Föreningens besiktningsman kräver åtgärd

[Freeddee]

Bor själv i en RB förening med RBs normalstadgan som nästan alla andra har.

Där står det så här angående ansvaret kring el.

Bostadsrättshavarens ansvar för lägenheten omfattar bl a:
• ledningar för avlopp, gas, vatten, elektricitet, ventilation och informationsöverföring som endast tjänar bostadsrättshavarens lägenhet, till de delar dessa är synliga i lägenheten

• säkringsskåp, strömbrytare, eluttag, armaturer samt anordningar för
informationsöverföring som endast tjänar bostadsrättshavarens lägenhet, till de delar
dessa är synliga i lägenheten


Att göra förändringar i el kräver föreningen inte att man begär tillstånd för, endast värme, vatten och avlopp eller bärande konstruktion.

Tycker som många andra att du ska ifrågasätta styrelsens krav att jorda om det inte finns grund för det.

Besiktning av våtrum etc köper jag för det är oftast väldigt dyrt för föreningen om vattenskada uppstår och ytskicket är gammalt, 0.5 basbelopp i grund sen 0.5-2 I förhöjd självrisk beroende på ålder

 

[Sona2012]

Precis, skrivningen hävdar att du har försummat ditt ansvar att hålla bostadsrätten i gott skick (BRL 7 kap. 12 §) till den grad att att annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom. Det ger styrelsen rätten enligt BRL 7 kap. 12a § att uppmana dig att avhjälpa bristen och om du inte gör det så snart som möjligt så har styrelsen rätt att avhjälpa bristen själva på din bekostnad.

I detta fall tycker jag att Brf borde hållas ansvariga för att underlåtit att unformera blivande/ varander bostadsrättsinnehavare om att bostaden måste underhållas/ upprustas pga en icke befintlig standard till en kostnad av Xkr. Finns det inte " renoveringsfond" avsatt för denna typ av utgifter? Så egentligen borde brf framfört till säljaren att åtgärden måste utföras innan försäljning. Det är inget ny ägare ska få kastat i ansiktet då det är omöjligt att veta vid köp

 

[UffeH]

Det är ju en mycket större risk att jorda ett uttag som sitter ett par decimeter från ett ojordat, än den risken att TS håller i en trasig apparat och går och ställer sig barfota i en vattenläcka på klinkersgolvet. Det är ju ingen dörr i öppningen så saknar man ett uttag i ena rummet runt hörnet kommer man att använda det andra.

 

[JONSTE]

Det är inte vad som står i bostadsrättslagen 7 kap. 12 §. Det kan vara så i vissa föreningar som har tagit på sig underhållsansvaret också för elledningarna som hör till respektive lägenhet. Men det är inte lagens standardlösning.

I andra stycket 7 kap 12 § står:

Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler.

Så det beror lite på helt enkelt vem som ansvarar för elledningarna.

 

[cpalm]

Så egentligen borde brf framfört till säljaren att åtgärden måste utföras innan försäljning. Det är inget ny ägare ska få kastat i ansiktet då det är omöjligt att veta vid köp

Det kan förvisso kännas trist att en bostadsrättsinnehavare får svara för något en tidigare innehavare gjort, men som bostadsrättsinnehavare "ärver" man ju t.ex. ansvaret för lägenhetens skick. Svårt att se hur föreningen skulle kunna tajma in denna typ av krav så att de endast träffar den som orsakat bristen.

Sen tycker jag saken i sig är fullständigt trams och att föreningen borde ha viktigare saker att pyssla med än att hålla på och lägga sig i sånt här. Det hade varit en annan sak om det hade varit en akut risk för t.ex. brand- eller vattenskada som kan drabba andra lägenheter.

Sen sättet att uttrycka sig på!! Tänk om en medlem hade skickat en motsvarande skrivelse till styrelsen för någon skitsak i huset. Nä, här har vi uppenbarligen en styrelse som inte fattat att alla i föreningen sitter i samma båt. Det finns ingen anledning att bossa runt med förelägganden och laghänvisningar, det hade räckt alldeles utmärkt med ett trevligt formulerat påpekande, och sen släpper man det eftersom man inte har med det att göra.

 

[Claes Sörmland]

I andra stycket 7 kap 12 § står:


Så det beror lite på helt enkelt vem som ansvarar för elledningarna.

Bostadsrättsinnehavaren svarar i normalfallet för underhållet av elledningarna i sin lägenhet som betjänar just den lägenheten. Föreningen ansvarar för t ex stammar, även om de passerar genom en bostadsrättsinnehavares lägenhet.

Sen finns det ju möjlighet att via stadgarna att utöka föreningens ansvar så att normalfallet som anges in bostadsrättslagen ändras. Då får föreningen mer beslutanderätt men får också betala för nöjet att underhålla lägenheternas lokala elledningar.

 

[Claes Sörmland]

I detta fall tycker jag att Brf borde hållas ansvariga för att underlåtit att unformera blivande/ varander bostadsrättsinnehavare om att bostaden måste underhållas/ upprustas pga en icke befintlig standard till en kostnad av Xkr. Finns det inte " renoveringsfond" avsatt för denna typ av utgifter? Så egentligen borde brf framfört till säljaren att åtgärden måste utföras innan försäljning. Det är inget ny ägare ska få kastat i ansiktet då det är omöjligt att veta vid köp

Fast det är bostadsrättsinnehavarens som är ansvarig, inte föreningen. Föreningen kan bara kliva in och åtgärda om det finns risk för annans säkerhet eller skada på annans egendom. Man har i praktiken rätt stor frihet att sköta och missköta sitt underhållsansvar som bostadsrättsinnehavare.

I det hör fallet verkar ju utifrån vad som framkommit i tråden föreningens besiktningsman vara ute och cykla. Och man kan ju förvänta sig att elledningarna har installerats av ett elinstallationsföretag vilket innebär att de ska vara säkra. Det ska inte överprövas av någon slumpvis inköpt besiktningsman som dessutom saknar anläggningskännedom.

 

[hempularen]

I andra stycket 7 kap 12 § står:


Så det beror lite på helt enkelt vem som ansvarar för elledningarna.

Nej. Stycket om ledningar som betjänar mer än en lägenhet, handlar om stammledningar, Alltså i elfallet, kablar som matar flera elcentraler i olika lägenheter.

 

[Sona2012]

Fast det är bostadsrättsinnehavarens som är ansvarig, inte föreningen. Föreningen kan bara kliva in och åtgärda om det finns risk för annans säkerhet eller skada på annans egendom. Man har i praktiken rätt stor frihet att sköta.

Jag tycker ändå att föreningen i fortsättningen ska informera att lägenheter som sääljs i föreningen kommer att besiktas innan försäljning så saker kan åtgärdas innan försäljning tillåts, då blir inte nya bostadsrättsinnehavare lidande av okända kostnader/ krångel med hantverkare. Detta bör framgå av prospektet så intresserade vet om det och kan anpassa intresse/ bud.

 

[cpalm]

så saker kan åtgärdas innan försäljning tillåts

Föreningen kan inte hindra försäljning av en bostadsrätt på sådana grunder. Det är bostadsrätt med frihet under ansvar vi pratar om här, inte hyresrätt. En överlåtelse är i princip en sak mellan säljare och köpare som föreningen inte har att göra med.

 

[hempularen]

Men att man ansvarar för lägenheten efter ett köp är ju standard. Det måste man veta/ta reda på, om man köper en bostadsrätt.

Vissa föreningar tillämpar en besiktning före försäljning. Men det är en avsevärd kostnad, och administration för föreningen. Så de flesta föreningar gör inte det.

I föreningen där jag var ordf. för en massa år sedan (800 lgh) hade vi ca 150 överlåtelser per år. Varje överlåtelse genererade ca 2-4h arbete för vår förvaltare. Vi hade en heltidsanställd förvaltare, och två kanslister på deltid. Men vi sålde förvaltning till två mindre föreningar i området (med ytterligare typ 50 - 100 överlåtelser), så totalt förvaltade vi ca 1 300 bostadsrätter. Men skulle vi då dessutom ordnat besiktning av 150 lägenheter på avtalade tider så hade vi troligen fått ta in fler anställda.

I mindre föreningar har man oftast ingen möjlighet att anställa folk för sådant. Det blir personer i styrelsen som får arrangera med besiktningar. Blir inte lättare att hitta folk till styrelsen, om de skulle få ytterligare en uppgift, som inte går att schemalägga efter styrelsens tillgängliga tider (typ du får inte sälja nu på sommaren, för jag har semester).

 

[Claes Sörmland]

Men att man ansvarar för lägenheten efter ett köp är ju standard. Det måste man veta/ta reda på, om man köper en bostadsrätt.

Vissa föreningar tillämpar en besiktning före försäljning. Men det är en avsevärd kostnad, och administration för föreningen. Så de flesta föreningar gör inte det.

I föreningen där jag var ordf. för en massa år sedan (800 lgh) hade vi ca 150 överlåtelser per år. Varje överlåtelse genererade ca 2-4h arbete för vår förvaltare. Vi hade en heltidsanställd förvaltare, och två kanslister på deltid. Men vi sålde förvaltning till två mindre föreningar i området (med ytterligare typ 50 - 100 överlåtelser), så totalt förvaltade vi ca 1 300 bostadsrätter. Men skulle vi då dessutom ordnat besiktning av 150 lägenheter på avtalade tider så hade vi troligen fått ta in fler anställda.

I mindre föreningar har man ofatast ingen möjlighet att anställa folk för sådant. Det blir personer i styrelsen som får arrangera med besiktningar. Bloir inte lättare att hitta folk till styrelsen, om de skulle få ytterligare en uppgift, som inte går att schemalägga efter styrelsens tillgängliga tider (typ du får inte sälja nu på sommaren, för jag har semester).

Håller helt med. Min erfarenhet av en bostadsrättsstyrelse är en mindre förening med 20-talet lägenheter. Att börja bråka med besiktningar vid varje försäljning skulle vara ett elände. Ibland vet vi inte ens om en försäljning förrän mäklaren hör av sig för att sätta ihop annonsen även om den lilla föreningens fördel är att vi känner varandra bättre än vad som troligen är fallet för den enorma bostadsrättsförening som @hempularen har erfarenhet av.

 

[hempularen]

Föreningen kan inte hindra försäljning av en bostadsrätt på sådana grunder. Det är bostadsrätt med frihet under ansvar vi pratar om här, inte hyresrätt. En överlåtelse är i princip en sak mellan säljare och köpare som föreningen inte har att göra med.

Njaaaooo Föreningen kan faktiskt ställa krav mot säljaren om man vet om grova fel i bostadsrätten. Antag att säljaren har gjort ingrepp i bärande konstruktioner utan tillstånd. Då skulle det vara bra att klara ut det innan en köpare tillträder.

 

[Claes Sörmland]

Njaaaooo Föreningen kan faktiskt ställa krav mot säljaren om man vet om grova fel i bostadsrätten. Antag att säljaren har gjort ingrepp i bärande konstruktioner utan tillstånd. Då skulle det vara bra att klara ut det innan en köpare tillträder.

Visst är det bra och praktiskt att klara ut men finns det lagrum för att hindra medlemskap av en köpare på denna grund? det är ju mekanismen för att stoppa försäljningen.

 

[cpalm]

Föreningen kan faktiskt ställa krav mot säljaren om man vet om grova fel i bostadsrätten.

Med vilket lagstöd då, om man får fråga?