Fritidshus på min mark
Hej, för ett tag sedan köpte jag en tomt med tre små fritidshus på. Jag trodde även att jag köpte husen, naiv som jag va, men på brevet från lantmännen stod att fastigheter ingår ej. Det finns inget arrenderaavtal mellan tidigare markägare å husägare. Var lämnar det mig? Jag vill ha tillgång till min mark!
Vad har jag för rättigheter? Kan jag vräka husägaren? Kan jag kräva att husen flyttas?
Mvh/S
Vad har jag för rättigheter? Kan jag vräka husägaren? Kan jag kräva att husen flyttas?
Mvh/S
Du kan väl börja med att ge ordentlig bakgrundsinformation om läget om ska kunna få ett vettigt svar.
Till exempel, vem köpte du marken av? Brev från lantmännen?
En tomt är en fastighet. Husen på är byggnader. De kan höra till fastigheten eller stå på hyrd eller på annat sätt upplåten mark.
Som sagt, en lite mer omfattande redogörelse vore önskvärd om du vill ha vettiga svar.
Till exempel, vem köpte du marken av? Brev från lantmännen?
En tomt är en fastighet. Husen på är byggnader. De kan höra till fastigheten eller stå på hyrd eller på annat sätt upplåten mark.
Som sagt, en lite mer omfattande redogörelse vore önskvärd om du vill ha vettiga svar.
OM det verkligen står att fastigheter ej ingår, så är läget precis tvärtom mot vad du beskriver, dvs du har köpt husen, men inte marken.
Vad står det i köpekontraktet?
Vad står det i köpekontraktet?
Jag köpte en del av jordbruksfastighet, så avstyckning skedde i samband med köp. Det är i dessa papper, från latmäteriet, där det står att bebyggelse ej ingår. Den jag köpte marken av, äger i stort sett all mark i trakten, sa inte något om att han inte ägde dem. Det är gamla hus, vilka nycklar som helst öppnar låsen.
Den som nu säger sig äga husen har inga papper att visa mig, men det råder inga tvivel om att det är deras saker som fanns i husen vid köpet.
Å förlåt om jag är oklar, vet inte vilken information som är relevant, tack för ert tålamod och era svar dock.
Den som nu säger sig äga husen har inga papper att visa mig, men det råder inga tvivel om att det är deras saker som fanns i husen vid köpet.
Å förlåt om jag är oklar, vet inte vilken information som är relevant, tack för ert tålamod och era svar dock.
Du bör kunna ta reda på varför lantmäteriet har skrivit så. Dvs finns det sedan tidigare en uppgift där om att byggnaderna inte tillhör fastigheten, eller är detta ngt. som framgår av köpebrevet som skickas in till lantmäteriet i samband med ditt köp, i så fall framgår det av papper som du skrev på vid köpet.
Var det någon mäklare inblandad vid köpet?
Var det någon mäklare inblandad vid köpet?
Finns det några servitut kopplade till fastigheten enligt lantmäteriet? Om du inte vet, ring lantmäteriet och fråga. När du ändå har de på tråden, fråga om nämnda formulering angående bebyggelse. Finns det inget servitut, inget arrendeavtal eller annan tomträttsöverenskommelse har troligen något missats.
Då uppstår problemet att bebyggelsen antagligen numer står på din mark utan giltigt skäl. Det gör dock inte frtidshusen din egendom per automatik, så det kan helt klart bli en rätt knepig situation som kan lösas på olika sätt, allt beroende på de inblandades välvilja, främst din och den påstådda ägaren till fritidshusen.
Spontant tycker jag det bör finnas en förklaring till varför lantmätaren som förrättade gjorde tillägget om bebyggelse. Börja hos Lantmäteriet helt enkelt.
Då uppstår problemet att bebyggelsen antagligen numer står på din mark utan giltigt skäl. Det gör dock inte frtidshusen din egendom per automatik, så det kan helt klart bli en rätt knepig situation som kan lösas på olika sätt, allt beroende på de inblandades välvilja, främst din och den påstådda ägaren till fritidshusen.
Spontant tycker jag det bör finnas en förklaring till varför lantmätaren som förrättade gjorde tillägget om bebyggelse. Börja hos Lantmäteriet helt enkelt.
Det har ingen som helst betydelse rent juridiskt. Möjligtvis att det kan påverka förhandlingsviljan och hanteringskostnader i det fall det blir aktuellt, men inget annat.Sabhia skrev:
Det som stod i början av tråden om att fastigheterna inte ingick är bara återigen ett uttryck för den vanliga missuppfattningen att fastighet betyder byggnader. Detta brukar t o m stå i annonser. Fastighet är den enhet som lantmäteriet delar upp mark i. Byggnader kan utgöra fastighetstillbehör och vara rättsligt förbundna med marken men de kan inte själva utgöra fastigheter. Undantaget är den nyligen införda fastighetsindelningen på höjden, s.k. tredimensionell fastighetsbildning vilket bara förekommer i städer.
Det är för övrigt inte bara på svenska som terminologin missuppfattas av allmänheten. På franska kallas en byggnad ofta för en immeuble trots att ordet egentligen bara betyder fast egendom. Byggnaden är fast egendom i den mån den utgör fastighetstillbehör. Enligt romersk rätt och dess efterföljare är alla byggnader rättsligt knutna till den mark de står på.
Men enligt den svenska jordabalken som bygger på nordgermansk rätt är byggnaderna i den mån de uppförts av annan än markägaren/fastighetsägaren lös egendom (men inte lösöre).
Inget servitut finns, inte heller arrendeavtal. Men någon markägare har någon gång gett den som byggde bodarna rätt att uppföra dem där. Därmed har en nyttjanderätt givits. Om ingen ersättning givits är det en "vederlagsfri nyttjandeätt". Det förefaller inte som om något skriftligt avtal finns. Lantmäteriet har på vederbörligt sätt upplyst om att byggnaderna inte ingår i fastigheten, däremot kunde man ha upplyst om med vilken rätt de stod där eftersom även en nyttjanderätt utgör en belastning på fastigheten som bör meddelas vid överlåtelse. Om nyttjanderättens ställning vid fastighetens övergång till ny ägare står stadgat i JB 7 kap 11 § och följande. Följande kommentar finns vid lagrummet på lagen.nu:
Det är upp till säljaren att göra förbehåll om att en rättighet finns upplåten i fastigheten. Om rättigheten däremot finns inskriven så behövs inget förbehåll. Tanken är att sådana upplåtelser som köparen känner till, antingen genom förbehåll eller genom inskrivning, ska vara gällande och respekteras av honom.
Ur bevissynpunkt är det bra om förbehåll görs iköpehandlingarna, men eftersom det inte finns några formkravär det till och med godtagbart med muntliga förbehåll.
Det räcker inte att bara göra förbehåll för de egna upplåtelserna. Säljaren måste även göra förbehåll för sådana upplåtelser som tidigare ägare av fastigheten gjort.
Om säljaren försummar att göra förbehåll, och rättigheten inte är inskriven, upphör den att gälla (med undantag för vad som sägs i 12-14 §§). Om säljaren inte har gjort något förbehåll blir han skadeståndsskyldig enligt 18 §
/som lyder/ Har den som överlåtit fastigheten försummat att göra förbehåll enligt 11 § första stycket och kommer upplåtelse av nyttjanderätt eller servitut till följd därav ej att gälla mot den nye ägaren, skall överlåtaren ersätta rättighetshavaren dennes skada. Rätt till ersättning tillkommer dock ej rättighetshavaren, om han låtit inskrivning av rättigheten dödas utan överlåtarens samtycke.
De kan faktiskt även ha uppförts utan tillstånd och i efterhand tolererats. Om det ursprungliga syftet med bodarna upphört att vara relevant bör det minska nyttjanderättens styrka. Det är rätt troligt att den nyttjanderätt som fanns inte längre gäller mot den nye ägaren. Säljaren har inte gjort förbehåll och lantmäteriet har inte upplyst om någon inskriven nyttjanderätt.
Alla nyttjanderätter kan sägas upp. Det blir husägarna som har att bevisa på vilken tid nyttjanderätterna givits. Det kan som längst vara i femtio år eller under byggarens livstid (vilket kan vara längre än femtio år). Se jordabalken 7 kap 5 §.
Se följande rättsfall som handlar om uppsägning av vederlagsfri nyttjanderätt till fast egendom:
https://lagen.nu/dom/nja/2004s167
https://lagen.nu/dom/nja/2004s288
En (rätt torftig) kommentar till det senare fallet:
http://www.rättsfallskoncentrat.se/NJA/2004s288.pdf
TS bör vända sig till en fastighetsjurist som undersöker möjligheterna att säga upp nyttjanderätterna och vilken den ursprungliga avsikten med dem varit. Att bebyggelsen inte ingick stod tydligen i dokumentationen innnan köpet så i värsta fall blir bodarna kvar. Med tanke på deras skick bör vare sig byggnaderna eller nyttjanderätten betinga något större värde så TS kan säga upp dem ändå och ev betala den ersättning som kan komma att krävas. Bättre betala viss ersättning än att driva en dyr process om saken. Det kan också vara säljaren som blir ersättningsskyldig, se kommentaren från lagen.nu ovan.
Sedan medeltiden hade fiskarbefolkningen rätt att bedriva fiske och sätta upp bodar på kronomark vid kusterna. Ersättning till kronan begärdes inte. När och om så småningom sådan kronomark förts över i kommunal ägo har kommunerna begärt att arrendeavtal ska upprättas mellan kommunen markägaren och bodinnehavarna. Jag känner inte till i vilken mån fiskare kunnat hävda att de inte skulle betala arrende eftersom nyttjanderätten till den mark bodarna står på givits för all framtid.
För den oinvigde är det här krångligt inte minst eftersom det finns historiska aspekter men för en fastighetsjurist bör det vara vardagsmat.
Det är för övrigt inte bara på svenska som terminologin missuppfattas av allmänheten. På franska kallas en byggnad ofta för en immeuble trots att ordet egentligen bara betyder fast egendom. Byggnaden är fast egendom i den mån den utgör fastighetstillbehör. Enligt romersk rätt och dess efterföljare är alla byggnader rättsligt knutna till den mark de står på.
Men enligt den svenska jordabalken som bygger på nordgermansk rätt är byggnaderna i den mån de uppförts av annan än markägaren/fastighetsägaren lös egendom (men inte lösöre).
Inget servitut finns, inte heller arrendeavtal. Men någon markägare har någon gång gett den som byggde bodarna rätt att uppföra dem där. Därmed har en nyttjanderätt givits. Om ingen ersättning givits är det en "vederlagsfri nyttjandeätt". Det förefaller inte som om något skriftligt avtal finns. Lantmäteriet har på vederbörligt sätt upplyst om att byggnaderna inte ingår i fastigheten, däremot kunde man ha upplyst om med vilken rätt de stod där eftersom även en nyttjanderätt utgör en belastning på fastigheten som bör meddelas vid överlåtelse. Om nyttjanderättens ställning vid fastighetens övergång till ny ägare står stadgat i JB 7 kap 11 § och följande. Följande kommentar finns vid lagrummet på lagen.nu:
Det är upp till säljaren att göra förbehåll om att en rättighet finns upplåten i fastigheten. Om rättigheten däremot finns inskriven så behövs inget förbehåll. Tanken är att sådana upplåtelser som köparen känner till, antingen genom förbehåll eller genom inskrivning, ska vara gällande och respekteras av honom.
Ur bevissynpunkt är det bra om förbehåll görs iköpehandlingarna, men eftersom det inte finns några formkravär det till och med godtagbart med muntliga förbehåll.
Det räcker inte att bara göra förbehåll för de egna upplåtelserna. Säljaren måste även göra förbehåll för sådana upplåtelser som tidigare ägare av fastigheten gjort.
Om säljaren försummar att göra förbehåll, och rättigheten inte är inskriven, upphör den att gälla (med undantag för vad som sägs i 12-14 §§). Om säljaren inte har gjort något förbehåll blir han skadeståndsskyldig enligt 18 §
/som lyder/ Har den som överlåtit fastigheten försummat att göra förbehåll enligt 11 § första stycket och kommer upplåtelse av nyttjanderätt eller servitut till följd därav ej att gälla mot den nye ägaren, skall överlåtaren ersätta rättighetshavaren dennes skada. Rätt till ersättning tillkommer dock ej rättighetshavaren, om han låtit inskrivning av rättigheten dödas utan överlåtarens samtycke.
De kan faktiskt även ha uppförts utan tillstånd och i efterhand tolererats. Om det ursprungliga syftet med bodarna upphört att vara relevant bör det minska nyttjanderättens styrka. Det är rätt troligt att den nyttjanderätt som fanns inte längre gäller mot den nye ägaren. Säljaren har inte gjort förbehåll och lantmäteriet har inte upplyst om någon inskriven nyttjanderätt.
Alla nyttjanderätter kan sägas upp. Det blir husägarna som har att bevisa på vilken tid nyttjanderätterna givits. Det kan som längst vara i femtio år eller under byggarens livstid (vilket kan vara längre än femtio år). Se jordabalken 7 kap 5 §.
Se följande rättsfall som handlar om uppsägning av vederlagsfri nyttjanderätt till fast egendom:
https://lagen.nu/dom/nja/2004s167
https://lagen.nu/dom/nja/2004s288
En (rätt torftig) kommentar till det senare fallet:
http://www.rättsfallskoncentrat.se/NJA/2004s288.pdf
TS bör vända sig till en fastighetsjurist som undersöker möjligheterna att säga upp nyttjanderätterna och vilken den ursprungliga avsikten med dem varit. Att bebyggelsen inte ingick stod tydligen i dokumentationen innnan köpet så i värsta fall blir bodarna kvar. Med tanke på deras skick bör vare sig byggnaderna eller nyttjanderätten betinga något större värde så TS kan säga upp dem ändå och ev betala den ersättning som kan komma att krävas. Bättre betala viss ersättning än att driva en dyr process om saken. Det kan också vara säljaren som blir ersättningsskyldig, se kommentaren från lagen.nu ovan.
Sedan medeltiden hade fiskarbefolkningen rätt att bedriva fiske och sätta upp bodar på kronomark vid kusterna. Ersättning till kronan begärdes inte. När och om så småningom sådan kronomark förts över i kommunal ägo har kommunerna begärt att arrendeavtal ska upprättas mellan kommunen markägaren och bodinnehavarna. Jag känner inte till i vilken mån fiskare kunnat hävda att de inte skulle betala arrende eftersom nyttjanderätten till den mark bodarna står på givits för all framtid.
För den oinvigde är det här krångligt inte minst eftersom det finns historiska aspekter men för en fastighetsjurist bör det vara vardagsmat.
Redigerat: