Förslag: Nya regler om dolt fel
Jag har efter att själv köpt fastighet men också efter att ha läst mycket på forumet observerat att jag tycker att det finns en hel del tillkortakommanden gällande dagens regelverk om ansvar för fel i fastighet, undersökningsplikten och upplägg gällande säljarens och köparens besiktningar. Jag har därför under en tid haft en tanke om hur ett förändrat regelverk gällande detta skulle kunna se ut.
Vad tror ni om nedan förslag och vad finns det för invändningar emot det? Vad tycker du @Claes Sörmland ?
Nuvarande regelverk
Enligt nuvarande lagstiftning är säljaren ansvarig (och betalningsskyldig) för sådana fel som inte kunde förväntas och inte heller kunde upptäckas vid en grundlig undersökning av fastigheten (sk. dolt fel). Motsatsvis är köparen ansvarig för sådana fel som kunnat upptäckas.
Som exempel på detta är att det flera år efter försäljningen upptäcks en oväntad och dold fuktskada, som funnits sedan överlåtelsen, då är det säljaren som får stå för kostnaden som detta innebär. Detta till skillnad mot om det varit möjligt att upptäcka fuktskadan då köparen är ansvarig, vilket även gäller om säljaren känt till skadan men skadan av olika skäl inte upptäckts av köparen.
Vad är då problemet med nuvarande ordning?
1. Dels menar jag att det finns en bristande logik i att det är säljaren som är ansvarig för fel som ingen av parterna känt till. Jag menar att det skulle vara mer logiskt att det är köparen, den som övertagit och nu också bor i huset som också är det som bekostar att rätta till detta tidigare okända fel.
2. Dels är upplägget idag att säljaren ofta bekostar en egen besiktning, men denna syftar inte till att upptäcka alla fel som föreligger utan snarare att framställa fastigheten i bättre dager. Säljaren har inga incitament att lyfta fram och påtala problem med fastigheten utan hoppas snarast istället på att köparen ska missa de fel som inte räknas som dolda.
3. Köparens undersökningsplikt är svår att fullfölja i praktiken. Under visning finns inte utrymme till det, utan en egen besiktning genomförs istället först efter kontraktsskrivning. Besiktningen omfattar inte heller allt, då ofta el, vatten och möblerade utrymmen undantas. Dessutom blir den extra och dubbla besiktningen en onödig kostnad om affären inte fullföljs.
Så vad är då förslaget om förändring?
Enligt mitt förslag skulle istället köparen ansvara för de dolda felen och givetvis de fel som denne känt till. Säljaren skulle å sin sida ansvara för sådana fel som denne känt till, eller rimligen borde ha känt till, men inte upplyst köparen om.
Så förslaget går alltså ut på att:
1. Ansvaret för dolda fel flyttas över från säljare till köpare.
2. Ansvaret för ej dolda fel, men som inte köparen känt till, flyttas över från köparen till säljaren.
Fördelen med att ansvaret för dolda fel ligger på köparen skulle innebära dels att säljaren inte under en lång tid efter överlåtelsen skulle behöva oroa sig för att det plötsligt uppkommer oväntade kostnader för en fastighet som för länge sedan är såld. Dels att det skulle innebära att det ligger i säljarens intresse att upptäcka och informera om alla potentiella dolda fel.
Fördelen med att säljaren skulle ansvara för sådana fel som inte är dolda, men som säljaren inte informerat om skulle även det innebära att det ligger i säljarens intresse att upplysa om alla fel som föreligger samt att som säljare genomföra en så grundlig besiktning som möjligt. All fakta om fastigheten skulle därmed finnas tillgänglig för samtliga potentiella köpare och därmed bidra till en budgivning som grundas på korrekt och lika underlag för alla redan från början. Det skulle också innebära att endast säljaren skulle behöva genomföra en besiktning och att det därmed undviks dubbla kostnader eller att en köparbesiktning genomförs utan att affären sedan fullföljs.
Jag tror att detta skulle kunna bidra till en mer öppen och ärlig försäljningsprocess där säljaren är öppen med felen, köparna har tillgång till dem redan från början och affären behöver därmed inte vara avvaktande efter kontraktsskriftning samt att säljaren kan känna sig trygg med att allt är slutfört när kontrakt är skrivet.
Tack för att jag fick skriva av mig, och tankar mottages tacksamt
Vad tror ni om nedan förslag och vad finns det för invändningar emot det? Vad tycker du @Claes Sörmland ?
Nuvarande regelverk
Enligt nuvarande lagstiftning är säljaren ansvarig (och betalningsskyldig) för sådana fel som inte kunde förväntas och inte heller kunde upptäckas vid en grundlig undersökning av fastigheten (sk. dolt fel). Motsatsvis är köparen ansvarig för sådana fel som kunnat upptäckas.
Som exempel på detta är att det flera år efter försäljningen upptäcks en oväntad och dold fuktskada, som funnits sedan överlåtelsen, då är det säljaren som får stå för kostnaden som detta innebär. Detta till skillnad mot om det varit möjligt att upptäcka fuktskadan då köparen är ansvarig, vilket även gäller om säljaren känt till skadan men skadan av olika skäl inte upptäckts av köparen.
Vad är då problemet med nuvarande ordning?
1. Dels menar jag att det finns en bristande logik i att det är säljaren som är ansvarig för fel som ingen av parterna känt till. Jag menar att det skulle vara mer logiskt att det är köparen, den som övertagit och nu också bor i huset som också är det som bekostar att rätta till detta tidigare okända fel.
2. Dels är upplägget idag att säljaren ofta bekostar en egen besiktning, men denna syftar inte till att upptäcka alla fel som föreligger utan snarare att framställa fastigheten i bättre dager. Säljaren har inga incitament att lyfta fram och påtala problem med fastigheten utan hoppas snarast istället på att köparen ska missa de fel som inte räknas som dolda.
3. Köparens undersökningsplikt är svår att fullfölja i praktiken. Under visning finns inte utrymme till det, utan en egen besiktning genomförs istället först efter kontraktsskrivning. Besiktningen omfattar inte heller allt, då ofta el, vatten och möblerade utrymmen undantas. Dessutom blir den extra och dubbla besiktningen en onödig kostnad om affären inte fullföljs.
Så vad är då förslaget om förändring?
Enligt mitt förslag skulle istället köparen ansvara för de dolda felen och givetvis de fel som denne känt till. Säljaren skulle å sin sida ansvara för sådana fel som denne känt till, eller rimligen borde ha känt till, men inte upplyst köparen om.
Så förslaget går alltså ut på att:
1. Ansvaret för dolda fel flyttas över från säljare till köpare.
2. Ansvaret för ej dolda fel, men som inte köparen känt till, flyttas över från köparen till säljaren.
Fördelen med att ansvaret för dolda fel ligger på köparen skulle innebära dels att säljaren inte under en lång tid efter överlåtelsen skulle behöva oroa sig för att det plötsligt uppkommer oväntade kostnader för en fastighet som för länge sedan är såld. Dels att det skulle innebära att det ligger i säljarens intresse att upptäcka och informera om alla potentiella dolda fel.
Fördelen med att säljaren skulle ansvara för sådana fel som inte är dolda, men som säljaren inte informerat om skulle även det innebära att det ligger i säljarens intresse att upplysa om alla fel som föreligger samt att som säljare genomföra en så grundlig besiktning som möjligt. All fakta om fastigheten skulle därmed finnas tillgänglig för samtliga potentiella köpare och därmed bidra till en budgivning som grundas på korrekt och lika underlag för alla redan från början. Det skulle också innebära att endast säljaren skulle behöva genomföra en besiktning och att det därmed undviks dubbla kostnader eller att en köparbesiktning genomförs utan att affären sedan fullföljs.
Jag tror att detta skulle kunna bidra till en mer öppen och ärlig försäljningsprocess där säljaren är öppen med felen, köparna har tillgång till dem redan från början och affären behöver därmed inte vara avvaktande efter kontraktsskriftning samt att säljaren kan känna sig trygg med att allt är slutfört när kontrakt är skrivet.
Tack för att jag fick skriva av mig, och tankar mottages tacksamt
Ett problem som jag ser är att säljaren kanske inte uppfattar något som ett fel, medan köparen gör det ...
Jag har både köpt och sålt några bostäder i de senaste 10 åren. Besiktning som köpare har gått bra många gånger, några gånger hoppade vi av när säljaren inte ville låta oss besiktiga, så något stort problem är jag det inte som. Jag har även deltagit i besiktning som säljare och läst många säljarbesiktningar. Jag har faktiskt inte bilden av att man försöker dölja kända, upptäckbara problem.
Jag har både köpt och sålt några bostäder i de senaste 10 åren. Besiktning som köpare har gått bra många gånger, några gånger hoppade vi av när säljaren inte ville låta oss besiktiga, så något stort problem är jag det inte som. Jag har även deltagit i besiktning som säljare och läst många säljarbesiktningar. Jag har faktiskt inte bilden av att man försöker dölja kända, upptäckbara problem.
En intressant diskussion, detta är något som ofta diskuteras på detta forum.
Börjar med frågan om ”icke dolda fel”, tanken om överflyttning av ansvar till säljare, i praktiken en omfattande upplysningsplikt. Det stöter på problem vid följande två fall
1. Dödsbo säljer och kännedom är bristfällig. Kan även gälla säljare som är äldre eller har andra brister och i praktiken dålig kännedom
2. Säljare som lever med och anpassar sig till fel/problem. Kan även vara att säljare inte känner till det som andra upplever som problem. Nya köpare flyttar in med helt andra krav och vill inte anpassa sig till brister
Lagstiftning kring fastighetsförsäljningar är olika i andra länder, kanske finns inspiration att hämta där. Det bör finnas forskning och litteratur kring detta.
Börjar med frågan om ”icke dolda fel”, tanken om överflyttning av ansvar till säljare, i praktiken en omfattande upplysningsplikt. Det stöter på problem vid följande två fall
1. Dödsbo säljer och kännedom är bristfällig. Kan även gälla säljare som är äldre eller har andra brister och i praktiken dålig kännedom
2. Säljare som lever med och anpassar sig till fel/problem. Kan även vara att säljare inte känner till det som andra upplever som problem. Nya köpare flyttar in med helt andra krav och vill inte anpassa sig till brister
Lagstiftning kring fastighetsförsäljningar är olika i andra länder, kanske finns inspiration att hämta där. Det bör finnas forskning och litteratur kring detta.
Redigerat:
Har man inte lite så här i andra europeiska länder, jag tänker på Frankrike t ex? Konsekvensen blir att man som köpare får ett protokoll på hundratals sidor av säljaren som man måste skriva under att man har kännedom om vid affären. Detta protokoll som beskriver vartenda möjligt och omöjligt fel fungerar sen som den säkerhet som säljaren har att köparen inte är berättigad till någon ersättning senare.
Jag tror inte det kommer att bli enklare för köpare att sitta med denna lunta vid köpet. Besiktningsbranschen kommer att ha fest i alla fall och de måste i sin tur gardera sig för att inte bli stämda av säljare som har köpt tjänster av dem. En fördel för köparen är ju att varje fastighet blir detaljdokumenterad ned till minsta spik, fastigheten kommer med en manual s a s.
Jag tror inte det kommer att bli enklare för köpare att sitta med denna lunta vid köpet. Besiktningsbranschen kommer att ha fest i alla fall och de måste i sin tur gardera sig för att inte bli stämda av säljare som har köpt tjänster av dem. En fördel för köparen är ju att varje fastighet blir detaljdokumenterad ned till minsta spik, fastigheten kommer med en manual s a s.
En annan fråga att fundera över är ju vad som är ett fel och inte. Det finns ju ingen objektiv måttstock för detta utan är en ren bedömningssport i rättsapparaten.
Fel idag om (1) fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller (2) om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Praxis har också gett att felet måste påverka priset på fastigheten signifikant för att vara ersättningsbart. I praktiken är det således inte ett fel i den bemärkelse vi diskuterar i tråden om det inte påverkar priset på ett signifikant sätt.
Jag tror de flesta inte tänker på fel på detta sätt utan istället som någon sorts avvikelse från en norm, t ex en byggnorm eller en trasig teknisk installation. En möjlighet är ju att definiera fel som just det, en avvikelse från en utförandenorm av något slag eller att apparater är trasiga. Övriga avvikelser från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet är då inte ett fel. Men jag antar att de flesta vill att avvikelser från avtalet är fel.
Fel idag om (1) fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller (2) om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Praxis har också gett att felet måste påverka priset på fastigheten signifikant för att vara ersättningsbart. I praktiken är det således inte ett fel i den bemärkelse vi diskuterar i tråden om det inte påverkar priset på ett signifikant sätt.
Jag tror de flesta inte tänker på fel på detta sätt utan istället som någon sorts avvikelse från en norm, t ex en byggnorm eller en trasig teknisk installation. En möjlighet är ju att definiera fel som just det, en avvikelse från en utförandenorm av något slag eller att apparater är trasiga. Övriga avvikelser från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet är då inte ett fel. Men jag antar att de flesta vill att avvikelser från avtalet är fel.
Kanske inte riktigt så förenklat. Tanken är ju dels att säljaren och framförallt säljarens besiktning ska upplysa om de fel som föreligger.Violina skrev:
Sen kanske det också ska vara, som idag, att det krävs X% av köpeskillingen för att det ens ska kunna åberopas som fel.
Vad som utgör ett fel skulle ju ändå som idag fortsatt kunna utgå ifrån vad som kan förväntas med hänsyn till fastighetens skick och ålder. Så den biten behöver inte förändras och säljarens upplysningsplikt skulle kunna begränsas till sådant som inte kan förväntas.Fairlane skrev:
Trist bara att lägga ut 15-20 tusen på en affär som sen inte blir av. Viss risk också att man delvis känner sig bunden till affären efter att den investeringen är gjord. Jag menar att det istället skulle vara bättre om den besiktningen var gjord redan innan budgivningen startat och var tillgänglig för alla.
Skillnaden mellan fel och problem är en känslig gränsdragning, eller som du säger bedömningssport. Fel kanske kan definieras som avvikelse från typ en byggnorm. Men det är svårt. Alla diskussioner om normer för badrum från olika år är avskräckande. Även en öppen fråga om det görs renoveringar i knepiga rum där det är svårt att få till standard för nya utrymmen. Jag tror att det skulle bli svåra gränsdragningarClaes Sörmland skrev:
Själv skulle jag snarare tänka mig ett annat upplägg:
Husköp är en av de största affärerna många gör.
Låt det bli obligatoriskt i samband med husköp precis som vid gårdsförsäljning av alkohol att köparen genomgår en kortare utbildning för att öka sin kunskap. Eller på samma vis som man behöver genomlida en utbildning i samband med att man ska bli handledare för övningskörning, trots att man redan har bevisat sin kunskap om all den informationen när man själv tog sitt körkort.
Jag tycker det är horibelt hur usel koll många har på sina egna rättigheter och skyldigheter i samband med husköp.
Låt köparen genomgå en 0.5-3 timmar lång utbildning efter att de har vunnit budgivningen, innan de får skriva på avtalet.
Husköp är en av de största affärerna många gör.
Låt det bli obligatoriskt i samband med husköp precis som vid gårdsförsäljning av alkohol att köparen genomgår en kortare utbildning för att öka sin kunskap. Eller på samma vis som man behöver genomlida en utbildning i samband med att man ska bli handledare för övningskörning, trots att man redan har bevisat sin kunskap om all den informationen när man själv tog sitt körkort.
Jag tycker det är horibelt hur usel koll många har på sina egna rättigheter och skyldigheter i samband med husköp.
Låt köparen genomgå en 0.5-3 timmar lång utbildning efter att de har vunnit budgivningen, innan de får skriva på avtalet.
Detta problem borde väl lösas om definitionen av ett fel är något som avviker från förväntat med hänsyn till fastighetens skick och ålder samt att det ska påverka x% på köpeskillingen. Det gör att man inte behöver nämna varenda repa i parketten, eller att ett sekelskiftesruckel ev har mögelpåväxt, men däremot att avloppet inte fungerar.
Som jag ser det finns framförallt två orimligheter idag.
1. Köparen kan inte alls lita på säljarens besiktning, utan förväntas alltid att göra en egen besiktning, egentligen helt i onödan.
2. Säljaren är inte ansvarig för Tex en synlig fuktskada på en belamrad vind, otjänligt vatten, bristfälligt fungerande avlopp eller el-system, och detta trots att säljaren känt till felet och trots att det är sådant som sällan upptäcks i en normal besiktning.
Jag tycker det skulle vara bättre om säljarbesiktningen var lika pålitlig som en köparbesiktning samt att säljaren hade en upplysningsplikt om väsentliga fel.