Framtida grannmedgivande
Eller grannmedgivande som gäller i framtiden ...
Jag undrar ifall det går att ge ett medgivande för framtida byggåtgärder, lite svepande, av typen.
Ägaren av fastighet n:nn, ger tillstånd till ägaren av fastigheten m.mm att uppföra en byggnad som motsvarar attefallshus (eller attefallåtgärder) inom ett avstånd av 2 meter längs hela den gemensamma tomtgränsen.
Ja typ så, nu lite förenklat och kort skrivet, bara för att visa ungefär vad som är min tanke.
För jag har börjat prata lite med grannen för att få medgivande att bygga carport för nära tomtgränsen, och även om det inte har kommit upp något sånt än, så tänker jag att ett medgivande är rimligt att det belönas med något i gengäld, t.ex. att den grannen får i tio år (eller nåt sånt, tidsbegränsning tror jag är klokt) framåt medgivande att göra valfri attefallsåtgärd på sin sida av tomtgränsen.
Dvs en framtida möjlighet att själv få bygga något motsvarande mot den gemensamma tomtgränsen.
Men jag vet inte om detta är juridiskt hållbart.
Jag undrar ifall det går att ge ett medgivande för framtida byggåtgärder, lite svepande, av typen.
Ägaren av fastighet n:nn, ger tillstånd till ägaren av fastigheten m.mm att uppföra en byggnad som motsvarar attefallshus (eller attefallåtgärder) inom ett avstånd av 2 meter längs hela den gemensamma tomtgränsen.
Ja typ så, nu lite förenklat och kort skrivet, bara för att visa ungefär vad som är min tanke.
För jag har börjat prata lite med grannen för att få medgivande att bygga carport för nära tomtgränsen, och även om det inte har kommit upp något sånt än, så tänker jag att ett medgivande är rimligt att det belönas med något i gengäld, t.ex. att den grannen får i tio år (eller nåt sånt, tidsbegränsning tror jag är klokt) framåt medgivande att göra valfri attefallsåtgärd på sin sida av tomtgränsen.
Dvs en framtida möjlighet att själv få bygga något motsvarande mot den gemensamma tomtgränsen.
Men jag vet inte om detta är juridiskt hållbart.
Nya reglerna säger väl att godkännandet ska innehålla tydlig beskrivning/ritning på det som ska byggas och en allmän skrivning som det är nog för vag. Men det borde väl gå att upprätta ett separat avtal om att upprätta ett medgivande den dagen de har en ritning givet de premisser du angav, som ses som en civilrättslig överenskommelse. Typ ett letter of intent.
Ja, jag är ju rätt okunnig om det här, så därför tänkte jag kolla vilka inspel jag kan få här i forumet.T TypRätt skrev:
Det finns ju rätt många med koll på en hel del.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 23 101 inlägg
Jag skulle säga att möjligheten faller just pga. det @TypRätt skriver. Eftersom det finns ett krav på att avtalet ska vara specifikt kan man inte avtala abstrakt och generellt. Att försöka runda formkraven i det faktiska medgivandet kommer inte hålla för juridisk granskning då själva poängen är att det skapats en inskränkning i avtalsfriheten.
Dock kan man ju göra det ändå och hävda att man nu har en moralisk grund att få bygga genom att grannen lovat. Sådant har större effekt än man ofta tänker på. Att bryta sitt ord när man har det svart på vitt är inte något vi gärna gör.
Så det avtal ni eventuellt skriver kommer inte ha något juridiskt värde, men det är inte detsamma som att det inte är en bra idé att göra det.
Dock kan man ju göra det ändå och hävda att man nu har en moralisk grund att få bygga genom att grannen lovat. Sådant har större effekt än man ofta tänker på. Att bryta sitt ord när man har det svart på vitt är inte något vi gärna gör.
Så det avtal ni eventuellt skriver kommer inte ha något juridiskt värde, men det är inte detsamma som att det inte är en bra idé att göra det.
Vi kan ju titta på vad som står i propositionen. Lagtexten anger ju bara att medgivandet har ett formkrav, att det ska vara skriftligt. Prop. 2024/25:169 s. 167:
Jag tolkar det som att grannemedgivandet inte behöver vara särskilt fingranulärt. Att om man t ex vill uppföra en komplementbyggnad att det räcker med en situationsplan där man ritar in en ruta som representerar byggnaden. På så sätt kan ju ett sådant grannemedgivande användas i framtiden (om några år) om rutan bara har rätt storlek och placering i förhållande till byggnaden som uppförs.
Å andra sidan blir det sen bråk med grannen om vad den där rutan i representerar så sitter man ju där med bevisbördan att grannemedgivandet gäller den komplementbyggnad man har utfört. Blir ju ord mot ord och man kanske inte framstår som särskilt stark gentemot byggnadsnämnden om man säger att vi kom överens om en ungefärlig komplementbyggnad av en viss storlek och en viss placering på tomten för många år sedan.
Jag tolkar det som att grannemedgivandet inte behöver vara särskilt fingranulärt. Att om man t ex vill uppföra en komplementbyggnad att det räcker med en situationsplan där man ritar in en ruta som representerar byggnaden. På så sätt kan ju ett sådant grannemedgivande användas i framtiden (om några år) om rutan bara har rätt storlek och placering i förhållande till byggnaden som uppförs.
Å andra sidan blir det sen bråk med grannen om vad den där rutan i representerar så sitter man ju där med bevisbördan att grannemedgivandet gäller den komplementbyggnad man har utfört. Blir ju ord mot ord och man kanske inte framstår som särskilt stark gentemot byggnadsnämnden om man säger att vi kom överens om en ungefärlig komplementbyggnad av en viss storlek och en viss placering på tomten för många år sedan.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 23 101 inlägg
NejS Staffan-N skrev:
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 23 101 inlägg
En god poäng. En beskrivning av ungefär vad och var torde räcka, i synnerhet om man likt TS tänker sig att man sätter ett slutdatum för medgivandet.Claes Sörmland skrev:
Ett medgivande är ju nu sagt att det föras vidare till nästa ägare om fastigheten säljs, då borde det vara svårt att ge ett vidlyftigt ”längs hela gränsen, vad du vill” avtal. Det är ju inte ett avtalsservitut så det slutar inte vara giltigt om det inte omnämns till köparen. Annars hade ju köparen lämpligen krävt att TS först tar tillbaka medgivandet innan köp. Som jag förstår det nu så skulle medgivandet till grannen fortsätta vara giltigt även om en köpare inte vet om det.
Ja grannemedgivandet är giltigt även om köparen inte vet om det vid en fastighetsöverlåtelse. Finns dom. Samtidigt finns det ju inget som hindrar att så fort grannen köper fastigheten så dras grannemedgivandet tillbaka. Det kan väl i princip ske samma dag som man skriver kontrakt.T TypRätt skrev:
Det luriga blir ju om säljaren har gett ett grannemedgivande, köparen inte informeras om det och grannen utför åtgärden någonstans mellan visning, köp och tillträde utan att köparen vet om det. Då missar man som ny granne möjligheten att dra tillbaka grannemedgivandet man inte visste om. Man får starta en tråd på BH om dolt fel istället...
Kan du som ny granne dra tillbaka medgivandet? Jag tolkar det som att medgivandet inte ärvs med fastigheten på det viset. Alltså medgivandet fortlöper men är inte ”ditt” som ny ägare så du kan inte dra tillbaka det. Om du har rätt o jag har fel skulle det även vara möjligt att medans du åker till Mallis en vecka slår man snabbt som fan upp en byggnad (prefab som man lyfter på plats).
När du kommer hem så visar man glatt upp TS signerade medgivande på ”bygg vad du vill vart du vill”.
Det ingen vet är att jag gav 50.000kr för att TS skulle skriva ett sånt medgivande o vara tyst om det när han ändå skulle flytta.
Edit: tror jag blandar ihop vem som gör vad här mellan inläggen men ni fattar nog 😆
Redigerat:
Jag tror egentligen inte vi har svaret hur hårt bunden en köpare av en fastighet är av säljarens tidigare grannemedgivande. I granntråden uppmärksammade @TobbeAP oss på att Anders Bengtsson, f.d chefsrådman i Mark- och miljödomstolen vid Växjö tingsrätt, har skrivit en genomlysande artikel om grannemedgivandets juridik. Bengtsson skriver:
"När nu den ursprunglige grannen kan återta ett medgivande, så borde dock den möjligheten/rätten även gälla för en ny ägare och i samma utsträckning. Rent rättsligt förefaller det egendomligt om den nye grannen skulle vara hårdare bunden av medgivandet än vad den ursprunglige ägaren hade varit. Detta borde gälla oavsett om den nye ägaren fick kännedom om medgivandet i samband med köpet eller uppmärksammades först i efterhand. Att det kan ha förflutit viss tid från att medgivandet lämnades tills att spaden sätts i jorden, understryker problemet i samband med att en grannfastighet överlåts. I förhållandet mellan överlåtare och förvärvare av en fastighet torde det samtidigt finnas någon form av upplysningsplikt beträffande vad som är på gång på grannfastigheten"
https://data.riksdagen.se/fil/65A15A50-B5DF-493A-A3E1-DB62D4EB993B
Bengtsson tycks luta åt att an ny ägare kan återta säljarens grannemedgivande.
Jag gissar att Bengtsson har rätt. Det rimliga är att man har samtliga grannars skriftliga medgivande före man genomför en åtgärd som kräver sådant medgivande. Och har fastighet överlåtits så finns ju en ny granne som man behöver medgivande från.
Samma sak vid en anläggningsförrättning, säg att det inrättas en ny gemensamhetsanläggning, t ex för en återvinningsstation, inom 4,5 m från där man planerar att bygga sin bygglovsfria komplementbyggnad. Då lär man behöva även de nya delägarnas medgivande p g a den nya gränsen mot gemensamhetsanläggningen före man sätter spaden i marken.
"När nu den ursprunglige grannen kan återta ett medgivande, så borde dock den möjligheten/rätten även gälla för en ny ägare och i samma utsträckning. Rent rättsligt förefaller det egendomligt om den nye grannen skulle vara hårdare bunden av medgivandet än vad den ursprunglige ägaren hade varit. Detta borde gälla oavsett om den nye ägaren fick kännedom om medgivandet i samband med köpet eller uppmärksammades först i efterhand. Att det kan ha förflutit viss tid från att medgivandet lämnades tills att spaden sätts i jorden, understryker problemet i samband med att en grannfastighet överlåts. I förhållandet mellan överlåtare och förvärvare av en fastighet torde det samtidigt finnas någon form av upplysningsplikt beträffande vad som är på gång på grannfastigheten"
https://data.riksdagen.se/fil/65A15A50-B5DF-493A-A3E1-DB62D4EB993B
Bengtsson tycks luta åt att an ny ägare kan återta säljarens grannemedgivande.
Jag gissar att Bengtsson har rätt. Det rimliga är att man har samtliga grannars skriftliga medgivande före man genomför en åtgärd som kräver sådant medgivande. Och har fastighet överlåtits så finns ju en ny granne som man behöver medgivande från.
Samma sak vid en anläggningsförrättning, säg att det inrättas en ny gemensamhetsanläggning, t ex för en återvinningsstation, inom 4,5 m från där man planerar att bygga sin bygglovsfria komplementbyggnad. Då lär man behöva även de nya delägarnas medgivande p g a den nya gränsen mot gemensamhetsanläggningen före man sätter spaden i marken.
Det är en tolkning jag håller med om (så till vida att jag håller med om att det är så det borde funka). Dvs byter fastigheten i fråga ägare tillkommer det en ägare som behöver ge tillstånd.
Men då förutsätter det också att processen likställs med ett bygglov som vinner laga kraft dvs har du köpt in material och bokat in hantverkare för bygget så du kan visa att det är påbörjat med medförda kostnader bör en ny granne inte kunna dra tillbaka ett medgivande. Lika lite som att ta tillbaka ett medgivande efter att byggnaden är klar bör gå.
Anser man att bygget inte stämmer överens med vad som är överenskommet är det en annan fråga och det bör man kunna ifrågasätta även om bygget är klart. Man kan ju varit borta eller om det inte var uppenbart fören att det var färdigställt.
Njae. Det är ju inte byggnaden i sig, alltså dess existens som kräver bygglov. Det är istället vissa åtgärder, närmare än gränsen än 4,5 m som har ett utökat bygglovskrav och där skriftligt grannemedgivande kan utsläcka detta utökade krav. T ex åtgärden att nybygga en byggnad där åtgärden inte annars kräver bygglov.T TypRätt skrev:
Åtgärden nybyggnad (rent språkligt skulle väl termen nybyggnation vara bättre men man har valt bort det ordet i lagtexten) legaldefineras i PBL som "uppförande av en ny byggnad eller flyttning av en tidigare uppförd byggnad till en ny plats"
Det är alltså när själva uppförandet av de nya byggnaden eller flyttningen av en befintlig byggnad äger rum av byggnaden, den åtgärden, som kräver bygglov om den utförs inom 4,5 m från gränsen och det är detta bygglovskrav som det skriftliga grannemedgivandet kan lätta. Grannemedgivandet har ingen funktion ögonblicket efter att man har uppfört den nya byggnaden eller att flytten av den tidigare byggnaden till den nya platsen är avslutad. Nu är det bara dokumentation av en tidigare händelse, vilket i och för sig kan vara värdefullt om det blir en tillsyn och byggnadsnämnden ifrågasätter uppgiften att det faktiskt fanns etts skriftligt grannemedgivande när den nya byggnaden uppfördes eller byggnaden flyttades in till sitt nya gränsnära läge. Men annars kan man slänga det där skriftliga grannemedgivandet ögonblicket efter att nybyggnad genomfördes.
Det är något luddigt i kanten vilken detaljeringsgrad ett skriftligt grannemedgivande ska ha kring en åtgärd, d v s hur detaljerat åtgärden ska beskrivas. Lagsftiften i propositionen verkar dock mena att det räcker med en liten ruta inritad på en situationsplan och sen grannes signatur på det. D v s ett dokument som ger ungefärlig volym och placering på tomten men som inte ger några detaljer kring vad åtgärden resulterar i.T TypRätt skrev:
Och det är väl logiskt eftersom det gällande byggnader är just åtgärderna nybyggnad och tillbyggnad som omfattas av ett utökad bygglovskrav nära gräns om som kan lättas genom grannemedgivande. Notera att så fort man har nybyggt sin byggnad, d v s så fort en byggnad står på plats på rätt plats med rätt byggnadsvolym enligt det skriftliga grannemedgivandet med någon form av väggar och tak (typ en regelstomme med ett tak på) så behövs inte längre grannemedgivandet eftersom åtgärden redan är genomförd. Att senare/sedan genomföra nya åtgärder som att ändra på byggnadens utseende genom att t ex spika fasad på den, isolera den, sätta in fönster och dörrar, bygga ett trädäck till den, måla den o s v kräver inte bygglov och därmed heller inte skriftligt grannemedgivande.
Om vi byter perspektiv till grannens: Har man väl gett skriftligt grannemedgivande för nybyggnad av en viss byggnad nära gräns så har man sen ingen rätt att styra över hur byggnaden ser ut eller används. Man kan ge skriftligt grannemedgivande för en viss byggnad med ett visst utseende men sen kan grannen ändra den till en helt annan användning och utseende helt utan krav på nytt grannemedgivande. Så länge byggnadsvolymen inte ändras, det är enligt PBL en tillbyggnad som triggar gränsnära bygglovskrav och därmed behövs bygglov eller grannemedgivande för åtgärden.
Jo men om grannen kommer till mig med en kloss i en icke skalenlig skiss och säger att hen avser bygga ett litet förråd. Sedan står där ett max size garage kan jag ju hävda att det inte var enligt överenskommelse och att medgivande således inte fanns och den skulle krävt bygglov. Dvs det är nu ett svartbygge. Detsamma gäller ju omvänt om man byggt rätt men grannen inte kan läsa en skala. Alltså uppfattade den som mindre, bara för att processen uppförande är avslutad bör man nog inte kasta lappen med grannens medgivande då den bevisar att man byggt enligt överenskommelse och att det inte är ett svartbygge.