Exekutiv försäljning av mark med hus på ofri grund
Jag grunnar över följande fastighetsjuridiska frågeställning:
Antag att två personer äger en fastighet och att en av dem uppför en byggnad på marken utan att andra delägaren till marken motsätter sig detta eller kräver ersättning. Byggnaden blir då byggnad på annans mark, dvs lös egendom och utgör inte fastighetstillbehör.
I ett senare skede så sker en försäljning av marken, antingen genom samägandelagens regler eller exekutivt. Vid auktion ropas marken in av en tredje person. Frågan är vilket förhållande som uppstår mellan den nye markägaren och ägaren till byggnaden. Det fanns ju inget ursprungligt arrendeförhållande. Har den nye markägaren bara att acceptera att det står en byggnad på marken eller kan han framtvinga ett arrendeavtal elller dylikt?
Ett alternativ till arrendeförhållande är servitut. Om jag minns rätt är det den lösning som används då bl a statliga byggnader säljs, dvs sakrättsligt lösgörs från den mark byggnaden står på enligt den nya lagstiftning som kom till för några åt sedan. Det kan också vara marken som säljs och staten (eller t ex SJ) behåller byggnaden.
NU har ju ägaren till byggnaden i exemplet ingen förhandlingssits gentemot den nye ägaren till marken och det kan därför ifrågasättas om servitut kan framtvingas.
Antag att två personer äger en fastighet och att en av dem uppför en byggnad på marken utan att andra delägaren till marken motsätter sig detta eller kräver ersättning. Byggnaden blir då byggnad på annans mark, dvs lös egendom och utgör inte fastighetstillbehör.
I ett senare skede så sker en försäljning av marken, antingen genom samägandelagens regler eller exekutivt. Vid auktion ropas marken in av en tredje person. Frågan är vilket förhållande som uppstår mellan den nye markägaren och ägaren till byggnaden. Det fanns ju inget ursprungligt arrendeförhållande. Har den nye markägaren bara att acceptera att det står en byggnad på marken eller kan han framtvinga ett arrendeavtal elller dylikt?
Ett alternativ till arrendeförhållande är servitut. Om jag minns rätt är det den lösning som används då bl a statliga byggnader säljs, dvs sakrättsligt lösgörs från den mark byggnaden står på enligt den nya lagstiftning som kom till för några åt sedan. Det kan också vara marken som säljs och staten (eller t ex SJ) behåller byggnaden.
NU har ju ägaren till byggnaden i exemplet ingen förhandlingssits gentemot den nye ägaren till marken och det kan därför ifrågasättas om servitut kan framtvingas.
Redigerat:
Hur kan en byggnad bli lös egendom?
En av fastighetsägarna bygger ett hus på sin mark och den borde då vara en del av fastigheten.
Exakt samma som med alla andra som bygger hus.
Den nya ägaren köper mark med ett hus.
(Ev. svartbyggefrågor blir en bonus...)
En av fastighetsägarna bygger ett hus på sin mark och den borde då vara en del av fastigheten.
Exakt samma som med alla andra som bygger hus.
Den nya ägaren köper mark med ett hus.
(Ev. svartbyggefrågor blir en bonus...)
Om en byggnad uppförs på en samägd fastighet av en delägare så ingår väl den byggnaden i fastigheten om ingen annat har avtalats?
Vill den delägaren behålla den byggnaden vid en försäljning måste den väl antingen begära klyvning eller flytta den från fastigheten.
Vill den delägaren behålla den byggnaden vid en försäljning måste den väl antingen begära klyvning eller flytta den från fastigheten.
Nej byggnaden ingår inte i fastigheten om det inte är samma ägare till byggnaden som till marken. Jordabalken 2 kap 4 par 1 st. En delägare till marken innebär inte ägaridentitet till mark och byggnad. Att en byggnad kan vara lös egendom och därmed utgöra byggnad på annans mark till följ av inkongruent ägande är föga känt men likväl ett juridiskt faktum - i svensk och finsk rätt men inte i de rättsystem som bygger på romersk rätt. Skillnaden låg i byggtekniken, timmer eller sten. Men det var inte detta frågan handlade om.
Servitut reglerar ett rättsligt förhållande mellan två fastigheter. Inte mellan två parter.gråsten skrev:
Därför blir servitut en lösning på problemet endast om byggnadens ägare samtidigt äger en fastighet, som kan betjänas av en byggnad på annans mark. Men det låter lite långsökt.
Då faller servitut som möjlighet.
Att inkongruent ägare kan leda till att byggnad ej utgör fastighetstillbehör framgår av bl a NJA 1982 s. 773.
Vid en exekutiv fastighetsförsäljning ska anges om vad som kan synas vara fastighetstillbehör är undantagen egendom (UB 12:38). I det fall som min frågeställning berör är det redan fastställt att byggnaden inte utgör fastighetstillbehör varför denna förutsättning ingår vid försäljningen. Inom vilka juridiska ramar kan mellanhavandena mellan ägaren till marken och ägaren till byggnaden regleras?
För att göra fallet mer konkret kan vi tänka oss att två syskon ärvt mark och ett syskon tagit tomten i anspråk för att föra upp en fritidsbostad. Båda syskonen kan använda stugan och de har inte gjort något åt ägarförhållandena. Sedan kommer det syskon som ej byggt på obestånd, exekutiv auktion av marken följer och det syskon som byggt kan inte ropa hem marken. Byggnaden förstörs om den ska avlägsnas. Den nye ägaren till marken har i sikte att genom ett dyrt arrendeavtal tränga ut husägaren så att denne säljer huset billigt. Kan husägaren åberopa förutsättningar för att jämka avtal?
Vad händer om husägaren vägrar att gå med på ett arrendeavtal anförandes att han redan har ett implicit nyttjanderättsavtal till marken? Jag antar att denna möjlighet är försutten om nyttjanderättsavtalet inte nämnts vid försäljningen, det måste förmodligen även vara skriftligt. För att rensa frågeställningen ytterligare antar jag att syskonen blivit ovänner i samband med de problem som dykt upp och att syskonet på obestånd inte velat skriva på ett nyttjanderättsavtal innan den exekutiva försäljningen.
Bäst att lägga till att marken inte är pantförskriven eftersom banken vägrade att ge lån mot inteckning pga det inkongruenta ägandet.
Att inkongruent ägare kan leda till att byggnad ej utgör fastighetstillbehör framgår av bl a NJA 1982 s. 773.
Vid en exekutiv fastighetsförsäljning ska anges om vad som kan synas vara fastighetstillbehör är undantagen egendom (UB 12:38). I det fall som min frågeställning berör är det redan fastställt att byggnaden inte utgör fastighetstillbehör varför denna förutsättning ingår vid försäljningen. Inom vilka juridiska ramar kan mellanhavandena mellan ägaren till marken och ägaren till byggnaden regleras?
För att göra fallet mer konkret kan vi tänka oss att två syskon ärvt mark och ett syskon tagit tomten i anspråk för att föra upp en fritidsbostad. Båda syskonen kan använda stugan och de har inte gjort något åt ägarförhållandena. Sedan kommer det syskon som ej byggt på obestånd, exekutiv auktion av marken följer och det syskon som byggt kan inte ropa hem marken. Byggnaden förstörs om den ska avlägsnas. Den nye ägaren till marken har i sikte att genom ett dyrt arrendeavtal tränga ut husägaren så att denne säljer huset billigt. Kan husägaren åberopa förutsättningar för att jämka avtal?
Vad händer om husägaren vägrar att gå med på ett arrendeavtal anförandes att han redan har ett implicit nyttjanderättsavtal till marken? Jag antar att denna möjlighet är försutten om nyttjanderättsavtalet inte nämnts vid försäljningen, det måste förmodligen även vara skriftligt. För att rensa frågeställningen ytterligare antar jag att syskonen blivit ovänner i samband med de problem som dykt upp och att syskonet på obestånd inte velat skriva på ett nyttjanderättsavtal innan den exekutiva försäljningen.
Bäst att lägga till att marken inte är pantförskriven eftersom banken vägrade att ge lån mot inteckning pga det inkongruenta ägandet.
Redigerat:
Nu är jag ganska (=helt) okunnig om vad som gäller hus på ofri grund. Men för mig låter det väldigt konstigt att byggnaden skall anses ha ofri grund bara för att husets ägare inte ensam ägare till marken, men trots allt äger en andel av marken.
Är du säker på att det är så?
Är du säker på att det är så?
Enligt den paragraf TS hänvisar till är det uppenbarligen så.
Det finns också ett rättsfall som i viss mån liknar TS scenario, även om det handlar om en silo på en bondgård. Men det enda som hände var att den exekutiva auktionen återkallades. Vad som hände med själva silon framgår inte.
Det finns också ett rättsfall som i viss mån liknar TS scenario, även om det handlar om en silo på en bondgård. Men det enda som hände var att den exekutiva auktionen återkallades. Vad som hände med själva silon framgår inte.
Jordabalken reglerar arrendators rätt till ersättning för investeringar och den upprustning av egendomen som han/hon gjort under arrendeperioden. Jag vet inte om lagen jämställer en husbyggande arrendator med en husbyggande delägare (av den sort TS beskriver). Troligen inte, men ändå ett uppslag att kollar upp.
Första frågan blir på vilka villkor husbygget ägt rum. Om husbyggaren uppfört huset utan den andra delägarens medgivande förefaller det som någon sorts egenmäktigt förfarande. Men om delägarna ursprungligen enats om husbygget borde det vara att anse som ett avtal vars tvister man löser inom ramen för lagen om samägande.
Första frågan blir på vilka villkor husbygget ägt rum. Om husbyggaren uppfört huset utan den andra delägarens medgivande förefaller det som någon sorts egenmäktigt förfarande. Men om delägarna ursprungligen enats om husbygget borde det vara att anse som ett avtal vars tvister man löser inom ramen för lagen om samägande.
HDs dom i detta rättsfall är mycket omdiskuterad. Föredraganden påpekade att silon borde vara lös egendom då blott den ene av delägarna till gården beställt silon. Hade båda beställt silon hade ägandet varit kongruent och silon utgjort fastighetstillbehör.andersmc skrev:
HD beslöt dock att bortse från det inkongruenta ägandet eftersom den som beställt silon inte anfört detta förhållande. Den exekutiva auktinen genomfördes och silon ingick.
Målet handlar också om siloleverantörens separationsrätt. Hade beställaren haft wtt kunnigare ombud hade utgången blivit en annan.
Sedan kan man tycka att eftersom makarna bedrev lantbruk tillsammans så var det uppenbart att silon beställts i bådas intresse - men det är en annan sak och den aspekten berördes inte.
Det går knappast att bygga ett hus om den andra delägaren vägrar att mark tas i anspråk. Så man får förutsätta att åtminstone ett tyst medgivande givits, då enligt samägandelagen. Att andra delägaren inte motsatt sig bygget gör inte denne till delägare i byggnaden om han inget betalt eller bidragit på annat väsentligt sätt. Men detta obligationsrättsliga förhållande reglerat av samägandelagen mellan de tidigare markägarna behöver knappast föras över på nye markägaren.billy_baver skrev:
Eller så säger man att eftersom markägarna godkänt att huset uppförts och inte krävt ersättning härför så säljs marken exekutivt med denna förutsättning. Nu kan man i och för sig tycka att det finns ett benefikt inslag i att andra delägaren lät bygget ske och att nye ägaren kanke inte måste bära konsekvensen av detta. Eller så får han det.
Redigerat:
Husägarens besittningsrätt kan bara grundas på förlängning av ett giltigt avtal med en behörig motpart. För att ta exemplet på allvar förefaller nye fastighetsägaren vara villig att låta husägaren stanna kvar, i utbyte mot skäligt arrende. Om husägaren spjärnar emot en sådan uppgörelse (hos Hyres- och arrendenämnden) lär han bli avhyst.
Tack Billy-baver för hjälpen att reda ut begreppen. Hade husägaren upprättat ett arrendeavtal med markägarna innan försäljningen hade detta förmodligen blivit gällande även mot nye ägaren, Nu har jag antagit att så ej varit fallet och då står husägaren där i ett avtalslöst förhållande varför frågan till slut förmodligen får lösas av hyres- och arrendenämnden om parterna inte kommer överens.
Här lite info om bostadsarrende som jag hittade på nätet: : http://web.comhem.se/~u40933624/UB/UB4kap/Utmbyggnad/byggnadutm.htm
Bostadsarrendatorns ställning är svag:
http://vlt.se/asikter/debatt/1.1078666-arrendatorer-otidsenlig-lag-om-bostadsarrende
Sett ur markägarens synpunkt i denna tråd:
http://www.byggahus.se/forum/juridik/86690-besittningsratt-sommarstugetomt-pa-fastighet.html
Denna HD-dom är av intresse i värderingsfrågan
http://www.hogstadomstolen.se/Domstolar/hogstadomstolen/Avgoranden/2005/2005-12-29_T_2699-03_dom.pdf
Markägaren måste betala fulla markandsvärdet av byggnaden och ett arrendevärde´(värt vad här?) om han vill ta över byggnaden.
Här lite info om bostadsarrende som jag hittade på nätet: : http://web.comhem.se/~u40933624/UB/UB4kap/Utmbyggnad/byggnadutm.htm
Bostadsarrendatorns ställning är svag:
http://vlt.se/asikter/debatt/1.1078666-arrendatorer-otidsenlig-lag-om-bostadsarrende
Sett ur markägarens synpunkt i denna tråd:
http://www.byggahus.se/forum/juridik/86690-besittningsratt-sommarstugetomt-pa-fastighet.html
Denna HD-dom är av intresse i värderingsfrågan
http://www.hogstadomstolen.se/Domstolar/hogstadomstolen/Avgoranden/2005/2005-12-29_T_2699-03_dom.pdf
Markägaren måste betala fulla markandsvärdet av byggnaden och ett arrendevärde´(värt vad här?) om han vill ta över byggnaden.
Redigerat:
Lite allmänna tankar; jag är ingen expert på detta direkt. Men förutsatt att byggnaden är lös egendom kommer den inte följa med den exekutiva försäljningen av fastigheten. Dvs köparen av fastigheten blir inte ägare av byggnaden endast på grund av fastighetsköpet.
Man kan inte läsa in ett bostadsarrendeförhållande (eller lägenhetsarrende) i situationen eftersom någon uppgörelse om vederlag för användningen av jorden saknas. Man kan därför inte konstruera något underförstått arrendeavtal.
Däremot skulle det kunna vara frågan om en underförstådd allmän nyttjanderätt med de minimiförutsättningar som finns i 7 kap. jordabalken. Denna blir förbehållen eller upphör vid exekutiv auktion på samma sätt som de flesta andra nyttjanderätter. Största risken är här att nyttjanderätten är en sådan belastning för spekulanterna att man prövar auktionera ut fastigheten utan nyttjanderätten för byggnaden. Säljaren (den som får sin fastighet utauktionerad) blir då typiskt sett ersättningsskyldig till nyttjanderättshavaren för den förlorade nyttjanderätten.
Mer än så vågar jag inte skriva. Men helt klart en intressant diskussion.
Man kan inte läsa in ett bostadsarrendeförhållande (eller lägenhetsarrende) i situationen eftersom någon uppgörelse om vederlag för användningen av jorden saknas. Man kan därför inte konstruera något underförstått arrendeavtal.
Däremot skulle det kunna vara frågan om en underförstådd allmän nyttjanderätt med de minimiförutsättningar som finns i 7 kap. jordabalken. Denna blir förbehållen eller upphör vid exekutiv auktion på samma sätt som de flesta andra nyttjanderätter. Största risken är här att nyttjanderätten är en sådan belastning för spekulanterna att man prövar auktionera ut fastigheten utan nyttjanderätten för byggnaden. Säljaren (den som får sin fastighet utauktionerad) blir då typiskt sett ersättningsskyldig till nyttjanderättshavaren för den förlorade nyttjanderätten.
Mer än så vågar jag inte skriva. Men helt klart en intressant diskussion.
Tack för hänvisningen till 7 kapm JB. Lagtexten är rätt tydlig, fr a med kommentarerna på lagen.nu
Håller med om att huset står på fastigheten på grund av en nyttjanderätt. Denna är enligt förutsättningarna vederlagsfri och ej heller tidsbestämd, vilket dock inte innebär att rätten ej funnes. 19 § lyder:
"Kommer till följd av exekutiv försäljning av fastighet upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft ej att gälla mot den nye ägaren, skall den från vilken försäljningen ägt rum ersätta rättighetshavaren dennes skada. Har rättigheten bevarats genom att rättighetshavaren tillskjutit medel enligt 12 kap.utsökningsbalken om exekutiv försäljning av fast egendom, har rättighetshavaren såsom skadestånd rätt till ersättning för tillskott i den mån detta ej överstiger värdet av rättigheten. Om upplåtelsen skett utan vederlag, äger vad som sagts förut tillämpning endast om fastigheten sålts för annat ändamål än till betalning av fordran för vilken den på grund av utmätning eller eljest svarar."
Den sista meningen, kursiverad av mig, är en aning kryptisk men jag tolkar den som att ersättning för den förlorade nytthanderätten endast kan utgå om fastigheten säljs exekutivt av annat skäl än att betala en fordran pga utmätning. Dead end om den såldes pga utmätning.
Jag ändrar min frågeställning till vad som händer med nyttjanderätten om fastigheten säljs enligt 6 § samägandelagen. Det kan vara endera av delägarna som föranstaltat om försäljning. Husägaren har då intresse av att få fastställt att en nyttjanderätt föreligger innan fastigheten säljs, så att detta förbehåll finns med gentemot en köpare som han ej kan bjuda över. Försäljning enligt samägandelagen kan skjutas upp för att fastställa väsentliga rättsförhållanden såsom bättre rätt till viss egendom mm. Nyttjanderätten bör höra till de frågor som bör vara lösta innan en försäljning.
Återigen förutsätter vi att den andra delägaren motsätter sig att skriva ett avtal om nyttjanderätten. Husägaren kan förmodligen inte som häftenägare av fastigheten skriva ett avtal med sig själv eftersom det bör strida mot samägandelagens regler om samförvaltning.
Möjigheterna att genom dom få fastställt att en vederlagsfri, till tiden obegränsad nyttjanderätt föreligger med verkan även framåt i tiden och mot en ny ägare förefaller lite ovissa, men frågeställningen tål att grunna vidare på. Kunde en sådan dom fås fungerar den förmodligen som förbehåll vid försäljningen.
Samtidigt kan man ju ur den icke husägande delägarens synpunkt undra hur denne ska gå till väga om han en dag vill dra tillbaka sitt benefika medgivande och ha ersättning för den nyttjanderätt som husägaren utövar. Det finns några rättsfall, NJA 1961 s 642, NJA 2004 s 167 och NJA 2004 s 288, varav framgår att vederlagsfri nyttjanderätt regleras av 7 kap 5 § JB. Nyttjanderätten kan gälla under högst femtio år eller under ägarens livstid, varvid ingen begränsning i tid finns. I detta fall har nyttjanderätten upplåtits mellan närstårende och det kan antas att nyttjanderätten avsetts bestå även efter ägarens livstid till gagn för dennes efterkommande. Av de i domskälen anförda resonemangen framgår att utgången beror av en skälighetsbedömning. Nyttjnaderätten kan bestå eller så kan den sägas upp mot iakttagande av en skälig uppsägningstid. Men det fungerar knappast då det handlar om ett hus som svårligen kan bortföras.
Även om husägarens nyttjanderätt är starkare i förhållande till den närstående (utläst ur domskälen i NJA 2004 s 288) och husägaren fått sin nyttjanderätt fastställd i dom är det möjligt att den försvagas om en ny markägare träder in. Fastställelsedomen kommer nog även att påverkas av den förestående försäljningen. Oklart läge. Det är möjligt att man kommer fram till att nyttjanderätten gäller under husägarens livstid eller högst i femtio år.
PS Är fastigheten stor kanske den kan klyvas och nyttjanderätten för huset omvandlas till en servitutsrätt till förmån för den obebyggda fastigheten.
Håller med om att huset står på fastigheten på grund av en nyttjanderätt. Denna är enligt förutsättningarna vederlagsfri och ej heller tidsbestämd, vilket dock inte innebär att rätten ej funnes. 19 § lyder:
"Kommer till följd av exekutiv försäljning av fastighet upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft ej att gälla mot den nye ägaren, skall den från vilken försäljningen ägt rum ersätta rättighetshavaren dennes skada. Har rättigheten bevarats genom att rättighetshavaren tillskjutit medel enligt 12 kap.utsökningsbalken om exekutiv försäljning av fast egendom, har rättighetshavaren såsom skadestånd rätt till ersättning för tillskott i den mån detta ej överstiger värdet av rättigheten. Om upplåtelsen skett utan vederlag, äger vad som sagts förut tillämpning endast om fastigheten sålts för annat ändamål än till betalning av fordran för vilken den på grund av utmätning eller eljest svarar."
Den sista meningen, kursiverad av mig, är en aning kryptisk men jag tolkar den som att ersättning för den förlorade nytthanderätten endast kan utgå om fastigheten säljs exekutivt av annat skäl än att betala en fordran pga utmätning. Dead end om den såldes pga utmätning.
Jag ändrar min frågeställning till vad som händer med nyttjanderätten om fastigheten säljs enligt 6 § samägandelagen. Det kan vara endera av delägarna som föranstaltat om försäljning. Husägaren har då intresse av att få fastställt att en nyttjanderätt föreligger innan fastigheten säljs, så att detta förbehåll finns med gentemot en köpare som han ej kan bjuda över. Försäljning enligt samägandelagen kan skjutas upp för att fastställa väsentliga rättsförhållanden såsom bättre rätt till viss egendom mm. Nyttjanderätten bör höra till de frågor som bör vara lösta innan en försäljning.
Återigen förutsätter vi att den andra delägaren motsätter sig att skriva ett avtal om nyttjanderätten. Husägaren kan förmodligen inte som häftenägare av fastigheten skriva ett avtal med sig själv eftersom det bör strida mot samägandelagens regler om samförvaltning.
Möjigheterna att genom dom få fastställt att en vederlagsfri, till tiden obegränsad nyttjanderätt föreligger med verkan även framåt i tiden och mot en ny ägare förefaller lite ovissa, men frågeställningen tål att grunna vidare på. Kunde en sådan dom fås fungerar den förmodligen som förbehåll vid försäljningen.
Samtidigt kan man ju ur den icke husägande delägarens synpunkt undra hur denne ska gå till väga om han en dag vill dra tillbaka sitt benefika medgivande och ha ersättning för den nyttjanderätt som husägaren utövar. Det finns några rättsfall, NJA 1961 s 642, NJA 2004 s 167 och NJA 2004 s 288, varav framgår att vederlagsfri nyttjanderätt regleras av 7 kap 5 § JB. Nyttjanderätten kan gälla under högst femtio år eller under ägarens livstid, varvid ingen begränsning i tid finns. I detta fall har nyttjanderätten upplåtits mellan närstårende och det kan antas att nyttjanderätten avsetts bestå även efter ägarens livstid till gagn för dennes efterkommande. Av de i domskälen anförda resonemangen framgår att utgången beror av en skälighetsbedömning. Nyttjnaderätten kan bestå eller så kan den sägas upp mot iakttagande av en skälig uppsägningstid. Men det fungerar knappast då det handlar om ett hus som svårligen kan bortföras.
Även om husägarens nyttjanderätt är starkare i förhållande till den närstående (utläst ur domskälen i NJA 2004 s 288) och husägaren fått sin nyttjanderätt fastställd i dom är det möjligt att den försvagas om en ny markägare träder in. Fastställelsedomen kommer nog även att påverkas av den förestående försäljningen. Oklart läge. Det är möjligt att man kommer fram till att nyttjanderätten gäller under husägarens livstid eller högst i femtio år.
PS Är fastigheten stor kanske den kan klyvas och nyttjanderätten för huset omvandlas till en servitutsrätt till förmån för den obebyggda fastigheten.
Redigerat: