Fastighetsutvecklare bryter kontraktet
Hej
Jag köpte en tomt i april 2020 med en gemensamtbrunn med 3 andra tomt.
det var ny skogtomt som såldes av en fastighetsutvecklare. de hävdade att de kommer att bygga en gemensam väg, avlopp och VA anläggning för alla fyra tomterna. sedan ansökte jag om bygglov och beställde att ett hus skulle byggas maj 2021.
alla 4 köpare tecknade kontrakt med fastighetsutvecklaren och kom överens om ett fast pris på 175 000 för väg, avlopp och VA. kostnad högre än att detta belopp ska betalas av fastighetsutvecklare.
de byggde vägen sommaren 2020 och bad om 57 000 kr. Sedan kom ett klagomål för avlopp-lösningen från en granne och detta försenade arbetet med att bygga avlopp i några månader.
i februari 2021 mailade fastighetsutvecklaren oss att de inte kan hålla priset och att avtalet inte längre är giltigt. det nya priset ska vara 250 000 SEK och alla ägare till 4 tomterna måste komma överens med nytt pris för att slutföra arbetet.
Kan de lätt bryta sitt kontrakt? om varje tomt ägare betalar för sin egen lösning, kan vi ta det till domstol och be fastighetsutvecklaren att betala de extra kostar mer än 175 000 som vi kom överens med dem?
Mvh
Jag köpte en tomt i april 2020 med en gemensamtbrunn med 3 andra tomt.
det var ny skogtomt som såldes av en fastighetsutvecklare. de hävdade att de kommer att bygga en gemensam väg, avlopp och VA anläggning för alla fyra tomterna. sedan ansökte jag om bygglov och beställde att ett hus skulle byggas maj 2021.
alla 4 köpare tecknade kontrakt med fastighetsutvecklaren och kom överens om ett fast pris på 175 000 för väg, avlopp och VA. kostnad högre än att detta belopp ska betalas av fastighetsutvecklare.
de byggde vägen sommaren 2020 och bad om 57 000 kr. Sedan kom ett klagomål för avlopp-lösningen från en granne och detta försenade arbetet med att bygga avlopp i några månader.
i februari 2021 mailade fastighetsutvecklaren oss att de inte kan hålla priset och att avtalet inte längre är giltigt. det nya priset ska vara 250 000 SEK och alla ägare till 4 tomterna måste komma överens med nytt pris för att slutföra arbetet.
Kan de lätt bryta sitt kontrakt? om varje tomt ägare betalar för sin egen lösning, kan vi ta det till domstol och be fastighetsutvecklaren att betala de extra kostar mer än 175 000 som vi kom överens med dem?
Mvh
Det känns väldigt svårt att ha någon åsikt utan att ha all fakta. Vad säger avtalet ni har? Sedan beror det på också vad som det klagades på och hur det står mot vad som var beställt. Är det merkostnader för ändringar mot originalbeställningen som beror på att ni vill ha en annorlunda lösning kan de mycket väl ha rätt till ersättning.
Oj, det var ett ovanligt "rent" avtal utan friskrivningar och krusiduller. Har väldigt svårt att se hur fastighetsutvecklaren kan argumentera för att det inte längre skulle var giltigt. Det är väl den första frågan som bör ställas - på vilken grund anser de att avtalet inte längre gäller? Sen kan det nog vara en god idé att ha en pragmatisk inställning. Visst kan man stämma dem för avtalsbrott, men det är en lång och tung resa och framför allt är frågan om pengarna finns? Annars blir det meningslöst.
anledningen till att de kom upp för att bryta kontraktet var att de inte hade erfarenhet och hade fel när det gäller beräkningen och det faktum att inget företag kan göra det för det här priset. de sa att de kommer att förlora 250 000 kr om de måste göra det med det pris de har gått med på.
Stackars fastighetsutvecklare 
Man får väl anta att fastighetsutvecklarens dåliga affärer får täckas upp av dennes goda affärer. Så fungerar det väl för alla? Jag skulle inte tro att om han gjorde 250 000 i vinst så skulle han komma löpandes med en påse pengar till er köpare...
Det som väl skulle kunna ställa till det är detta klagomål på avloppslösningen som orsakade försening. Kostade förseningen något? Blev det dyrare lösning än planerat? HADE den ursprungliga varit godtagbar?
EDIT: Såg nu att det inte ändrats. Så då återstår om förseningen kan tänkas ha orsakat kostnader.
Det som väl skulle kunna ställa till det är detta klagomål på avloppslösningen som orsakade försening. Kostade förseningen något? Blev det dyrare lösning än planerat? HADE den ursprungliga varit godtagbar?
EDIT: Såg nu att det inte ändrats. Så då återstår om förseningen kan tänkas ha orsakat kostnader.
I så fall hade väl fastighetsutvecklaren använt den motiveringen istället för att motivera med att de "inte hade erfarenhet"?Tomtom79 skrev:
Jo, det kan man ju tycka. Men det är en sak att säga något i samtal med köparna men en annan vad man säger i rätten när en kompetent jurist hjälper dem.P pmd skrev:
Det är ju lite omvänd situation mot vad det brukar vara i såna här situationer. Företag med all kunskap och erfarenhet råkar ta dubbelt så mycket betalt än vad som är rimligt. Nu är det tvärt om, ett företag (eller vad det nu är för konstellation) som av bristande kompetens offererar för lågt.
Om rätt ska vara rätt får fastighetsutvecklaren ta smällen och gå med förlust i den här affären. Man får väl anta att försäljningen av tomterna gav lite likvida medel att nyttja? Men å andra sidan, vi kanske pratar om tomter med väldigt lågt värde?
Jag skulle säga att om det är dyra tomter så får utvecklaren ta smällen. Är det mindre summor vi pratar om så att dessa 250 000 alltså är en stor del av den totala affären så skulle jag som köpare vara mer välvillig att komma överens. Kanske då ställa krav på transparens vad gäller kostnaderna.
Man ska nog också minnas att året som gått är speciellt, många svenska byggföretag har aldrig haft mer att göra pga svårigheter att få hit utländsk arbetskraft så de jobb som före pandemin kanske gick att få gjort för 175000 idag hamnar på 250 000 för att ens få ut någon...
Det var onekligen ett väldigt enkelt avtal, men måste ändå säga att frågorna hopar sig.
Jag vill hänga kvar lite i det här klagomålet som orsakade försening "i några månader"? Jag kan förstå om du inte vill lägga ut en massa information på ett publikt forum, men kan du beskriva något kring vad klagomålet handlade om och varför det orsakade denna försening? Speciellt om det inte innebar någon förändring i slutändan. Entreprenören kan mycket väl ha rätt till ersättning för stilleståndet och ett stillestånd i ett par månader kan ändå innebära en del pengar. Det är inte helt orimligt att anta att en sådan kostnad inte omfattas av skrivningen att eventuellt överstigande ska tomtexploatören stå för.
Det jag inte får ihop är hur tomtexploatören räknat. Denna vill alltså ha 75 000 kr extra per fastighet för att inte göra en förlust på 250 000 kr. Men om alla fyra betalar 75 000 kr får tomtexploatören 300 000 kr, alltså en vinst på 50 000 kr på den tillkommande kostnaden. Så i alla diskussioner bör dessa 50 000 kr utgå.
Enligt avtalet ska ersättningen utgå efter att arbetet är slutfört, ändå har de bett om en delbetalning på 57 000 kr. Detta borde ha varit en varningsklocka. Har ni inte betalat dessa pengar skulle jag rekommendera att hålla de inne med hänvisning till avtalet.
Något jag skulle säga talar emot er, är att avtalet säger inget om vad som händer om det hävs eller tomtexploatören helt sonika vägrar utföra arbetet. Jag ser inget om när arbetet ska utföras eller vara slutfört. Ni behöver fundera på vad det innebär för er om tomtexploatören säger att denne kommer att uppfylla avtalet....om 10 år?
Nästa fråga, precis som @cpalm är inne på, finns det tillgångar i företaget? Säg att ni processar, vilket med största sannolikhet kommer också innebära juristkostnader för er, och ni vinner. Domstolen kommer aldrig kunna tvinga någon att utföra ett arbete de inte vill, utan ni kommer får rätt till någon typ av ekonomisk ersättning. Men finns inte dessa pengar i bolaget så kommer det att gå i konkurs och ni kommer stå där med de kostnader ni haft men inte kunna få några pengar (eftersom de inte finns).
Så ni behöver nog fundera på vad det är ni vill ska ske. Vill ni att tomtexploatören ska genomföra hela arbetet, kommer ni nog tvingas vara beredda att betala en högre ersättning. Dock finns det förhandlingsutrymme om hur mycket, som jag nämnde ovan känns det orimligt att ni ska betala så mycket att de gör en vinst. Vill ni häva avtalet och hitta en annan entreprenör, så torde ni ha goda förutsättningar att kunna häva utan kostnad. Visst, ni skulle sedan kunna driva en skadeståndsprocess för att få ersättning för merkostnaden hos en annan entreprenör, men ni får ställa er frågan om det är värt den tidsåtgång det kommer kräva kopplat mot risken att ni kanske inte vinner.
Kom ihåg att ha rätt är inte det samma som att få rätt.
Jag vill hänga kvar lite i det här klagomålet som orsakade försening "i några månader"? Jag kan förstå om du inte vill lägga ut en massa information på ett publikt forum, men kan du beskriva något kring vad klagomålet handlade om och varför det orsakade denna försening? Speciellt om det inte innebar någon förändring i slutändan. Entreprenören kan mycket väl ha rätt till ersättning för stilleståndet och ett stillestånd i ett par månader kan ändå innebära en del pengar. Det är inte helt orimligt att anta att en sådan kostnad inte omfattas av skrivningen att eventuellt överstigande ska tomtexploatören stå för.
Det jag inte får ihop är hur tomtexploatören räknat. Denna vill alltså ha 75 000 kr extra per fastighet för att inte göra en förlust på 250 000 kr. Men om alla fyra betalar 75 000 kr får tomtexploatören 300 000 kr, alltså en vinst på 50 000 kr på den tillkommande kostnaden. Så i alla diskussioner bör dessa 50 000 kr utgå.
Enligt avtalet ska ersättningen utgå efter att arbetet är slutfört, ändå har de bett om en delbetalning på 57 000 kr. Detta borde ha varit en varningsklocka. Har ni inte betalat dessa pengar skulle jag rekommendera att hålla de inne med hänvisning till avtalet.
Något jag skulle säga talar emot er, är att avtalet säger inget om vad som händer om det hävs eller tomtexploatören helt sonika vägrar utföra arbetet. Jag ser inget om när arbetet ska utföras eller vara slutfört. Ni behöver fundera på vad det innebär för er om tomtexploatören säger att denne kommer att uppfylla avtalet....om 10 år?
Nästa fråga, precis som @cpalm är inne på, finns det tillgångar i företaget? Säg att ni processar, vilket med största sannolikhet kommer också innebära juristkostnader för er, och ni vinner. Domstolen kommer aldrig kunna tvinga någon att utföra ett arbete de inte vill, utan ni kommer får rätt till någon typ av ekonomisk ersättning. Men finns inte dessa pengar i bolaget så kommer det att gå i konkurs och ni kommer stå där med de kostnader ni haft men inte kunna få några pengar (eftersom de inte finns).
Så ni behöver nog fundera på vad det är ni vill ska ske. Vill ni att tomtexploatören ska genomföra hela arbetet, kommer ni nog tvingas vara beredda att betala en högre ersättning. Dock finns det förhandlingsutrymme om hur mycket, som jag nämnde ovan känns det orimligt att ni ska betala så mycket att de gör en vinst. Vill ni häva avtalet och hitta en annan entreprenör, så torde ni ha goda förutsättningar att kunna häva utan kostnad. Visst, ni skulle sedan kunna driva en skadeståndsprocess för att få ersättning för merkostnaden hos en annan entreprenör, men ni får ställa er frågan om det är värt den tidsåtgång det kommer kräva kopplat mot risken att ni kanske inte vinner.
Kom ihåg att ha rätt är inte det samma som att få rätt.
Så är det nog, men om fastighetsutvecklaren ska stämma de fyra fastighetsägarna i domstol så måste han åberopa kända skäl. Det duger inte att komma med helt nya argument i stämningsansökan. Den måste baseras på krav som fastighetsutvecklaren har ställt mot de fyra fastighetsägarna och som de har avvisat.
Hur som helst så är det väl rimligt att ingen annan än den som orsakade förseningen ska stå för en eventuell merkostnad?
Så sant.P pmd skrev:
Angående förseningen.
Jag uppfattar dock TS svar som att förseningen inte orsakat någon kostnad utan att det helt enkelt är så att fastighetsutvecklaren har räknat på att det kostar 175000 per fastighet och sedan uppdagat att det kostar snarare 250 000. Så en sak att reda ut snarast är ju om extrakostnaden beror på förseningen och om det kan bevisas så att aktuell granne kan få ta sitt ansvar.
De fyra fastighetsägarna har ingen anledning att inleda en rättsprocess. De har ett avtal med fastighetsutvecklaren som de förväntar sig att denne ska hålla.BeaumontX skrev:
Det är fastighetsutvecklaren som måste stämma de fyra fastighetsägarna för att ändra avtalet (men med vilken grund är ännu lite oklart). Om fastighetsutvecklarens bolag har dålig ekonomi så är det han som tar en stor ekonomisk risk.
Om fastighetsutvecklaren helt sonika vägrar att utföra arbetet enligt avtalet så blir det omvända roller, men av avtalet att döma har han ingen direkt stor chans att vinna en rättsprocess i den situationen.
Om jag vore TS så skulle jag stämma fastighetsägaren i det senare scenariot ovan, men jag skulle vara mycket öppen för en förlikning. Ett förlikningsförslag skulle komma rätt snart skulle jag tro och då skulle jag kunna tänka mig att möta fastighetsutvecklaren ungefär halvvägs. Utan att vara helt insatt i det här fallet är det svårt att säga något mer exakt.
Jag är hård och tuff, men inte elak.
Redigerat:
Ja, det är min uppfattning också, men det är fastighetsutvecklaren som har bollen. Det finns (ännu) ingenting i TS beskrivning som tyder på att det är förseningen som har gjort att fastighetsutvecklaren vill ha mera betalt, utan det beror på att fastighetsutvecklaren har haft ett dåligt underlag för sin offert.
Det finns alltså ingen anledning för TS och hans 3 grannar att börja utreda om det finns en annan anledning till att fastighetsutvecklaren vill ha mer betalt än vad han redan har meddelat. Det kan snarare vara kontraproduktiv för de fyra.