Ersättning för ombilding av servitut av tillfartsväg
Grannen har ett servitut på en tillfartsväg längs sidan av min fastighet, (inget konstigt med det annat än att den också används som parkering).
Området har dock detaljplanerats och jag lade då in en begäran om att marken skall övergå till nyttjandefastighet. Detta är nu inritat och klart i nya detljplanen /områdetsplan. Planen har dock som vanligt blivit öveklagad så det drövjer väll ett år till innan den "laga kraft".
Nu till problemet, marken för servitutet för tillfartvägen är ca 150kvm medans kommunen ritat in ca350kvm totalt då de skall vara lite mark runtomkring osv vilket är bra. Men vad gäller angående ersättning för allt detta? hur mycket är praxis att dra av från marknadsvärde på den del som har servitut? (marknadsvärdet per kvm är ca1000-1500kr/kvm i området)
Har frågat kommun och de skruvar sig bara och säger att jag skall göra upp detta med grannen. Tyvär har grannen ingen vidare koll och troligtvis ingen aning om detta (eller ens att de kör/parkerar på min mark), dessutom lite knapert ekonomsikt. Till råga på allt har frun gått och blivit polare med grannfrun så det är lite känsligt att ta upp allt detta
Området har dock detaljplanerats och jag lade då in en begäran om att marken skall övergå till nyttjandefastighet. Detta är nu inritat och klart i nya detljplanen /områdetsplan. Planen har dock som vanligt blivit öveklagad så det drövjer väll ett år till innan den "laga kraft".
Nu till problemet, marken för servitutet för tillfartvägen är ca 150kvm medans kommunen ritat in ca350kvm totalt då de skall vara lite mark runtomkring osv vilket är bra. Men vad gäller angående ersättning för allt detta? hur mycket är praxis att dra av från marknadsvärde på den del som har servitut? (marknadsvärdet per kvm är ca1000-1500kr/kvm i området)
Har frågat kommun och de skruvar sig bara och säger att jag skall göra upp detta med grannen. Tyvär har grannen ingen vidare koll och troligtvis ingen aning om detta (eller ens att de kör/parkerar på min mark), dessutom lite knapert ekonomsikt. Till råga på allt har frun gått och blivit polare med grannfrun så det är lite känsligt att ta upp allt detta
Tomtmarks värde består av olika komponenter. Den absolut största komponenten i värdet är byggrätten, dvs att man får bygga ngt. på en markbit.
För att undersöka vad marken verkligen är värd per kvm. Alltså värdet av att ha 350kvm mera tomt (eller mindre). Så bör du titta på taxeringsvärdet för lite olika fastigheter i området. Du kan även be skatteverket redovisa hur de räknar fram markvärdet. Då kan du se vad en extra kvm är värd.
Skatteverket jobbar i princip så att de tar fram att inom ett visst taxeringsområde, som kan vara ett kvarter, eller en hel stadsdel. Så är en normaltomt ex. 900 kvm. En normal avvikelse i just det området kanske är +- 100kvm. Sedan tar de fram en siffra på att om tomten ex. är mindre än normaltomtens undre gräns så skall markvärdet reduceras med ett belopp. Minskningsintervallen kan vara kanske 50kvm, även den siffran avgörs individuellt för varje område.
Om du får fram den värdemodell som gäller för ditt område så bör du kunna se vad en kvm är värd. Och sedan bör du reducera det värdet (vet ej hur mycket) efterssom
marken delvis redan var belagd med servitut.
Ovansående resonemang gäller inte om minskeningen av din tomt innebär att du tappar en möjlig styckning, i så fall tappar du värdet av en byggrätt.
Det är i så fall en så stor förlust att du borde låta det fortsätta med servitut. Servitutet hindrar dig inte från att stycka, ytan räknas in i den styckningsbara ytan.
För att undersöka vad marken verkligen är värd per kvm. Alltså värdet av att ha 350kvm mera tomt (eller mindre). Så bör du titta på taxeringsvärdet för lite olika fastigheter i området. Du kan även be skatteverket redovisa hur de räknar fram markvärdet. Då kan du se vad en extra kvm är värd.
Skatteverket jobbar i princip så att de tar fram att inom ett visst taxeringsområde, som kan vara ett kvarter, eller en hel stadsdel. Så är en normaltomt ex. 900 kvm. En normal avvikelse i just det området kanske är +- 100kvm. Sedan tar de fram en siffra på att om tomten ex. är mindre än normaltomtens undre gräns så skall markvärdet reduceras med ett belopp. Minskningsintervallen kan vara kanske 50kvm, även den siffran avgörs individuellt för varje område.
Om du får fram den värdemodell som gäller för ditt område så bör du kunna se vad en kvm är värd. Och sedan bör du reducera det värdet (vet ej hur mycket) efterssom
marken delvis redan var belagd med servitut.
Ovansående resonemang gäller inte om minskeningen av din tomt innebär att du tappar en möjlig styckning, i så fall tappar du värdet av en byggrätt.
Det är i så fall en så stor förlust att du borde låta det fortsätta med servitut. Servitutet hindrar dig inte från att stycka, ytan räknas in i den styckningsbara ytan.
Tackar för infon, nej jag får inte stycka min tomt. Däremot får grannen större byggrätt på sin då tomt arean ökar (från att varit väldigt liten ca900kvm)
Frågan kvarstår dock, hur påverkas värdet av att delar av marken har ett servitut till grannens fördel?
Frågan kvarstår dock, hur påverkas värdet av att delar av marken har ett servitut till grannens fördel?
Säkraste sättet att få svar på den frågan tror jag är att du ringer en lokal mäklare och frågar. Jag är ganska övertygad om att effekten värdemässigt varierar starkt med vilket område du bor i.
Jag antar (ev. felaktigt) att när du skriver att tomtvärdet i området är 1000- 1500 per kvm, så har du räknat tomtpris delat med ytan? I så fall skulle jag misstänka att värdet av en "marginal" kvm kanske är 100-200 kr, ett värde som sedan skall minskas med belastningen som servitutet utgör. Samtdigt så har du en positiv effekt på värdet av din tomt efterssom osäkerheten som vissa köpare kan känna inför ett servitut försvinner. Dvs värdet på din kvarvarande tomt ökar.
Men som sagt jag tror att en lokal mäklare är den som bäst kan berätta om hur det ser ut i just ditt område. Typ att om din tomt minskar med 350Kvm så minskar värdet med ex 50 000, men värdet ökar med 30 00 efterssom du inte längre har en servitutsbelastning. Obs siffrorna tagna helt ur luften.
Det negativa värdet av att ha en servitutsbelastning beror troligen en del på hur vanligt det är med servitut i området, om köpare är ovana vid att se servitut så kan det skapa en större ovilja/oro mot köp, än i ett område där vart och vartannat objekt är belastade.
Jag antar (ev. felaktigt) att när du skriver att tomtvärdet i området är 1000- 1500 per kvm, så har du räknat tomtpris delat med ytan? I så fall skulle jag misstänka att värdet av en "marginal" kvm kanske är 100-200 kr, ett värde som sedan skall minskas med belastningen som servitutet utgör. Samtdigt så har du en positiv effekt på värdet av din tomt efterssom osäkerheten som vissa köpare kan känna inför ett servitut försvinner. Dvs värdet på din kvarvarande tomt ökar.
Men som sagt jag tror att en lokal mäklare är den som bäst kan berätta om hur det ser ut i just ditt område. Typ att om din tomt minskar med 350Kvm så minskar värdet med ex 50 000, men värdet ökar med 30 00 efterssom du inte längre har en servitutsbelastning. Obs siffrorna tagna helt ur luften.
Det negativa värdet av att ha en servitutsbelastning beror troligen en del på hur vanligt det är med servitut i området, om köpare är ovana vid att se servitut så kan det skapa en större ovilja/oro mot köp, än i ett område där vart och vartannat objekt är belastade.
har frågat mäklare och de kan inte svara på det utan hänvisar att jag skall komma överens med grannen...
1000-1500kr/kvm var korrekt ett lågt räknat värde utifrån försäljningspriser. Kommunen betalar mellan 500-1300kr/kvm vid inlösen då de breddar vägar etc i området.
Tror knappast att värdet förändras särskilt mkt på min fastighet då jag tappar 10% av dessa area men det är ju mark jag inte använder ändå, vägen stör inte heller då den ligger längs tomgränsen. Att värdet på tomten ökar för att jag "blir av med" servitet tror jag absolut ej, är ganska vanligt med gamla servitut i området. Däremot ökar ju grannes fastiget väldigt mkt i värde då han får stööre byggrätt + får 35% större tomt.
1000-1500kr/kvm var korrekt ett lågt räknat värde utifrån försäljningspriser. Kommunen betalar mellan 500-1300kr/kvm vid inlösen då de breddar vägar etc i området.
Tror knappast att värdet förändras särskilt mkt på min fastighet då jag tappar 10% av dessa area men det är ju mark jag inte använder ändå, vägen stör inte heller då den ligger längs tomgränsen. Att värdet på tomten ökar för att jag "blir av med" servitet tror jag absolut ej, är ganska vanligt med gamla servitut i området. Däremot ökar ju grannes fastiget väldigt mkt i värde då han får stööre byggrätt + får 35% större tomt.
Observera att jag menade inte att du skulle få en nettovärdeökning på din tomt. Utan att du gör en negativ åtgärd (minskar din tomtyta) som i någon grad uppvägs av positiva i att du inte längre har en last från servitutet.
Men hur funkar det, om din granne inte vill betala något överhuvudtaget, kan han ändå tvingas att köpa marken, iom. den nya planen?
Lite nyfiken för det finns en historia där vi bor.
Vår fastighet var stammfastighet i området, 7 tomter styckades bort från vår fastighet i början på 70 talet, dåvarande ägare var drivande för en ny detaljplan som bla. innebar att kommunen byggde en väg över dåvarande tomt.
Vår ena granne hade då en tomt som nästan gick rakt över det nybildade kvarteret, men vägen byggdes så att det blev en remsa på ca 5meter mellan deras tomt och den nya vägen, den remsan hörde till marken på andra sidan gatan.
Enl. "lokala historieskrivningen" tvingade då kommunen honom att köpa remsan. Priset var kanske inte så högt, men han fick även stå för kostnaden för lantmäteriförättningen. Grannen var pensionär, med mycket låg pension. Och för att ha råd med detta blev han tvungen att stycka sin egen tomt och sälja halva tomten.
Dåvarande ägare till vår fastighet fick lokalt skulden för grannens olycka, det var ju han som drivit igenom ändringen.
Personligen ställer jag mig lite tvivlande till att man verkligen kan tvingas köpa mark, bara för att den skall höra till min tomt enl. en ny detaljplan, men det kanske kan bli så?
Lite nyfiken för det finns en historia där vi bor.
Vår fastighet var stammfastighet i området, 7 tomter styckades bort från vår fastighet i början på 70 talet, dåvarande ägare var drivande för en ny detaljplan som bla. innebar att kommunen byggde en väg över dåvarande tomt.
Vår ena granne hade då en tomt som nästan gick rakt över det nybildade kvarteret, men vägen byggdes så att det blev en remsa på ca 5meter mellan deras tomt och den nya vägen, den remsan hörde till marken på andra sidan gatan.
Enl. "lokala historieskrivningen" tvingade då kommunen honom att köpa remsan. Priset var kanske inte så högt, men han fick även stå för kostnaden för lantmäteriförättningen. Grannen var pensionär, med mycket låg pension. Och för att ha råd med detta blev han tvungen att stycka sin egen tomt och sälja halva tomten.
Dåvarande ägare till vår fastighet fick lokalt skulden för grannens olycka, det var ju han som drivit igenom ändringen.
Personligen ställer jag mig lite tvivlande till att man verkligen kan tvingas köpa mark, bara för att den skall höra till min tomt enl. en ny detaljplan, men det kanske kan bli så?
Enligt kommun kan det bli tvingande, liksom avgiften för upprusting av väg samt V/A. Servitutet är inte så jätte gammalt ca 15år. Hans fastighet har mark för att komma till sin fastighet, men den är smal ej använd. De verkar dock inte heller ha så många fall att se tillbaka på då ingen kan ge vettiga svar vad som händer om man inte kommer överens....
Tycker det är knepigt och svårt att få hjälp och tips, alla säger bara att: kom överens med grannen.. man vill ju ha lite "kött på benen" när man väl skall ta upp detta. Självklart vill jag ju ha så bra betalt som möjligt med.
Tycker det är knepigt och svårt att få hjälp och tips, alla säger bara att: kom överens med grannen.. man vill ju ha lite "kött på benen" när man väl skall ta upp detta. Självklart vill jag ju ha så bra betalt som möjligt med.
Gällande servitut upphör inte att gälla bara pga ny detaljplan. Det finns inget lagrum som omedelbart kan tvinga någon att sälja och köpa mark, i den situationen.
Det finns gott om detaljplaner där gällande fastighetsindelning, med gränser och servitut, står i strid med planbestämmelserna. Detta medför INTE att markägarna har minsta skyldighet att begära förrättning hos lantmäteriet, som är beslutande myndighet. Däremot ger detaljplanen dem den MÖJLIGHETEN så snart de frivilligt enas om saken.
Hempularens grannhistoria utelämnar vad som förekommit i förhandlingar. Parterna har av allt att döma gjort en, formellt sett, helt frivillig affär, även om ena parten av någon orsak tycks ha förhandlat ganska illa. Kanske pensionären haft överdriven respekt för auktoriteter. Kanske kommunen haft andra hållhakar på honom. I vart fall skulle kommunen INTE kunnat tvinga fram vare sig marköverlåtelsen eller lantmäteriförrättningen. Dessutom finns inga lagar som skulle kunnat förbjuda kommunen att betala lantmäteriförrättningen...
Det finns gott om detaljplaner där gällande fastighetsindelning, med gränser och servitut, står i strid med planbestämmelserna. Detta medför INTE att markägarna har minsta skyldighet att begära förrättning hos lantmäteriet, som är beslutande myndighet. Däremot ger detaljplanen dem den MÖJLIGHETEN så snart de frivilligt enas om saken.
Hempularens grannhistoria utelämnar vad som förekommit i förhandlingar. Parterna har av allt att döma gjort en, formellt sett, helt frivillig affär, även om ena parten av någon orsak tycks ha förhandlat ganska illa. Kanske pensionären haft överdriven respekt för auktoriteter. Kanske kommunen haft andra hållhakar på honom. I vart fall skulle kommunen INTE kunnat tvinga fram vare sig marköverlåtelsen eller lantmäteriförrättningen. Dessutom finns inga lagar som skulle kunnat förbjuda kommunen att betala lantmäteriförrättningen...
Redigerat:
Det är nog "hempularens" grannhistoria du menar och inte Hemmakattens (som inte har skrivit i denna tråd).
Helt korrekt. Naturligtvis.