ett försäkringsbolag. Det är en av anledningarna till att dolda fel försäkringar mest är en nackdel för köparen.

Nej, man är inte skyldig att göra en fördjupad undersökning om man identifierar en riskkonstruktion. Dock är det ju så att om man inte gör en fördjupad undersökning minskar sannorlikheten (som redan är låg) dramatiskt vad gäller att få igenom krav på ersättning för dolt fel då felet sannorlikt skulle ha uppdagats vid en sådan undersökning.

Vad gäller vilken ersättning som faktiskt blir resultatet vid dolt fel så tror jag inte att det alltid stämmer som du beskriver. Köparen är fri att ställa vilka krav som helst och med tanke på att många tvister (de flesta) slutar i förlikning kan ersättningen knappast sägas beräknas på det sätt du redovisar. Vidare torde det i de allra flesta fall vara helt omöjligt att bedöma en skadas omfattning vid en fiktiv tidpunkt (förvärvstillfället) och således mycket svårt att beräkna ersättningen utifrån denna förutsättning.

Det stämmer dock att domstolarna tillämpar en försiktighet vid (de få tillfällen) beräkning av den ersättning som skall utgå till köparen om dolt fel konstaterats. Det kan i många fall göra att ersättningen inte helt täcker kostnaden för reparation.

Rådet att ta in en besiktningsman är vettigt.

 

[Thomas59]

Precis vad jag menar. En besiktningsman skulle alla gånger ha hittat detta. Begreppet "dolda fel" missbrukas väldigt då det är väldigt få fel som verkligen klassas som just dolda fel.

Jo jag håller med om att "felet" troligen skulle ha hittats av en besiktningsman och att begreppet DOLT FEL missbrukas, av ren okunskap. Dock stämmer det inte som du skriver att, jag citerar: Att överhuvudtaget åberopa dolt fel utan att ha gjort en besiktning är i det närmaste omöjligt.

Besiktningen har INGET MED DOLDA FEL att göra. Det går alldeles utmärkt att åberopa dolt fel även om man valt att inte besiktiga. Det du skriver är en annan sida av okunskapen kring dolt fel och stämmer helt enkelt inte.

Sen är det en helt annan sak att det är väldigt svårt att i en process få ett fel bedömt som dolt och därmed också ganska ovanligt att köparen får ersättning för dolt fel. Förlikning är troligen det vanligaste utfallet men jag har ingen aktuell statistik och många fall går inte ens till domstol. Antingen bedömer köparen (rätt eller fel) att han har ett svagt case och väljer att inte gå vidare eller så betalar köparen (rätt eller fel) för att slippa en kostsam process som han kanske förlorar till råga på allt.