Frågor inför kontraktskrivande
Ska sannolikt skriva kontrakt på ett husköp till veckan.
1) Kan jag be att få betala 10% i handpenning (eller är det 15% som gäller?). Tycker 15% på köpepris på 2,5 miljoner blir mycket.
2) Ang besiktningsklausul. Antar att mäklaren kommer att föreslå ett visst värde på eventuellt upptäckta fel för att köpet ska hävas. Vad är brukligt värde i så fall?
3) Finns det någon standard för tillträdesdag i förhållande till kontraktskrivningsdag? 3 månader tex?
Tacksam för svar.
1) Kan jag be att få betala 10% i handpenning (eller är det 15% som gäller?). Tycker 15% på köpepris på 2,5 miljoner blir mycket.
2) Ang besiktningsklausul. Antar att mäklaren kommer att föreslå ett visst värde på eventuellt upptäckta fel för att köpet ska hävas. Vad är brukligt värde i så fall?
3) Finns det någon standard för tillträdesdag i förhållande till kontraktskrivningsdag? 3 månader tex?
Tacksam för svar.
Ok detta handlar om köp av ett befintligt hus. Ursäkta om jag var oklar.
Jag tycker det låter som om det är ett befintligt hus TS tänker köpa.Calle&Lisa skrev:
Att ha ett visst värde för fel brukar bara krångla till det. Då hamnar man lätt i en segdragen debatt om vad eventuellt fel egentligen kommer att kosta. Det är bättre att man ger köparen en viss tid att besikta huset och sedan bestämma sig om man vill fullfölja eller häva köpet. Tidsfristen brukar dock vara rätt snäv, högst ett par veckor.
1 Förhandlingsfråga men just 15 % är vanligt. Varför vill ni ha annorlunda? Är ni oroliga att ge säljaren så stor summa är det bättre med handpenning reserverad på mäklarens klientmedelkonto. Då är säljaren garanterad att pengarna finns och ni garanterade att de ej utbetalas
2 Använd INTE någon villkorad besiktningsklausul för det är hopplöst med den juridiska tolkningen för vad som är fel eller inte alternativt vilka värden som felen faktiskt har. Idag är det nästan regel att besiktningsklausulen i praktiken bara är ett öppet köp med datum kanske 1 vecka efter besiktningen
3: Tillträde är individuellt beroende på när säljare och köpare önskar detta. Vissa säljare vill ha några månader framåt för att hinna skaffa nytt boende medan andra tom hellre säljer till en annan budgivare för att få snabbt tillträde
2 Använd INTE någon villkorad besiktningsklausul för det är hopplöst med den juridiska tolkningen för vad som är fel eller inte alternativt vilka värden som felen faktiskt har. Idag är det nästan regel att besiktningsklausulen i praktiken bara är ett öppet köp med datum kanske 1 vecka efter besiktningen
3: Tillträde är individuellt beroende på när säljare och köpare önskar detta. Vissa säljare vill ha några månader framåt för att hinna skaffa nytt boende medan andra tom hellre säljer till en annan budgivare för att få snabbt tillträde
1) Köpte precis ett hus i ungefär samma prisklass med handpenning på 10%, sålde sedan min lägenhet med samma procentsats som handpenning, så i sthlm skulle jag snarast säga att 10% till mäklarens klientmedelskonto är standard. Mellanskillnaden mellan handpenning och mäklararvode betalas sedan ut när eventuella villkor, exempelvis besiktningsklausuler, är uppfyllda.
2) Villkoren i mitt fall, som jag tyckte kändes helt ok, var att fel upp till 1 basbelopp, dryga 40 tkr, var på min risk. Vid totala fel som överskred detta belopp fick jag rätt att häva köpet, kräva att säljaren åtgärdade felen eller förhandla pris på nytt. Om tvist uppstod kring felens värdering skulle säljaren och jag ta in varsin offert på åtgärdande från större, etablerad firma och snittet av dessa utgjorde felens värde utan diskussion. Vet inte hur "standard" denna variant är, men jag tyckte att den kändes hygglig.
2) Villkoren i mitt fall, som jag tyckte kändes helt ok, var att fel upp till 1 basbelopp, dryga 40 tkr, var på min risk. Vid totala fel som överskred detta belopp fick jag rätt att häva köpet, kräva att säljaren åtgärdade felen eller förhandla pris på nytt. Om tvist uppstod kring felens värdering skulle säljaren och jag ta in varsin offert på åtgärdande från större, etablerad firma och snittet av dessa utgjorde felens värde utan diskussion. Vet inte hur "standard" denna variant är, men jag tyckte att den kändes hygglig.
Säger fortfarande att man bör undvika villkorade klausuler fullständigt. Det fungerade för er men jag har haft alltför många som har hamnat i dispyt över tolkningen o det springer snabbt iväg i juristomkostnader istället.
Från början är det i många fall enkelt för köpare att hävda att något är fel medan säljaren anser att konstruktionen är fullgod eller borde ha kunnat förutses enligt omständigheterna. Om man ens kommer överrens om att fel föreligger så kan båda parter hitta lösningar på problemen i olika delar av prisskalan med offerter.
Från början är det i många fall enkelt för köpare att hävda att något är fel medan säljaren anser att konstruktionen är fullgod eller borde ha kunnat förutses enligt omständigheterna. Om man ens kommer överrens om att fel föreligger så kan båda parter hitta lösningar på problemen i olika delar av prisskalan med offerter.
Absolut, givet valet är det såklart bättre med ett rent "öppet köp". Tänkte bara att jag kunde bidra med någon form av mellanvariant som jag saknar erfarenheten att bedöma vart på skalan mellan öppet köp och villkorslöst köp den ligger.
Såvitt jag vet så rekommenderar Mäklarsamfundet numera att besiktningklausuler skall skrivas som öppna. Dvs köparen har rätt att häva köpet inom en eller två veckor uta att närmare ange varför.
Skälet är just att man vill undvika tvister om huruvida vIllkoren i klausulen är infriade. Exempel på tolkningsproblem, antag att besiktningsmannen drömmer ut taket på en mindre utbyggnad. Köparen får in en prisuppgift på att det kostar 100 000 att fixa, säljaren hittar en fram som kan göra det för 20 000. Vem's pris skall antas gälla om köparen vill häva avtalet? Köparen tror sig ha rätt att häva, blir senare stämd på flera 100 000 för att han hävde utan saklig grund.
Skälet är just att man vill undvika tvister om huruvida vIllkoren i klausulen är infriade. Exempel på tolkningsproblem, antag att besiktningsmannen drömmer ut taket på en mindre utbyggnad. Köparen får in en prisuppgift på att det kostar 100 000 att fixa, säljaren hittar en fram som kan göra det för 20 000. Vem's pris skall antas gälla om köparen vill häva avtalet? Köparen tror sig ha rätt att häva, blir senare stämd på flera 100 000 för att han hävde utan saklig grund.
2. "Noll"
3. Se till att ha tillräckligt med tid för att kunna boka besiktningsman/-män, få protokoll från dessa, samt om dessa innehåller något krav om vidare undersökning även undersöka detta. 3 månader låter tillräckligt.
3. Se till att ha tillräckligt med tid för att kunna boka besiktningsman/-män, få protokoll från dessa, samt om dessa innehåller något krav om vidare undersökning även undersöka detta. 3 månader låter tillräckligt.
Även om jag som helhet känner mig väldigt nöjd med affären inser jag nu att det är fullt möjligt att jag förhandlade dåligt avseende besiktningsklausulen. Jag känner mig dock väldigt säker på att om jag hade krävt en besiktningsfrist på i närheten av tre månader hade jag inte varit på väg att flytta till hus om ett par veckor. Kan dock tänka mig att inställningen på denna punkt varierar kraftigt i olika delar av landet.
Ledsen om jag förvirrade svaret på punkt 2 med mitt potentiellt dåligt förhandlade exempel.
Ledsen om jag förvirrade svaret på punkt 2 med mitt potentiellt dåligt förhandlade exempel.
Om inte situationen har ändrat sig radikalt på senaste året så är nog en besiktningsfrist på 2 - 3 veckor det normala. OM besiktningen ger upphov till behov av fördjupad undersökning så får man förhandla igen, dvs antingen förlänger vi fristen, eller så häver vi köpet.
I många fall får man (och bör) acceptera att risker som påvisas finns där, men att undersöka djupare kan kosta för mycket i förhållande till kostnad för att åtgärda det eventuella felet.
I många fall får man (och bör) acceptera att risker som påvisas finns där, men att undersöka djupare kan kosta för mycket i förhållande till kostnad för att åtgärda det eventuella felet.