Det tycks inte som att säljaren själv menar det. Om säljaren och köparen (nuvarande bostadrättshavare) menar att det är deras privata egendom som har sålts som en del av lägenhetsaffären så är ju saken enkel för styrelsen, föreningen har inget underhållsansvar för denna enskilda egendom som inte är en del av lägenheten och de kan begära att ACn ska avlägsnas från fasaden.M merbanan skrev:
Saken är att man kan gå till stämman och förbjuda din AC. Problemet är att ACn har en del som är utanför lägenheten. Orginalupplåtelsen behöver ta upp t ex balkong eller uteplats. Då klassas/hör denna del till det inre som den boende råder över. Då kommer stämman inte åt det och det faller endast under reglerna för störning om ACn låter för mycket.Alti skrev:
Jag ser väldigt mycket öppningar för framtida problem med fast monterad AC. Men jag ser även ett ökat önskemål för just AC. Men inga lösningar för fast installerade enheter.
Den enklaste juridiska lösningen för fast monterad AC är att föreningen helt enkelt låter installera dem och sköter deras framtida underhåll. D v s samma juridiska lösning som gäller för t ex balkongprojekt. Det finns inget som hindrar att t ex medlemmarna skjuter till pengar för installationen i AC och att man höjer årsavgiften för de lägenheter som har AC för att täcka underhållet. Typiskt sett kan man uttaxera kring 2000 kr extra per år så har man täckt den underhållskostnaden.M merbanan skrev:
Jag tror man får konstatera att man helt enkelt hamnar i en gråzon där det är oklart vem som kan/får/ska göra vad.
Har en BRF-lokal i en förening där det finns ett flertal lokaler, vissa av dem har anläggningar utanför lägenheten. Vet inte exakt hur föreningen har reglerat det, men jag skulle gissa att man tecknat avtal vid sidan om bostadsrätten av typen när du flyttar skall det återställas om inte avtalet överlåts på köparen.
Stora problemet med sådana avtal är om föreningen glömmer att följa upp det vid en överlåtelse, vilket nog är en överhängande risk i många föreningar som kanske inte har örnkoll på allt.
Har en BRF-lokal i en förening där det finns ett flertal lokaler, vissa av dem har anläggningar utanför lägenheten. Vet inte exakt hur föreningen har reglerat det, men jag skulle gissa att man tecknat avtal vid sidan om bostadsrätten av typen när du flyttar skall det återställas om inte avtalet överlåts på köparen.
Stora problemet med sådana avtal är om föreningen glömmer att följa upp det vid en överlåtelse, vilket nog är en överhängande risk i många föreningar som kanske inte har örnkoll på allt.
Ja det är grötigt. Man kanske skulle kontakta säljaren och få skriftligt på att om denne lagligligen skulle vara ägaren av enheten så övertar föreningen ägandeskapet. Sen gör man samma sak med köparen. Nu kan man göra åverkan bäst man vill på ACn då föreningen är ägaren. Först så åverkar man lite så att ACn stannar. Sen begär man tillträde till lägenheten för "underhåll" av utedelen. Om den boende på något sätt får höra/får för sig att utedelen skall tas bort så kommer denne nog vägra att släppa in föreningens entreprenör vilket nog inte kommer vara positivt vid en eventuell rättslig prövning.Claes Sörmland skrev:
Samtidigt verkar den förvirring som ofta uppstår i dessa sammanhang vara att man gärna själv vill bestämma över en installation men man vill att den andre parten ska underhålla den. Och så fungerar det inte riktigt.C cpalm skrev:
Om en installation ingår i det inre underhållsansvaret för lägenheten så står bostadsrättshavaren för både besluten om underhåll och tar kostnaden. Om det inte ingår så ligger denna makt och kostnad på föreningen.
Man kan i grund och botten inte besluta om en installations underhåll och flytta kostnaden till den andre parten som t ex bostadsrättshavaren i tråden tror.
ja samtiden så är ju risken att om föreningen beslutar att ta bort eller stänga av ac så är väl risken att en ev stämning drabbar föreningen och där finns ju trots allt en rätt stor risk precis som föreningens jurister kommit fram till att risken finns att man förlorar där..
Allt handlar om vilka kort som spelas och när och den som har skickligast advokat vinner..
Svårt läge och förstår att föreningen spelar passiv och inte vill varken eller.. risker hur dom än gör
Allt handlar om vilka kort som spelas och när och den som har skickligast advokat vinner..
Svårt läge och förstår att föreningen spelar passiv och inte vill varken eller.. risker hur dom än gör
Man riskerar alltid en stämning om man har grannar lagda åt det hållet. Det är bara som styrelse att vänja sig vid att en stämning inte är något att vara rädd för.P polaris78 skrev:
Jag bor i brf på centrala Kungsholmen i Stockholm. Jag frågade om tillstånd för AC när jag flyttade in, eftersom lägenheten ligger längst upp under taket och är het på sommaren, och fick då nej. En annan medlem hade även han fått nej ett par år tidigare. Jag sitter på dubbla stolar idag, för jag är även styrelseordförande och fastighetsansvarig. Så en sån här fråga skulle landa på mitt bord med automatik om den kom in, och ingen annan i styrelsen har en susning om fastighetsfrågor. Så jag vet att vi kommer att behöva titta på frågan ur många perspektiv för att landa i någon åsikt och eventuellt ta frågan till stämman.
Jag tror också att bullerfrågan kommer vara central. Visserligen låter aggregaten mindre idag än förr, men dom låter ändå, och kan orsaka stomljud om dom är dåligt installerade. Det finns tydliga regler om tillåten ljudnivå vid tomtgräns, men vad gäller om den står på en balkong och grannen är ett par meter bort? Skall man anse att balkongräcket är tomtgräns kanske, om man skulle ge sig på att mäta? Vi får förstås lägga ansvaret på aggregatägaren att bevisa att aggregatet håller sig inom värdena. Men vår fastighet ligger vid Fleminggatan vilken väsnas ordentligt. Det går inte att sova med öppet fönster på grund av alla trafik och utryckningsfordon dygnet runt, så frågan är om man ens skulle uppfatta ljudet från en värmepump om man så satt örat direkt emot den. Man kan också ställa krav på att en ljuddämpande skärm skall installeras runt aggregatet.
Sedan har vi frågan om väsentlig förändring av fasad. Det kan också bli en het potatis. Stockholms stad har regler kring hur stort ett aggregat får vara för att man skall slippa bygglov. De säger 80x60x30 cm och inte synas från gatan och inte monteras på en kulturhistoriskt skyddsvärd fastighet. Våran är inte en sådan byggnad. Vi skulle kunna bestämma att ett aggregat får vara max så stort, att ljudskyddet skall vara i målat i fasadens färg, och att det givetvis är den boendes ansvar att ha bygglov om så krävs. Föreningen kan ju välja att inte tillstyrka bygglovsansökan om inte alla villkor är uppfyllda ur föreningens synvinkel.
Sedan har vi rättvisefrågan som lyfts här i tråden. Min egen lägenhet ligger längst upp och har en balkong
med ett hörn där ett aggregat kan ställas utan att ses av någon. I princip alla på översta planet med balkong mot vår egen gård skulle kunna sätta dit ett aggregat utan att det syns. Samma gäller de som har takterrass eller uteplats i marknivå. Men den stora majoriteten har ingen balkong alls utan skulle få sätta aggregatet på fasaden och där skulle man inte få bygglov även om föreningen mot förmodan skulle vara ok med det.
Det betyder att alla inte kan installera AC. Skall då ingen få ha det? Jag resonerar som så att vi inte kan ha absolut rättvisa. Liten utvikning: Lägenheterna är olika stora, är det rättvist? En del är små och har inte plats för egen tvättmaskin, skall då ingen få ha tvättmaskin? Takterrasserna och markuteplatserna får ha gasolgrill, andra inte för vi tillåter inte grillning med öppen låga inomhus eller på trång balkong, orättvist? Har man terrass får man ha terrassmarkis, inte annars, orättvist? Man vill kanske ha en frysbox i sitt källarförråd och behöver dra in el till det och är villig att betala för det. Men alla har inte ett förråd som är stort nog att rymma en frysbox. Skall då ingen få ha det? Om allt skulle vara rättvist så skulle alla lägenheter vara lika stora, ligga på samma plats i samma väderstreck, ha likadana balkonger mm mm. Verkligheten funkar inte så. Man får jobba utifrån sina egna förutsättningar.
En annan invändning är ingrepp i fasad, till exempel håltagning för rör. Man vill såklart ha så få hål i fasaden som möjligt. Men vi tillåter markiser, som kräver stora bultar i fasaden. Dessutom har vi håltagningar för fasadbelysningar, ventilation mm. Det går att göra täta fasadgenomförningar. Så jag tycker inte att det är ett hinder.
Sedan har vi det där med vem som äger och ansvarar installations underhåll och påverkan på fastigheten. Den är knepigare. Balkong/terrass ingår inte i bostadsrätten utan upplåts, implicit, med exklusiv nyttjanderätt eftersom ingen annan kan använda den. Så en installation måste ses om en lös egendom som både ägs och underhålls av den boende, precis som vi hanterar markiserna. Jag läser här om problem som uppstår när en lägenhet byter ägare flera gånger och man till slut hamnar i en situation där föreningen måste ta ansvar för att fixa problem. För markiserna har vi ett avtal med boende där det ingår att avtalet skall överföras till ny ägare. Det är inte ett vattentätt förfarande. Men det registreras i lägenhetsregistret att markisavtal finns så att en ny köpare blir informerad automatiskt. Skriver inte en ny ägare på samma villkor är den tidigare skyldig att montera ner sin markis. Ett sätt att lösa det skulle kunna vara att man måste betala in en deposition, eller säkerhet, säg 10 000 kr till föreningen så att föreningen kan ta hand om framtida avinstallationer och återställande av fasad. Jag vet inte om det är juridiskt möjligt. Eller att föreningen hyr ut "plats på fasad" mot en årlig avgift? Säg 2 000 kr? Men tar man ut hyra har man även någon sorts ansvar. Visst finns risk för geggig konflikt här. Men man kan heller inte helt riskeliminera. Det kan ju även hända att en boende får tillstånd att sätta upp AC, får bygglov, och sedan överklagar en annan boende detta och vinner. Då måste aggregatet tas ner igen och allt återställas. Upplagt för konflikt.
När styrelsen fattade beslut om att tillåta gasolgrillning på terrasserna var det ingen som klagade, trots att dom osar och är stora åbäken som syns väl och dessutom får balkongägarna inte gasolgrilla.
Jag funderar på vad som bra taktik här. Jag misstänker att styrelsen inte vågar fatta beslut om detta (utan mig förstås eftersom jag är jävig), varken som generell princip eller för mitt specifika fall, utan vill skjuta det till stämman. Jag skulle kunna förbereda mitt case genom att ansöka om bygglov för att få denna del klargjord, men gör jag det så antar jag att föreningen kommer bli tillfrågad om att tillstyrka/avslå eftersom man är fastighetsägare. Så jag behöver antingen stämmobeslut eller styrelsebeslut för att kunna be om bygglov. Jag funderar på att göra en ljudmätning redan nu som förberedelse så att man vet hur mycket oväsen Fleminggatan ger upphov till.
Jag tror också att bullerfrågan kommer vara central. Visserligen låter aggregaten mindre idag än förr, men dom låter ändå, och kan orsaka stomljud om dom är dåligt installerade. Det finns tydliga regler om tillåten ljudnivå vid tomtgräns, men vad gäller om den står på en balkong och grannen är ett par meter bort? Skall man anse att balkongräcket är tomtgräns kanske, om man skulle ge sig på att mäta? Vi får förstås lägga ansvaret på aggregatägaren att bevisa att aggregatet håller sig inom värdena. Men vår fastighet ligger vid Fleminggatan vilken väsnas ordentligt. Det går inte att sova med öppet fönster på grund av alla trafik och utryckningsfordon dygnet runt, så frågan är om man ens skulle uppfatta ljudet från en värmepump om man så satt örat direkt emot den. Man kan också ställa krav på att en ljuddämpande skärm skall installeras runt aggregatet.
Sedan har vi frågan om väsentlig förändring av fasad. Det kan också bli en het potatis. Stockholms stad har regler kring hur stort ett aggregat får vara för att man skall slippa bygglov. De säger 80x60x30 cm och inte synas från gatan och inte monteras på en kulturhistoriskt skyddsvärd fastighet. Våran är inte en sådan byggnad. Vi skulle kunna bestämma att ett aggregat får vara max så stort, att ljudskyddet skall vara i målat i fasadens färg, och att det givetvis är den boendes ansvar att ha bygglov om så krävs. Föreningen kan ju välja att inte tillstyrka bygglovsansökan om inte alla villkor är uppfyllda ur föreningens synvinkel.
Sedan har vi rättvisefrågan som lyfts här i tråden. Min egen lägenhet ligger längst upp och har en balkong
med ett hörn där ett aggregat kan ställas utan att ses av någon. I princip alla på översta planet med balkong mot vår egen gård skulle kunna sätta dit ett aggregat utan att det syns. Samma gäller de som har takterrass eller uteplats i marknivå. Men den stora majoriteten har ingen balkong alls utan skulle få sätta aggregatet på fasaden och där skulle man inte få bygglov även om föreningen mot förmodan skulle vara ok med det.
Det betyder att alla inte kan installera AC. Skall då ingen få ha det? Jag resonerar som så att vi inte kan ha absolut rättvisa. Liten utvikning: Lägenheterna är olika stora, är det rättvist? En del är små och har inte plats för egen tvättmaskin, skall då ingen få ha tvättmaskin? Takterrasserna och markuteplatserna får ha gasolgrill, andra inte för vi tillåter inte grillning med öppen låga inomhus eller på trång balkong, orättvist? Har man terrass får man ha terrassmarkis, inte annars, orättvist? Man vill kanske ha en frysbox i sitt källarförråd och behöver dra in el till det och är villig att betala för det. Men alla har inte ett förråd som är stort nog att rymma en frysbox. Skall då ingen få ha det? Om allt skulle vara rättvist så skulle alla lägenheter vara lika stora, ligga på samma plats i samma väderstreck, ha likadana balkonger mm mm. Verkligheten funkar inte så. Man får jobba utifrån sina egna förutsättningar.
En annan invändning är ingrepp i fasad, till exempel håltagning för rör. Man vill såklart ha så få hål i fasaden som möjligt. Men vi tillåter markiser, som kräver stora bultar i fasaden. Dessutom har vi håltagningar för fasadbelysningar, ventilation mm. Det går att göra täta fasadgenomförningar. Så jag tycker inte att det är ett hinder.
Sedan har vi det där med vem som äger och ansvarar installations underhåll och påverkan på fastigheten. Den är knepigare. Balkong/terrass ingår inte i bostadsrätten utan upplåts, implicit, med exklusiv nyttjanderätt eftersom ingen annan kan använda den. Så en installation måste ses om en lös egendom som både ägs och underhålls av den boende, precis som vi hanterar markiserna. Jag läser här om problem som uppstår när en lägenhet byter ägare flera gånger och man till slut hamnar i en situation där föreningen måste ta ansvar för att fixa problem. För markiserna har vi ett avtal med boende där det ingår att avtalet skall överföras till ny ägare. Det är inte ett vattentätt förfarande. Men det registreras i lägenhetsregistret att markisavtal finns så att en ny köpare blir informerad automatiskt. Skriver inte en ny ägare på samma villkor är den tidigare skyldig att montera ner sin markis. Ett sätt att lösa det skulle kunna vara att man måste betala in en deposition, eller säkerhet, säg 10 000 kr till föreningen så att föreningen kan ta hand om framtida avinstallationer och återställande av fasad. Jag vet inte om det är juridiskt möjligt. Eller att föreningen hyr ut "plats på fasad" mot en årlig avgift? Säg 2 000 kr? Men tar man ut hyra har man även någon sorts ansvar. Visst finns risk för geggig konflikt här. Men man kan heller inte helt riskeliminera. Det kan ju även hända att en boende får tillstånd att sätta upp AC, får bygglov, och sedan överklagar en annan boende detta och vinner. Då måste aggregatet tas ner igen och allt återställas. Upplagt för konflikt.
När styrelsen fattade beslut om att tillåta gasolgrillning på terrasserna var det ingen som klagade, trots att dom osar och är stora åbäken som syns väl och dessutom får balkongägarna inte gasolgrilla.
Jag funderar på vad som bra taktik här. Jag misstänker att styrelsen inte vågar fatta beslut om detta (utan mig förstås eftersom jag är jävig), varken som generell princip eller för mitt specifika fall, utan vill skjuta det till stämman. Jag skulle kunna förbereda mitt case genom att ansöka om bygglov för att få denna del klargjord, men gör jag det så antar jag att föreningen kommer bli tillfrågad om att tillstyrka/avslå eftersom man är fastighetsägare. Så jag behöver antingen stämmobeslut eller styrelsebeslut för att kunna be om bygglov. Jag funderar på att göra en ljudmätning redan nu som förberedelse så att man vet hur mycket oväsen Fleminggatan ger upphov till.
"Rättvisefrågan" handlar om likhetsprincipen. Det betyder inte att alla lägenheter skall vara lika stora eller ha samma faciliteter osv., utan att föreningen i sitt beslutsfattande som princip inte får gynna eller missgynna enskilda medlemmar utan saklig grund. Allt annat lika får man inte säga ja till en medlem och nej till en annan.perjar skrev:
Världen är inte rättvis så den delen av argumentationen är egentligen helt hopplös och att då alla ska få förbud pga orättvisa blir ju en väldigt barnslig och tramsig argumentering...
även behoven av ac är ju också väldigt olika lägenheter under taket blir jättevarma medans nån källar lägenhet är sval helt utan ac..
Om det kan installeras så det inte stör någon (avundsjuka är inte en störning) och enligt gällande regler och alla kostnader ligger på den lägenheten så borde det ju vara inga problem.. ev kanske det behövs nåt avtal som tydliggör att alla nu och framtida kostnader på ac och av följdskador och ev oljud så har föreningen rätt att sätta användarförbud och ta bort den och ev återställning på lägenhetsinnehavarens bekostnad om inte ägaren sköter det själv såklart ,för att ha om den när den blivit sliten inte underhålls och står och låter illa och stör grannar. kanske att avtalet försvinner och kan förlängas när ny köpare tar över så ska den bortmoteras eller ny ägare skriver på samma avtal..
olika lägenheter har ju olika för och nackdelar och det återspeglas ofta i inköpspriset så rättvise frågan bör man nog undvika och fokusera på att dessa installationer inte får bullra så det stör nån och att det är diskreta montage som gäller. även om det leder till att inte alla kan sätta en ac på väggen hur som helst
även behoven av ac är ju också väldigt olika lägenheter under taket blir jättevarma medans nån källar lägenhet är sval helt utan ac..
Om det kan installeras så det inte stör någon (avundsjuka är inte en störning) och enligt gällande regler och alla kostnader ligger på den lägenheten så borde det ju vara inga problem.. ev kanske det behövs nåt avtal som tydliggör att alla nu och framtida kostnader på ac och av följdskador och ev oljud så har föreningen rätt att sätta användarförbud och ta bort den och ev återställning på lägenhetsinnehavarens bekostnad om inte ägaren sköter det själv såklart ,för att ha om den när den blivit sliten inte underhålls och står och låter illa och stör grannar. kanske att avtalet försvinner och kan förlängas när ny köpare tar över så ska den bortmoteras eller ny ägare skriver på samma avtal..
olika lägenheter har ju olika för och nackdelar och det återspeglas ofta i inköpspriset så rättvise frågan bör man nog undvika och fokusera på att dessa installationer inte får bullra så det stör nån och att det är diskreta montage som gäller. även om det leder till att inte alla kan sätta en ac på väggen hur som helst
Jag funderar även på vilka tillstånd man skall kräva av en bostadsrättshavaren som vill installera. Googlar man runt lite så hittar man ett antal exempel på avtal mellan förening och boende. I vissa fall kräver man att närmaste grannar skall godkänna först, och man specificerar ibland vem som anses vara granne (ovanför, under, vid sidan ...). Det är helt upp till grannen att säga ja/nej utan särskilda skäl.
Det låter iofs bra att grannar skall godkänna. Det jag undrar över är hur det blir om en grannlägenhet byter ägare och den nya inte gillar värmepumpen (av inga särskilda formella skäl). Faller då avtalet? Avtalet med föreningen var ju avhängigt av att grannen godkänner.
Kan det vara bättre att inte ha upplägget att grannar skall godkänna, att det räcker med styrelsen? Borde det inte bli ett stabilare avtalsupplägg på det sättet? Fortfarande gäller ju bullerregler och annat så om aggregatet inte uppfyller formella regler så får man ändå demontera anläggningen menar jag, oavsett tidigare godkännande från granne och styrelse.
Det låter iofs bra att grannar skall godkänna. Det jag undrar över är hur det blir om en grannlägenhet byter ägare och den nya inte gillar värmepumpen (av inga särskilda formella skäl). Faller då avtalet? Avtalet med föreningen var ju avhängigt av att grannen godkänner.
Kan det vara bättre att inte ha upplägget att grannar skall godkänna, att det räcker med styrelsen? Borde det inte bli ett stabilare avtalsupplägg på det sättet? Fortfarande gäller ju bullerregler och annat så om aggregatet inte uppfyller formella regler så får man ändå demontera anläggningen menar jag, oavsett tidigare godkännande från granne och styrelse.
Intressant att en fyra år gammal diskussion förnyas. Som boende i en förening där en äldre skramlande AC ger problem , dock mest på sommaren, så har vi fortfarande inte löst frågan om det är föreningen eller innehavaren som är ansvarig. Mina egna tankar är att det som föreslogs i inlägg 48 ovan är en god lösning om man kör så från början, vilket tyvärr inte gjordes hos oss. Det är i princip samma lösning som används för balkonger. Den nya installationen ses som ett byggnadstillbehör som föreningen ansvarar för, inte den boende. Att tillåta eller inte tillåta beslutas vid en stämma, detaljer beslutas sedan i samråd mellan styrelse och innehavare. Den som installerar betalar en kostnad för installationen och en årlig avgift som täcker drift och underhåll som i detta fall bör innefatta bullermätningar med vissa mellanrum. Hade vår förening gjort så hade vi undvikit en långvarig och uppslitande konflikt.
Jag tror inte att upplägget håller. Om styrelsen nekar en medlem installation som alla andra har fått göra för att en enstaka medlem opponerar sig så kan man hävda att medlemmen negativt särbehandlas. Det kan inte vara ett sakligt skäl för avslag att en enskild medlem opponerar sig. Tillståndet är mellan föreningen och medlemmen, inte mellan två enskilda medlemmar.
Men ett stort problem är på vilken grund styrelsen skall kunna tvinga en medlem att åtgärda ett aggretagt som ex. väsnas. Jag är inte övertygad att styrelsen kan beivra sådant, såvida det inte når upp till direkt ohälsosam ljudnivå och man får ett föreläggande från kommunen.
Säkraste vägen är troligen att föreningen erbjuder medlemmar ett "tillval" iform av AC, som föreningen står för och som betalas via justerat andelstal (finns möjligheter att ha flera parallella andelstal), men det blir administrativt tungt. Att bara avtala om någon form av extra avgifter håller troligen inte juridiskt.
Egentligen borde liknande frågor kunna komma upp när det gäller balkonginglasning. Det är också en installation som betalas av medlemmen (för det mesta), ,men som finns utanför lägenheten.
Det är det som är problemet med ett avtalsupplägg, de fungerar inte i längden när lägenheterna byter ägare. Bara en tidsfråga innan det uppstår någon situation som orsakar konflikt.